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请问夫妻共同买房,一方不能到场,需要办理公证吗?
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是的，要去办理委托公证。到市公证处或区公证处都行，一般是二三百块。公证时你一定要搞清开发商和银行要求什么格式的公证书，不然那边不认可的话可就麻烦了。
这是必须的，
委托书必须公证才有效,基本内容在公证处会有格式,如果你有特殊条款,需要提前和当地公证处人员沟通,免得遗漏内容而使得公证书没有效力<
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客服电话： 400-850-8888 违法和不良信息举报电话： 010- 举报邮箱：如果是夫妻共同财产，哪怕产权证上只有一个人的名字，也必须要卖方夫妻一起来签字。夫妻共有房产处分，应当取得夫妻一直同意。
一直想买房的陈小姐最近比较烦，10月份她看中了一套120平的二手房，并且和卖方李先生谈定了95万的价格，双方在中介公司签下了三方合同，并支付了5万元的定金。谁知，交完定金第三天，事情起了变故。中介打来电话说，李先生的这套房子是夫妻共同财产，现在他老婆不同意卖房了，并且要求以房屋所有人没有都签名为由，解除合同。
陈小姐想到房主一定是打的这样的如意算盘：昨天房产所在的土地拍卖，拍出了地王，房主认为这里的房价以后会涨，便以此为理由反悔不卖了。“签合同的时候，李先生提供的房产证上只有他自己的名字，当时谈价也只有他一个人来，他也没说明是夫妻共同财产。现在他提出解除合同，算李先生违约吗?他说夫妻共同财产他自己单方签订合同无效，这个有根据吗?合同的违约条款上写的赔双倍定金或首付款20%的违约金，具体赔偿以哪个为准呢?”
夫妻共有房产一个人签字不算
依据我国婚姻法及物权法的有关规定：对夫妻共有房产的处分行为，应当取得夫妻的一致同意。如果李先生未经其妻子同意，擅自与陈小姐签订房屋买卖合同，在法律上被视为单方处分共有财产，属于效力待定的行为。如事后李太太予以认可，则房屋买卖行为有效;否则，该行为当属无效。
但是即便李先生的买卖行为被认定为无效，也不影响其与陈小姐签订的房屋买卖合同中违约条款的效力。因此李先生不能继续履行合同，陈小姐可依据合同要求李先生承担违约责任。
没收定金的数额不超过合同标的20%
如果陈小姐和李先生在合同中约定卖方的违约责任为“赔双倍定金或首付款20%的违约金”，那么陈小姐在向李先生主张承担违约责任时应注意以下两个问题：
第一，定金是买卖双方一种履约保证，如果卖方违约则需向买方承担双倍返还的责任。本案中，依据担保法解释的有关规定，陈小姐可以主张其定金权利。如果是“订金”，则在法律上没有明确规定，通常是指具有预付款性质的一种支付，如果卖方违约仅需返还即可。
第二，合同法规定，违约金和定金同时存在时，只能选择其一，陈小姐可以根据具体数额作出选择。但是在确定具体数额时，陈小姐还需留意法律对定金及违约金数额的限制性规定，即：定金的数额不应超过合同标的额的20%，而当违约金过分高于造成的损失时，具体是指当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，法院可以应当事人请求予以适当减少。
若已经过户买方可以主张所有权
如果李先生与陈小姐在办理完结房屋所有权变更登记后，李太太提出李先生未经其同意擅自处分夫妻共有财产，要求对买卖行为予以撤销。在这种情况下，陈小姐可以以善意取得为由，主张已取得该房产的所有权，但必须满足下列条件：第一，陈小姐必须证明自己在受让该房产时是善意的，即在房屋买卖过程中，陈小姐并不知道该处房产是李先生的夫妻共同财产，而是善意地相信李先生是该处房产的唯一所有人。第二，陈小姐是以合理的价格买得该处房产。第三，该处房产已依法办理了变更所有权登记。
中介机构不提醒
在李先生违约的情形下，陈小姐是否可以要求中介机构承担赔偿责任，这需要视具体情况而定。房屋中介机构介入到房屋买卖过程主要有两种方式：
第一，以居间身份为房屋买卖双方提供订立合同的媒介服务，而不作为房屋买卖合同的当事人。在这种情况下，其只要尽到如实报告义务，未隐瞒重要事实或提供虚假情况，则无需承担其他责任。
第二，若中介机构作为第三方当事人参与了房屋合同的签订，即签订了三方合同，据此可认定为买卖双方是基于相信中介机构的专业资质而签订合同，中介机构应具有基本的合同风险控制能力，包括应审慎地对合同主体身份进行审查。
本案中，陈小姐是与李先生以及中介机构共同签订了房屋买卖的三方合同，如出现因李先生隐瞒买卖房屋为夫妻共同财产而无法履约的情形，且三方合同对中介机构审查义务已作出约定，陈小姐可向中介机构主张违约赔偿责任。
依据相关规定，对夫妻共有房产的处分行为，应当取得夫妻的一致同意。
由于我国目前并没有房屋共有权人强制登记的规定，在交易过程中，购房者很难发现其他共有人的存在。因此在签订房屋买卖合同前，应认真审查房屋的权利状况，要求卖房者提供确保有权处分所售房屋的证明或其他共有人同意处分的证明;在签订房屋买卖合同时，应明确约定卖方的违约赔偿责任;房屋买卖合同签订后，在具备办理过户手续的条件时，应及时办理产权变更登记。
此外，选择正规的中介机构也能为购房者提供进一步保障，购房者应对中介机构的承诺和保证以及应该提供的服务，以书面的形式确定下来，不但可以督促中介机构认真审查卖房者资质，也便于出现纠纷时主张自身权利。
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夫妻房产问题专家答疑 按揭房无法办理夫妻加名
[导读]夫妻在房产证上加名、更名手续如何办理？契税如何征收？夫妻共有房产的买卖需要注意什么问题？看看房产交易中心的相关工作人员和律师律师怎么说。
　　夫妻在房产证上加名、更名手续如何办理？契税如何征收？夫妻共有房产的买卖需要注意什么问题？看看房产交易中心的相关工作人员和律师律师怎么说。
　　按揭房屋无法办理夫妻加名
　　问：老公婚前购买了一套90平方米的房产，这套房子是老公按揭购买的，贷款期限20年。现在这套房子依然在还贷中，房产证上是否可以加上老婆的名字，需要什么手续？
　　答：如果房产未设立抵押权登记，夫妻双方只要有结婚证均可以办理加名手续，一般需提交双方身份证、结婚证、房产证、契证、土地证等材料，双方到场共同申请办理登记手续，收取80元/本的工本费。
　　但以下两种情况不能进行房产证加名：一是房屋为按揭贷款购房，并尚未还清贷款；二是该房产已办理银行抵押。
　　夫妻房产加名、减名、更名 只有一种情况征收契税
　　问：老公婚前买了一套120平方米的房子，属于一次性全款付清。现在房产证上需要加上老婆的名字，请问契税如何征收？如果这套房产证上由老公的名字改为老婆的名字，契税又如何收取？
　　答：根据相关规定，在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税；房屋、土地权属原归夫妻一方所有变更为另一方所有，也就是夫妻之间进行更名，也免征契税；夫妻房产份额变更，同样免征契税。
　　按照我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻房产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动，而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。也就是说，房屋属于夫妻共有财产的，离婚后变更为其中任何一方的，不征收契税。
　　目前只有一种情况需要征收契税：房屋属于夫妻一方的婚前财产，夫妻离婚后，更名给另外一方，可根据夫妻双方采取的赠与或者买卖的过户形式相应地征收契税和其它相关税款。
　　房产证上只有一个名字 购买时最好仍要求夫妻双方签字
　　问：有一套两居室的小面积房子，为夫妻婚后共同财产，但房产证上当初只写了老公一个人的名字，现在签订了卖房合同，只有老公一人的签字，这样的合同是否有效？
　　答：购房者在购买二手房时，对于房产证上登记为夫妻双方名字的，只有在夫妻二人共同同意下签订的转让合同才有效。购房者应要求夫妻二人共同与其签订房屋转让合同，如果一方因特殊情形无法签字时最好出具公证过的授权委托书，表示同意出售此套房屋。
　　房产证上如果只登记夫妻双方其中一人的名字，购房者在签订购房合同时，房屋产权证登记的产权人在合同上签字买卖合同即可成立。但也要提醒购房者注意，假如你购买的房产的房产证上只有夫妻其中一人的名字，最好让夫妻双方共同在二手房买卖合同书上签字。这是为了避免在签订房屋转让合同后，因原房主的配偶不同意买卖而引起麻烦。
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来源：都市快报
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我和朋友一起买的房子。但是过户的时候房管局说没有夫妻不能成为共有人。双
我和朋友一起买的房子。但是过户的时候房管局说没有夫妻不能成为共有人。双方可不可以签订一个协议之类的来证明
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来源：吉屋网 &&
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房子成了困扰现代家庭的一大难事。没有房子结婚似乎变得不切实际。但即使有了房子，关于房产归属问题也可能让夫妻闹得“鸡飞狗跳”。关于房产有哪些规定呢？夫妻共有房产如何登记?《》规定，房屋权属登记机关在受理夫妻婚姻关系存续期间取得的房产进行权属登记时，实行共有。夫妻共同房产采用共同共有或按份共有登记都可以。夫妻共有是共同共有最典型的形式，夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。程序：申请、受理、审核、记载于登记薄、发证登记申请符合下列条件的，机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：(一)申请人与依法提交的材料记载的主体一致;(二)申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致;(三)申请登记的内容与有关材料证明的事实一致;(四)申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突;(五)不存在本办法规定的不予登记的情形。登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。什么是夫妻共有房产?包括几种形式?我国《民法通则》及《物权法》规定，财产可以由两个以上的公民、法人共有。所谓共有，是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共同享有所有权，换言之，是指多个权利主体对一物共同享有所有权。例如，两个人共同所有的一栋房屋。《物权法》第九十三条规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”《》第十七条、第十八条、十九条规定，夫妻对房产所有权有多种形式，具体分为以下几种：1、共同共有。夫妻双方不分份额地享有和行使，包括：⑴夫妻双方婚姻关系存续期间，由一方或双方购置、自建、交换的房产，以及继承所得的房产，而且双方没有明确规定的。⑵夫妻一方或双方按遗嘱或赠与合同中没有明确规定只归夫或妻的房产。夫妻对共同所有的房产享有平等处理权，任何一方都不能无视他方擅自处理。《房屋登记办法》规定，共同所有的房屋，由共有人共同申请。因此夫妻双方作为共有人都应到房屋权属登记机关申请登记。2、按份共有。夫妻双方按确定份额对房产行使所有权。如甲、乙共同出资购买一栋房屋，甲出资20万，乙出资10万，甲、乙各按出资份额对该房享有权利、分担义务。《物权法》第九十四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”需要明确两点：一、各共有人对共有房屋按各自份额享有所有权，其份额在共有关系产生时共有人就应将之明确。二、按份共有不是指把共有房屋分为若干份，各共有人各自享有所有权，而是共有人对共有房屋整体按各自份额享有权利、承担义务。各共有人虽然拥有一定份额，但共有人的权利并不仅限于共有房屋的某一部分，而是及于共有房屋的全部。如甲乙二人共有四间房屋，双方各占二分之一，这并不是指甲乙二人分别占有两间房屋，而是指两个人都对这四间房屋享有权利，该权利的份额由共有人所占的份额，即各半进行分配。《婚姻法》第十九条赋予夫妻双方可以对婚前在不违背法律的前提下，约定归一方所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。就是说夫妻双方可以通过合法有效的约定改变房产的所有权形式。新婚姻法下 夫妻如何打好“房屋保卫战”【问题1】父母给他们儿子买房，离婚时儿媳真的没份?答案：如果父母是在婚前就给儿子买房，并且已经通过的方式向公司支付额全部购房款，那么很不幸地告诉你，离婚时儿媳还真的没份。因为上述行为将视为的合同义务已经履行完毕，即在婚前就取得了确认给购房者的全部债权。那么婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，也就是平时说的“婚前个人财产”了。如果父母是在婚后给儿子买的，那就不一定了。按照《(三)》，男方父母出资单独购房并且把在自己儿子名下，则视为父母对他们儿子一方的赠予行为，也就是儿子个人财产了。但如果写上了夫妻共有，那就不存在没份之说了。【问题2】父母给他们儿子买房，但只给了首付，是夫妻婚后，从两人每月从工资中抵扣，离婚时还是不能分到房子吗?答案：不少人觉得新婚姻法下，对男人而言是“铁打的房子，流水的媳妇”，只要是丈夫这边给了首付，离婚时妻子是不是“渣都没有”(什么都没有)?与上面的问题一样，无论是婚前买房还是婚后买房，只要登记在了一方的名下，都会被认为是父母对他们儿子一人的，也就是说离婚时房子将归男方，无论女方是否有共同还贷。需要指出的是，房子虽然没了，但婚后共同还贷的钱以及增值部分还是有的。对于婚后双方共同还贷的款项及相对应的财产增值部分，离婚时应当根据照顾子女和女方权益的原则，由产权登记方对另一方进行补偿。这条规定充分考虑了男女双方在物质付出上的公平，但对于女方在家庭生活中不可替代的且无法量化的付出并没有给予过多考虑。一句话，无论什么情况发生，产权登记永远是房子铁打的证据，无论婚前买房好还是婚后买房好，记得两人共同登记就对了。【问题3】如果房子是双方父母给了首付，房贷是夫妻婚后，从两人每月从工资中抵扣，离婚时房子如何分割?答案：这种情况应该是最好解决的。按照《婚姻法解释(三)》规定，由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方名下的，可以认定该不动产为按照双方父母的出资份额按份共有，但有证据证明赠与一方的除外。至于房贷部分，共同还贷的钱以及增值部分就由男女双方公平分配。【问题4】如果房子登记在丈夫名下，夫妻婚后双方共同还贷，离婚后妻子再买房会变吗?答案：众所周知，目前购买只需3成，如果是则要提到6成。如果以为二套房认定是看名下有没有房产就大错特错了。目前限购政策是“认房又认贷”，也就是说，既要看名下有没有房，也要看银行的贷款记录。尽管房子登记在丈夫名下，但如果妻子是主贷人，那么她在离婚后是已经有了贷款记录，也应认定为二套房，首付6成。如果妻子仅仅是参贷人，则离婚后没房也没贷款记录，则还是购房时。主贷人与参贷人的责任不一样，贷款时千万别随便写喔!【问题5】张先生和王女士是男女朋友，今年打算结婚，张先生有个人房产一套，双方约定张先生将房屋赠送给王女士，但迟迟没有办理登记，王女士担心如果张先生反悔怎么办?答案：对于这个问题，司法解释三规定婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的另一方，赠与方在变更登记之前可以撤销赠与，但是，具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同不可撤销。司法解释三的这个规定与合同法中关于赠与合同的规定一致。王女士如果担心张先生婚后反悔，建议双方在婚前将赠与合同办理公证，从而限制赠与人随意行使撤销权。【问题6】夫妻共有房屋，一方瞒着另一方卖了，能追回来吗?答案：这里出现了一个法律用语“第三人善意取得”。这个善意购买的力量非常之巨大，无论一方是否得知另一方擅自处理了共有房产，如果第三人支付合理对价并办理了产权登记手续，在《物权法》以及《婚姻法解释(三)》上已构成对房屋的善意取得。这个时候，一哭二闹三上吊也追不回来房子的。那样被瞒着的一方怎么办呢?追讨不成不就无缘无故地赔了吗?《婚姻法解释(三)》告诉你，“夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方财产损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予以支持”。有律师认为，这样的追讨其实也很难，所以最好的办法仍然是夫妻双方作共有房产登记。本本上都有你名字了，傻子也不会不知道要征求两方意见才能购买吧!【问题7】夫妻双方婚后给子女买的房产，离婚时归谁?答案：如果夫妻双方明确表示将房子赠予孩子，且房屋登记在未成年人名下，房子的产权人就是孩子，那么房产就是孩子的财产，父母离婚时孩子名下的房屋不能作为夫妻共同。虽然父母离婚时无权处分该房产，但父母离婚后，父母中抚养孩子的一方可以与孩子共同生活在孩子名下的房屋中【问题8】婚前或婚姻存续期间赠与对方的房子，如何认定?答案：当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。就是说，除了特殊情况以外，一般人的房屋赠与都必须要到房屋变更登记以后才能生效，如果没有变动，赠与方是有权撤销赠与的。【问题9】婚后一方用夫妻共有财产为第三者买房，如何认定?答案：婚姻中一方在另一方不知情的情况下用夫妻共有财产为第三者买房，并且产权证名字为第三者时，无过错方不能取得房屋所有权，但
可以起诉擅自处分共有财产的一方，对无过错一方进行赔偿。在离婚时无过错一方可以多分财产，并要求过错一方给付精神损害赔偿金。
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