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本类最新播报：财土株N 圏 圐Q 圕 图二手房卖房已经过完户,银行多长时间放贷给卖方的账户上啊?
问题补充：
　& 批贷早就下来了！买方办的是浦发银行？我们11月23号过的户！可是银行说建委那儿没有归档，浦发银行系统在建委系统上看不见过户信息，可能建委要个时间！
　& 中介的说法不对，因为在办理二手房贷款时，需要银行进行前置审批的，审批通过后才允许进行过户，你现在户已经过了，房产证也办了，等于房子已经是买主的了，你可以先不进行物业交割，找中介和买主协商，把房子进行消费抵押贷款，工作和户口问题不是决定的，所有的银行都可以贷款，每个银行的审批标准都不一样的，即便是银行不放贷，在民间也是可以通过房产证贷款的。
重要提示：
　& 房产已经过了户，房子就不是你的了，你应抓紧时间索要房款，看看中介给你们签的合同有没有违约款项!
　& 每年的年底银行放贷都会很慢的，他们的贷款额度都已经满了，所以放贷会比正常要慢上差不多半个月的。
　& 加急费用是有这么一说，但具体收多少钱就不是特别清楚了，建议只能多催催银行或者中介公司了，实在不行着急用钱的话只能办理加急了。
楼主你别法盲，这是交易不完全，说重点有销售欺诈嫌疑。
　& 法院有充分的理由认为是交易欺诈，可以终止交易，虽然你过完户了。贷款是你和银行的事，不关卖方的事。不管你全付或者贷款，只是你的付款方式不同而已。如果卖方没拿到钱就是合同没有履行，这和银行放不放款关系不大。再说一句，你银行老不放款这个损失谁来背？想想最终还是你，要是卖方追究的话。　
避免“一房两户主”， 两种条款不能签
　& 像三证已办理过户，但如果卖方未拿到全部房款，房子到底是归谁所有，而在期间如果房源出现意外，这个损失又由谁来承担？记者发现，二手中介经纪人的说法不一。
　& 有经纪人认为，房子三证已经更名，房子应该已经属于新房东；但也有经纪人认为，虽然三证已经过户，但房子未正式交房，合同尚未履行完，因此，房子应该还算是原房东的。
　& 浙江金道律师事务所的王全明律师给出了自己的说法。他认为，从权证上来说，三证已经更名，房子已经属于新房东了，但如果合同约定款清交房，原房东也有权依合同履行，收益及意外风险等也应以交付为准，新房东强行占有不妥。
　& 如何避免出现“一房两户主”？记者采访多个纠纷后，发现签合同时一定要仔细，对这一条约要有个明确约定，在交房时间一项里，最好能约定“款清交房”。
　& 按照目前出现的纠纷，有两种合同条款最好避免：
　& 一是约定明确的交房时间。这一条对卖家是不利的。如果约定了明确的交房时间，那么原房东是否拿到尾款都应办理交房手续，否则属于违约。
　& 二是合同中约定，签定合同后多少天后未缴清全款，需要支付违约金。这一条对买家是不利的。因为目前形势下，银行何时放款谁也不能确定，如果有这一约定，很可能会令买家支付不必要的违约金。
房产三证：房产证、土地证、契税证（购房合同）
房屋三证中的契证是什么？
　& 就是在给国家上税！
　& 契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，现行的《中华人民共和国契税暂行条例》于日起施行。在中国境内取得土地、房屋权属的台商投资企业，应当依法缴纳契税。上述取得土地、房屋权属包括下列方式：国有土地使用权出让，土地使用权转让（包括--、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换。以下列方式转移土地房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税：以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵偿债务，以获奖的方式承受土地、房屋权属，以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。契税实行3%-5%的幅度比例税率。
　& 契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权--、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。
　& 契税，是指对契约征收的税，属于财产转移税，由财产承受人缴纳。契税中所涉及的契约，包括土地使用权转移，如国有土地使用权出让或转让，房屋所有权转移，应该称为土地、房屋权属转移，如房屋买卖、赠送、交换等。除了买卖、赠送、交换外，房屋所有权转移的方式还有很多种。其中，有两种常见的房屋权属转移，按规定要缴纳契税：因特殊贡献获奖，奖品为土地或房屋权属; 或预购期房、预付款项集资建房，只要拥有房屋所有权，就等同于房屋买卖。
　& 契税是一种重要的地方税种，在土地、房屋交易的发生地，不管何人，只要所有权属转移，都要依法纳税。目前，契税已成为地方财政收入的固定来源，在全国，地方契税收入呈迅速上升态势。
　& 各类土地、房屋权属转移，方式各不相同，契税定价方法，也各有差异。&　& 契税的计税依据，归结起来有4种：&　& 一、是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权--、房屋买卖。&　& 二、是根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。&　& 三、是依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。&　& 四、是按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。
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[222.216.190.*] 发表于 / 09:37:00
银行应该与卖买双方签三方合同。
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贷款购房，银行不批贷购房人怎么办？
概要：购房向银行申请贷款，银行不批导致交易不能继续，谁该承担责任？为防止纠纷，应该事先在合同中做哪些约定？
声明：杨文战律师原创作品，欢迎分享，转载请于文首注明作者及微信lawyerywz
　　不管是商品房还是二手房，通过贷款来购房，银行不批贷怎么办？如果在签约时没考虑到这个问题及处理方案，发生问题，购房者可能面临进退两难的境地！
一个误解：贷款由开发商或中介代办，出了问题购房人不担责。
商品房贷款手续是由开发商代办的，二手房贷款通常也有中介代办，很多购房者想当然地认为贷款办不下来，应该是开发商和中介的责任。碰到贷款未获得批准的时候，有些没经验的购房者，会要求解约并全部退回已付房款，称自己没过错，不应该承担任何损失。
持这种观点的人，杨律师碰到过不少，显然这是一个误会。从合同法的角度看，买卖合同中买方有付款义务，不管是自筹还是贷款。除非有专门的法律规定或特殊的合同约定确认在这种情况下买方可以免责。
要确定责任归属，先了解一下银行不批贷的原因。
银行在考虑是否发放贷款时，不但要审查购房者的个人信用资料，还要审查所购房产、楼盘的情况，尤其是商品房是否手续齐全，更要审查。还要根据具体银行的信贷额度、贷款政策等考虑是否放贷，任何一方面出了问题，都可能不批贷。
贷款未获得批准的不同情形及责任承担
在没有任何特殊约定的情况下，贷款未获得批准时根据原因不同，责任分配也不同，通常有三种可能。
一、&&&&&&&&&&购房者个人信用原因未通过贷款审核。
因为购房者的个人资料未通过审核，显然是购房者的责任。购房者应自筹资金支付房款，如果不能自筹集资金会构成违约。最终只能解除《商品房买卖合同》，并承担违约解除合同的赔偿责任。
二、&&&&&&&&&&开发商或其开发的楼盘未通过贷款审核。
同理，如果是开发商的手续不齐的原因导致银行不批贷，购房者又无力或不愿意通过自筹款项支付房款，应认定开发商构成违约，并承担违约责任。
刚才说的是新开发的商品房，如果是二手房应该已经取得房产证，不存在项目不合法的问题，理论上不会出现因房产原因无法放贷的。但杨律师提醒大家要注意一个问题：一些老旧二手房，银行也可能不批贷或者能批贷的额度非常低，这同一手商品房是不同的。但卖家并非专业的开发商，没有义务告知买家这种情况。如果事先没有特殊约定和承诺，以此为由要求二手房的卖家承担责任，通常是不会支持的。杨文战律师原创，如需转载请于文首标明作者及微信号“lawyerywz”
三、由于贷款政策和条件的变化等原因导致签约时本来可以办理的贷款，申请时发现无法办理。
这种由于贷款政策变化导致无法批贷，买卖双方主观和客观上都没过错。但银行不批贷，如果买家也不愿意或不能自筹款项付款，也面临一个合同解除的责任问题。lawyerywz
如果是新开发的商品房，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第<font COLOR="#条有明确的处理方案：双方互不追责，开发商将已收取的房款本金及利息退还约购房人。
附法律规定：
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第<font COLOR="#条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
请注意，该司法解释是针对新开发商品房的，对购买二手房出现这种情况法律上并没有明确的处理规则。根据具体政策的影响大小及双方约定不同，有些地方的法院在实践中参照此条款处理。但以杨律师的经验来看，购买二手房的合同条款，如果签约时买方不注意，中介提供的通用文本一般会约定贷款不成，由买方自筹余款支付。实用法律知识
我们刚才讲的上述三条处理方案，都强调是在“没有特殊约定的情况下”，如果在合同中对上述情况双方有明确约定的处理方案，那就要按双方约定的方案处理。所以，在交易时一定要特别注意合同条款中对相关情况是如何约定的。有些人在签约时，根本不仔细看条款，让签字就签字，等出了问题又说自己当时根本没看合同内容。那杨律师告诉您，这样话跟法官说是没用的！
　　　　在签约时要注意什么？如何约定才能避免纠纷和风险？
不管是商品房还是二手房，如果不想在购房中发生自己意料以外无法控制的情况，在签订合同时，最好通过明确的书面约定分别对几种不能贷款的情况的处理方案进行细化。按法律规定，双方有明确约定的，自然按双方约定处理。在有约定的情况下即使发生问题，也可以避免纠纷。
一、购房者资料未通过审核的约定建议
如果没有约定，这种情况可认定购房者构成违约。但购房者毕竟不是专业人士，确实有可能不确认自己是否符合申请贷款的条件，购房者要充分认识到这一点，并提前做好工作。
购买商品房，购房者不妨在签订合同前先让开发商帮助初步审查购房者的贷款资料是否有问题。如果开发商说没问题，可以要求与开发商在《商品房买卖合同》的内容里加上一条“如果因为购房者的贷款资料未通过审批，不视为购房者违约。购房者可以在多少日内另筹款项支付余款，如果购房者无力支付余款，可以提出解除《商品房买卖合同》，在解除合同后几日内，开发商退还全部首付款”。
二手房买卖更特殊一些，涉及到买卖双方和中介，可以提出让中介协助审核，但关键是要求在买方认可的三方协议中加上类似的条款，明确在这种情况下贷款未通过合同如何处理，已交的房款和中介费如何处理。实用法律知识
如果卖方不同意增加这样免责约定，杨律师建议您提出约定一个你可以承受的违约责任标准，毕竟你的首付款在对方手里，即使要承担违约责任，明确一些，到时要求退款也会方便一些。如果对方连这个条件也不愿意答应，那除非您对自己的贷款资质有足够信心，否则您要考虑是否签约交易了。
二、因卖方的原因无法获得贷款的约定建议
如果是商品房，不管是因为楼盘、项目还是什么其它开发商自身的原因，如果因此无法获得贷款，应该认为这属于开发商的违约行为。
这里要纠正购房者的一个错误观念，有的购房者认为：“交付首付款是自己的义务，办理贷款是开发商的义务，早办晚办无所谓，反正没办下来贷款我就不用还贷。我不急！”
其实这是错误的，贷款办不下来往往意味着楼盘有问题。如果是期房，能否顺利完工就存疑了。购房者交了首付，什么也没得到。开发商拿着您的首付款不定去做什么了呢。实用法律知识
&lawyerywz
即使是已经盖好的房子，也可能无入住或入住了无法办理产权证。对买方来讲，仍是有风险的。
所以，有必要在合同中做一些约定：“如果因为开发商的原因在多长时间内无法办理贷款，属于开发商的违约行为，要按一定标准承担延迟违约金，且超过多少日购房者有权提出解除《商品房买卖合同》，并要求开发商承担已付款一定比例的违约金。”
至于二手房有房产证的，不存在不合法的问题，未取得房产证的也不可能去申请贷款。但要注意一些老旧二手房，银行也可能不批贷或者能批贷的额度非常低，这种情况还不宜直接认定是卖方的过错。所以，建议事先了解相关二手房的银行贷款额度事宜，并就因房屋估价原因不能取得原计划的贷款额度如何处理，事先做明确约定。如果买家无意自筹款项付款，就要约定一下解约退款的条件了。
三、因不可归责于双方的原因无法办理贷款的约定建议。
既然是不归责于双方，那就约定谁也别承担责任了，要注意的是能否及时退款并办理解网签手续。
可以约定：“因不可归责于双方的原因无法办理贷款，应该在多少日内通知购房者，购房者可以选择在多少日内自筹资金支付余款，或者选择解除《房屋买卖合同》。购房者选择解除的，卖方应该在多少日内退还首付款并按同期银行利率支付利息，同时双方办理解除网签手续。如果不按时返还，属于违约行为，应该按日支付一定比例的违约金”。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。购房贷款贷不下来，必须要按合同支付违约金吗 - 相关问题 - 110网法律咨询
买房已备案，办贷款时银行说我以前贷过款早已还清，但也不能首付三成了，贷款办不下来，当时售楼处并没提醒，合同写如果贷款办不下来我们需要支付五万违约金，现在要求退款，他们说备案无法撤出，如果退一定要支付违约金吗
已经签了购房合同，到银行贷款申请不到足够的货款，卖方要求赔偿违约金合理吗？
8月份在武汉远城区付首付购得一期房，不在武汉工作也不是武汉户口，于是开发商要求缴纳几千元补办税票和银行流水，现在银行通知贷款办不下来，想要求开发商退首付，我须要支付什么违约金吗
酒店行业，现在淡季，酒店裁员，和酒店方有签合同，但是不是一式两份，只有酒店方一份，如果要裁员是要支付被裁员员工的三个月的工资吗
贷款人和私利小额贷款机构签订贷款合同后，在贷款机构还未放款的情况下，贷款人违约不要贷款了，此时贷款人需要支付违约金吗？
首付三成已经付，购房合同已经签好；但是银行贷款2个多月了还没有下来。打电话问的话也没有确切时间合适能审批下来。请问我们能改为一次性付款吗？对我们有什么影响吗？
签订了购房预售合同，付了首付，合同规定一个月内要把剩余房价款全部还清，但是现在不能贷款，是否可以解除合约？
合约上有关于买收房逾期付款的违约责任，有逾期在60天以内和超过60天的赔偿；
在还款一个月的期限内解除合同的赔偿却没有规定，请问此时解决会赔偿开发商吗;如何赔偿，按照逾期付款60内赔偿还是怎么样？
在我没有贷款能力情况下，开发商依旧售房给我，请问我是否可以以此来要求解约，并不做赔偿；
我17岁 因为家里急需一笔钱做手术 刚在网上找到一家小额贷款公司，因为是无抵押无担保也可以贷款的所以我就填了一份资料，然后在复印身份证传真给他们就可以成功贷款了，我就传过去了，之后他们就传了一个合同让我签字按手印就行了，之后我传过去 他们马上就有个经理什么的打电话说让我支付3000元的保证金，说合同上已经白纸黑字写明，我没看见，他们就说我不支付就属于违约要坐牢，合同上没有写违约金什么时候给，只写了必须缴纳违约金，这样的情况怎么办啊 会被起诉坐牢吗
你好，我在另一个城市结婚之前贷款买过房子，未还清贷款。现在在深圳用老婆的名字又买，当初中介说可以贷到款，我们也不清楚，就交了五万订金，并且被忽悠的签了合同。昨天打电话通知我贷款无法批下来，这种情况，我无力筹借到更多钱一次付清，请问可以退房吗，当初的订金可不可以退还给我。 就是合同并没有约定这些，我们也不懂。这样情况还可以吗。昨天我仔细看了合同，并没有说明贷款办得下来办不下来该怎么办这条。
大学毕业签订了一份合同，合同期三年，当时法律意识淡薄，又签了一份培训协议，约定服务期为5年。谁知道这一培训就是近两年时间，培训费，住宿费，伙食补助林林总总下来总共十几万。合同明年就要到期了。培训两年对公司的各种不人性化制度受够了，明年合同到期准备辞职，但是高额的培训费赔不起，以下是培训的具体情况，请人帮忙看下合理不，我需要支付那么多的违约金吗？
1、我们的培训其实就是在别人的厂子里干和工人一样的活，算得上技术培训吗？
2、培训期间，我们跟师傅们一...
婚前购房合同上写的女方父母和女方，婚后可以加上男方的名字吗？贷款用的女方父亲的公积金。房产证还没下来。请您选择相应地区
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执业证号：21887
执业机构：上海市海上律师事务所
联系地址：上海市陕西南路231号（海佳大厦）A座2层
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房产纠纷中银行贷款逾期放款给卖方算谁违约？要支付违约金吗？
作者:王寅翼　　时间:　　浏览量 0　　评论 0　　 　　
房产纠纷中银行贷款逾期放款给卖方算谁违约？要支付违约金吗？
【法律问题简介】
买方经常会选择向银行贷款来支付第二期房款，由此构成一个合同法中的“由第三人履行合同”的类型。贷款银行成为买卖合同之外的第三人。
约定以银行贷款方式支付房款，银行逾期放款是否属于买方违约？
【律师法律分析】
贷款银行不是买卖合同法律关系的主体，不受买卖合同的约束，仅受到借款抵押合同的约束。
如果银行逾期放款，则不论买方是否存在过错，均应承担违约责任。
律师建议以银行贷款支付房款的条款做如下约定：
买卖双方赴交易中心办理产权过户后，在取得买方名义下的房地产权证和抵押权证并送至贷款银行后，由贷款银行按照贷款合同约定的方式直接支付到卖方提供的银行账号上，房款期限以贷款银行规定为准，银行发放贷款日即是买方支付房款日，支付房款日不再另行约定。
根据《合同法》第六十五条的约定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。这一条款约定的是“由第三人履行的合同”。
因为合同关系是建立在买方和卖方之间的双方法律关系，而约定由第三人履行就构成买方支付房款的一种义务，不论买方是否对第三人的逾期款是否存在过错，只要是第三人也就是本案中的银行没有履行义务、迟延履行或者瑕疵履行，根据合同相对性的原则，均需要由买方向卖方承担违约责任。
【法律依据】
《合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应担当向债权人承担违约责任。”