浅议如何加快集体土地及其建筑物腋毛白色附着物图片流转

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集体建设用地使用权流转
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浅谈集体土地流转与管理制度创新
优质期刊推荐浅议对土地使用权期满后续期法律问题的探究
来源:中国法治 作者:刘珈彤 刘黎明  日期: 字体:
&&& 一则来自温州的楼市新闻。引爆了全国的关注度,温州一批只有20年土地使用年限的住宅到期,在居民前往国土部门续约的时候发现,费用竟然高达当前房价的三分之一。一套价值300万元的房子,土地续约费用竟然高达100万元。人们对产权到期物业的续期和续期成本问题这个费用远远超出了心理预期。土地使用权出让制度的产生和完善,是我国改革历程的重要组成部分,成果来之不易,而相关立法则是对这一成果的有力维护。在全面深化改革的过程中,一方面要坚决维护和严格落实物权领域的立法成果,另一方面,对上一轮改革中的模糊之处也要进行有连续性和建设性的修补。相信随着全面深化改革的持续推进,类似“土地使用权到期后该怎么办”的问题还将出现,解答宜早不宜迟。这件事情及早出现其实也是坏事变好事,及早引起重视,有助于研究解决相关问题。期望相关部门能够着眼公民合法权益,立足于现实可行性、法律稳定性,从细节出发,拿出于法有据、于情有理、于民有益的具体解决方案,早日消除盘桓公众心头的忧虑。
&&& 一、什么是土地使用权
&&& 土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人以及三资企业,凡具备法定条件者,依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。
&&& 二、土地使用权期满后续期问题的立法现状
&&& 我国2007年通过的《物权法》第一百四十九条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。 l994年的《城市房地产管理法》第二十一条第一款规定,土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅 土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。第二款规定土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条也明确规定:“土地使用权出让最高年限按下列用途确定:居住用地70年、工业用地50年、教育、科技、文化、卫生、体育 用地50年、商业、旅游、娱乐用地40年、综合或者其他用地 50年。土地使用权期满,土地使用者可以申请续期。需要续期的,应当重新签订合同,支付土地使用权出让金,并办理登记”我国法律的相关规定有许多的可取之处,有一定的操作力,另外对于民众居住权利也有一定的保障。但另一方面我国相关法律法规存在诸多问题,如续期不被批准或者不申请续期,由政府无偿收回房屋,续期缴费不明确等内容,这些都不尽合理,也使土地使用权期满续期难以操作。虽然《物权法》有了很大进步,明确要自动续期,但是关于土地使用权到期后,仅用四个字“自动续期"带过,显然给现实操作留下太多的空白,并不能定纷止争。[1]
&&& 三、土地使用权期满续期过程中出现的问题
&&& (一)现行法律法规存在滞后。《物权法》只规定了“自动续期”,该如何续期,需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。到目前,国家也尚未出台关于出让土地续期的实施细则,更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。立法的滞后,使得基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循,不能办理相关续期手续,给群众带来不便。[2]
&&& (二)土地使用权期限届满由国家无偿取得地上建筑物及其他附着物的所有权的做法,会损及资源的有效和永续利用。这一制度设计本身会助长土地使用人对其建筑物进行掠夺性的使用,甚至放纵对建筑物的破坏行为。同时土地使用权期限届满未申请续期或申请续期未获批准的,土地使用权消灭,国家无偿收回土地使用权和无偿取得地上建筑物及其他附着物的所有权。土地使用者交还国有土地使用证,并依规定办理注销登记。该规定由于过分着重于维护土地所有人的利益,与侧重保护用益物权人利益的各国通例不合,因而受到了广泛的质疑,在利益驱动下,土地使用人往往竭泽而渔,甚至不惜破坏环境资源以实现其利益攫取的最大化,土地的有效和永续利用将无从谈起。与此同时地上建筑物是土地使用权人投资的结果,其所取得的独立于土地使用权的所有权具有正当性,这一所有权理应受到法律的保护,非依法定理由和法定程序不得剥夺。土地使用权期满,国家作为土地的所有人,依据所有权的弹性力,可以收回土地。但国家却无任何法律根据强制无偿收回属于他人的建筑物,这与宪法中保护公民、法人合法财产所有权的规定相违背。期满后由国家无偿收回的做法,有违我国在建筑物所有权问题上一贯实行的“谁投资,谁所有”的政策和保护财产所有权的原则,也有违民事主体平等原则和公平交易的原则。
&&& (三)由土地使用权人各别提出申请,在住宅用地情形下基本不可行。在我国城市住宅以公寓为主要形态的背景下,要求同一公寓楼的全体业主共同申请或各别申请,并重新签订土地使用权出让合同,其执行难度大成本高昂。
&&& (四)法律规范之间互不协调,违反对相同事项作相同处理的基本法原则。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条规定,在收回当事人无偿取得的行政划拨土地时应对其地上建筑物给予适当补偿,但第40条规定国家收回当事人有偿取得的转让土地时,反而对其地上建筑物不予补偿,同一法规内部的规定不仅相互矛盾,而且有失公平。[3]
&&& (五)土地使用权有偿续期违背物权法精神。按照我国现行法律规定,国家是城市土地统一和唯一的所有权主体,国有土地的使用权是唯一可流通的土地权利。最高年限为70年的住房土地使用权,便是目前大多数人拥有的商品房“地基”之所在。土地使用权的期限性必然会与住房所有权产生矛盾和冲突,并且随着时光的推移,法律必须面对这一迫在眉睫的现实性问题。物权法明确规定住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。所有权作为物权最核心的制度之一,自然要奉行“物权法定主义”这一根本准则,物权法对住宅土地使用权的续期规定的相当明白“期间届满”是“续期”的唯一条件,并不以有偿和无偿为前提。如果低位阶的行政法规规定土地使用权有偿续期,事实上就是对房屋所有权这一至关重要的物权进行了限定和更改,显然违背物权法定的基本原则,也会让政府公信力大打折扣。物权法之所以规定“自动续期”不仅意味着“续期”是“自动”的,无需申请或审批,更意味着住房所有权不因土地使用权期限届满及所谓的费用争议而消灭,这体现了对房屋所有权的尊重。而在我国,房屋所有权一旦失去了土地使用权这一赖以存续的基础,就成为了“空中楼阁”,有偿续期就意味着有偿保护房屋所有权,这显然与物权法尊重所有权的精神相违背,让宪法“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”成为一纸空文,毕竟房屋是大多数公民最为重要的财产。物权法保障“一切市场主体的平等法律地位”,保护“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权”。而国家在土地使用权法律关系中,只是作为一个特殊的民事主体存在,“有关机关”单方面规定土地使用权有偿续期,违背物权法市场主体平等的精神。有偿续期还意味着将国家的土地所有权凌驾于公民的房屋所有权之上,人为地造成所有权的不平等,也违背物权法对各种市场主体物权的平等保护理念。此外,按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。在这样的制度背景下,土地使用权有偿续期只能让房屋所有人处于没有选择只能交钱的不利境地,显然更加重了这项制度的不公正性。可见,土地使用权有偿续期是违背物权法精神的与民争利行为,不应当成为解决土地使用权期限问题的选择方式。
&&& (六)续期操作相互矛盾。《物权法》第149条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。而不需要重新签订出让合同和支付土地出让金。而《城市房地产管理法》第21条却规定,土地使用者需要继续使用土地的,应当向相关部门进行申请,申请不被拒绝者才有继续使用住宅建设用地使用权的资格,另外还要签订建设用地使用权出让合同,支付土地相应的土地出让金,这样才能继续享有住宅建设用地使用权。所有的现行法律法规都没有规 定住宅建设用地使用权到期后的续期期限的问题。物权法是一个巨大的进步,但是期限到底有多长,是允许一次续期还是允许多次续期等问题都没有给予说明。给现实操作带来麻烦,而且使想续期的业主更加忧虑。加之没有规定续期应当缴纳的出让金数额。这是最重要的问题,因为这个费用关系着能否继续使用土地,能否有安身立命的地方。到底是确定一个什么样的缴纳比例把握起来确实相当困难。[4]
&&& (七)没有提及续期被拒者的补偿,显失公平。续期申请不被批准,地上建筑物和其他附属物由国家无偿取得,没有提及对土地使用权人的补偿问题,有违等价有偿原则,显失公平。 根据目前的相关法律规定,如果转让住宅的建设用地使用权,那么在上面的房屋也是跟着一起转让的。如果要收回地上的住宅建设用地使用权,应当参照我国《房地产管理法》第31条规定办理。因为我国现在对于房地产转让抵押实行的原则是 “房随地走",所以收回住宅建设用地使用权应当讲其上房屋一并收回,根据等价有偿原则,应当对房屋所有权人进行补偿。土地使用权人到期后,申请续期被拒绝,收回土地使用权人用地使用权,那么显然是不能将土地上的住宅和附着物一并无偿收回的,这剥夺了土地使用权人的房屋所有权,造成侵权。土地使用权人用地使用权的出让和流转的区别也解释了这个无偿收回的不合理性。所以开发商和政府签订的用地使用权的出让合同,而开发商和业主们签订的是住宅建设用地使用权转让和房屋转让合同,因此二者的标的是不同的,因为,出让的是建设用地使用权这样一种权利,而转让的是住宅建设用地使用权的权利和其上的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权。因此当住宅建设用地使用权由开发商转让到广大的业主手中时,转让的只是住宅建设用地使用权,而不是住宅的所有权。土地使用权人所有权是唯一的,永久的,绝对的,所以在住宅建设用地使用权到期后,国家可以收回的是使用权,而不能剥夺的是住宅的所有权,无偿收回业主的住宅的行为侵犯了业主的财产权的行为。
&&& (八)房产周期开发、闲置转卖等耽搁销售。根据相关规定,住宅的土地使用年限为70年,综合类土地使用年限多为50年。不过,部分楼盘或多或少都存在土地使用年限缩水等问题。从开发商获得土地使用权开始,正常的房产规划、开发和销售等过程,一般需要两到三年的时间,有的甚至会拖上三四年。或者是体量较大的楼盘还将分多期开发,等到项目的后期时,往往土地使用年限有不同程度“缩水”。
&&& 四、土地使用权期满续期问题的完善建议
&&& (一)完善房屋所有权完整性,延长土地使用权的有效期限。随着现代建筑科技的高速发展,我国的现有建筑物的使用期限都有很大程度的延长,因此针对这一现实情况,我们可以适当地延长土地使用权的有效期限,使其超过 或接近建筑物的使用期限,对具有一些特殊功能的居住用地也可以考虑实行永久性的土地使用权。笔者的建议是要对我国土地使用权期限的规定重新审视,并制定出新的合理规定。在这里笔者提供了一个可供讨论的方案,国有划拨土地仍实行无期限出让制的使用权制度;将出让土地使用权分为70年和100年两种,期满后土地使用权人可以申请续展。土地使用权人可以自由选择70年和100年两种续展期间中的一种。续展申请可以在土地使用权期满前1年内提出,在此期问土地使用权人未提出申请的,根据相关法律的规定,其仍享有宽限期;宽限期期满土地使用权人仍未提出续展申请的,视为是对土地使用权及地上建筑物和其他附属设施所有权的放弃;除非所有权人收回土地是因公益的目的或其他正当的理由此时应给予建筑物所有人适当的补偿。土地的续展期满,土地使用权人可以再次申请续展。法律对续展的次数并没有相关的硬性规定。这个方案的好处就是可以较为充分地 保护土地投资者和建筑物产权人的利益,鼓励土地开发者充分投资的同时也使房屋所有权人的权利得到了充分的保障。另外,政府可以通过较高的价格出让一批城市土地长期使用权,增加国家收入并活跃地产市场。[5]
&&& (二)明确公共利益的内涵,建立健全完善的国家有偿取得制度。国家可以根据社会公共利益的需要对土地使甩权人的地上权以及房屋所有权实行征收,但是根据目前法律,社会公共秘益的含义尚无明确的界定,究竟那些情况属于特殊情况,公共利益的范围又包括哪些需要严格解释势在必行。在土地的征甩拆迁过程中,由于公共利益定义的扩大化以及公共目的外延宽泛化,滥用国家权力的现象滋生。真正的公共用地应该是国家交通、国防、卫生、文教以及国家机关等公共性公益事业单位所需的建设甩地,而不是以政府名义征收之后又出各类企业进行经济活动的建设用地,此时的征收目的仅是为了一些企业经济利益,是不应该通过政府权力的行使来进行的,这种征收方式在破坏了社会主义市场经济下交易双方的平等地位的同时,也成为了政府腐败现象滋生的温床;当然,如果政府根据国民经济和社会发展的总体规划,为了建立经济开发区或是以保护环境等公益目的征用土地,则该类土地征用仍属于政府的宏观调控手段,应受到相关法律 的保护。防止土地征收过程中公共权力的滥用,确保广大人民的合法利益能够得到更好的维护。[6]
&&& (三)明确相关法律。首先,在政府与百姓之间没有办法在自动续期方面达成协议的肯定是关于续期有偿还是无偿,若是有偿,那么续期出让金的制定标准。土地使用权期满时的自动续期,可以看做是对于下一个期限的土地使用权的购买。因此出让金是不可避免的。在缴费标准上可以做出一点变通。通常的土地出让金缴纳方式是一次性确定出让金额数,一次性或分期付清。也就是说,根据续期的年限长短一次性缴纳出让金,重新取得若干年的土地有偿使用权。但是,我国土地有偿使用还存在另一种形式即土地租赁。土地年租制就是其中一种最典型、最广泛应用的形式。土地年租制与土地出让制在具体表现形式上最大的不同就是“按年支付”土地出让金。它是土地出让制的有益补充。因此,对于使用权期满后续期也可以采用年租金的方式有偿使用国有土地。对于续期出让金,在法律的制定上还是应该分别制定。针对一般的经营性用地,应当按照土地的资源价格缴纳续期出让金。而对于 带有社会保障性的普通住宅来说,应当以较低的比例缴纳续期出让金,以减轻普 通居民的负担,减少社会矛盾。对于一部分仍感觉困难的居民来说,还可以按照比较优惠的利率,以年租金的形式缴纳续期租金。[7]
&&& (四)应当尊重和保护公民的财产权利,并兼顾地方政府事权与财权相适应的客观需求。笔者认为将土地使用权续期与房地产税制改革相结合,在土地使用权到期前仅征收房产税,在土地使用权到期后同时征收房产税和地产税,是解决问题的适当出路。首先,房产所有者在土地使用权到期前仅就房产部分缴纳房产税;土地使用权到期后再以另行缴纳地产税,并实现自动续期的方案,符合税收公平和正义原则,也有助于提高民众对房地产税的接受程度,降低税收痛苦指数。其次,土地使用权到期后征收地产税的方案,符合物权法第149条确定的“自动续期”原则。物权法是全国人大制定的法律,根据立法法的规定属于上位法,土地使用权续期问题的顶层方案中均不应违反物权法所确立的“自动续期”原则。因此,土地使用权的续期无需权利人提出申请,无需批准,也不应以权利人支付下一期限土地出让金或地产税为条件。不动产登记管理部门无权以权利人未支付房地产税为由,拒绝办理过户、抵押等登记事项。但同时应考虑赋予房地产税作为针对特定财产税收债权的优先权属性,其就该不动产的受偿顺位先于抵押权人和其他普通债权人。这样既可以充分保护公民的财产权利和交易权利,也能兼顾地方政府的税收利益。也有利于实现地方政府利益和民众利益的双赢。从成熟市场经济国家的经验看,房地产税是按市场价值的一定比例作为征税依据的地方税,主要用于本地区基础设施建设和维护,尤其是支持教育的主要资金来源。地方政府主动提高城市管理规划水平和服务意识,避免短期行为,从而在提高本地区房地产价值的同时,增加房地产税收。提高政府对房价的调控能力。我国实行的是社会主义土地公有制度,但由于地方政府作为土地使用权的供应者,对住宅用地一次性收取最长达70年的土地使用权出让金,这是各地房价高昂的原因之一,民众难以感受到土地公有制度的优越性。对于工商业用地等其他类型土地,地方政府却有各种土地出让金减免或返还办法。若能从顶层设计上明确房地产税的计税方法、标准和减免条件,结合“自动续期”原则,那么地方政府可根据市场情况灵活确定一次性缴纳的土地使用权出让金年限,或针对不同群体设置较短的土地出让金缴纳方案,从而实现“去库存”等房地产调控目标。而土地使用权期限届满后所增加物业持有成本,则有利于减少屯房、炒房等房地产投机行为。[8]
&&& (五)建设用地使用权在期限届满后而消灭的,应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。笔者认为,建设用地使用权期限届满后的续期期限的确定应结合修法时对建设用地使用权的最高年限的规定等综合考虑。如果修法时维持最高年限的现有规则,即居住用地70年,工业用地50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年,综合或者其他用地50年,续期期限的确定应综合考虑土地收益率与土地还原利率、土地估价误差、房屋的结构与耐用年限和土地用途等因素。应主要考虑房屋的结构与耐用年限;就非住宅用地而言,应主要考虑土地还原利率以及房屋的结构与耐用年限。应当注意的是,续期期限的确定不应考虑对地上建筑物的实质性改良。[9]
&&& (六)建立完善的国家有偿取得制度。在现行法中,有关土地使用权届满时补偿问题的规定仍存在缺陷。因为我国法律明确保护公民和集体经济组织的财产所有权,无偿收回不能体现国家对财产所有权的保护,在我国的传统民法中,土地使用权人在其是使用权期限届满后,有权取回其建筑物及其附属设施,但如果由土地所有人取得该建筑物及其附属设施时,土地使用权人可以根据建筑物的剩余价值向该土地所有人请求适当的补偿。我们应借鉴各国相关规定的前提下,结合我国的现实国情,制定出完善的建设用地使用权届满时的补偿措施。目前,我国民法《物权草案》的第163条有相关的规定,物权法应当进一步明细化,增强可操作性。土地所有人在取得建筑物的所有权后,应向原建筑物所有人支付合理的补偿金:以建筑权为债权人设定担保的,补偿金仍应作为尚未支付的债权之担保,且未经债权人同意不得向原建筑权人支付;土地所有人未向原建筑物所有权人支付补偿金或为设定担保的,原建筑权人或以建筑物所有权为担保的债权人,可通过请求以原建筑权的同一顺序登记不动产抵押权的方式保证补偿请求权的实现,以替代已消灭的原建筑权。同时,从民法的公平角度出发,国家的有偿取得制度也符合了民法平等互利和等价有偿的原则。在具体的立法实践中,笔者建议将“有偿"界定为“适当"的补偿。当然,随着我国的经济水平的进一步高速发展,我国的土地使用权期满后,对于地上物的补偿标准的必然趋势将是由“适当的补偿原则变为“合理、充分"的补偿。[10]
&&& (七)引进年租方式。民法法系国家设定的地上权的年租方式,则可以对批租方式的某些不足进行功能上的弥补。其基本精神是在城镇非农业人居民、工商企业及其他组织以出让方式取得的土地使用权期限届满时,除出让方基于社会公共秘益收回土地外,土地使用者的使用权即自动转为按年支付租金的无期使用。年租制在具体形式上可以分为定额年租制和年分租制两种,基本特征是约定租金,年底交租,多年承租。通过这种方式来换取该出租房的多年承租权,在享有权利的同时双方都要承担一定的义务。 适用年租制的用地类型居民小区的开发用地、商业写字楼的建设用地等都是销售为目的而进行的房地产开发项目用地,对于这类用地,应该继续采用出让的方式设定其土地使用权。并将开发、利用的权利交给房地产开发商。房地产业作为我国城市的一个新兴产业,采用出让方式设定这些用地的建设用地使用权一方面有利于实现城市的规划和布局,另外一方面也可以促进集中式开发模式的集约效益的有效发挥,从而实现一石二鸟的功效。对于企业出资建立为自用的房屋连其他的构筑物,相关法律应以年租的方式赋予其无期限的永久性的土地使用权。此种方式取得建设用地使用权的企业应当在向政府缴纳土地租金时应采取一次性地缴纳的方式。因为这样可以维护其在土地上的长期而稳定的收益。除此之外,在公有土地上以年租制的方式设定的建设用地使用权可以是无规限限制的,因为国家的土地使用权可以从按年收取租金这一做法中得到完全的体现,这与必须予以年限限制的土地使用权出让的情形是完全不同的。年租制促进了土地使用权制度的实现,企业在这种制度下可以在均衡负担土地年租的基础上,对其从事生产经营活动的土地和附着于土地的建筑物享有永久性产权,这也有利于促进企业的可持续性发展。对于安居工程用地。在我国的市场经济快速发展的背景下,为了解决城市贫困人群的居住问题,在当前形势下,政府亟待需要完成的任务是开发部分房屋、实施安居工程。国家安居工程下的所建设的房屋,其主要是针对城市贫困人口而开发的,因此政府应在对这些房屋进行分配销售,房屋购买者所支付的房价应仅包括房屋的建设费、征地补偿费以及进行开发建设的房地产商所需的低利润,同时也应在收取低年租的前提下使这些购房户能够取得该房屋上土地的永久使用权。
&&& 目前,年租制的使用主要是在房地产开发以外的非经营性领域内,因此,它的概念和基本特征都是在非经营性领域内的运用过程中概括总结出来的。如果要在房地产领域应用这一概念,对其主要内容进行一次全新的诠释是势在必行的。商品住宅的开发模式在年租制下的特征在房地产开发的领域内运用年租制,即以年租制为基础进行房地产的开发。商品 住宅既具有商品属性又有公共产品属性,即属消费品又属投资品,其使用价值最终是为了满足自用性购房者及租赁者的需要。批租制下的房地产买卖满足的就是自用性购房者的需求,年租制下的房地产开发模式主要针对的就是租赁者的需求。笔者认为,要实行年租制的适用范围应是人口密度大且有着较大的租赁需求的发达城市。在房地产开发商的住宅开发建设完成之后,顺利地将商品房出售给购房者,在这之后,如何建立一个合理的租金缴纳机制成为重中之重。如果商品房买卖是在土地年租制下进行的,势必要经过复杂的操作过程,土地使用权和房屋所有权之间也不可避免地会产生相应的矛盾。因此年租制下的以租赁方式进行的房地产经营,与以买卖方式进行的房地产经营相比,其操作程序要简单得多。但同时租金和租期的确定是其中的关键所在,从某种意义上来说,租金标准的合理程度直接决定了年租制的成功与否。国土资源部颁发的《规范国有土地租赁若干意见》中的第三条有规定:国有土地租赁的租赁费用标准应根据地价的标准确定。在取得国有土地的使用权时,承租人尚未支付征地、拆迁等土地费用的,则应当按照租金全额低价折算租 金;但是如果在取得土地的使用权时,承租人支付了相关土地费用的,应按扣除相关费用后的低价余额进行租金的折算。
&&& 在具体的实践过程中,已经开始得到应用的原则有:
&&& 1、 确定租金水平的原则是以基准的地价为基础,同时参考招拍挂价格 在具体魄实践中,确定租金的主要依据应该是土地使用权盼出让价格,但是、经营性用地的出让价格通常是根据招拍挂价格确定的。同时考虑到部分企业的有限的承 受能力,这里的用地价格在作为确定租金的依据时应当以基准的地价为基础,回时招拍挂的价格作为参考。合同双方以协议方式进行的国有土地的出租,其确定的租金标准应高于出租的底价以及国家规定的最低租金标准,在具体实践中,出租底价的标准依据往往是国家规定的最低土地出让金,而基准地价则是依据土地的租金以及土地使用权的出让金确定的。
&&& 2、土地租金的水平应体现出不同地区和用途的差异在土地的租金标准以及租金水平确定过程中,土地所处地区及其用途的差别应得到充分的考虑和权衡,努力做到因地制宜。对于租期的确定应根据具体情况的不同,可以分为短期租赁和长期租赁两种方式。为修建临时建筑或是短期使用的租赁土地应采用短期租赁的方式,在短期租赁中约定的租赁期限一般不能超过5年;如果租赁土地的目的是为了在其上建立长期使用的建筑物或构筑物的,则该租赁形式应选择长期租赁。具体的租赁期限应由双方在租赁合同中约定,但约定的最长租赁期限不应超过同用途土地的法定最高出让年限。划定统一的固定租期,根据不同的具体情况,可分为临时租赁、短期租赁和长期租赁。临时租赁主要适用于临时性用地畅且赁,即在施行建设项目或勘查地质的过程中,需要对国有土地或农村集体所有白吐地进行临时性使用的情况下设定的租赁方式。土地使用权的出让合回中约定的土地甩途是临时使用土地承租人在使用土地时所必需遵守的约定,使用权人不得在租赁期闻进行永久性建筑物的修建。同时,在临时租赁中,双方约定的土地使用期限一般不能超过两年。对短期租赁土地承租人需要在土地上修建永久性的建筑或进行相关的开发建设,并能保证在短期内恢复土地厥状,此时可以选用短舰租赁的方式,这种短期租赁方式是临时租赁和长期租赁之间的一种起着过渡作用的租赁方式,其法定年限一般超过两年,但不超过五年。与临时租赁人相比的是,短期租赁人通常也不能取得完整的土地使用权,因此,其土地使用权也不能进入市场流转。对于长期租赁土地使用人需要在土地上修建永久性的建筑物、构筑物或是该土地的投资、收益周期较长的,此时可选用长期租赁的方式。长期租赁的最高年限要低于同类型用地的法定的最高出让年限。
&&& 针对土地使用权到期续期的问题,从根本上来说,国家立法机关在设计上应审慎权衡,尽快出台关于出让土地续期的实施细则和收取标准,并通过立法予以确认,以缓解公众焦虑。
&&& 1、崔建远《我国物权立法难点问题研究》北京清华大学出版社 2005
&&& 2、房绍坤《房地产法》第二版北京大学出版社,2008、房绍坤《物权法用益物权编》北京中国人民大学出版社2007
&&& 3、高富平、黄武双《房地产法学》 第二版北京高等教育出版社2006、高富平《土地使用权和用益物权一我国不动产物权体系研究》北京法律出版社,2001
&&& 4、王利明《物权法研究》北京中国人民大学出版社,2002
&&& 5、王卫国、王广华《中国土地权利的法制建设》北京中国政法大学出版社,2001
&&& 6、陈跃东《土地使用权期限届满地上物的使用权问题》中国房地产
&&& 7、李开国《我国城市建设用地使用权制度的完善》现代法学2006
&&& 8、李显冬《论土地使用权到期后其上房屋所有权的归属》国家行政学院学报2005
&&& 9、席涛《房屋灭失后的住宅建设用地使用权保护研究》重庆西南政法大学学报,2010
&&& 10、徐定辉《地上权期限届满法律规范模式的比较研究》云南大学学报法学版2006
&&& 作者:北京师范大学 刘珈彤& 孟村回族自治县人民法院 刘黎明&& && &&& 论文独创性声明
&&& 本人郑重声明:所呈交的论文是我个人进行研究工作及取得的研究成果。尽我所知,除了文中特别加以标注和致谢的地方外,论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果,特此声明。
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