我家是重庆奉节县农村的，最近因为修高速公路要拆迁，请问有没有规定的农村房屋拆迁补偿标准？_百度知道您的当前位置：&&>>&&>>&
云阳县农村建设用地复垦工作调查报告
<SPAN style="FONT-SIZE: 12 FONT-FAMILY: 仿宋_GB年以来，云阳县将农村建设用地复垦工作作为探索土地节约集约利用，服务“三农”发展，统筹城乡综合配套改革的一项重要举措，抢抓机遇，科学规划，精心组织，取得了显著成效。为进一步推进该项工作持续深入开展，文本试就我县农村建设用地复垦的背景、做法、取得的成效、存在的问题和对策建议作一浅析，并提出了相应的工作建议。
云阳县地处重庆市东北部的三峡库区腹心地带，集大农村、大山区、大库区于一体，自古就有“一江四河六大块，七山两水一分田”的说法。近年来，随着经济社会的快速发展和城镇化进程的加快，大量农村居民向城镇或二、三产业转移，造成了“386199”现象，导致大量农村宅基地、农村学校用地等荒废闲置，加之农村居民居住环境脏乱差，院落小而分散，基础设施建设不配套，住房结构以土木结构居多、安全隐患大，农户退出宅基地的愿望强烈。据初步统计，全县农村建设用地面积约11371公顷，占全县建设用地总面积的82.89%，其中荒废闲置的农村建设用地约占30%，有的村组高达50-60%。
农村建设用地复垦是一项全新的工作，政策性强，涉及面广，情况复杂，任务艰巨，推进困难，以前没什么经验可借鉴，为将这一惠及千家万户的好事办好、实事办实，我县“摸着石头过河”，克难制胜，奋勇争先，以“五大举措”为抓手，全力推进了复垦工作上台阶。
一抓统筹协调。县政府成立了农村建设用地复垦工作协调领导小组，定期召开专题会议进行研究部署，深入乡镇跟踪检查，及时协调解决工作中的困难和问题。按照市局下达的复垦任务指标，分解下达到各乡镇，层层签订目标责任书，并纳入年度综合目标考核，实行一票否决制。国土、农委、审计、监察、财政等成员单位各负其责、密切配合，使土地复垦工作层层有人抓，级级有人管。县农村土地整治中心负责项目的实施、督促检查和跟踪指导。各乡镇、街道主要负责人亲自抓、负总责，明确专门机构和具体工作人员，全力做好项目选址、拆迁协议的签订、农房的丈量、补偿的核算、工程施工的管理、后期管护利用等工作。
二抓政策配套。根据渝国土房管发〔2009〕495号、〔2011〕170号、157号等文件规定，结合实际，制定出台了《云阳县人民政府关于印发农村建设用地复垦实施细则（试行）的通知》（云阳府发〔2011〕67号）文件，科学确定退出宅基地补偿标准，明确了农户宅基地退出的相关规定、退出条件、补偿范围和具体操作办法，为农村建设用地复垦的顺利实施奠定了基础。针对部分乡镇在项目实施过程中出现的复垦范围不明确、补偿标准不统一等问题，及时致函各乡镇（街道办事处）予以规范，充分维护退地农户的合法权益，保障项目的顺利实施。对拨付到农村村集体的地票资金，积极探索村财乡管的办法，确保集体收益全部用于三农建设。
三抓宣传培训。利用专题会议、广播电视、宣传单、院坝会等多种形式，广泛深入宣传农村建设用地复垦政策，使这一惠农政策家喻户晓，人人皆知。为进一步了解政策原则，熟悉办理程序，按照相关文件精神耐心、细致的为拟复垦的农户做好政策的解答，通过强有力的宣传引导，为该项工作的顺利推进启到了推动作用。针对具体操作中有可能出现的具体问题，多次组织各乡镇（街道办事处）复垦工作分管领导、经办人员及基层国土房管所人员参加宅基地退出与利用政策集中学习培训，对宅基地退出补偿的政策及操作流程进行了深入讲解。
四抓项目管理。一是高度重视复垦项目选址工作。以第二次土地调查成果为基础，以权属合法、证书齐备为前提，按照“宜耕则耕、宜园则园、宜林则林”的原则做好项目选址工作。二是严格项目规划设计管理。择优选择具备相应测绘资质的规划设计单位，根据“二调”现状图、影像图和项目区实际情况，精心搞好复垦项目的测绘和设计。三是确保农户的合法利益。对农户的宅基地、附属设施用地补偿面积，各项目乡镇、测绘单位和片区国土房管所三方到场，逐一核实，及时发现和纠正问题，让农户现场确认补偿面积，并进行张榜公示，坚决做到应补尽补，保证农户的合法财产性收入不受侵害。四是加强项目工程实施监管。严格实行严格执行项目法人制、招标投标制、项目监理制、合同管理制、资金审计制、公告公示制、验收备案制，执行建设管理程序不走样，把住项目质量、安全、进度、投资“四道关”。五是落实项目后期管护利用。杜绝项目区的土地荒芜闲置。
五抓思路创新。在实施过程中，既向群众讲清讲透复垦补偿标准和补偿政策，激发群众参与复垦工作的积极性，促进复垦工作有序开展；又积极谋划、统筹规划农村的长远发展问题，将土地复垦工作作为推进新农村建设的重要抓手，建立增减挂钩制度，实行建新拆旧、土地复垦、指标折抵，高起点规划、高水平建设农民新村。既集约节约用地，又保证农户一户一宅，腾出的用地指标作为地票进行交易，增加农民的财产性收入，助推新农村建设。实现用地集约，农户增收，农业增效，农村发展的多赢目标。
　& 三、成效 　&
我县农村建设用地复垦工作成效显著，各项工作成绩位全市前列，目前已实现地票交易总价款逾10亿元，凸显了五大综合效益。
一是有效增加了耕地数量。我县从2009年实施农村建设用地复垦工作以来，已有120个项目共计亩通过了市国土房管局验收合格，均已作为地票进行交易，获得地票价款约10.4亿元；目前已竣工待验收项目26个，规模亩；正在施工项目63个，规模亩；待招标项目12个，规模866.7165亩。随着这些项目的相继实施、竣工并通过市级验收，对我县耕地数量有着极大的补充。
二是增加了农民收入，实现了农村居民顺利参保。实现地票交易价款10.4亿元，按照农户补偿款不得低于12万元/亩的政策，复垦后每户农户增加收益3～5万元不等。而且在现行的政策下，只要是已退地的转户农户均可享受社会养老保险，这积极保障了转户退地居民的老年生活品质。在目前我国老年化日趋严重的形势下，这一举措对社会的稳定和人民生活水平的提高有着莫大的助力。
三是壮大了农村集体经济组织财力。多年来，农村集体经济组织处于“空壳”状态。通过农村建设用地复垦和地票交易，农村集体经济组织获得了每亩2.1万元的补助，集体经济组织补偿资金的下拨，给镇乡以及村镇的三农建设提供坚实的资金保障，为农村完善水电讯路等基础设施注入了活力。
四是增加了城镇建设用地指标。全县获地票奖励的新增建设用地指标1120亩，如果按照每亩30万元的地票交易价款折算，相当于为云阳增加了3.36亿元的资金。通过激活农村沉睡的土地资源，有利于土地集约利用，实现城乡统筹协调发展。通过对农村废弃宅基地的复垦，耕地面积的增加，区域内的获得的建设用地指标得到了保障，在城镇的飞速建设、新农村建设的普及的背景下，实现了区域内耕地保有量的动态平衡。
五是助推了新农村建设。农村建设用地复垦有效改善了农村生产生活条件；农户通过拆旧建新、腾退宅基地、指标折抵、复垦交易，从而获取收益，破解新农村建设资金短板，促进村容村貌的改变；地票交易制度为农村“三权”抵押提供了估值标准，使农户创业有了更好的推手。
　& 三、问题
在县委县府的高度重视下；在县国土房管局的正确领导下，县土整中心组织得力，各乡镇（街道）行动迅速，此项工作推进较为顺利，整项工作成绩在全市名列前茅，但也存在不足。
（一）政策理解把握不够。农村建设用地复垦工作是统筹城乡协调发展,实现建设用地占补平衡,解决城镇建设用地指标、增加农民财政性收入的一项重要途径，其他省市开展的是城乡建设用地增减挂钩，在本区域内实现占补平衡，而重庆市在全国率先实现了地票制度，将农村建设用地复垦减少的建设用地指标（即地票）进行交易，在全市范围内实现建设用地占补平衡。因此，我们应将旧宅基地复垦后，扣除自己建新宅基地的面积后剩余的指标进行交易，用作其他区县的建设之用。而在实际操作中，乡镇、街道将农村旧宅基地复垦后，没将建新区所使用的新增建设用地指标扣除，全部用作地票进行了交易，从而导致我们的新农村建设、高山移民、地灾避险搬迁、异地扶贫搬迁等农民新村因无用地指标，无法完善用地手续，造成新的违法用地。
（二）尊重农民意愿不充分。在实施农村建设用地复垦工作中，我们应充分尊重退地农民意愿，坚持群众自愿、群众参与、群众受益，做到群众“不同意不干，不乐意不办，不满意不算完”。从以前实施情况来看，我们有些乡镇、街道工作、村组没充分征求农民的意见，有的村组干部私自将外出务工人员的房屋、农民自行居住无其他居住场所的房屋、别人的旧屋基地纳入了复垦范围，还有的村组不讲政策，不讲原则，将不符合复垦条件的临时用地和设施农用地纳入了复垦，从而导致农民信访、无合法产权无法备案、工程实施中房屋无法拆迁、地票补偿后农民不平衡等一系列的问题。
（三）复垦地块权属来源不清。一些乡镇、街道受利益的诱惑，只注重复垦，不管宅基地有无合法的产权，不顾是否符合复垦的条件，一律接收。复垦的地块权属来源不清楚、不明晰，特别是原外迁移民、全家外迁或宅基地权利人死亡后又无产权继承人留下的房屋，这些情况都没在核实其真正权属人就纳入了复垦，从而影响了补偿的不准确性，同时也损害了房产权属人的合法权益。
（四）农民的去向问题。农民退出宅基地后必须要有其他固定的居住场所，这是复垦必备的条件之一，或者到城镇居住，或者仍在农村居住，如仍在农村居住，需要使用农村集体土地的，必须要扣除建新区的用地指标后，方能将多余的指标进行交易。
（五）补偿口径不统一。农村建设用地的补偿，市上实行的是直补，标准也是按地票交易的场均价按85：15的比例分别对退地农户和农村集体经济组织实施补偿，补偿标准没多大异议，国土部门和乡镇宣传都是非常到位的。但是补偿的面积口径出现了偏差。这主要体现在地坝、猪圈等附属设施的补偿问题，现行政策明确规定，对农民退出的宅基地及其附属设施用地要补偿给农民。但在具体操作过程中，有的乡镇没将地坝纳入补偿范围，或者是补偿面积的多少有出入，其中有很大的人为因素，造成全县的不平衡，这个问题可能在以后会引起退地农户安置的不稳定。
（六）工程建设工期过长，融资成本不足。农村建设用地复垦从入库备案到实现地票交易，自然周期本身就比较长，加之各乡镇、街道在入库备案和施工阶段不主动，不及时，导致周期更长，难于在一年内实现地票交易，导致融资成本严重不足。原则上从项目备案之日起到竣工验收完成地票交易的时间不能超过8个月。目前我县的在建项目中，有的实施时间就已达到8个月左右，这些项目在通过市级验收并完成地票交易后的时间将接近1年，造成银行贷款的资金利息接近融资成本的上限了。
（一）用好用活农村建设用地复垦政策，妥善解决农民新村用地问题。各乡镇（街道）应抓住农村建设用地复垦这一大好机遇，在实施新农村建设、生态移民、地灾搬迁避让等工程中，用好用活农村建设用地复垦政策，一方面可以改善农村的生产生活条件，增加农民的财产性收入；另一方面只能通过农村建设用地复垦将农村闲置的废弃的建设用地指标进行整合利用，解决农民新村的用地指标。将闲置的废弃的农村建设用地复垦后，扣除农民新村建新区新增的建设用地指标后，将多余的指标作为地票进行交易。
（二）明确目标任务，加快农村建设用地复垦工作进度。为确保完成市上下达的农村建设用地复垦任务，今年，县里根据农民自愿退出宅基地情况给各乡镇、街道下达年度目标任务，并纳入年度目标考核内容，初步确定全县年度目标任务4000亩。为顺利完成各级下达的目标任务，一方面应增加项目储备量：按照“备案一批，开工一批，验收一批”的要求，切实加大复垦项目的入库备案量。各乡镇（街道）在充分尊重农民意愿的基础上，加快推进项目的入库备案进度，确保年度目标任务的完成。同时，曾开展过复垦工作的乡镇（街道）也要积极策划启动新的项目，滚动实施，有序推进。另一方面要加快工程的实施进度。工程施工是由各乡镇（街道）在负责，因此，乡镇、街道要加强工程管理，不要当“甩手掌柜”，要落实专人负责工程质量和工期管理，力争在备案之日起6个月内完成县级验收，8个月内完成市级验收，减小资金压力，降低融资成本。
（三）要坚持廉政勤政推进工作。农村建设用地复垦工作点多面广，资金量大，涉及面宽，项目管理稍有不慎，不仅损害政府形象，败坏行风政风，甚至还可能由于我们的原因导致全市农建设用地复垦工作毁于一旦。随着我们工作量的加大，农村建设用地复垦在权属纠纷、地块真实性、补偿资金等方面的上访情况也逐渐增加。且市里对复垦的地块的真实性和合法性审查十分严格。因此，我们必须确保拟退出宅基地的真实性和合法性。各乡镇（街道）务必把握政策原则，凡应补偿给农户的一点都不能少，应补偿给集体经济组织的也决不能补给个人。绝不允许乡镇、村组借农村建设用地复垦之机，与农民争利。
（四）加强资金的管理和使用。农村集体经济组织补偿资金十分巨大，且都已拨给了各乡镇、街道。县财政局和县国土房管局对地票资金的使用和管理出台了《关于加强农村建设用地复垦费用及收益金使用管理的通知》（云阳财建〔2011〕563号）。这笔资金只能用于“三农”建设，且用于改善本村农村的生产生活条件，不能异地使用，不能挪作他用。
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