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房地产开发项目成本控制探讨
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房地产开发项目成本管理中目标成本法的运用
    来源:毕业论文网
　　摘要：从理论上来讲，房地产开发全过程的成本控制，主要涉及到以下几个阶段：其一，投资决策阶段;其二，规划设计阶段;其三，项目建设阶段。以目标成本管理理论为引导，积极尝试将目标成本法运用到房地产项目成本管理过程中去，以实现房地产成本管理工作质量的提升。在这样理念的基础上，积极对房地产企业开发项目的目标成本管理的流程进行总结和归纳，分析可能存在的问题并提出相对应的防范措施，由此改变当前房地产开发企业成本管理工作质量不高的现实。
　　关键词：目标成本法;房地产企业开发项目;成本管理
　　一、目标成本法与房地产开发项目概况
　　(一)目标成本法的含义
　　目标成本法(Target Costing)起源于日本并被日本企业广泛采用。近几年来欧美的厂商也开始实施目标成本法，旨在实现企业竞争力的提升。从这个角度来看，目标成本法是日本企业和欧美厂商实现共赢的良好途径。所谓目标成本法，是以顾客需求为导向，实现产品价格的界定，在此基础上明确各项生产成本的额度，将其作为生成成本的度量，避免出现生产的盲目膨胀。从本质上来讲，其以市场价格为引导，并没有以实际消耗的成本对于产品进行衡量，由此有利于产品生命周期的研发和设计工作开展，规避了成本降低的尝试性动作。简单来讲，目标成本法的管理模式应该遵循以下公式：&客户收入-目标利润贡献=目标成本&。在此公式的基础上形成特定的模型，在此模型中发挥效能的是被驱动的行为主体。
　　(二)目标成本法的优势
　　作业成本法，是当前房地产企业使用比较普遍的模式，并且与目标成本法之间形成天然的联系，已然成为企业成本管理的重要手段。但是也应该区别对待，结合房地产企业的实际情况，选择合适的成本管理方法，甚至在恰当的时候选择多种成本管理方法，也是很有必要的。本文主要探讨的是目标成本法，不妨对于目标成本法的优势进行探析。
　　作业成本法与目标成本法之间的对比。无论是作业成本法，还是目标成本法，都是基于顾客和市场而进行的，在企业管理层的带领和职工的参与下，实现的成本管理模式。但是两者之间依然存在很多的区别：其一，成本管理目标是不同的。目标成本法关注的不仅仅是顾客对于产品的满意度，还关注于是否能够在这样的过程中获取相应的利润。作业成本法关注的是能否实现成本的降低，并且以评估的方式实现对于实际市场信息的分析，以保证作业成本控制到最低。其二，成本管理的核心是不同的。作业成本法是以作业为核算对象的，无论是产品，还是服务，都应该纳入到成本总和中去，它们都是企业资源成本的重要组成部分。相对于作业成本法，目标成本法，是以市场价格为基准，以此去实现对于成本的核算。其三，管理模式是不同的。对于目标成本法来讲，其遵循以下公式：客户收入-目标利润贡献=目标成本，显然驱动力不是成本，而是被驱动的行为主体。而对于作业成本法来讲，是以管理信息系统为基础，无论是产品的设计，还是物料的供应，或者是生产工艺，质量检查，包装运发，销售售后，都应该囊括在其中。
　　二、房地产企业开发项目的目标成本管理流程
　　(一)成本项目划分和管理责任
　　按照房地产企业财务管理制度和开发工程特点，划分为六个成本项目种类：土地征用及拆迁费;前期工程费;建筑安装工程费;基础设施费;公共配套设施费;开发间接费用;管理费用等。而责任也根据对应发生的支出相对称。
　　(二)成本预测和计划
　　从理论上来讲，从粗到精，从总到分是成本预测的基本顺序，市场运营部门对于成本预测的可行性进行分析，在此基础上给出项目成本控制总目标。可行性研究阶段成本预测的基本程序，预算部门将主要注意力放在规划设计阶段的成本预测上，对于成本控制的内容进行细化分，由此形成项目成本管理体系。
　　(三)成本控制
　　设计管理，初步设计，设计图纸审核，采购管理，周期审核，支付管理，洽谈管理，成本信息成本核算，竣工结算，工程成本失控等，都是成本控制工作的重要内容，应该以精益求精的态度去处理，以保证成本控制的完善性。
　　(四)成本核算
　　在成本核算的过程中，主要需要做好以下几方面的工作：其一，依据实际情况，建立健全成本核算基础工作体系，保证基础性工作的顺利开展;其二，依照成本开支范围，对于成本计算对象进行界定，并且将开发成本费用进行合理分类，保证成本核算资料的完备性;其三，如果在任何时候发现成本核算出现纰漏，应该及时地采取措施进行修正，以保证成本核算的有效性。
　　(五)成本分析和考核
　　奖惩规定，成本管理考核奖惩依据各责任部门编制的成本控制计划，以此去评定各个部门在成本管理控制中发挥的效能。
　　三、房地产开发项目目标成本管理中可能存在的问题及应对对策
　　(一)目标成本管理中可能存在的问题
　　通过对于现阶段众多房地产开发企业成本管理工作的调查发现，将目标成本法运用到房地产项目成本管理中还存在很多的缺陷和不足。具体来讲，可以将其归纳总结为以下几个方面：其一，房地产开发成本管理意识淡薄。部分房地产企业依然采用规模扩展的增长模式，并且将规模作为衡量企业实力的重要标尺，往往对于成本效益不闻不问。也存在一些房地产企业，以非市场途径去获取土地资源，消耗大量的资金在资源获取方面，忽视对于成本的管理和控制，也成为常态。其二，房地产成本管理流程不科学，存在很多不合理的地方。主要是由于房地产企业管理者缺乏成本经营管理意识，尤其是对于管理决策服务的忽视，很容易使得成本管理陷入混乱的状态。其三，现阶段的房地产成本管理体系还很不完善，存在将开放项目成本管理等同于单项控制工作，如土地成本管理，配套设备管理控制等，并没有将房地产成本管理看做为系统化的工程，由此导致成本管理体系存在很大的漏洞。其四，在成本管理制度中忽视了监督和激励的作用。房地产开发周期比较长，涉及到范围广泛，牵涉到很多的利益群体，如果没有健全的监督管理制度去保证其执行，或者没有激励性的政策去保证成本管理的积极性，很容易难以发挥相关制度的效能。
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淘豆网网友近日为您收集整理了关于浅议房地产开发企业成本管理的文档，希望对您的工作和学习有所帮助。以下是文档介绍：煤炭经济管理新论(第6辑) ·417-浅议房地产开发企业成本管理一罗卫军‘(阳泉煤业集团山西阳泉045000)摘要本文通过分析当前形势下房地产开发企业做好成本管理工作的重要性,详细的阐述了房地产开发企业搞好成本管理工作的方法、渠道及其具体的操作办法,力求对房地产企业提高经济效益,实现可持续发展提供理论指导。’’.’’关键词房地产开发成本管理应注意问题’’一、引言(略)。=、房地产开发企业传统成本管理存在问题(略)’’三、搞好房地产开发企业成本管理要处理好以下关键环节(一)实施全面造价管理,切实搞好工程造价的成本管理,(1)立项阶段要重视市场调查和投资评估,做好开发项目可行性研究和成本预测工作。在建设项目立项和决策阶段,需要认真做好投资估算工作,因为房地产项目开发投资大,周期长,涉及面广,不确定因素多,其项目可行性往往因时间的推移,形势的变化,区位竞争的增多,后续资金未能按时接应而造成投资风险加大,因此,作为投资方的房地产企业应十分重视这个阶段的可行性研究工作和评估论证工作。只有认真做好这个阶段的工作,才能实现投资估算在工程造价中的作用,才能使投资估算真正起到“事先算账”的作用。,’·(2)加强规划设计阶段的成本管理是工程造价控制的关键。国外一些专家研究指出:设计费虽然只占工程寿命费用的不到1%,但在决策正确的条件下,它对工程造价的影响程度达75%以上,致力于节约成本、降低造价、追求投资效益是企业成本管理工作的永恒动力,而抓住工程造价这一主要环节,无疑就成了房地产企业进行成本管理与投资控制的主要任务,做好设计阶段的管理应主要从以下三个方面着手:第一,深入市场调查,主动关注设计过程;第二,实行设计招投标制,优化设计方案;第三,要推行限额设计,有效降低设计费用。,(3)加强施工管理,严防成本超支是工程造价控制的有效手段。施工阶段的成本管理也是工程造价管理的重要环节之一,因为施工阶段资金投入最多,相对而言,在这个阶段发生成本超支的可能往往也就最大,所以施工阶段虽然不是投资控制的关键阶段,但却是工程造价控制的关键性阶段。实际工作中要做好施工阶段的成本管理工作关键是要抓住成本超支的关键环节,分析成本管理的主要原因,做到有的放矢,对症下药。’(4)竣工结算阶段是工程造价控制的最后一个环节,在这个阶段主要是要做好加强工程结算的审核工作。+。‘(二)加强材料成本管理:(1)加强材料成本预测,编制材料成本计射,合理确定材料成本管理目标。·418· 煤炭经济管理新论(第6辑)(2)从供货方选择到材料储备管理层层把关,建立系统完善的材料采购成本管理体系。(3)加强材料日常管理,健全材料原始记录。(4)厉行节约,通过奖惩激励约束和整治材料浪费是实现材料成本管理的制度保障之一。(三)合理压缩销售费用,适度控制举债规模.房地产开发企业的销售费用指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项:①广告宣传费,约为销售收人的2%&--3%;②销售代理费,约为销售收入的1.5%~2%;③其他销售费用,约为销售收入的0.5%~1%。以上各项合计,销售费用约占销售收人的4%~6%。随着房地产市场的不断发展和市场竞争的逐步加剧,房地产开发企业在产品推广、销售通路、媒介购买、客户联系以及合同登记、按揭办理、产证办理等各个销售环节上的成本费用呈现出日趋上升的态势,销售成本占整个房地产项目开发总成本的比例逐步增大。销售成本的管理已成为房地产开发项目成本管理的重要组成部分。为保证目标利润,作为一个成熟的房地产开发企业,应从改善物业品质、提高销售服务水平、加强销售队伍管理上多下工夫,而不是一味的进行广告宣传。(四)搞好税收筹划和合理避税.‘一房地产开发涉及营业税及附加、企业所得税、土地增值税、印花税、契税等多项税收和土地出让金、规划审批费、开工审批费、市政配套费、物价审核费等几十项费用,许多的房地产开发企业往往还承担着向为其服务的施工企业代扣代缴三项税费(营业税,城建税和教育费附加)的义务,国家为减轻企业负担,对于每项税费均给出了相应的优惠政策。房地产开发企业要在合法经营的前提下,对纳税方案进行科学筹划,做到合理避税,努力使开发利润最大化。、’÷四、成本管理过程中应注意的问题‘。(一)成本管理的综合性.’成本目标不是孤立的,它只有与质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗等相结合综合考虑才能有价值。不能一味强调成本管理而忽视了其他目标的实现,例如为了降低成本而降低质量要求,结果可能因为质量问题而造成返工或停工,拖延工期,不但达不到降低成本的目的,也会损害项目的整体功能和利益。因此,在项目实施过程中,成本管理必须与质量控制、进度控制、合同控制同步进行。,‘(二&成本管理的动态性’一·。成本管理工作是一个全方位的动态的管理过程,其管理工作应贯穿于住宅开发管理的始终,以施工材料的成本管理为例来说,就要从材料费用的预测和计划的编制、材料采购、运输、入库保管、领用以及工程竣工尾料的收回等各个环节进行严格有效的控制和管理,并且做好各个阶段的材料原始记录,强化计量和验收制度,才能真正达到节约材料费用,降低开发成本,提高经济效益的最终目的。‘。(三)成本管理的全局性’房地产项目的成本管理是贯穿于整个房地产开发实施过程,包括整个房地产开发建设及销售过程中的所有费用。在成本管理中,要对具体的房地产项目费用组成实施控制,防止只控制建筑安装成本,而忽视设备和器具费用的控制;要对房地产项目结构内的所有子项目或单项工程的费用实施控制,防止只重视主体工程项目成本,而忽视其他项目的成本管理;要对所有合同的付款进行控制;要对成本数量进行控制,对费用发生的时间进行控制,以满足资金使用计划的要求。1播放器加载中，请稍候...
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煤炭经济管理新论(第6辑) ·417-浅议房地产开发企业成本管理一罗卫军‘(阳泉煤业集团山西阳泉045000)摘要本文通过分析当前形势下房地产开发企业做好成本管理工作的重要性,详细的阐述了房地产开发企业搞好成本管理工作的方法、渠道及其具体的操作办法,力求对房地产企业提高经济效益,实现可持续发展提供理论指导。’’.’’关键词房地产开发成本管理应注意问题’’一、引言(略)。=、房地产开发企业传统成本管理存在问题(略)’’三、搞好房地产开发企业成本管理要处理好以下关键环节(一)实施全面造价管理,切实搞好工程造价的成本管理,(1)立项阶段要重视市场调查和投资评估,做好开发项目可行性研究和成本预测工作。在建设项目立项和决策阶段,需要认真做好投资估算工作,因为房地产项目开发投资大,周期长,涉及面广,不确定因素多,其项目可行性往往因时间的推移,形势的变化,区位竞争的增多,后续资金未能按时接应而造成投资风险加大,因此,作为投资方的房地产企业应十分重视这个阶段的可行性研究工作和评估论证工作。只有认真做好这个阶段的工作,才能实现投资估算在工程造价中的作用,才能使投资估算真正起到“事先算账”的作用。,’·(2)加强规划设计阶段的成本管理是工程造价控制的关键...
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