TA的帖子：
发表于 19:10:54
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今年家里决定卖房，因为之前买的时候名字签的是我的，所以从卖房开始走流程，我就一直是全程都在跑。说实在的，从签合同开始，事情就一直没有很顺利，说好的1个多月全部搞定加收到款。到现在为止已经快4个月了，流程才基本走完。
如今，总算要完成整个交易过程，在这里就给想卖房要卖房的朋友一个经验分享。会详细写一下过户的流程。
句句话都是弯路中得来的经验，希望大家以后在二手买卖中的路会走的顺畅一点。
过户的详细办理流程（房子买卖必必必经路））
现在在城南的房管局办证，花的时间会稍微短一点。因为去那边办证的人不算多，地址就在奥克斯广场附近。
建议早上9点左右到那里办手续。
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17:51 上传
据中介说我去的那天都算运气不好，人那么多。但至少拿排号的时候，前面就只有十几二十个人。
上盘去后子门那个房管局办事的时候拿个号前头等了五六十个，真的是没可比性。
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17:55 上传
首先是核税，核税的办理是到33、35号窗口办理。
核税就是核对税单，有营业税、个税、契税之类的。
值得说下的是交易手续费，算法就是手续费面积乘以6。
印花税的话是几十块，登记费就是80元。
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18:08 上传
最先就是给的个这个单子，先看下税的金额对不对。
据中介说还有个步骤是因为他们帮忙办了，所以才省略了的，
这里还是提一下。
在办理过户前，要提前进行一个网签。网签是要提前3个工作日，拿着双方身份证去房管局官方系统进行网签。要办理过户核税+过户手续的过程中，一共是排2次号，且2次不能同时排。
第一次排号是要拿着网签合同，和双方身份证原件才会发号。
第二次排号是必须要有核税的资料，才能排递件的号。
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18:23 上传
在核税窗口就是签这几张单单，
不过买方如果是夫妻双方共有，是必须都要2人签字2人手印的，必须都到场。
然后还有一点就是这场买卖里不管是牵扯到几家中介，都要到场，并且全程还有中介的办证人员做监督。
拿到税单资料后就是在递件窗口正式办理过户手续了。
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18:39 上传
从单上能看到营业税没满5年的就是交5％，还有什么杂七杂八的城建税、教育费之类的，然后就是基本个税、契税等等。总的交下来肯定是要几万的，我们这边买方是交的将近10W。
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10:38 上传
登记要件是有登记申请书、卖方的房产证、完税证明、买方的身份证、房屋买卖合同。
税的缴付是在去取新的产权证的时候，缴税后才能领取新产权。
通常新产权是在4个工作日后领取。据中介说双流、华阳那边办理新产权，只要买卖双方都在场，且卖方同意的话，当天内就可以拿到新产权，没实践过，不晓得是不是真的
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还有最重要的一点就是一定要写上买卖双方领证。
这是要双方都签字，写上的。
这在一定程度上避免了一部分的风险。
签完这个就可以走了。
据中介说是拿新证的时候再办理抵押，办完抵押之后，就基本结束全部的交易了。
不得不说，卖方即使在看到买方办完抵押后，都还可能安不了心。
会想万一撤销抵押怎么办，或者过户了才发现审批没过怎么办，或者即使他项权证交给银行后，银行一直不放款怎么办。在这些环节都会有或多或少的担心，这种时候多问问身边懂办贷款懂办手续的人，多吃点定心丸，也是个好办法。
最后就是真的最好最好不要和中介撕破脸，所有的环节有他们陪同，且至少感觉上在尽心办事，心里还是会稍安心一点。还有最重要的就是中介完全充当了一个调和剂的作用，这次我们和买家其实有点闹崩的感觉，但是有中介在中间，至少要办理什么事，通知+需要准备的+询问等等他们都会做好。
下面就自己这盘的亲身经历说点经验吧
在买卖中对买方最能省钱的地方
1.更低的总房款评估（这点直接关系到能花更少的钱交全部的税），我们这次中介就有帮忙买家那边压低总房价，最开始算的税至少要交12,3W的，结果最后交下来还不到10W的。
2.能贷更多限额的担保/贷款 中介（这点能更好的满足贷款需求 比如想贷满50W公积金 还要再贷几十万商贷的..）经过这次才发现想要贷到50W公积金之后还想贷商贷真的不容易，我们这次的买家老婆还是个高级公务员，提供的流水都不够。当时据说提供的流水是一个月8000的样子，都还是贷不到组合贷，当初贷建行就说只能最多贷50W公积金。
在买卖中对卖方会最抓狂恼火的地方
1.在办好贷款后到过户完这个完整时间阶段，基本在等待中度过。
期间即使银行审批过，也没有文件什么的可以证明。这个阶段大概会折磨人1,2个月，一是无从知晓还需要等待多久，二是即使对面说审批通过了，也很难完全相信，因为没有文件可以证明。顺带还有一句，在这其间上网查询还会发现，这个阶段也是纠纷点最集中的地方，因为大多数纠纷都是买方说审批过了去过户，过了户之后才发现审批根本没过，然后一直拿不到钱。
这盘我们全家人都在提心吊胆的等，老妈就经常失眠，外公外婆也一直担忧。真的是全家人心惶惶的。
2.买方会尽可能的做违约风险规避。即使可能贷不下来款，或者本身中介说能贷，但去后却贷不下来的情况。
这种情况在二手买卖中非常普遍。往往都是到银行去签合同的时候，对方告知贷不了。或者只能贷一部分。这种时候原本预定的完成时间就会延后。其实合同上是有写的，如果延后那买方就要想办法付现金给卖方补缺，如果付不出的话，是要付20％总房款的违约金的。但买方是肯定不愿意的，他就会想尽一切办法去找其它的方案，比如换中介。这样就变成签买卖合同的中介和贷款中介不是同一个的情况，且和贷款中介也不会签订什么真正的合同。所以如果贷款贷不下来，那么从贷款开始，买方的心会一直悬到办完过户。
其实我们这盘买方本身是已经违约了，第一家中介的贷款就是贷不下来的，当时去建行那边没搞定之后，过了将近20天，突然来电话商量说换中介，说是找熟人找了家做别墅的中介，这次肯定能贷下来，我们确实急用钱，一直等着也不是办法，想到能快点就快点最后还是同意了，其实要是我们非要不干，他们也是必须要想办法付现金的，不然就要付20％违约金的，也怪当时不懂，让他们钻了这个大空子。
想要卖房子的亲，这些细节一定一定要注意到
1.不要轻易就把钥匙交出，无论是给他装修也好，住也好，都最好在交易完成后，否则卖方的立场会变的很被动。我们这次就是一签买卖合同钥匙就给他拿去先装修了，他什么事情都不耽误，而且每个月省下的利息都是大把大把的，根本就不着急。
2.关于税的问题，在签买卖合同前，就先扯清楚。并且最好是直接由中介从中沟通完毕。当初我们准备签买卖合同的时候，都还在扯税的事，那边动员了全家来和我们扯，说是原则上这个这个该卖方付什么什么的，第一次签合同是谈崩了的...
3.想马上卖掉房的心不要表现的太急切，会让买方一直不停的压价。我妈当初就是太着急了，都没看出中介间其实就是想压我们房子的价，最后成交的价格其实已经完全低于心理价位了，但是我妈还是卖了，之后又来后悔，大家卖房的话真的要坚定自己的心里价位啊。
4.在买方说审批通过后，一定要找个机会私下去贷款银行问清楚。在确定银行系统显示结果为通过前，千万不要鲁莽过户。
这盘我们就真的遇到，买家那边就打电话给中介说了个审批通过，中介就打电话让我们去过户，我们什么都没看到，什么通过文件也都没见着，真的就是口说无凭，纠结好几天都不敢去办过户。最后还是托关系找到了在贷款银行上班的我妈朋友的女儿，专门帮忙查了说确实显示通过了之后，我们才去办过户的。不然根本就不敢去。
5.贷款最好是在中行这样的大银行，今年的贷款办理最好都在非盈利式的银行去办。
没有中介的话，自己直接去进行交易有可能会遇到的尴尬境地&&
游客，如果您要查看本帖隐藏内容请
最后的最后希望大家在卖房子的时候不要像我们这么不顺，买家瞒到我们重新找了家中介贷款，好在贷下来了。想贷组合贷的，数额稍微有点大，公积金想贷到50W还要用商贷的，可以考虑宏源，据说是做别墅项目比较多，大数额会好贷一点。我们签合同是签的瑞都，就是贷款环节卡掉，在其他方面他们还算尽心了，也不晓得吧，可能中介都是这样了，总之就是希望大家在买卖房子的时候能一次到位，不走弯路吧！
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天使爱美食
12:55 进行了修改天使爱美食
12:50 进行了修改
辛苦了，正愁没这方面的帖子。办好就最好了，至少结果不错吧。
学习学习了
很有用，感谢楼主的分享
哈我们就想自己去谈的
谢谢楼主分享，看起来还多麻烦的啊，二手买卖。
看来当买方 当卖方都有本难念的经啊
!!!!!..~~/QnQAaF/N3TSgy/QGqo2V/KbqdIW/Qny8GD/Owv6Dv
原来，卖房子也有这么多学问。
我是买方，走公积金，确实慢......
以后我卖房子也希望卖全款，哈哈哈。。。。
确实还是全款最撇脱
看完突然觉得房东还是不容易
Copyright & 1998 - 2016 Tencent Inc.二手房交易过程中买卖双方如何承担交易费用？
来源：房天下 &&
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刚购入了一处,缴纳的费用杂七杂八很多,也买的迷迷糊糊,这是大多数居民购房时所遇到的状况。鉴于现在多数人会选择,小编就在此为大家介绍一下时所产生的费用。
一、律师风险把关费 由于买卖双方基本上都不是的行家,而二手房的交易又风险重重,因此在交易二手房的过程中,买卖双方为了慎重起见，不留后患,一般都会委托专业的二手房律师来进行把关,来确保交易的安全性。此费用一般按照房屋交易价格1%收取,但最少不得少于5000.00元。 二、二手房买卖费用 涉及按揭支付时,则需要支付评估公司,按揭公司及银行等有关机构的服务费用。所涉及的费用主要有: 1.房屋查案费:每证90元,由房管局收取; 2.:评估价×0.5%,由评估公司收取; 3.中介公司按揭服务费:标准是贷款金额×(1%～1.2%),但至少不得少于2500.00 元; 4.贷款保险费:贷款额×1.2×0.1%×贷款年限,保险公司收取,按揭贷款的不超过20年; 5.贷款合同公证费:每宗300元; 6.按揭合同的公证费:每宗300元; 7.交易委托公证费:每宗200元; 8.银行代办费:每宗500元,由相应银行收取; 9.他项权利登记费:每证250元(每证500元),由房管局收取; 10.贷款:贷款额×0.005%,由银行收取; 11、买卖公证费。买卖公证费的是公证书上成交价的30%; 12、按揭合同工本费380元/套。 其中,银行公积金代办费大部分银行都不收取,目前五大国有银行中只有收取。 另外,办理转按揭时,个别银行还将收取转按揭费,每宗500元至1000元不等。 三、二手房屋办理费 1、一般中介公司服务收费在4000元。 2、抵押登记费:200元。 四、费 (一)、 买房人应缴纳税费 1、 :评估价的1.5%。注:单位购买或非住宅类,为3%;首次购买及以下通住房的,为1%。 2、印花税:评估价的0.05%。 3、交易管理费:约为X3～6元。 4、权属登记费及取证:约55元,各区不同。 5、测绘费:每人50元。 (二)、卖房人应缴纳税费 1、印花税:评估价的0.05%。 2、交易管理费:约为面X3或6元。 3、个人所得税(不足5年或非仅有套):成交价的1%或纯利润的20%,非住房为1.5%。 4、补交差价:面积×10.98%×评估价×10%。房屋房产交易的流程中买卖双方要交哪些税_百度知道免费找律师：400-888-8340
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2、根据日实施的《诉讼费用交纳办法》计算（元）；
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房产买卖合同中卖方毁约，买方可否要求继续履行
作者:不详　　时间:　　 来源：不详　　浏览量 0　　评论 0　　　　
房产买卖合同中卖方毁约，买方可否要求继续履行
导读: 房产买卖合同中卖方毁约，买家若不同意卖家交违约金了事，可要求卖方继续履行合同。二手房交易中，有时会遇到卖方签订合同后却不想卖的情况。如本案中的方先生夫妇就希望以支付违约金的方式停止交易。但近日法院的判决却使方先生夫妇大跌眼镜。根据判决，双方的《房地产买卖合同》仍需继续履行。
　　买家签好合同只等交易
&&& 去年12月下旬，经房屋中介介绍，方先生夫妇与许先生签署了二手房买卖合同，约定方先生夫妇把自己名下的一套房屋，以108万元的价款转让给许先生。付款方式是在签约当日，许先生支付部分房款，暂存于中介公司，在中介公司查实该房屋无查封状况后，3日内由中介公司把钱款转交给方先生夫妇。同时，方先生夫妇同意将该房地产权证原件及相关交易资料交给中介公司。许先生则承诺在15日内支付房款32.4万元，余款待办理完购房贷款手续后，由银行划入方先生账户。
&&& 双方在合同中还约定，若方先生夫妇反悔，应向许先生支付违约金，违约金按已付款日万分之五计算。若方先生夫妇逾期超过15日，仍未交付房地产权证及资料的，许先生有权单方解除合同，书面通知方先生夫妇，由方先生夫妇赔偿房屋总价款的10%。
　　卖家突然反悔欲交违约金
&&& 今年1月10日之前，许先生分两次支付了共计32.4万元，由中介公司转交给了方先生夫妇，但方先生夫妇却没有把房地产权证交到中介公司。经许先生催办，方先生夫妇表示反悔，不愿再履行原签署的房屋买卖合同。而许先生则认为此举不仅有失诚信，而且耽误了自己的购房时间，眼见婚期越来越近，房子却没了着落。
　　2月初，许先生向法院起诉，要求双方房屋买卖合同继续履行。许先生认为，方先生夫妇已收到自己支付的房款32.4万元，却在没有理由的情况下拒绝履行合同，违反了诚信原则，毁约是故意行为，理应承担民事责任。方先生夫妇提出愿意承担违约金来解除合同是无法律根据的，因为这是合同赋予自己的权利，而非方先生夫妇的权利。
　　方先生夫妇辩称，双方合同签订后，房屋并未转交给对方。根据双方的约定，自己可以退回已收房款，并付给对方违约金作补偿。所以对方只有对违约金、赔偿金的请求权。
　　法院判双方继续履行合同
　　最后，法院认定，方先生夫妇和许先生签订的房地产房屋买卖合同，属双方真实意思表示，内容符合法律规定，双方均不得擅自变更或者解除。现方先生夫妇不按合同约定全面履行义务，属于违约行为。许先生可以按照合同的约定行使解除权，也可以不行使解除权，而要求方先生夫妇继续履行合同，这是合同赋予许先生的权利。法院对此案作出一审判决，双方的房屋买卖合同继续履行，办理该房屋的过户手续。
　　方先生夫妇本想交违约金了事，没想到遇上了爱较真的许先生，最后不得不按照原合同把房屋卖给了许先生。
　　■律师解析
　　卖家若能继续履行，法院会支持买家；买家也可要求卖家赔偿违约金。
　　在签订房屋买卖合同后，卖方主动毁约时，买方既可以要求解除双方订立的买卖合同，要求卖方支付合同中约定的违约金，也可以要求卖方继续履行该合同。
　　一方面，根据《中华人民共和国合同法》第93条第2款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。第97条规定，合同解除后，已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，买卖双方在合同中对解除合同的条件已做出了约定。
　　另一方面，根据《合同法》第107条规定，“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第110条同时规定，当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，除法律或事实上不能履行、强制履行费用过高等情形外，对方仍可要求继续履行。
　　本案中方先生作为房屋出售方，其应当按照合同约定履行交付相关证件材料并按时交付房屋的义务，很明显，此义务为非金钱义务。作为买方的许先生并没有按照约定行使解除权，而是选择了要求方先生继续履行房屋买卖合同，此举符合法律规定，在方先生存在继续履行的条件时，法院当然会支持许先生的诉讼请求。出售房改房买卖双方各自要承担哪些费用？？
求助各位：本人于1997年已购单位房改房，现要出售该房改房，求助各位大侠，交易该房屋时，买卖双方各自要承担哪些费用？
房改房暂不得上市：&（一）已列入近期规划改造范围，户籍已冻结并取得房屋拆迁许可证的房改房；&（二）擅自改变房屋使用性质的房改房；&（三）党政领导干部购买或者集资建造的超过面积控制标准的房改房；&（四）购房贷款尚未还清，所有权已设定抵押且未经抵押权人书面同意转让的房改房，经抵押权人同意转让的除外；&（五）职工原购公有住房时，经房改办批准，与原售房单位在公有住房（换购房）买卖协议中有约定条件的，从其约定；&（六）法律、法规以及市以上人民政府规定其他不宜出售的房改房。&建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》对不得上市的房改房也作出了规定，除上面提到的六项之外，还有下列四种情况也不得上市交易：&（一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；&（二）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；&（三）上市出售后形成新的住房困难的；&（四）违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足装修费用的。&二、房改房过户有哪些手续？&（一）去房改办政策法规科领取《房改房上市交易申请表》；&（二）产权所有人填写好上述申请表后，到原产权单位盖章并领取《职工个人住房档案建档登记表》、《房改出售公有住房完全产权评估价核定表》；&（三）拿单位盖好章的申请表到房产局；&（四）完成后，带齐上述三张表及房改房相关资料回到房改办，需要带的资料有：房屋产权证、土地证、房屋所有权人及配偶身份证、户口簿、结婚证等需要查看原件及留复印件2份；夫妻离异的提供财产分割协议书、夫妻一方已故的提供财产分割兑证书、未婚的提供未婚证明原件；&（五）用以上资料在房改办办理《房改房上市交易备案表》，即我们说的上市证，至此，买卖双方就可以径直去交易中心办理新的产权证了。&以上就是关于哪些房改房不能买，房改房过户有哪些手续的介绍。您若决定购买二手房改房，可以先参考上文衡量房屋是否可以交易，同时确定房屋的产权是否存在争议，同时将双方的约定以及卖方的承诺写入合同中，并约定违约责任。不过，由于二手房改房的不同于普通房屋，您最好还是找一位专业的律师为您的购房过程保驾护航，以免发生纠纷。
其他回答(共3条)
房改房暂不得上市：&（一）已列入近期规划改造范围，户籍已冻结并取得房屋拆迁许可证的房改房；&（二）擅自改变房屋使用性质的房改房；&（三）党政领导干部购买或者集资建造的超过面积控制标准的房改房；&（四）购房贷款尚未还清，所有权已设定抵押且未经抵押权人书面同意转让的房改房，经抵押权人同意转让的除外；&（五）职工原购公有住房时，经房改办批准，与原售房单位在公有住房（换购房）买卖协议中有其他约定条件的，从其约定；&（六）法律、法规以及市以上人民政府规定其他不宜出售的房改房。&建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》对不得上市的房改房也作出了规定，除上面提到的六项之外，还有下列四种情况也不得上市交易：&（一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；&（二）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；&（三）上市出售后形成新的住房困难的；&（四）违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足装修费用的。&二、房改房过户有哪些手续？&（一）去房改办政策法规科领取《房改房上市交易申请表》；&（二）产权所有人填写好上述申请表后，到原产权单位盖章并领取《职工个人住房档案建档登记表》、《房改出售公有住房完全产权评估价核定表》；&（三）拿单位盖好章的申请表到房产局；&（四）完成后，带齐上述三张表及房改房相关资料回到房改办，需要带的资料有：房屋产权证、土地证、房屋所有权人及配偶身份证、户口簿、结婚证等需要查看原件及留复印件2份；夫妻离异的提供财产分割协议书、夫妻一方已故的提供财产分割兑证书、未婚的提供未婚证明原件；&（五）用以上资料在房改办办理《房改房上市交易备案表》，即我们说的上市证，至此，买卖双方就可以径直去交易中心办理新的产权证了。&以上就是关于哪些房改房不能买，房改房过户有哪些手续的介绍。您若决定购买二手房改房，可以先参考上文衡量房屋是否可以交易，同时确定房屋的产权是否存在争议，同时将双方的约定以及卖方的承诺写入合同中，并约定违约责任。不过，由于二手房改房的交易流程不同于普通房屋，您最好还是找一位专业的律师为您的购房过程保驾护航，以免发生纠纷。
购房签约要注意哪些问题？&五类合同陷阱需多加注意&是大额消费品，而一些在合同中预设了一些条款，使购房人掉进陷阱。&第一类，订购金陷阱。有些购房人在没有考虑充分的情况下，就听从售楼员的话交了定金，到后来不想买了，想把定金要回来却难上加难。如在消费者购买商品房的时候，开发商没有说明这个房子的情况，在与购房人制定时，就向购房人提出新要求，而签订认购书中明确写明认购金在签约不成时不予退还。&第二类，约定房屋贷款办不下来，不给退还定金。有些房产项目开发商不具备销售的资格，不能办理贷款，就在合同中做这样的约定，使购房人利益受到损失。&第三类是合同违约责任规定含糊，开发商承诺不兑现时，购房人权益受损。如延期交房，按合同规定可以退房的，甚至有擅自改变设计，商用房的游泳池变成了停车场，该建的不建，或者根本不建，严重影响了居民的生活，对一些关键的问题，开发商与消费者签定合同时或者不约定，或者在约定中设下陷阱。出现纠纷后千方百计地推卸责任。&第四类是在面积的涨水和缩水违反规定放宽对开发商的限制。根据规定，如果房屋面积绝对值误差比超过3％的，购房人就有权退房，但实际情况由于一些开发商在合同中做出不利于购房人的约定，购房人很难索赔。由于面积缩水的数额很大，计算的依据透明度也差，同时造成了面积争议引起的投诉也逐年在递增。&第五类是合同中关于产权证办理条款的陷阱，因为开发商不具备销售的资格，或者以旧城改造的名义，把房屋改头换面，偷偷地或者是明目张胆地以商品房交易，拿不到政府的一些手续和证件，就以各种借口拒绝或者拖延办理产权证。&■补充条款应对陷阱&一般情况下，以下五方面内容最好在补充协议中体现：&一、房屋面积：开发商应以套内面积签订，对套内面积和订房阶段的建筑面积之间的换算方法必须进行明示，并以套内面积为单位公布每平方米单价和房屋总价；开发商应承诺交房时使用面积应和签合同时的套内面积相等。对于交房之后实际套内面积和合同签署面积的差值，正负偏差不得超过3%，如果超出该范围，多出部分业主可按照合同单价进行购买，不足部分开发商必须以合同单价退还买受人。&二、关于装修标准：开发商承诺的装修标准必须以书面的形式进行，对于装修时所使用的所有材质（指包括公共部分装修时使用的工程材料）和型号（指装修时使用的用具、用具等），必须进行明示；请开发商注明精装修的保修年限是多久。&三、关于车位：地上车位是否有产权，业主如何购买及使用年限为多久；如果租用车位，费用如何，该收费标准的时限为多久？制定依据是什么。&四、关于物业和绿地：物业收取的费用，服务的内容必须作为合同的必要组成要件以书面形式进行，入住后一年内，所有业主有权对物业公司进行评估，如果认为物业公司不能胜任小区的物业工作，有权进行解聘和新物业公司的聘用。&五、关于入住条件和房产证的办理：入住条件必须达到八通，即通水、通电、通天然气、通暖、通邮，通电话、通有线电视、通宽带。&■开发商拒签补充协议怎么办&建议购房人在交纳定金前，要求开发商出示商品房买卖合同文本，并与开发商协商修改条款或补充条款的事宜，在商品房买卖合同条款及其补充协议达成一致意见后再交定金，或者在交纳定金时在认购书中与开发商作出约定。&什么叫二手房?&二手房私房上市交易通称二手房。也就是依法取得房屋所有权(全部产权)，可以进入住房二级市场(即房地产三级市场)交易的房产。如取得所有权的商品房、自建房、准予上市交易的房改房、经济适用房等。&“二手房”买卖法律问题攻略&共有二手房出售需全体共有人同意&我国《民法通则》规定，共有财产进行处分须经全体共有人同意，否则处分无效。因此，在二手房买卖中，买卖双方应对房屋权利是否存在共有情况予以特别注意。由于房地产所有权采用记名登记制度，因此交易时房屋的所有权利人，均应在《房地产买卖合同》上签字，买家应注意这些签字的真实性。除未成年的签字可以由父母代签外，代签行为代签人必须有合法的书面授权书，该授权还应经过公证机关的公证。需要特别注意的是，如果当作夫妻共有财产的房屋子产权仅登记了一方的名字时，买家需要确认夫妻双方出售房屋的意愿是一致的。&在实践中，有时会出现这样的情况；属于共有财产的房屋子未经全部共有人同意而被个别人出售后，其他共有权利人提起拆讼要求确认买卖行为无效时，如果买家是善意购房，即不知道卖家未经全体共有人同意且房屋已经过户，法院一般不会判决二手房交易无效。这是从稳定房地产交易秩序并便于司法操作角度考虑的。其他共有人只能向擅自出售房屋的个别权利人追究责任。&三方需明确各自的权责利&卖方在委托中介时，应与中介签订书面的委托协议。协议中要明确房屋的出售价格，卖家应注意区分“净到手价”“出售价”及“合同价”，明确房屋的权属和使用现状，&以及委托权限等。这份委托协议卖家应有一份原件。需要注意的是。&买家通过中介找卖家时，应该要求中介出示其与卖家之间的房屋挂牌出售委托协议。协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向买方收取定金的规定。买家与中价签订的书面协议，应包括房价、保留期限及定金处理等条款，并盖有中介公司的印章。买家应至少有一份合同原件。在与中介签好协议后，实际交付定金前，买家还应确认中介是否经过上家授权可以代收定金。在交付定金时应要求中介出具收据。该收据有中介经办人员的签字，还应加盖中介公司的印章。&买家须实地查看卖家房屋有无出租&如果二手房出售前已经有房客承租，那么在租期内，有同等条件下，房客享有优先购买权。卖家应该在出售房屋三个月前告知房客房屋即将出售的情况，并告知房价等出售条件，房客最晚应在三个月内尽快决定是否行使优先购买权。如果房客放弃优先购买权，卖家有得到房客出具的书面表示后，可将房屋卖给其他人。如果卖家不告知房客房屋出售的情况，而擅自卖给其他人，则房客有权向法院主张买卖行为无效。对于买家而言，为避免出现此类问题，应该对房屋进行实地考察，确定是否有房客居住其内，以确保交易的安全性。&妥善解决签约后的后续事项&买卖双方签好买卖合同后，除了收付房款、办理过户外，还有一些后续问题如户口迁移、维修资金过户等。对此，买家卖家也要妥善处理，避免发生不必要的纠纷。在签订《房地产买卖合同》时，买家卖家应将买家付款方式与卖家交房情况结合，以保证各自的权益。比如，双方可约定合同签订后付房款30%，交房时付房款30%，产权过户时付房款35%。在上述两者的同时，双方还要明确违约责任，如约定逾期交房或逾期付款，每日付总房价一定比例的违约金；超过多少天时，一方有权选择违约金，超过多少天时，一方有权选择解除合同并要求违约方承担违约责任等。总之，买卖合同的内容越详细，履行起来的可操作性就越强，也越能促成买卖的顺利进行。&“两个定金”大不同&定金纠纷是二手房买卖中非常普遍的问题，主要原因是买卖双方没能充分理解“定金”的法律意义。二手房买卖如果是在中介的主持下签订买卖合同的，在交易过程中一般有两个定金。第一个定金出现在买卖双方对中介进行委托的过程中，用来担保买家卖家在约定的时间内，按照约定的条件，到某确定地点签订《房地产买卖合同》。如届时买家反悔不来与卖家签订买卖合同，要承担定金被卖家没收的风险，如卖家反悔不签《房地产买卖合同》，要承担双倍反还定金的责任。&第二个定金出现在《房地产买卖合同》中，用来保证买卖合同签订后，买卖双方能够按照合同的约定切实履行各自的义务。如果出现违约的情况，违约方要承担相应责任。&当然，买卖双方也可以不通过中介直接签订《房地产买卖合同》，在合同中也可以约定定金条款，用来保证签订的合同后，双方能够按照合同的约定履行各自的义务。&三类二手房权利受限制，交易前必须严加审查&常见权利受限制的二手房大致有以下几类：一是没有抵押，如通过按揭贷款购买的房屋。买卖设有抵押的二手房需征得抵押权人的方面同意，如果抵押权人不同意，只能在解除抵押关系后方可进行交易过户，二是被法院等机关查封。一般需要产权人向法院提供另外的财产将被查封房屋换出来，或通过其他方式依法解除查封后，方可进行二手房买卖。三是房屋当初分配给承租人时，对今后的转让就设有一定的限制条件，该条件一般会在房屋权属登记机关备案。这种情况多数出现在房屋的产权人原在某个单位，之后单位将房屋作为实物分配给予职工。职工尽管是“小产证”上的产权人，但要符合一定条件时，才能将房屋上市转让买卖这样的二手房，一般需要设定转让条件的原分配单位出具同意转让的书面证明。
安置房过户要交哪些费用，主要内容如下：&　　1、交易手续服务费：住宅6元/平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取：3元/平方米);非住宅10元/平方米。买卖双方各承担一半。
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