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漳州zz家园物业管理方案（DOC 59页）.DOC
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一、物业概况与物业管理特点…………………………………02
二、质量管理目标和采用的管理方式…………………………03三、管理服务内容及标准………………………………………06四、物质配备计划………………………………………………20五、管理人员配备………………………………………………21六、管理规章制度………………………………………………23七、档案建立与管理的设立……………………………………27
八、物业管理经费收支测算……………………………………33九、经营管理服务的新思路……………………………………36十、其
他………………………………………………………39
物业概况与物业管理特点
一、物业基本概况“大同家园”位于漳州市芗城区延安北路延伸段，漳华路与南坑路交汇处。由漳州天泉房地产开发有限公司开发建设。规划占地面积21212.5平方米,总建筑面积63661平方米，由4幢多层住宅和3幢小高层住宅组成，共有466户。其中多层住宅面积34172平方米；小高层住宅面积13952平方米；商业面积5000平方米，容积率2.61，绿化率35.4%。主要公共配套设施、设备有：高低压配电系统、变频供水系统、高压供水系统、消防系统、安防系统、监控中心、发电机组、地下停车场、架空层泛会所等。二、物业的特点及管理措施
特点之一：属于高尚住宅区，协调处理好业主需求的差异并提供个性化服务。管理措施：我们在深入了解现场情况的基础上，加强与业主及开发商的沟通协调，结合我司管理模式，制订科学合理、切实可行有针对性的日常运作管理方案，确保服务质量，并有效运作。以公共性服务为基础，满足业主的基本服务需要，注重开展专项服务、有偿服务及个性化服务。特点之二：项目所处位置及其周边环境所限，治安工作较难管理，因此安全防范任务负担较大，治安的好坏是业主衡量管理绩效的关键。管理措施：我们在现场勘查、实地规划定位的基础上，结合在其它项目管理取得的经验，从实际情况出发，确立治安管理以“强化专业、人防为主、全面防范”的整体治安管理防范思路，灵活运用各种手段，实现全封闭式管理。加强与辖区居委会、派出所配合，制定有针对性的各种预防性措施，加强动态管理。营造良好的居家环境，让用户过的安心、舒心。
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特点之三：物业投入使用已两年多，其设施、设备进入阶段性维护期，业主已全部装修入住，日常管理工作相对稳定。
管理措施：随着业主居家生活的不断需求，充分利用项目自身条件，在加强日常管理的同时，着眼于细节服务的完善。对于公共设施设备由我司专业技术人员做好维修养护工作，确保正常运行，延长其使有寿命，维护业主的共同利益。
物业服务内容及标准 一、综合管理1、物业公司与委托管理方（开发商）签定规范的服务合同，明确物业服务内容、标准及服务收费标准等，双方权利、义务关系明确。2、按专业化管理要求配置、录用管理服务人员，提供质价相符的优质服务。3、公布24小时专线电话，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询、报修、投诉。4、积极协助、配合开发商（业主委员会）的日常工作运作；5、管理规章制度健全，服务质量标准严格，物业管理档案资料完善。6、应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理。7、管理处员工统一着装，佩带统一工作牌、持证上岗。8、定期公布物业服务代收代缴费用的收支情况。9、按合同约定及相关法律法规规定使用公共设施设备维修资金。10、每年至少1次征询业主对物业管理服务的意见，对合理化建议、投诉及时整改，业主满意率达80%以上。二、房屋管理（一）房屋维修养护管理1、建立共用设施设备档案，设施的维修养护记录齐全。2、房屋外观完好、整洁、无妨碍市容观瞻，无安全隐患，室外招牌广告、霓虹灯整洁统一美观无安全隐患。3、无擅自改变房屋用途，小区内楼栋号有明显标志，小区入口处和主要路口公共地方有引路标识。
4、对（房屋）物业共用部位维修计划及维护管理标准序号项目名称日常维修计划实施方案定期维修养护计划实施方案工作参考标准要求维护管理标准备注<font color="#房屋主体承重结构部位每周巡查一次并做好记录工程组负责组织实施巡查、维修和检验房屋主体承重结构部位每15年中修一次，每30年大修或局部更新改造一次中、大修工程组负责组织实施，委托专业公司进行检测、大修、更新改造1、《建筑工程施工及验收规范》2、建筑工程质量评定标准（GBJ301-88）3、《福州市城镇房屋修缮范围和标准》4、公司《公共设施服务提供规范和保养服务规范》5、房屋维护，修缮管理1、构件满足强度、刚度和稳定性要求2、房屋各结构部位正常可靠3、完好率达到95%以上4、结构部位合理、性能完好5、完好率达到95%以上加强房屋季节性预防养护，特别是做好潮湿、暴雨及台风天气的巡查、维护<font color="#外墙面每周巡查一次并做好记录工程组负责组织实施巡查、维修和检验1、每2年对于较大面积渗漏的，局部翻修一次2、每5年清洗一次工程组负责组织实施、检验或委托专业公司进行大修、更新改造1、建筑工程施工及验收规范；2、建筑工程质量评定标准（GBJ308-88）3、《福州市城镇房屋修缮范围和标准》4、房屋渗漏修缮技术规程1、外墙无渗漏现象2、外墙使用功能正常可靠3、平整、清洁、美观，保持市容观瞻4、完好率达到95%以上 <font color="#屋面每周巡查一次并做好记录工程组负责组织实施巡查、维修和检验1、每半年检查屋面一次，中修5年，大修10年2、每2年对于局部有大面积损坏的，翻修一次工程组负责组织实施、检验或委托专业公司进行大修、更新改造1、《建筑工程施工及验收规范》2、《福州市城镇房屋修缮范围和标准》3、建筑工程质量评定标准（GBJ301-88）4、房屋渗漏修缮技术规程（CJJ62-95）5、房屋维护、修缮管理1、确保使用功能正常可靠2、清洁美观3、完好率达到98%以上 <font color="#楼梯间、通道每周巡查一次并做好记录工程组负责组织实施巡查、维修和检验1、中修4年、大修8年2、每10年粉刷一次工程组负责组织实施、检验或委托专业公司进行1、建筑工程施工及验收规范；2、建筑工程质量评定标准（GBJ301-88）3、《福州市城镇房屋修缮范围和标准》4、房屋维护、修缮管理1、确保使用功能正常可靠2、清洁美观3、完好率达到98%以上
（二）二次装修管理服务1、装修的申请与审批（1）申请：住户需提前7日向管理处提出装修申请（属承租户的须持有业主委托书来办理）：
a)申请时如实填写《装修申请表》各项内容，并附装修设计图纸（平面图及管线走向图），室内装修说明书；
b)如果住户委托装修公司施工，必须附装修施工队营业执照复印件一份（住户自行装修或简单的除外）；
c)装修较大商业商铺、娱乐场所时，需提供消防部门的审批文件。（2）审核与审批：
a)物业管理处在接到装修申请当日，依据《住宅室内装饰装修管理办法》及《住户手册》中“装修管理公约”的相关条款，并与住户签订《装饰装修管理服务协议》。
b)不宜审批的情况——涉及有拆改承重墙的；——涉及有改变原有房屋的使用功能的；
——涉及有消防隐患的；
——涉及有破坏预埋管线的；
——涉及有破坏外墙体立面的。
c)在确认装修设计不会对楼宇安全、公共设施设备正常使用及房屋外观造成不良影响时，应当在半个工作日内给出同意意见；
d)客户助理审核后报管理处经理审批，管理处经理在半个工作日内给出审批意见；
e)客户助理将审批后的装修申请通知住户，对需要住户修改设计的，应告之住户修改，并要求业主签字确认。（3）装修申请获得批准后，客户助理应通知住户带领装修施工队一同到管理处办理有关手续。a)管理处客户助理将《企业营业执照》、《执业许可证》复印一份附在《装修申请表》后；b)将装修图纸复印一份附在《装修申请表》后；c)要求住户签署《装修安全责任书》，并将之附在《装修申请表》后；d)要求将业主的住宅使用说明书或原始的房屋设计图纸附在《装修申请表》后；e)住户和施工队一同到客户助理处按装修管理规定交纳相关费用；f)管理处办理发放《装修施工许可证》。2、施工队负责人到管理处办理《临时出入证》：
a)施工队负责人应将施工人员的彩色照片两张和身份证复印件一份交管理处；
b)安防部将其中的一张照片和身份证复印件及施工人员的基本情况登记在《施工人员登记表》；
c)用施工人员的另一张照片制作成施工人员的《临时出入证》。(4)客户助理在住户和施工队办理完上述手续后，应立即通知水电维修员开通住户户内水、电，并告诉住户可进场装修。3、装修施工过程的管理(1)客户助理按《楼宇巡查作业规程》每日巡查装修施工情况。(2)水电维修工负责监控、跟踪施工队土建、水电装修是否违章。(3)安防班负责按《封闭小区物品/人员出入管理作业规程》、《治安巡逻作业规程》对施工人员进行管理。（4）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途等行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关执法部门进行处理。4、装修施工的竣工验收(1)装修施工结束后，由住户和施工队负责人共同向管理处提出验收申请。(2)管理处在当日内组织验收人员对装修进行现场验收。(3)竣工验收合格的，由客户助理在《装修申请表》内“完工验收”栏目签署“初验合格”，并签署姓名及日期。(4)安防班收回《临时出入证》，如有丢失，给予施工队每本证10元的罚款，并做好核销登记。(5)施工队当日清场离开。(6)装修验收合格并使用三个月后，管理处应对装修施工组织复验，复验无问题，由客户助理在《装修申请表》内注明“复验合格”后，在管理处退还住户及施工队的装修押金。 三、共用设施、设备维修养护1、建立小区公共设施设备档案，有齐全、规范的公共设施设备运行、维护记录。2、按规划标准管理公用配套设施、设备和场地，无缺漏或违章私自改动原规划行为，无擅自侵占公共设施或场地，运营正常，方便居民日常生活。3、公共设施设备维保计划及运行维护管理标准
序号项目名称日常维修计划实施方案定期维修养护计划实施方案工作参考标准要求实施效果备注<font color="#电梯正常运行时每天巡查一次；故障时分承包方24小时应急召修1、电梯运行时有无异响2、各照明是否正常3、各指示灯能否正指示，各按钮是否正常4、报警装置是否正常1、每周不少于1次例行保养、每月全面检修2、按国家有关规定每年年检一次按规定程序选定专业公司按有关规定内容进行维护1、行业标准及国家有关规定2、电梯分包方维保合同中服务内容3、《电梯安全管理规程》和《紧急情况下释放被困电梯内乘客操作规程》1、安全、可靠、运行平稳，附件完好2、警钟、对讲、应急照明完好，功能正常3、取得《年检合格证》重大节假日前须全面检查维护一次<font color="#变配电柜正常运行时，每班巡查二次1、各仪表指示是否正常2、是否有异常声响及异常现象每半年保养一次1、除尘2、测试绝缘电阻、接地电阻3、开关触点检查4、紧固螺丝变配电设备维护保养分工及主要工作内容1、各开关及保护装置灵敏可靠2、各仪表、指示灯等指示正常如发生故障跳闸，应详细检查并查明原因后方可恢复合闸<font color="#变压器1、正常运行时，每班巡查二次2、用电高峰时，二小时巡查一次1、运行是否正常2、电压是否稳定、电流是否在额定范围内3、警示标识是否完好每半年保养一次1、地装置检查2、尘、紧固螺丝3、试绝缘电阻及接地电阻4、看外观《设施设备管理工作手册》之《变压器维护保养规程》1、运行正常可靠，各项指标均合标准，无异常现象2、各指示、保护装置正常3、室内通风正常温升过高或电流过大时应即采取措施<font color="#风机每天巡查一次1、观有无异常2、皮带是否松紧适当3、机时有无异常声响每半年保养一次1、机身清洁、油漆2、轴承检查加油、紧固3、各继电器、接触器、电机检查4、绝缘电阻、接地电阻测试5、测试运行电流《设施设备管理工作手册》之《风机维护保养规程》1、风机风量正常2、运行时电流在额定范围内 <font color="#水泵1、一般情况两小时巡查一次2、每星期各泵轮换使用一次3、各消防泵每半个月试运行一次1、听声响2、感觉电机温度3、观看仪表指示4、出现漏水及时处理 每年保养一次1、机身清洁、油漆2、轴承检查加油、紧固3、各继电器、接触器、电机检查4、绝缘电阻、接地电阻测试5、测试运行电流6、对消防水泵开机试压7、泵体的5米范围内阀门、管道、仪表等保养1、给排水设备、二次供水水池管理和维护2、喷淋泵、消防泵维护保养管理1、泵运行平稳、声音均匀，电流正常2、水流量、压力达到要求3、各仪表、指示灯指示正常 <font color="#防盗对讲门系统1、每天巡查一次2、根据故障登记并于当天进行检查维修1、机电压是否正常2、指示是否正常3、性能是否正常每半年保养一次1、测试各测试点电压2、清扫灰尘3、各功能检查4、调节闭门器 1、防盗门能平稳、可靠地关闭；2、对讲系统声音清晰 <font color="#可视监控系统1、每天巡查二次2、出现故障随时修复1、看各摄像机是否正常2、查看监视器显示屏显示情况每半年保养一次1、检查防尘罩的密封性2、除尘、擦洗镜头、清理降温风扇3、调校焦距4、云台活动部分加油1、中控室管理2、报警监控系统管理1、图像清晰、稳定，可视范围正常2、录像机工作正常 <font color="#消防报警系统1、每天巡查二次2、每星期按探头数量的5%抽检试验1、各报警按钮、烟（温）感探头、警铃是否完好2、各区域报警器及集中报警器工作是否正常每季保养、全面检查一次1、试各点电压2、清除各故障码3、按探头数量的30%抽检试验4、测试接地电阻5、试验各功能喷淋、消防泵维护保养管理1、系统运行正常、稳定，灵敏可靠2、非人为因素所产生的误报率在3%以下 <font color="#公共通 道每日巡视检查两遍，发现问题及时维修并做好记录管理员负责巡查；工程技术人员负责组织实施、维修和检验每年对局部损坏严重的公共通道进行修补或翻新工程组负责组织实施或委托专业公司进行改造公共设施服务提供规范和维护保养服务规范1、平整，无坑洼积水2、确保公共信道通畅，使用功能正常，无安全隐患3、完好率达到98%以上特别在进住装修期间注意谨防占用公共信道的行为发生<font color="#沟渠、池、井每周巡视检查一遍，发现问题做好《公共设施巡查记录》并及时处理管理员负责巡查；工程技术人员负责组织实施、维修和检验1、每半年全面清掏疏通一次2、每季度清除各类杂物一次3、中修4年，大修8年工程组负责组织实施、检验1、公共设施服务提供规范2、市政排水管渠工程质检验标准（DBJ01-13-95）3、市政排水管渠工程质量评定标准（DBJ01-24-95）1、沟渠、池、井使用功能正常，畅通、无阻塞现象2、完好率达到98%以上1、加强井盖及雨水蓖子管理，确保完好无损2、雨季来临前进行一次清掏、疏通<font color="#停车场每日检查二遍，发现问题及时处理安防组负责组织实施巡查、维修和检验1、车场内地面有局部沉陷损坏的，及时维修2、中修5年，大修10年工程组负责组织实施或委托专业公司进行大修、更新改造1、公共设施服务提供规范2、停车场服务提供规范1、车场使用功能正常可靠2、场地平整，无坑洼积水，完好率达到98%以上 <font color="#给排水管道及相关阀门每日检查一次，发现问题，及时维修并做好记录工程组负责组织实施巡查、维修和检验1、每年给各类管道及其相关阀件刷一次防锈漆2、每季度保养一次，每年检修一次3、每5年进行一次中修，每10年进行一次大修或更新改造工程组负责组织实施、检验或委托专业公司进行1、给排水设备二次供水水池管理和维护2、《给水、排水管道施工及验收规范》（GB50268-97）1、给、排水管及相关阀门使用功能正常，完好率达到98%以上2、给水管道畅通、无渗漏水现象3、排水系统通畅，汛期道路无积水4、阀件无跑、冒、滴、漏水现象 <font color="#室内消防栓及消防管道、轻便灭火器材等每周检查一次发现问题，及时处理并做好《消防设施检查表》记录安防组负责组织实施、检验1、每年刷一次油漆2、每月试射水至少1次，检修1次3、每半年全面检查一次4、灭火器材每月检查一次5、消防栓、消防管道中修5年，每10年进行一次大修或更新改造安防组负责组织实施、检验1、建筑灭火器配制设计规范（GBJ140-90）2、建筑设计防火规范（GBJ16-87）3、有关消防法规1、消防栓、轻便灭火器材使用功能正常可靠2、完好率为100%3、消防栓、消防管道等无渗漏水现象火灾易发季节及重要的节假日前应进行一次全面的检查<font color="#防避雷系统每周巡查一遍并记录，发现问题及时处理并做好记录工程组负责组织实施巡查、维修和检验1、每季进行一次保养2、每年进行一次接地电阻测试3、每年刷一次银粉漆4、中修6年，大修12年工程组负责组织实施、检验 1、确保系统正常使用；2、系统完好率100%3、接地阻值符合GB50169-92要求雷雨季节来临前进行一次接地电阻测试和全面的维护<font color="#IC卡停车场系统每日巡视一遍，随坏随修并做好记录安防组负责组织实施巡查、维修和检验1、保养周期：每月一次2、每年检修一次3、每4年进行一次中修，每8年进行一次大修或更新改造工程组负责组织实施、检验1、停车场收费系统管理规程2、公司《IC卡停车场系统保养规程》3、公司《维修过程的检验》1、确保IC卡停车场正常运行2、完好率达到99%以上 <font color="#公共照明等一般项目每日巡查，随坏随修并做好记录工程组负责组织实施巡查、维修和检验1、每季度保养一次，每年检修一次2、每6年进行一次大修或更新改造工程组负责组织实施、检验1、公司《机电设备管理规定》2、公司《公共设施巡查制度》3、公司《维修工作手册》4、公司《维修过程的检验》1、确保各设施设备使用功能正常2、电气线路完整无损，绝缘良好3、完好率达到99%
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