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[提要]济南市槐荫区五里牌坊小区的王先生反映：年间，王先生居住的五里牌坊小区拆迁改造，王先生与济南市槐荫区拆迁办公室签订了一份《产权调换协议》（住宅房屋），2001年回迁时，被安置在...
　　案例：
　　济南市槐荫区五里牌坊小区的王先生反映：年间，王先生居住的五里牌坊小区拆迁改造，王先生与济南市槐荫区拆迁办公室签订了一份《产权调换协议》（住宅房屋），2001年回迁时，被安置在五里牌坊1区4号楼1单元502号楼房内，一直居住至今。2006年通知办理房产证时，王先生由于侍候生病的父亲，没有办理房产证，后来想办理房产证时，被告知：五里牌坊小区被&冻结&,不能办理房产证了。王先生不断到槐荫区房管局、槐荫区房地产开发集团总公司、济南市房管局等有关部门反映情况，均告诉王先生耐心等待，等到现在也没有结果。
　　王先生向山东广播&关注质量&栏目反映情况后，记者和律师到五里牌坊小区王先生的家中了解情况。五里牌坊小区共五栋楼，不是封闭小区，楼房的东面还有一大片平房区，2006年五里牌坊小区居民办理了第一批房产证，是济南市房管局发的&大证&.当时，五里牌坊小区是槐荫区拆迁办公室负责拆迁，开发建设单位是槐荫区房地产开发集团总公司，也有该公司负责五里牌坊小区拆迁调换房屋房产证的办理工作。由于五里牌坊小区在办理了第一批房产证后，根据济南市的规划，五里牌坊小区范围内建商住综合体，需再次拆迁改造，在报纸上刊登公告后，济南市房管局冻结了五里牌坊小区范围内房产证的办理工作，后来该项目没有实施，济南市房管局恢复了五里牌坊小区范围内房产证的办理工作，但由于2011年以后，办理房产证的政策发生了变化，如：办理房产证需要由专业机构对楼房面积重新测量等。槐荫区房地产开发集团总公司正在组织专业机构对王先生所在的五里牌坊1区4号楼进行测量，由于王先生所在的五里牌坊1区4号楼1单元的一层一户业主一直联系不上，无法出具测量结果或测量合格证。王先生办理房产证所需要的其他材料均已经齐备，只欠专业测量机构出具的测量合格证明，就可以办理房产证了。目前在济南市像王先生这样住宅无证的情况很多，属于历史遗留问题，济南市政府的领导也发现了该问题，在2014年11月成立了&解决城市建设历史遗留问题领导小组&,并出台了《关于妥善处理国有土地上历史遗留无证住宅问题的意见》，王先生所在的五里牌坊小区内的土地属于国有土地，应是城市建设历史遗留问题，王先生所在的五里牌坊小区内的楼房应符合《意见》中办理房产证的条件，目前无法办理房产证的原因是没有专业测量机构出具的楼房面积测量合格证明。
　　另外，潍坊诸城的许先生反映：2013年与得利斯集团股份有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，在诸城昌城镇得利斯新世纪广场全款购买了一套住宅楼房，合同约定：日交房，至今没有交房。许先生购买的是7号楼，7号楼前原规划的是两栋别墅和绿化地，现在，开发商擅自改了规划，建了多层住宅，镇规划办承认是违规建筑，市和镇有关部门均要求开发商停止施工，但开发商不听。许先生担心7号楼前的违规建筑建成后，会影响到7号楼，由于前合同时没有看开发商售房的五证也，担心以后办理房产证的问题，想退房。
　　临沂罗庄的李先生反映：李先生从事防水工程的施工，2010年前，承包了山东福安康老年公寓发展有限公司开发建设的临沂福安康老年公寓的防水工程，完工后，因没有钱付工程款，便顶了一套房子，2010年住进去的，当时开发商承诺一年内办房产证，一直拖到现在也没有给办理房产证，小区内有300多户都没有给办理房产证。
　　潍坊市奎文区董家村的韩先生反映：兴华园小区是村里建的回迁安置房，开发商任何信息都不知道，2015年3月份楼房刚完工，村委就要求村民收房，什么证都没有，现在又出现了质量问题，楼房整体下陷30公分，村民无人敢签字收房。
　　向山东广播《关注质量》栏目反映购买了房子至今无法办理房产证情况的案例还有很多，这里就不一一列举了。那为什么他们购买的房子，不能办理房产证呢？
　　律师点评分析：
　　根据国家住房与城乡建设部和现行房产测绘的相关政策规定，房屋产权是指房屋所有者享有房屋财产占有、使用、收益和处分的权利，房屋产权分为房屋所有权和土地使用权两部分。按照房屋产权性质划分，可分为以下几种：
　　1、国有房产。是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。国有房产分为直管产、自管产、军产三种。
　　（1）、直管房产是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨给单位的除外），大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨借给单位使用。
　　（2）、自管房产是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。
　　（3）、军队房产是指中国人民解放军部队所有的房产。包括由国家划拨的房产、利用军费开支或军队自筹资金购建的房产。
　　2、集体所有房产。是指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产。
　　3、私有（自有）房产。是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房屋。
　　4、联营企业房产。是指不同的所有制性质的单位之间共同组成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产。股份制企业房产 是指股份制企业所投资建造或购买的房产。
　　5、港、澳、台投资房产。是指港、澳、台地区投资者以合资、合作或独资在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。
　　6、涉外房产。是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。
　　7、其他房产。是指凡不属于以上各类别的房屋，都归在这一类，包括因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等房屋。
　　8、期房。是指开发商从取得商品房（资料、团购、论坛）预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
　　9、有限产权房。是房屋所有人在购买公房中按照房改政策以标准价购买的住房或建房过程中得到了政府或企业补贴，房屋所有人享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权。
　　以上这些种类的房产，产权都是清晰的，手续都是齐全的，都是能够办理房产证的房产。那么，又有哪些种类的房产不能办理房产证呢？根据目前我国房屋的现实情况，主要有以下两大类：
　　一类是&小产权房&.
　　小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。&小产权房&不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。按照国家的相关要求，&小产权房&不得确权发证，不受法律保护。小产权房主要包括：乡（镇）政府、村委会、农村集体经济组织在使用的集体土地上建设的房屋，这类房屋主要供集体组织内部内部成员居住使用，也仅能在集体组织内部内部成员之间转让。案例中，潍坊诸城的许先生，在诸城昌城镇得利斯新世纪广场购买的楼房应属于小产权房。潍坊市奎文区董家村的韩先生在兴华园小区购买的村里建的回迁安置房，应属于小产权房。
　　小产权房的特点是：
　　（1）集体土地建设的房屋；
　　（2）没有&五证&;
　　（3）价格便宜；
　　（4）无合法产权；
　　（5）开发违规较多，房屋设计及建筑质量得不到保障。
　　目前，小产权房开发模式有：
　　（1）由村或乡（镇）主导开发，以&旧村改造&、&新农村建设&、&农民新村&等名义，利用存量宅基地或集体用地，甚至占用耕地建造住宅，除满足当地农民的居住需求外，将其中一部分进行&市场化销售&,以弥补建造住宅的所需资金不足问题，并将所获收益归集体所有，向全体村民分红，并由村委会进行物业管理，安置村民就业。
　　（2）开发商借建造安置房机会，搭车搞&房产开发&形成的小产权房。
　　（3）开发企业直接从乡或村租赁30-50年不等的农村集体土地，以农业观光园、农业采摘园等农业开发为名圈地进行住房开发。
　　（4）、由村或农村集体经济组织出地，开发商出资金双方联合搞房产开发，约定按比例分成房屋，各自销售自己分得的房屋。
　　小产权房的风险主要包括：
　　（1）购买者的合法权益无保障：无法办理房屋登记，国家不颁发房屋所有权证，业主的占有、使用、收益、处分的权益无法得到充分有效的保护。
　　（2）买卖交易合同无效：无效买卖合同得不到法律保护。
　　（3）购房者权利无法正常行使：交易、转让、继承受到很大限制。
　　（4）房屋自身的风险：缺乏法律的约束和限制。&小产权房&从土地到开发建设到销售，都无法得到相应的监督、验收保障制度，房屋产品质量不能得到有效保证，而且房屋本身的质量问题出现后，其救济及整修途径也较少，购买人购买后风险较大。
　　二类是手续不全的房屋。
　　我国《城市房地产开发经营管理条例》第十条规定：&确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。&第十六条规定：&房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。&第十七条规定：&房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。&
　　也就是说，在城市范围内开发建设的商品房必须符合《城市房地产开发经营管理条例》中要求的各项报批手续，工程竣工后还要验收合格。未批先建，在建设中补办手续，未经竣工验收就交房等都是造成无法办理房产证的因素。
　　目前，比较普遍存在的主要有以下几种情况：
　　1、前几年由市辖区的区级人民政府主导拆迁开发的房屋。这类房屋一部分有区房管局办理了房产证，现在，区房管局早已经停办房产证，在辖区范围内、符合办理房产证条件的，区房管局都可以收件，颁发的都是市房管局的房产证。由于开发时的手续不全，现在开发商又没有能力补全办理济南市证所需要的手续，所以，拖了十几年也无法办理房产证。
　　2、由企业、学校、机关单位组织本单位职工集资所建的房屋。企业所使用的土地往往是工业用地，学校、机关单位使用的土地是国有划拨土地，这类集资建设的房屋一般土地手续是不全的，这类房屋一般无法办理房产证。另外，在军队的军事用地范围内建设的房屋，属于军产，一般不会出卖给个人，即便出卖给个人，也无法办理房产证。
　　3、开发商擅自更改规划和用途，进行建设的房屋。这类房屋是开发商为了追求更大的利益，违法建设的，应该属于非法建筑。比如：规划是六层楼房，却建了七层；规划是绿地，却建成了车库、门头房；规划是仓储用库房、生产用车间，却建成了住宅楼房出售；规划是国家政策扶持的公益用房，却建成了商品房出售&&等等。临沂市罗庄的李先生用工程款抵顶的临沂福安康老年公寓楼房，就属于后一种情况。
　　4、虚拟房产。这类以商铺名义销售，实际是理财产品的房产，是在南方的江浙一带先兴起的，这种房产一般是不能办理房产证的。
　　5、人防工程。现在的一些人防工程的建设，政府暂时没有资金投入，往往是建设单位垫资，建设单位为了收回投资，往往出售几十年的使用权，人防工程师不能办理房产证的。
　　6、违章建筑，违规建筑。这类建筑一般都是为了使用和租赁，并不是以出卖为目的，也不想办理房产证。
　　案件启示：
　　不管是&小产权房&还是手续不全的房屋，都是不允许买卖的房屋，国家法律规定都不允许办理房产证。房地产五证两书三表是开发商合法销售商品房的重要凭证，买房时一定要审查五证，收房时还要审查二书三表。房地产五证是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》。二书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。三表是指竣工验收备案表、房屋实测面积表、住宅工程质量分户验收表。只要你在买房和收房时审查了开发商提供的五证两书三表，且五证两书三表齐全，就说明你购买房屋的开发商是正规的，是值得信任的，你就不会为购买的房屋无法办理房产证而担心。
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[责任编辑：杨凡、刘岩]
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房产证难办
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为什么新入住的房子都是好几年才能办理房产证？
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　　为什么新入住的房子基本上都是好几年才能办理房产证？？？& & 开发商通知业主可以拿钥匙入住了，房产证却遥遥无期，被追问，总是推三阻四，无房产证不能办理户口落户，给业主带来了极大的不便。房产证有可能拖两三年甚至十年八年再办理也很常见，倒霉受损的只能是我们业主，监管或有关部门有没有责任，他们是不是在放任开发商，请问这是不是一种慵懒的、敷衍的监管和执政。不知道这样的事情是不是也和国际接接轨，别说外国鬼子还不如你们吧。
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我房子买了，一说办房产证售楼处直接来个不知道，等等就办了，我操，什么时候能办到时给我个准信啊！！
｜｜引用｜
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让那些人都下岗，我来做。
房子是什么性质的？？所以说买房千万别光看价格，很多事都要提前打听清楚了
彪么还买楼？买了不办证的赶紧退签合同的时候要注意如果没发产证&&房子事实上法律上都不是你的比如大陆馨圆那种跑路的 工程队可以起诉开发商还钱 拿房子抵债的买房的人财两空
基本就是开发商欠税
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楼主明知故问。
交房3年，房产证未办理的路过，胳膊拧不过大腿，中国现象。。。。。。。
以下是引用521luzhen的帖子：基本就是开发商欠税
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青岛房地产，怎么一个乱字了得，大部分都是本地土鳖开发商瞎整
有个同事住了2年了还没见到房产证，另一个同事推迟交房半年整，上市政府静坐去了，据说15个小时堵着政府，政府人员吃不上饭了，才给解决了，强令开发商一月内交房，交不了每月给业主万分之三的买房费，我同事说这下巴不得不交房，10年不交房贷都还清了
楼主；&&因为我们生活在一个神奇的国度的社会里！& & 我们祖国以前5000年的文明国度！！& && && && &后面就是5000年的神奇！&&一起皆有可能！！！！& &信吗？！！！！！！！& &回答完毕！！！！！！！！！！
因为开发商好多证照都没有办齐，先把钱赚到手。
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老鹰告诉你，你不办到房产证的真正原因
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房产证是法律上证明房屋所有权的唯一证明，那么为什么很多业主花钱买了房子却无法办到房产证呢？
老鹰就此专门采访了房地局官员。
他详细向我介绍了办理房产证的流程——取的购房合同；购房发票；购房合同房地局备案件（办理房产证唯一证明件）；开发商交税发票；购房契税；房屋维修基金；房屋平面图；开发商房屋分户备案。
大多数业主都可以拿到前面七项文件，唯独最后一项很难办到。
我问房地局官员，他告诉我，因为我国房屋销售是采取预售制度方式，好多开发商前期预售时收了钱，或拖延开发；或推迟交房；或开发成了烂尾楼；亦或携款出逃，这就造成了大批业主购房业主打了水漂。
即使没有前面的情况，开发商也不一定会到房地局来办理分户备案。
他说，这样开发商就不怕业主对他不利，也就有求于他。
监管部门也没有监管措施？
他告诉我，没有！他们只能要求开发商尽快办理。
如果开发商拖延不办理，房地局怎么办？
他摊开手说，没办法，法律没有追究和处罚开发商的规定，只能听之任之，倒霉的是广大业主。
原来这就是为什么那么多业主合法买到房子后而迟迟办不到房产证的原因！
他告诉我，有的业主10年都没有办到房产证，连他们房地局的亲戚们一样办不到房产证，他们也脚的这个法律规定不合理。
这个说法，住建局某几位局长也证实了是真的。
那么老鹰要问，这种不合理的法律又是怎样出台的？它在房屋买卖中保护了谁？
期待政府整改！
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支持老鹰为老百姓和业主爆料
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简直不可理喻
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原以为法律是用来保护购房者合法权利的，没想到却成了开发商欺压压榨购房者的帮凶。
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原以为法律是用来保护购房者合法权利的，没想到却成了开发商欺压压榨购房者的帮凶。
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来自红网论坛手机版
不愧衡阳鹰，厉害!
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不愧衡阳鹰，厉害!
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终于不解之谜真相大白！
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感谢老鹰揭秘房地产市场黑幕
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改政策规定谈何容易。
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改政策规定谈何容易。
政策制定者既要保护自己利益也要保护他们老爸——开发商的利益！
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一句也没办法来打发老百姓！！！这就是典型不作为，坐在办公室啥都不做，喝喝茶就能解决了，还要你这狗屁局长做什么！！！解决不了你就下来别干了，别一副嘴脸好像你没贪污一样
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一句也没办法来打发老百姓！！！这就是典型不作为，坐在办公室啥都不做，喝喝茶就能解决了，还要你这狗屁局 ...
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果然是官方故意为难业主们！
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一句也没办法来打发老百姓！！！这就是典型不作为，坐在办公室啥都不做，喝喝茶就能解决了，还要你这狗屁局 ...
确实是怎么回事！
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即使没有前面的情况，开发商也不一定会到房地局来办理分户备案。
老百姓自己花钱买的房子，合法了，还要开发商来分户？这不是故意让开发商整蛊业主吗？
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你呀莫笑，这些龟孙啊，好吃懒做惯了。未必别的地方房产开发商卖的房子房产证都没办下来？说白了就是不想花时间花精力为老百姓办好事，你还拿他这个局长没办法，打了还犯法