万达集团董事长王健林“空降”海口，定下了一个小目标_海南80后-爱微帮
&& &&& 万达集团董事长王健林“空降”海口，定下了…
已经连续上了5天班了今天居然还只是星期三更“蓝瘦”的其实是当你在苦逼上班的时候你已经错过了你们最爱的王健林爸爸10月8日万达集团董事长王健林一行在省委常委、海口市委书记孙新阳的陪同下，到海口桂林洋海滨旅游区现场就万达城项目实地考察，双方就桂林洋东海岸滨海旅游度假带的开发初步达成合作意向。王健林来海南必喝的椰子水投资400亿，定下了个小目标万达将在海口规划建设万达文化旅游城王健林表示，万达集团将会把文化旅游、影视娱乐等多种优势产业平台落户海口，推动海口经济社会发展。据悉，“十三五”期间，万达集团在海口的投资意向总额将达到400亿元以上。▲万达海口文化旅游城概念图& & 万达集团董事长王健林海口桂林洋的海岸线也非常棒，一点不输给三亚，我们将努力使这个万达城超越以前所有的项目，把它做成国际超级的 综合的文化旅游项目。到时候海口又将多一个旅游好去处想想都好激动真是我们的好爸爸万达文化旅游城敲定了王爸爸的海口万达广场也马上就要开业啦！！海口万达广场即将震撼绽放将于今年12月23日正式开业2015年，万达在海口的首个项目——海口万达广场，总投资50亿元，将于今年12月23日正式开业，海口万达广场集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体，意在打造一站式城市生活。海口投资选万达开业在即好时机海口万达广场——作为万达在海南国际旅游岛的开篇钜作，自落地到产品开售，深得广大客户的认可。目前万达PLUS商铺已经震撼面市，在年底大商业开业之前，必定成为众人争抢的投资上品，因为万达广场开业之后，整个万达商圈商铺价格必定水涨船高，此时投资万达铺，不失为上好时机。还有一个劲爆的消息“情歌王子”游鸿明要来海口啦！！10月22日游鸿明助阵万达亮灯演唱会10月22日，海口万达亮灯仪式即将闪耀启幕，游鸿明现场倾情助阵，万达邀你共同点亮海口未来！
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万达集团董事长王健林岳父，万达王健林的父亲是谁
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万达集团董事长王健林岳父是谁？这个我们很难知道具体名字，但是可以肯定的是王健林的岳父是姓林的；万达王健林的父亲是谁?叫王义全，2013年已经逝世，享年102岁。
王健林；1954年生，四川人，大连万达集团董事长，中共十七大代表，第十一届全国政协常委，第十一届全国工商联副主席，现任中国民间商会副会长，中国企业联合会、中国企业家协会副会长，中国商业联合会副会长，中国慈善联合会副会长。
个人履历；1970年入伍，1986年从部队转业，进入大连市西岗区人民政府任办公室主任，1989年担任大连万达集团股份有限公司董事长至今。
所获荣誉：
2005年 获得由国家民政部颁发的首届中华慈善奖&最具爱心慈善捐赠个人&称号。
2007年 获得由全国工商联、全国总工会联合授予的&全国关爱员工优秀民营企业家&。
2008年 获得全国五一劳动奖章。
2008年 获得由国家民政部颁发的第四届中华慈善奖&最具爱心慈善捐赠个人&称号。
2009年 获得由中央统战部、全国工商联、中国光彩事业促进会等机构颁发的&中国光彩事业突出贡献奖&，获得国务院颁发的&全国扶残助残先进个人&称号，获得中央统战部等部委颁发的&中国优秀社会主义事业建设者&称号，被中央电视台评为&十年商业领袖&。
2010年 获得中共中央、国务院、中央军委颁发的玉树地震&全国抗震救灾模范&称号。
2011年 被中共中央统战部、全国工商联、人力资源与社会保障部等部委授予 &建设小康社会做贡献先进个人&称号。
2012年 当选&2012CCTV中国经济年度人物&， 继2005年之后第二次当选。
万达集团董事长王健林岳父：
网络上传言万达王健林的岳父是我们敬爱的温总理，实际上这纯碎是谣言了。温总理姓温，而万达王健林的老婆姓林，叫林宁，难道还有父亲跟女儿不一个姓氏的？至少在中国很少见！
实际上温总理确实有一个独生女儿，叫温如春。温家宝的女儿温如春曾就读于南京国际关系学院，上世纪90年代中期留学美国，其一位校友说温如春埋头学习，平等待人，没有高干子弟的骄气。该杂志在文章写道，一位海归学生撰文回忆，1997年秋天，他刚到美国东部一所大学做研究，想买一辆自行车代步而巧遇温家宝的女儿在卖自己的二手自行车，后来当他知道这是温家宝的女儿时，他表示&当时这给我极大的震撼&，因为他从温的女儿&身上看不到许多高干子女的骄奢之气，因为她还骑自行车，因为她还卖旧自行车。&
王健林的老婆介绍：
王健林的老婆姓林，叫林宁，现在是林氏投资集团的董事长，林宁的家庭背景我们不得而知，不过其本身的身家也不容小觑。林宁担任董事长的林氏投资集团与万达集团的渊源颇深，成立于1994年3月，是集建筑装修装潢业、餐饮娱乐业、对外经济贸易业等三种业态为一体的多元化集团公司。是万达集团在全国商业广场项目中的合作商和战略合作伙伴。旗下拥有天泰装饰、大歌星全国连锁量贩KTV、通达经贸、欧兰特会所等企业。
从林氏投资集团的介绍可以看出，林宁所在的公司与王健林的万达集团可以说是处于同一个产业链的不同位置，这对于双方的合作十分有好处，感觉就像是夫妻档一样，不过人家这夫妻档可不是一般的大。另外，林宁与王健林在同一栋大楼办公，林氏投资集团整个公司的办公地点都在万达大厦26层。
王健林老婆林宁的资料
关于王健林的老婆林宁可真是很神秘的，虽然官网上有很多林宁出席各种活动的资料和照片，不过关于林宁工作之外的资料就一无所知了。我们甚至不知道林宁是哪年出生，哪个大学毕业，与王健林是哪年结婚的等等。
不过网络上有资料表示，林宁曾经是中国足协专职副主席阎世铎以前的学生，不过阎世铎并不记得林宁这个学生，而当他知道林宁正是万达集团王健林的老婆时，万达集团刚刚撤出足球圈不到四个月，我想阎世铎应该是颇为遗憾的吧。
关于万达集团王健林的老婆林宁的资料介绍虽然不多，但是林宁在网上的照片却有不少。从照片来看，林宁是个颇为有气质的女人，落落大方，不愧为一个集团的董事长。
林宁所在的林氏投资集团与万达集团有着颇深的合作关系，因此在万达集团在各地的产业开业时，经常可以看到林宁的身影，并且林氏投资的官网上也经常可以看到针对万达集团的贺文。
万达王健林的父亲是谁 ：
王健林的女儿是王义全。
王健林的父亲王义全今年102岁，以前是四川省偏远地区的农民，后来参了军，因为他觉得参军最可能让自己天天有饭吃。他经历过长征，打过国民党和日本人，在马上就要去朝鲜和美国人打仗之前退伍。最终，他在位于西藏附近的四川省阿坝村定扎下了根，被分配从事林业工作，还被分配了一个妻子，名叫秦嘉兰。他们共同抚养了5个孩子，全是男孩，王健林是老大。
秦嘉兰通过翻译说，王健林是&孩子王&，早上父母上班之后，他负责照顾几个弟弟。父母有时必须在晚上参加政治会议，他就去村里的食堂给弟弟们打饭。作为一名领取过勋章的战斗英雄的长子，王健林注定与军队有缘。他在1969年报名参军，晋升迅速，27岁时成为团级军官。在这一过程中，他学会了怎样看待个人功业，这对于他未来的企业家生涯很有帮助。
1985年，为了将建设军队的资源用于经济发展，邓小平要求裁军百万。王健林告别部队，当上了大连市政府的一名办公室主任。在为政府工作期间，他了解到国有的房地产开发公司处境困境，需要有人拯救。接手该公司无需启动资金，只要愿意承担债务就行。王健林让公司起死回生，但也感到了束缚&&政府对决策干预过多，对薪酬和激励控制过严。1992年，他申请批准参加一个公司私有化试点项目。他将公司命名为大连万达集团，后来又将总部迁到北京。万达包含两个中国汉字，意指长寿、富有和繁荣。
下面说说柳传志的问题。尽管王健林已经非常有钱，但他的财富并没有给父母带来困扰。他们知道，儿子曾承诺为4月发生在四川省的地震捐赠160万美元，每年，他的名字都在中国慈善榜上名列前茅。他的捐助重点是创业和教育，但在两年前，王健林为修复南京的一座15世纪佛寺捐出了 1.56亿美元，创下中国单笔捐赠记录。（王健林说他&不信教&；只是 &一时激动&。）他的母亲解释说：&从前富人大多是坏人。但现在，只要有心，富人可以变成圣人。&
王健林以军队的严格和精确来管理万达集团。他的高级员工几乎都为男性。和王健林一样，他们都是黑头发（和他一样的深黑色，梳着大背头）。按照规定，他们都穿黑色西装，白色衬衫，打深色领带。公司总部的餐厅每日向所有员工提供免费三餐（时间有限制，不能细嚼慢咽，这里可不是硅谷。）王健林上班很早，工作到很晚。他承认每年只有一周时间的休假，还不是连着休。他唯一的爱好是收藏和唱卡拉OK，每年他都要在万达公司的年会上献唱。
每周一次，通常是在周日上午，王健林都要审查万达当前的项目。会议可能持续数小时。他坐着，规划人员和建筑师进进出出，他们都站着。平面图在他面前展开，他戴着金边眼镜浏览图纸，用一把白色尺子测量人行道，皱着眉头把人行道重画一遍，然后把图纸拨到一边，去研究一张地图，又把地图拔到一边再看图纸，直到满意才批准。
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万达集团董事长王健林到桂林洋开发区考察调研
来源：海口桂林洋经济开发区
10月8日中午，万达集团董事长王健林一行抵达海口，省委常委、市委书记孙新阳在鸿洲江山酒店会议中心会见了万达集团董事长王健林一行，市政府市长倪强、市委常委林海宁、副市长孙世文、任清华及市各有关部门主要领导参加会见。
10月8日中午，万达集团董事长王健林一行抵达海口，省委常委、市委书记孙新阳在鸿洲江山酒店会议中心会见了万达集团董事长王健林一行，市政府市长倪强、市委常委林海宁、副市长孙世文、任清华及市各有关部门主要领导参加会见。
会上，孙新阳书记首先对王健林董事长一行的到来表示了真诚的欢迎及感谢，对促成此行的缘由进行了说明。他指出，从7月28日至今短短两个多月来，万达集团与海南省、海口市主要领导就项目落地事宜先后会见接洽了3次，项目前期工作取得了明显进展，下一步希望继续按照投资合作意向深入磋商洽谈。
会上，王健林董事长对海口市委市政府的邀请和支持表示感谢，并简要介绍了万达集团在文旅投资研发及建设管理等情况。他表示在整个万达城14个项目中，在两个月的时间内就对接洽谈了3次的项目不多，而且是第一次在项目还没有正式签约之前，他就来项目现场考察的。他还表示，万达之前的项目基本都是“企业推着政府走”，这是第一个万达被“政府推着项目走”的项目，对海口市委市政府在推动项目落地上的高效率表示了高度赞赏。
下午，万达集团董事长王健林一行在市委孙新阳书记和倪强市长的陪同下，到桂林洋海滨旅游区进行现场调研考察。任清华副市长现场结合展板材料作汇报，详细介绍了海口江东组团规划情况、片区重点景区及区位交通等情况、海澄文一体化情况、桂林洋开发区基本情况及海岸线规划利用情况、开发区重点项目及园区情况，以及万达项目拟选址位置、用地权属及滨海文化旅游区规划、“一带一岛一城”初步构想设计等情况，并对万达集团文化旅游城建设在规划设计提出要囊括海南特色、海岛特色、国际特色，做成一个既能解决岛屿型的消费和海口刚性消费需求，又具有国际一流化水平的旅游娱乐及高端房地产产品，真正体现出“一带一岛一城”的价值。
万达集团董事长王健林对海口市委市政府对海口东海岸海岸线和海岸用地规划建设保护，以及对海滨预留地的保护和土地权属摸底等工作的细致表示了“出乎意料之外”的高度肯定和赞赏。他表示，海口万达文化旅游城作为万达第15个文化旅游项目，将会打造得比前14个项目更好，项目落地后也将为海口带来更多的人流和活力，推动海口在国际旅游岛建设中更“名副其实”。
此次考察，基本达成了项目落地的意向，王健林董事长表示，项目签约后，初步概念规划将于12月初完成，不出意外于明年一季度开工，这在万达集团项目建设是非常快的速度。下一步，开发区将继续跟进，加强沟通对接，进一步做好商务洽谈等细化工作，同时尽快落实项目选址用地规划四至范围等确认工作，明确用地范围后，也将尽快启动用地公告公示及征收等工作。
▲图为：（左起）海口市政府倪强市长、万达集团王健林董事长、省委常委、海口市委孙新阳书记、桂林洋开发区冯玉英书记共饮椰子汁预祝项目在桂林洋顺利落地建设。
此次考察陪同的人员有：市政府市长倪强、市委常委、市委秘书长林海宁、市政府副市长孙世文、市政府副市长任清华，市政府秘书长田丽霞、桂林洋开发区工委书记冯玉英、市国土资源局局长、市规划局局长刘涌涛、市旅游委主任廖小平、市商务局局长林道坚、市文体局局长富天放、市海洋局局长陈芳、市规划局副局长黄燕、开发区管委会主任夏琛舸、副主任吴翔，开发区党政办公室、规建处负责人以及相关工作人员。广告
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只有当住宅已经没有炒作空间时，公寓才存在机遇，但这显然并不包括苏州、南京在内的二线城市。
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万达集团董事长王健林在中国商业地产高峰论坛的演讲
万达集团董事长王健林在中国（浙江）商业地产高峰论坛上的演讲.
最近三年，万达商业发展公司专注于做购物中心，在全国19个城市建了21个购物中心，总面积300万平方米，其中开业12个，在建9个。我们的目标是到2010年至少建设50个购物中心，争取60个，总面积700―800万平方米，年租金收入50亿元以上，这是我们的长期目标。& & &我们为什么提出2010年的奋斗目标呢？因为我们全面分析了世界前100个购物中心发展商的资料，如果达到800万平方米、50亿元租金收入这个规模，那么我们就可以在购物中心这个领域进入世界前三名。目前，世界第一名是澳大利亚的西部集团，它下属两个公司，合起来有1700万平方米的购物中心面积。& & 万达目前和17家跨国企业，其中有10家世界500强企业，签订了战略合作协议，双方约定了权利义务。战略合作协议有四个方面。第一，共同选址，对每一个店址大家提出意见，书面确认。第二，技术对接，一个店谁要多少平方米，高度，出入口、交通体系等等，每个战略合作伙伴出专业人员与我们的规划设计部进行技术对接，之后再正式签署确认书。第三，平均租金。我们把购物中心作为长期发展的产业，假如一个购物中心有6家主力店，10家次主力店，那么16个合同谈判，恐怕得用半年时间才能搞定。为了快速扩张，快速发展，我们与所有加入合作的伙伴，都约定一个前提条件，就是接受我们的平均租金这个概念。全国的城市分三等租金。这样做的好处是，每个店的租金具体多少不用再谈判，速度快。第四，先租后建。签了租约之后，我们再投资。这四点加在一起，叫做“订单地产”。& & 现在订单地产这个概念已经在全国叫响了，我们用自身的行动做示范，希望全国做商业地产的同仁都能这么做。倒不是向我们学，而是都能先下订单再投资，这样做的最大好处在于规避投资风险。下了订单，一年可以收1000万租金，那么总投资额无论如何不能超过1亿元。因为租金要扣17%的税，控制在1亿元以下，还能有8%的投资回报率，还了利息，还能有点收入。这样就能规避风险，符合中央禁止重复投资的政策，不管钱是不是自己的，只要浪费，就是浪费社会资源。& & 什么叫商业地产。我看报纸上谈了很多商业地产，但很少有人搞明白。我个人理解，商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产。我认为，商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。目的明确，是以零售物业租金收入为目的，如果开发后销售出去，称不上商业地产。我们在大连有一个大型开发项目，做了5万多平方米的二层底商，建完后全部出售了，这就不叫商业地产，这是房地产，房地产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等。如果开发目的不是以零售物业租金收入为目的，就不能叫商业地产。& & 我认为，中国目前来讲，商业地产还不是进入的最佳时机。或者说，中国的商业地产的黄金时机还没到来。因为商业地产发展要有三个前提要件。第一是收入水准。从全世界来看，人均gdp美元的时候，购物中心才能发展起来，目前中国一些大城市和沿海城市已经达到这个水准。二是市场需求，租户有这个需求。wto开放国门之后，全球百强零售企业有70多家已经进入中国，前50强几乎全部进入中国，都想来切中国这块蛋糕，市场需求巨大。去年，沃尔玛全球的首席执行官李斯阁先生应我们邀请出席武汉万达商业广场的开业仪式。他跟我说：能不能加大每年的开发量？按照我们现在的约定，每年开发5――8个。他问，能不能每年20、30个？他希望十年以后，每年开100家店。可以说，租户需求足够大。即使缺的是什么？缺的是房地产金融。购物中心这个产业，只有发展房地产信托基金，才能托住这个产业健康的向前发展。尽管银行推出十年、八年的长期贷款，也不适合做商业地产。从全世界范围来看，目前国外投资商业地产的回报率是4―6%；在中国由于是新兴市场，有一点高收益，收益能达到8―9%。如果10年期贷款，每年利息8%，那么就不可能做这个产业。全世界购物中心发展比较好的国家，无一例外地，都是使用房地产信托基金。只有这种模式，它吸纳的是民间闲资、退休基金、政府基金、保险基金这种求稳而对回报率要求不高的资金，只有它们才能托住购物中心的发展。所以，凡是解决了信托基金的国家，购物中心才能呈现前所未有的发展态势。包括英国这个老牌资本主义国家，虽然其它产业很平稳，但十年来购物中心的发展却如火如荼，现在开业1400多家，在建200多家，占据了整个英国基本建设近一半的投资。& & 因为中国目前还没有开发出房地产信托基金这种金融产品，中国的购物中心开发的黄金时期还没到来。据我了解，香港政府在2005年将正式放开允许成立房地产信托基金，新加坡政府已在三年前放开政策，我相信再过几年，中国也会出来这个产品，到那时候，我们就会迎来购物中心大发展的时期。& & 下面谈一些我们做商业地产的体会、心得。
一、解决资金& & 商业地产其实是一个进入门槛很高的产业。平均下来，全世界的房地产公司，只有2―3%的企业在做商业地产，在中国的比例就更少，少于1%。商业地产是一个复合型的产业，不是房地产行业，也不是商业行业，它包括地产、商业、投资、金融等，非常复杂。在这个行业里，最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。解决不了长期资金的问题，商业地产是很难做的，即使能做，也走不远。所以最重要的，做商业地产，首先要有资金实力，或者有长期能使用的资金平台。万达在这方面有最深刻的教训。我们在2001年开始做商业地产的时候，是以房地产开发的惯性思维来思考问题的。从银行贷款，贷二年期，就来做购物中心。2004年，遭遇宏观调控，短融长投的弊端就显现出来了，尤其是国家把购物中心列入限制发展的七大行业之一，我们的资金链就变得紧张。幸亏我们的决策有前瞻性，在2004年1月开了一个总裁办公会，决定除了已开工的购物中心，暂停其它购物中心的建设，集中精力寻找长期资金管道，我们找到了一个战略投资者，拿到几十亿元，解决了问题。如果没有预见性，等到银行催债的时候再想办法，那就可能出问题了。所以我体会，做商业地产，解决资金而且是可长期使用的低成本资金最重要。& & 二、找到人才& & 所有行业都注重人才，但对商业地产来说，更需要人才，因为这个行业是一个复合型的行业。大家不要以为，搞超市、搞百货的人拿来就能用，搞百货搞超市是零售思维，同单纯的房地产思维一样，都不行。做购物中心，是先做商业规划，然后找租户，找到合适的主力店、次主力店租户，再做商业物业管理。因此，单纯做零售做百货的人不一定就是商业地产的行家里手，单纯做房地产的人也不一定是，这里需要复合型的知识。现在中国商业地产人才非常紧张。& & 我举一个例子说明人才的重要性。万达在上海的五角场做了一个三十几万的购物中心，计划明年开业。请了号称世界第一的商业设计公司做设计，这家公司有120多年专门做购物中心规划的经验，全球做了几百个购物中心。开始动工后，一个偶然的机会，我请美国的托伯曼公司的总裁帮忙看看项目，他们是专门做高端购物中心的，他提出了一些修改意见，让我们有眼前一亮的感觉。可惜因为已经施工了，基本的东西不能推翻，只能做些修改。修改之后，规划和人流动线比原来更加合理。我们计算了一下，仅一项设计上的修改，可以每年增加2000万的租金。这说明懂行的人才对商业地产多么重要。所以做商业地产，没有这种既懂商业又懂地产再懂一点金融投资的综合型人才，是非常难的。正因为如此，万达现在几乎变成了一个学校，一些人来万达做了一两年，就有很多单位想挖他们跳槽。所以我们想，干脆自己建一个专门的培训学校，慢慢培养商业地产人才。& && & 三、只租不售& & 做商业地产要切记这一点。在这方面，万达有深刻的教训。我们现在有21个购物中心，前10个购物中心，有部分商铺是销售的，一共卖了9万多平方米。如果从单一销售的角度来看，是很成功的，全国每平米均价3万多，卖了几十亿，但是这10个项目竣工后，虽然也进行了招商经营，还是有5、6个出现了问题。什么问题呢？商铺在销售之后，再进行商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是经营的整体性，二是经营的有效性。销售商铺的时候，因为我们做了十七年房地产开发销售，合同写的很清楚，房子出售后，我们不承担经营上的责任。根据销售合同，我们在法律上没有责任，但经营不好，业主商户就要闹事，我们在道义上的责任无法推脱。如果万达不是品牌企业，不是一个把购物中心作为长期发展目标的企业，只是打一枪换一个地方，那我们就不用对业主负责。当时有四五个业主起诉万达的案子，都以业主败诉为终，因为合同约定很清楚。但是我们以购物中心作为长期发展方向，作为品牌企业，就一定要解决业主的问题。去年和今年上半年，我们决定，卖出去的这10个项目，除了南京、青岛等项目，因为地理位置特别好，经营稳定之外，绝大部分出售商铺全都拿回来，保证业主若干年8%的回报率，个别地区9%。& & 所以商业地产即使有个别成功销售之后仍然红火经营的先例，我个人认为那是个案，不能成为规律。万达在全国卖了10个项目的商铺，超过一半以上都有问题。2004年，我们做了一个决定，购物中心只租不售，以租为主也不行，只能只租不售。凡是销售购物中心的，在全国失败的例子比比皆是，我举几个。譬如东莞的一个大mall，销售得好，价格高，但是现在刚刚开业，已经出现经营问题，我可以断定他们正在走我们以前走过的路。无锡站前城投广场，钻石地段，商铺卖的时候火得不得了，现在开业不到两年，整体关门，200多个业主正在打官司。还有很多例子。我们观察，凡是卖商铺来做商业地产项目，9成以上运作不好，有个别占着天时地利人和的成功，那是个例现象。& & 说到这里，大家可能会说：讲了半天，你讲商业地产只租不售，你有钱有资金管道，我们规模小，但也想做，怎么办呢？我给大家出三招。& & 1、在购物中心旁边规划开发一些住宅。假如总投资5亿元，7%的回报率，住宅卖了2亿元，剩下3亿元作为租金回收，加起来，回报率12%，就可以了。& & 2、如果在一个核心区，旁边没有地做住宅，那么办？可以在购物中心上面规划写字楼或公寓，把上面的部分卖出去，也不要卖商铺。& & 3、如果不能做写字楼或公寓，用地性质就是商业，那么就把租金回报率低的大店卖掉，以卖大店的现金流来平衡回报率，但不要卖小店铺，小店铺的租金是随着商业的升值不断增加的，大店的租金则是非常稳定的，几乎很少增长。& & 这些招不是我的招，全世界的购物中心都是这样运作。美国购物中心里50%的主力店，主要是百货、超市这两种业态，地是白送的，有一些甚至连房子都是送的。美国吉吉彭尼、西尔斯决定一个项目是否进入至少需要三年，你把地块提供给他，他要反复调查三年，分析、规划，才能最后做决定。而且做了决定也很牛，要你把地送给他，甚至把房子盖好白送给他，他付租金也是极低。那么为什么购物中心发展商还要把他们拉进来呢？因为要靠他们来拉人流。美国没有在城里面拆迁的，城里都是私人产权，购物中心都是在郊区，只能靠这一招，拉几个主力店，人流引来了，在主力店与主力店之前做些中小商铺，两层、三层，慢慢提升租金，找到资金平衡点。& & 想做购物中心，只有这三招。除此，想卖小店铺，那就不要做了。& & 四、做对程序& & 做购物中心的发展商，9成多以上是由房地产商转换而来，包括万达，不可避免地带着房地产开发的思维定式，先做规划设计，看立面挺漂亮，自认为各方面都挺好，开始建，建一半甚至建成了再招商，有些主力店来人，在谈判中发展商处于弱势，只能被迫接受他们提出的价格。大连有个发展商的总经理跟我讲：“外国主力店的租金价格真是恨人，要他不行，不要他也不行”。我说：“那你就是在程序上做错了。你应该在开始规划时与他谈租金，不是建设期再招商。而且还可以故意与两三家谈，这样租金就会谈高一点。”& & 所以做购物中心，非常重要的是做对程序。一定要先租后建，招商在前，建设在后。或者叫：颠倒程序，把房地产开发商的惯性思维颠倒一下，招商在前面。而且招商绝非招一个主力店的问题。做一个购物中心，一般有七、八家主力店，主力店一定要是不同业态的组合在一起，这样才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益，而且很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。所以，一定要把程序做对了，招商在前。& & 招商在前还有个明显的好处，能节省巨大的投资。万达现在做购物中心，建安包括税费、管理费等，不算精装，平均每平方米3000元左右。为什么这么便宜？就是设计阶段与进驻的各店对接好，没有无效面积，大堂、电梯、卸货区的位置都是反复计算好的，所有面积都能产生租金。我们2004年以后建的购物中心都是收租面积没有无效面积。而且我们的程序做对了之后，我们与主力店、次主力店签好合同，约定拿到质检验收证书免租三个月，第91天开始计租，不管他们开不开业。做对程序的好处就是给我们带来效益，避免麻烦。 五、商业定位& & 具体到技术层面而言，商业定位决定项目的成败。商业有两句名言。一句是 “隔街死”，一条街20米宽，一边火的要命，另一边死街。还有句话是“一步差三成”，哪怕门挨着门开店，但差一步生意就差了三成。这些语言都形容了商业定位选址的重要性。商业地产具体到技术层面，最重要的就是商业定位。那么，在商业定位里，注重哪几个环节呢？& & 1、定地址。& & 选址靠的是真功夫，没有教科书，更多要靠经验，这就是零售人员、物管人员与开发设计人员智慧的综合，绝大部分是经验的积累。在选址上，无论如何不能一次确定，有时间的话，一年的时段，最好在黄金季节、非黄金季节，一天的时间，中午、晚上都看看。还有一点非常重要，看政府规划，到任何一个城市，先了解当地城市规划，城市发展方向。暂时人不多不要紧，预计几年后会怎么样。我们在南昌的项目，头一个在八一广场，效益很好，第二个项目我们去了红谷滩新区。江西省委省政府、南昌的市委市政府决定在江北发展一片，为体现他们的决心，他们把市委、市政府、公检法等所有行政中心都搬过去，但是他们过去办公了，还是有城无市，人气不旺。政府希望我们去做一个购物中心，我们规划了一个十几万平的购物中心。一个十几万平的购物中心要靠十多万人来支持，那里目前至多有一万人，为什么我敢做呢？因为购物中心要两年以后才开业，现在房子卖了很多，另外政府配套建设了两所好学校，我相信，我们的购物中心一上，就会促使更多人入住，形成人气商气。我看大势，所以新区也敢去。& & 2、定规模。& & 购物中心在国际上有个理论，10万平米以内叫最佳规模，当然这是国外的理论，英美、澳大利亚，他们的人口比较少，10万平米是他们的上限。按照中国的国情和快速发展的态势，我个人认为15万平米是最佳的上限。规模与效益连在一起，不是越大越好，规模一大，比较效益就下降了。规模越大，租金越低。15万平的商业，至少要5家不同业态的主力店，超过20家次主力店来组合。在中国，零售业态没有这么丰富，在发达资本主义国家有50万种商品，中国目前只有20万种商品。目前在中国，大主力店的发展可以，1万平以上的超市、建材店好找，但次主力店的发展相差太远，平的次主力店极其难找。在欧洲，我看到一个糖果的连锁店，每一个店就几百平方米，但是在一个购物中心里可以开4、5个店，每个门口开一个。别看小小的糖果，一个店可以有上千种类的糖果，甜的、咸的、什么口味都有，卖糖果卖出了世界级的连锁品牌，每年20多亿欧元销售额。类似这种有特色的次主力店，中国现在很少。所以，规模上不宜过大。& & 现在中国购物中心有比大、比规模的不好风气。在广州开会期间，安徽的一个市政府领导找到我，希望万达去开发一个规划38万平方米的购物中心，只要我们肯去，地可以很便宜。而当地城市人口只有30万人。我说：地白送我，我都不做，你们这种思维，谁去做都危险。北京人口那么多，在东、西、南、北规划了四个几十万平的mall，到现在第一个规划的春天mall都是死的，58万平，根本做不了，政府被迫修改规划，修改到20万平的规模。所以，规模要求最佳，不能求最大，要求比较效益。租金高，回报率高，才是真本事。现在在中国做购物中心，迫切需要解决规模偏大的问题，在商品和次主力店不匹配的情况下，盲目求大的结果只能是自食苦果。& & 3、定主力店。& & 地址、规模确定好以后，就是主力店、次主力店的问题。主力店和次主力店的确定是有讲究的，有些业态适合在商业中心区，有些业态适合在副中心，有些业态适合在郊区。在核心商圈，不能搞建材、家居，在郊区不适合做百货、珠宝，这里面是有商业规律的。在什么位置上适合建什么主力店，这里面学问很深，要根据你的地址和规模选择合适的业态。比如在副中心你就选新兴业态，如果在核心尚圈，你就不要选大卖场，尽可能选租金比较高的业态，而在郊区，尽量选聚人气的业态。& & 关于主力店和次主力店的确定，目前在世界上有一个趋势，更多的向文化、休闲、健身的业态方向发展。& & 我看过一篇文章，里面有句话说“购物中心是吃出来的”。国际上也有新的理论，叫“四大功能”：第一个功能是购物；第二是休闲；第三是运动；第四是交际。这是世界购中心新的理论。随着现代生活节奏的加快，邻里疏于来往，那么，到购物中心去，不仅可以休闲、健身，还可以交友，这种大型综合性的购物中心可以让人一呆一天，起码可以玩几个小时。为什么现在的购物中心要更多发展文化娱乐方面的内容，说穿了，就是为了增加人们的滞留期间。现在国内的购物中心，有一些人只单纯地考虑零售卖场，而国外的购物中心，有近一半的面积都拿出来做休闲娱乐文化健身。我们从自己开发的购物中心也有体会，哪一个购物中心的娱乐、休闲做得好，哪个购物中心就火。& & 以上讲了三个定位，如果地址、规模、主力店都做好，从技术层面上讲，这个购物中心就基本成功了。& & 六、搞好设计& & 搞好规划设计绝不单是设计师的责任，反过来说，单靠设计师是做不好购物中心的。因为设计师大多是从建筑结构的角度提供有益的意见，但做购物中心，第一位是租赁人员的责任。设计师，尤其西方国家培养出来的设计师，他们讲个性、讲创新，不考虑投资成本，也不考虑从商业上是否合理。完全凭设计师规划购物中心风险很大。我可以举一个大家熟悉的例子，上海的正大广场，黄金宝地，小陆家嘴最好的位置，20万平方米的购物中心。现在只有1、2层没有关，3-8层全停业了。而且1、2层卖的都是大杂货，跟陆家嘴的定位完全不符，没有品牌入驻。我看正大广场没有救，胎里带来的毛病，先天不足，只有一条出路，炸掉重建。为什么这么说？当年他们买地便宜，炸掉之后，8万多平的土地价值比现在这个楼的价值高多了，全部炸掉，做公寓卖出去，就是不做公寓，重新思考一下做购物中心，也可行。正大集团就是因为崇洋媚外，迷信美国的设计师，连中庭都是拐来拐去的。美学是有了，但人流动线不合理，做商业地产是失败的。& & 搞好设计有四个关键点。& & 1、人流动线。这是设计方面的第一要素。人怎么流动，就象河一样，水往低处走，怎么样让水流得顺畅？不能突然加一个2%的坡度。我们自己的体会，单一通道是最好的，最多一个环路。人在这种路线中，方向感好，容易找到位置。& & 2、视觉通透。在国外做购物中心有个设计要求，一眼至少能看到十个店招。看到越多的店铺越好，能刺激人的购买欲。不能搞花里胡哨不实用的东西。& & 3、交通体系。卸货区要尽量安排在地下，我们现在做购物中心，卸货区全部安排在地下，为什么呢？人车分流，不和地面争位置。如果觉得地下室做卸货区要把高度提高有点浪费，那么可以局部把卸货区做高一点，其它地方做低一点。如果钱多一点，可以都做高。这样有好处。将来停车位不够了，可以加一层低停车场，停车位就加了一倍。首先要解决人车分流问题。车辆，包括私家车、送货车，都不要和人在同一层面交叉。& & 再一个，厕所最好设在离电梯与扶梯近的位置。这是很小的细节问题。人有内急，一层厕所满了，可以坐电梯上二层，不能让人排队等候如厕，增加卫生清洁的难度。这里面涉及的内容很多，不展开讲了，有很多专业书籍，大家可以看。& & 4、主力店的技术标准。& & 这与一开始我讲的招商在前建设在后有很大关系。不同业态的主力店有不同的要求，建材超市要求荷载4吨，普通的超市和书店1吨，做普通的百货荷载有400、500公斤就够了。高度，如果做建材超市，至少要8米层高；做生活超市，5米层高就可以了；而做仓储的话，要9米。如果建电影院，至少要10米层高，要考虑将来使用大银幕。不同的主力店都有不同的荷载、高度、卸货的要求，只有招商在前，与主力店进行技术对接，才能掌握好这些东西。做了两三年，所有业态的特点就掌握了，再做就会很熟悉了，这需要时间积累。& && && && &上海有一个四十万平米的购物中心，做到正负零，来找我帮他招商，他们招商了一年，一个主力店都没招进来。他主动提出，如果我帮他招商满场，他给我20%的股份。可我们研究过图纸之后告诉他，炸掉重来。当时只盖了一层地下室，投资花了8000万。他们的项目设计，层高平均4.8米，通通荷载400公斤，怎么能去招商呢？建材一进来，就能把楼板压塌，就是做超市也有危险。这样的条件只能做百货，都做百货的话，2万平米一个平面，地下1层到地上6层，哪个百货敢做？& && &所以，如果不注意主力店的技术要求，就会造成浪费。& &&&七、商业物管& & 购物中心的物业管理是一个特殊形态的物业管理，绝非简单的保安、保洁。目前万达最缺的就是这方面的人才，既懂商业又懂机电又懂物管的人，太缺了。即使有这样的人，待遇要求也很高。我们与上海复旦大学、深圳物管学院签了一个协议，每年定向培养人才。但远水解不了近渴，他们毕业后，还需要五到十年的锻炼才能真正用得上，不过作为一个有长期目标的公司，这种投入还是要做的。& & 购物中心的开业，对购物中心是个考验。不是什么开业大吉，开业其实意味着大麻烦，开业后经营不好要掉铺。一般来讲，购物中心开业的前三年，尤其是第一年的掉铺率会达到30%。小租户的特点是只能共繁荣不可能共患难，火的时候想方设法挤进来，生意不好卷铺盖就走，但小租户的好处是能承受不断提升的租金。所以，招满商、开了业绝不意味着大吉，第一年可能会掉30%，补充上来后，第二年可能会掉20%，这种调整是个永远的循环。& & 商业物业管理第一重要的是商业开业之后的补充招商调整，还有机电、保安、保洁等职责。& & 八、承受压力& & 一般来讲，商业项目要有三年的培育期，最少也要两年培育期。所以，大多数基金收购购物中心，要开业两年之后才考虑。有的基金要过三年才收购。他们都要等渡过培育期，基金只要求3-5%的回报，但必须稳定。开业是一个分水岭，开业之后麻烦事很多，主力店、业主、商户的投诉，机电的维保，环保的要求等等，尤其是市场的培育问题，前三年不稳定，很麻烦。所以，想从事购物中心这个行业，一定要有足够的心理准备，一定要有承受压力的心理准备，做购物中心绝非轻松事。否则为什么全国只有1%的房地产企业，全世界只有平均不到3%的房地产企业做购物中心呢？我打一个不恰当的比喻，做住宅开发是小学，做写字楼、酒店等是中学，那么做购物中心就是大学，是一系列业态的集合，而且开业后要迎来一大堆的问题，要有足够的心理准备，要渡过市场培育期，才能迎来阳光坦途。& && && && && && && && & 广州的天河城，现在成了购物中心的典范，开业8年半，租金比最初翻了6倍，看起来很成功。大多数人却不知道，天河城也曾差点死掉，如果不是国有企业的话就已经死掉了。天河城建设时，贷款7亿元，前三年连续亏损，租金收不上来，还不了贷款，困难重重。后由广东省政府出面组织六大公司分担出钱还贷，才渡过了难关。过了几年，培育期过了，大家认可它了，买东西的人也走顺腿了。人都是有惯性思维的，去什么地方走顺腿了自然就去了，不一定是有目的性的。我们调查发现，购买行为中只有百分之十几是目的性购买，80%是随机购买。天河城渡过难关之后，才有生意兴隆。所以说，轻轻松松做不了商业地产，没有承受压力的准备做不了商业地产。即使有资金、有人才，但是怕麻烦，想潇洒就不能做商业地产。& & 这是我自己的一点心得，总结起来还有很多。今后还要不断地探索，给大家提供一点有益的东西。借此机会，我也卖一个广告，万达在19个城市做了20多个购物中心，还要继续做，长三角六个一线城市，上海、苏州、南京、无锡、宁波、杭州，惟有杭州没有进。不是我不想来，梦中都想来。上有天堂，下有苏杭，我不来天堂，我去地狱吗？只是以前杭州地产太火，地价很高，我们很难找到项目。如果在座房地产同仁有兴趣，拿到购物中心用地的，愿意与我们合作，我们会让大家获得很好的回报。有钱大家赚。谢谢大家！！
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