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二套租赁房是否可以同时写一个人的名字为承租人
我在2000年买了宝山区泗塘一村一居室（煤、卫四户合用），这次该小区旧房成套改造，居委通知我们居民把房屋租赁证复印件，电话号码给居委，并进行每户人口登记，据小区居民说按每户住房面积拆一还二，不知是否属实，按现在我一居室16，3平米改建好也只能适当增加一些面积，目前该房屋内有我和我父母三个人的户口，我是户主，我儿子、妻子的户口在崇明，儿子大学马上要毕业，面临找工作，妻子在上海己工作多年，由于房子小又买不起商品房，想再买一套一居室(泗塘一村），毕竟买一居室旧房价格还是比较便宜，到时候二套房子改建好了，父母也不必一定要回崇明自己的家，因那里的房子我弟弟以前离婚，婚房给了妻子，以后给我侄子，侄子和外公外婆在上海一起生活，我弟媳己去日本多年，和日本人结婚，现在我弟弟的户口在我父母房子里面，这间房子会给我弟弟，请问我另外再买一套一居室租赁房，是否还可以写自已的名字，为承租人（户主）?谢谢!
宝山区发表时间： 00:23
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承租房屋先查有无抵押 审查房东的房产证原件
&&今年2月，杨女士与某公司签订了房屋租赁合同，约定租期10年。杨女士当场支付了第一年的租金15万元。随后，杨女士花费了100余万元用于装修和采购相关设施，开设了一家幼儿早教机构。然而，她却不知该公司早在房屋出租之前就将房屋抵押给银行。后来，该公司无力还款，银行向海宁法院申请强制执行。直到法院前来调查，杨女士才得知实情。&&据承办法官介绍，涉案房产抵押设立在前，租赁合同签订在后，如果法院最终强制拍卖这套房产而新房东又不愿意和杨女士重新签订租赁合同，那杨女士只能无条件搬出。若原房东无法证明租房时已经书面告知杨女士房产抵押情况，则杨女士可以向原房东要求赔偿相应损失。&&根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：&抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力；抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。&&&此外，物权法也作了同样规定，即抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，租户在签订租赁合同前，一定要详细审查房东出具的房产证原件，查看有无设立抵押，以免造成不必要的麻烦和损失。&&□本报见习记者王春&&本报通讯员海薇
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本人租用一间商铺经营餐饮， 但因为对方无法提供房产证，导致无法办理营业执照。 因此本人拒绝交房租， 被房东告上法庭。 一审败诉， 房东所有诉求被满足。 咨询过多个律师（包含本人所请一审律师）， 没个结果，求万能的知乎专业人士解答疑惑。 &br&
庭审时我方律师要求原告提供所租商铺的房产证件。 对方无法提供， 只提供了建筑审批， 整体的房产证件， 照片等证据。 法庭多次口头批评原告， 并两次因为此问题休庭， 要求原告提供。 原告无法提供， 第三次开庭此问题直接跳过。 判决书相关判决如下：&br&
本院认为，系争房屋系经合法审批建造的建筑。被告认为原告无法提供房地产权证，因此无法办理相关营业证照，租赁合同应为无效，但被告未向本院提交由于房屋性质造成其无法办理营业执照的证据，故被告认为合同无效的观点本院不予采纳。原、被告就系争房屋签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同当属有效，双方当事人均应按约全面履行合同。&br&
本院认为，根据租赁合同第六条第三款约定，相关证照的核发由被告自行负责，原告的义务为协助办理，被告没有证据证明原告拒绝承担协助义务，故被告认为应由原告负责为其办理营业执照的观点本院不予采纳。&br&
问题1： 既然没有产权证不影响审判， 为何法庭头两次开庭会纠结这个问题？
问题2： 是否我提供因为原告没有产权导致我无法办理营业执照的证据， 合同就可以被判无效？&br&
问题3： 原告没有房产证， 而合同约定原告协助办理相关执照， 并提供相关资料。这算不算是没有尽协助的义务。&br&
问题4： 法院不采纳原告负责为我办理营业执照的观点， 是不是属于我方律师表述有问题， 是不是应该用没有尽协助义务的表述。 因为此， 我对一审律师产生了疑问， 觉得这是低级错误。&br&
以上直接针对判决的疑问， 因官司全权交给律师。 但自己私底下有另外的疑惑。&br&
问题5： 原告无法提供房地产权证明， 而这是办理营业执照所必须的。 我能否根据合同法五十四条提出合同是基于重大误解订立， 且对方涉嫌欺诈而判定合同无效？&br&
问题6： 签订合同时我交了二十万房租（半年），和两万的押金。但是对方一直不提供房产证给我办理证照。 我能否根据合同法六十七条拒绝履行交房租和物业管理费的相关条款？&br&
实际情况补充： 我交了半年房租和两万押金， 实际使用两年。 现在被房东提起诉讼前已提前将我大门锁住。
本人租用一间商铺经营餐饮， 但因为对方无法提供房产证，导致无法办理营业执照。 因此本人拒绝交房租， 被房东告上法庭。 一审败诉， 房东所有诉求被满足。 咨询过多个律师（包含本人所请一审律师）， 没个结果，求万能的知乎专业人士解答疑惑。
庭审时我方律师要求原告提供所租商铺的房产证件。 对方无法提供， 只提供了建筑审批， 整体的房产证件， 照片等证据。 法庭多次口头批评原告， 并两次因为此问题休庭， 要求原告提供。 原告无法提供， 第三次开庭此问题直接跳过。 判决书相关判决如下：
本院认为，系争房屋系经合法审批建造的建筑。被告认为原告无法提供房地产权证，因此无法办理相关营业证照，租赁合同应为无效，但被告未向本院提交由于房屋性质造成其无法办理营业执照的证据，故被告认为合同无效的观点本院不予采纳。原、被告就系争房屋签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同当属有效，双方当事人均应按约全面履行合同。
本院认为，根据租赁合同第六条第三款约定，相关证照的核发由被告自行负责，原告的义务为协助办理，被告没有证据证明原告拒绝承担协助义务，故被告认为应由原告负责为其办理营业执照的观点本院不予采纳。
问题1： 既然没有产权证不影响审判， 为何法庭头两次开庭会纠结这个问题？
问题2： 是否我提供因为原告没有产权导致我无法办理营业执照的证据， 合同就可以被判无效？
问题3： 原告没有房产证， 而合同约定原告协助办理相关执照， 并提供相关资料。这算不算是没有尽协助的义务。
问题4： 法院不采纳原告负责为我办理营业执照的观点， 是不是属于我方律师表述有问题， 是不是应该用没有尽协助义务的表述。 因为此， 我对一审律师产生了疑问， 觉得这是低级错误。
以上直接针对判决的疑问， 因官司全权交给律师。 但自己私底下有另外的疑惑。…
房屋租赁合同的效力问题关系到出租人和承租人双方的切身利益，也关系到房屋租赁市场的正常交易和正常运行。房屋租赁合同的出租人是否必须具有产权证书，是人民法院在审理房屋租赁合同中经常遇到的一个问题，对此问题究竟该如何认定？本文整理了相关法律依据、案例和专家观点，供读者参考。A2.J873房屋未取得权属证书的租赁合同效力【法律依据】1.《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》（日审判委员会第40次会议讨论通过）第三条 当事人以租赁房屋未取得房屋产权证书为由要求确认房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持，但未取得合法建设手续无法领取产权证书的除外。2.《广东省高级人民法院关于〈合同法〉施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》（粤高法发[2001]41号）第二十九条 土地使用权人办理了合法的报建手续，房屋已经建成并经工程质量验收和消防验收合格，具备交付使用的条件，在未领取房屋产权证书前将房屋出租的，租赁合同可认定有效。城镇私有房屋不要求验收的，前款出租的房屋可不受工程质量验收和消防验收合格的限制。【相关案例】1．房屋租赁合同的出租人非必须具有产权证书——甘肃省水利厅与甘肃省嘉宝商贸有限责任公司房屋租赁、买卖纠纷上诉案【本案要旨】房屋所有权人出租、出售属于自己（产权没有争议）的房屋，是其行使对所有物收益、处分权的行为。在产权无争议的情况下，其所签订的房屋租赁合同、房屋买卖合同不因所有权人于缔约时没有取得房屋所有权证而无效。案号：(1999)民终字第152号审理法院：最高人民法院来源：《中华人民共和国最高人民法院判案大系》（民事卷一1999年卷），肖扬总主编、最高人民法院民事审判第一庭编，人民法院出版社2003年出版2.出租房屋未取得权属证书不足以认定租赁合同无效——河南富康医药超市有限公司诉许某房屋租赁合同纠纷上诉案【本案要旨】房屋租赁合同在房屋未取得权属证书的情况下，出租人业已取得房屋使用权，其对涉案房屋是否享有所有权，并不影响承租人依据合同约定向出租人履行交纳租赁费用等义务，出租人要求承租人按照合同约定支付租金的诉讼请求有事实和法律依据，应当予以支持。案号： (2012)郑民四终字第152号审理法院：河南省郑州市中级人民法院/来源：《法院审理房地产案件观点集成》朱树英主编，中国法制出版社2012出版1.关于暂未取得房产证的情况下房屋租赁合同效力问题原建设部《城市房屋租赁管理办法》第6条的规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；……”按照上述规定，未依法取得房屋所有权证的，房屋不得出租。《城市房地产管理法》第52条在对租赁合同进行定义时，将出租人限定为所有人。故没有产权证的房屋，不得进行出租。许多法院据此也认为，无产权证的房屋出租的房屋租赁合同应认定为无效。但是上述观点是否正确存在相当大的争议。《合同法》第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，从该法律规定可以看出，强调的是转移租赁物的使用和收益，并不要求出租人必须是租赁物所有权人或已取得产权证。合同法》第224条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”《合同法》允许转租的规定也可以印证出租人并不一定是房屋所有权人。从合同的角度来分析，出租人作为合同的一方，并非以所有权人为限，因为租赁关系体现的是占有的转移：一方让渡其占有获得租金利益，另一方则通过支付租金取得占有以及使用收益。从物权的角度来分析，合法占有权人在所有权人允许的范围内享受收益权，房屋的合法占有人也有权出租房屋。因此，现实生活中应分情况认定尚未取得房产证的房屋能否出租问题，在出租人为房产合法占有人的情况下，虽然出租人未取得房产证，但仍然有权出租房屋。《城市房地产管理法》第52条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”此处虽然将房屋出租人解释为“房屋所有权人”，但一是不属于“效力性强制性规定”；二是对租赁合同出租人的限定过窄，并不符合立法原意。最为显著的例子是国有房屋的出租，并非所有权人行使，而是由有管理权的人行使。出租人显然不应限于所有人。三是没有房屋产权证并不必然就不是产权人。在工程未竣工之前，开发商虽未取得房产证，但是在建工程的所有权人，其当然有权将在建工程对外出租。有些人认为原《城市房屋租赁管理办法》第6条第1款规定了“未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租”，但需注意该办法是建设部颁布的部门规章，不属于法律和行政法规，不能作为认定合同效力的法律依据。因此，未领取房产证不必然导致房屋租赁合同无效，开发商可以在取得《商品房预售许可证》后对外签订租赁合同。同样，预售商品房的购房者在签订了《商品房买卖合同》以后，房屋标的已确定，也可以对外签订租赁合同。（摘自《法院审理房地产案件观点集成》，作者：朱树英，中国法制出版社2012年出版）2.房屋未取得权属证书的租赁合同效力目前，多数法院在司法实践中，在确认房屋租赁合同的效力时，仅仅要求出租人具有房屋所有权（产权没有争议）或者得到房屋所有权人的合法授权，而没有一律要求出租人证明其持有产权证。我国现行法律中，只有日实施的《房地产管理法》第52条给城市房屋租赁下了定义，即：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。司法实践中，一些法官以此为依据，主张房屋租赁合同的出租人必须是所有权人，否则房屋租赁合同无效。这种观点是不正确的，首先，且不说根据新法优于旧法的原则，人民法院审理涉及房屋租赁合同纠纷案件首先应当考虑适用的是日实施的《合同法》，而且《房地产管理法》第52条内容的本身并不属于法律关于城市房屋租赁的禁止性规定，该条并没有规定租赁合同的出租人必须对合同标的物享有所有权，否则合同无效。按照民法理论，有权对财产进行占有、使用、收益的人，不仅仅有所有权人，还包括合法占有人。即使是出租他人之物，其中既包括擅自出租他人之物，也包括承租人于租赁期内或者租赁期届满后擅自转租他人之物的，是否要一概认定这些租赁合同无效，不仅在理论上存在争议，在人民法院司法实践中也仍然做法不一。最高人民法院法官倾向于认为，虽然合同的效力属于人民法院主动审查的范畴，但我国现行法律和行政法规中并没有规定租赁合同中出租人必须对合同标的物具有所有权或者经所有权人授权，否则合同无效。因此不能认为租赁合同的出租人对合同标的物必须具有所有权或者其出租行为必须经过所有权人的授权。（摘自《反不正当竞争法原理》，作者：孔祥俊，知识产权出版社2014年出版）资料来自于公众号【法信】，转载请自行联系。
问题1： 既然没有产权证不影响审判， 为何法庭头两次开庭会纠结这个问题？
产权证不影响审判，但在2010年前，《城市房屋租赁管理办法》第6条规定，未依法取得房屋所有权证的房屋，不得出租。现该规定已经被废除，但对于无产权证下，房屋是否可以出租仍然存在一定的争议， 最高人民法院《关于适用〈〉若干问题的解释(一)》，进一步明确：《合同法》实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的为依据，不得以地方性法规、为依据。在法律行政法规中，未有无产权证不得出租的规定，因此，，一般认为可以。这也许是法庭头两次开庭会纠结这个问题的原因。 问题2： 是否我提供因为原告没有产权导致我无法办理营业执照的证据， 合同就可以被判无效？
合同不因此无效。根据合同法，合同无效的情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告没有产权导致我无法办理营业执照，没有损害国家集体利益，也不存在非法目的，不属于上述无效情形，因此合同仍然有效。但您因此造成的损失，可以追究其违约责任。问题3： 原告没有房产证， 而合同约定原告协助办理相关执照， 并提供相关资料。这算不算是没有尽协助的义务。
属于，可以追究其违约责任。问题4： 法院不采纳原告负责为我办理营业执照的观点， 是不是属于我方律师表述有问题， 是不是应该用没有尽协助义务的表述。 因为此， 我对一审律师产生了疑问， 觉得这是低级错误。以上直接针对判决的疑问， 因官司全权交给律师。 但自己私底下有另外的疑惑。
办理营业执照为您的义务，不存在原告负责一说，采用“没有尽协助义务的表述”更妥帖。问题5： 原告无法提供房地产权证明， 而这是办理营业执照所必须的。 我能否根据合同法五十四条提出合同是基于重大误解订立， 且对方涉嫌欺诈而判定合同无效？
您的店铺已经实际使用2年，无法基于这几点请求法院撤销，从而使合同无效。重大误解，欺诈属于合同可变更可撤销的情形。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行），可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或撤销的，人民法院不予保护。问题6： 签订合同时我交了二十万房租（半年），和两万的押金。但是对方一直不提供房产证给我办理证照。 我能否根据合同法六十七条拒绝履行交房租和物业管理费的相关条款？
一般不能。无论是依据合同法第六十六条，还是合同法六十七条，在对方不提供房产证的情况下，您不能拒绝履行交房租的义务。因为在租赁合同下，房东的主义务是交房，给承租人使用，承租人的主义务是缴纳房租。房东提供房产证协助您办理证照只能认为是从义务（非主要义务），您不能够因为对方没有履行好从义务，而不履行自己在合同下的主要义务。建议：
主张房东的行为构成根本违约，即房东不提供房产证，导致无法办理营业执照，使得您在订立合同时所希望的“经营餐饮”的目的无法实现，构成房东对租赁合同的根本违约。从而要求法院解除合同，并要求恢复原状（即退还已缴纳房租），并赔偿损失。
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&&&&杨明律师毕业于中国人民大学法学院，硕士学位，中国法学会会员，北京律协房地产专业委员会副主任，中国房地产纠纷网首席律师，北京市十佳房地产律师。&&&&&&&&自1992年起在检察机关长期从事侦查监督、出庭公诉、反贪侦查和综合法律业务，曾荣立个人三等功并被评为优秀政法干警，多次立功受奖。&&&&&&&&自2001年起在全国优秀律师事务所DD北京市炜衡律师事务所担任执业律师，系该所合伙人。先后担任过多家大型公司、高科技企业及重点项目的法律顾问，为多家房地产公司、集团公司等提供过房地产项目转让、收购，建设工程合同、质量纠纷，房地产项目融资、股权收购，房地产开发、建设、销售、物业管理，成立项目公司等非诉讼专项法律服务和诉讼案件的代理工作。并办理了大量具有广泛社会影响的刑事、民事和经济案件。&&&&&&&&杨明律师始终坚持把法学理论与司法实践紧密结合，善于运用理论解决实务问题，先后在《人民法院报》、《中国律师》、《中国房地产》、《中国房地产金融》、《中华工商时报》、《北京日报》等报刊杂志上发表文章100余篇，并就房地产相关法律问题杨明多次接受过北京电视台、中国房地产报、京华时报、新京报、住宅与房地产等媒体的专访，著有《婚恋中的房产问题》（法律出版社出版）、《赢在庭外－诉讼策略的案例实证分析》（中国法制出版社出版）、《房产纠纷的法律对策》等（法律出版社出版）。&&&&&&&&杨明律师2005年6月被《法制早报》评为“中国律师风云榜”上榜律师。2010年被评为北京市优秀律师党员。2012年被评为海淀区优秀专业律师，2013年被评为北京市十佳房地产律师。&&&&&&&&杨明律师长于公司、房地产、建筑工程、合同纠纷法律事务及诉讼法律业务。在诉讼方面，杨明律师拥有控辩双方的法律从业经验，尤其长于经济犯罪案件和疑难刑事案件的辩护业务。&&&&&&&&地址：北京市海淀区北四环西路66号中国技术交易大厦A座16层&&&&邮编：100080&&&&电话： 010－，&&&&传真： 010－&&&&E-mail： ，&&&&中国房地产纠纷网：http://www。fdcjf。com/&&&&&&&&&&&&洞察 沟通 解决 良知
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承租的房屋未取得房产证，能否主张租赁合同无效？
【案例】王强2012年7月在海淀区的单位附近承租了一套一居室住房，租金按季支付，每月3700元。因租房时担心房东频繁涨价，王强与房东约定了两年的租期，并约定一方擅自解约时应按三个月租金的标准向对方支付违约金。没想到，租房不久王强就跳槽到了朝阳区的一家公司，因上班较远，王强向房东提出解除合同，但房东表示除非王强依约交纳三个月的租金作为违约金，否则其不同意解除合同。王强无奈继续承租了该房屋。交纳第二笔租金不久，王强得知该套房屋当初是房东购买的预售商品房，至今尚未取得房产证。王强喜出望外，决定以此为理由要求法院确认双方签署的房屋租赁合同无效，并让房东返还剩余租金。问：王强关于租赁合同无效的主张是否成立？
【分析解答】房屋租赁合同的效力取决于租赁房屋是否为依法经过批准建设的房屋，而不是以是否取得了房屋所有权证为标准。本案中王强要判断房屋租赁合同的效力，需要其首先从原开发商处查验该房屋是否取得了《建设工程规划许可证》，如果承租房屋具备该证件，说明该房屋是经批准合法建造的，即便房东目前未取得房产证，但作为已购的预售商品房，该房屋将来是可以取得房屋所有权的，因此，王强仅仅以房东未取得房产证为由，主张房屋租赁合同无效是难以得到支持的。
【杨明律师提醒】根据最高人民法院相关司法解释的规定，判断房屋租赁合同是否有效应以出租房屋是否取得了《建设工程规划许可证》为准，而不是以房屋是否取得了《房屋所有权证》为准。
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