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500万买54平米商铺租出去200元一平方,那么多少年可以赚回成本
来源：互联网 发表时间： 21:38:29 责任编辑：鲁晓倩字体：
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京ICP备号-1 京公网安备02号商铺还有投资价值吗
核心提示：文/本刊记者甄爱军曾经被视为金矿的商铺，如今正面临尴尬的境况，其投资价值早已今非昔比。因为电商崛起、供需失衡等多方面原因
文/本刊记者甄爱军
曾经被视为&金矿&的商铺，如今正面临尴尬的境况，其投资价值早已今非昔比。因为电商崛起、供需失衡等多方面原因，&一铺养三代&的说法，对于大多数商铺来说，现在已成一个遥不可及的奢望。
商铺投资寒流
现在，住宅市场持续低迷，那商铺还能成为&避风港&吗？有许多投资者都提出了这样的疑问。然而有越来越多的迹象表明，原本颇受追捧的商铺投资，如今却已了寒流。
两个多月之前，记者会经常接到上海嘉定某商业项目的销售电话。其实早在2013年初该项目就已经开盘，网上记载刚刚开盘阶段，每个月的成交量达到30～50套左右，而进入2014年之后，每个月的成交量基本维持在个位数。记者查阅部分商用物业销售情况发现，此前每月动辄上百套甚至几百套的销售盛况，在现阶段已经难得一见。
投资者也不再视商铺为宝贝，开始寻找机会出手。上海德融地产的经纪人曾先生告诉记者，近期发现上海七浦服装市场的商铺挂牌数量猛增，达到300多套，较半年前增加约五成。
此外，商铺的投资回报率也出现了回落。据了解，上海七浦目前报价280万元的商铺，年租金水平为12万元左右，租金回报率约4%，与两年前6%的水平相比已经有了明显的差距。而其他地区不少商铺的租金回报率更低，如上海古美社区内某商铺，总价约220万元，年租金约6万元，回报率约2.7%。
对于经营者来说，商铺所带来的商业价值也已远不如从前。在七浦服装市场经营女装的方春燕告诉记者，与鼎盛时期相比，现在已经相去甚远。之前每天都是顾客盈门，她的营业额每个月也都能达到20多万元；而现在除了周末稍好一些，平时难得见到顾客，她的营业额也锐减了一半。
此外，记者在走访中发现，目前更为严峻的是商铺空关的情形在不断增多。位于上海闵行区的华商时代广场，自从项目交付使用之后就一直未能真正聚拢人气，导致大部分商铺长期空关。即使是市中心区域，也存在商铺空关现象，如南京上的某商业广场，也无法全部租出。
然而，早在10年前，情形却大不一样，当时商铺是名副其实的&金矿&。也正是因为如此，本刊在2001年的8月份曾制作了一期封面文章《商铺：下一个投资热点》，给当时的投资者指点了一条通往财富之的康庄大道，确实也有不少投资者看到本刊的文章之后开始投资商铺，并赚得盆满钵盈。但13年后的今天，当前的商业地产市场已经发生了巨大变化，当初被视为&金矿&的商铺，现如今正面临着诸多尴尬的境况。&一铺养三代&的说法，对于大多数商铺来说，在现在看来，也已经成为一个遥不可及的奢望。
市场时过境迁
那么，商铺投资为何会出现这样令人尴尬的局面？其主要原因在于市场已经发生巨大变化，如供求关系已经发生逆转，人们的消费方式也导致商铺经营面临新的挑战&&由此，商铺投资的&黄金时代&早已远去。
供求关系发生逆转，商铺不再&一铺难求&，相临供应过剩的尴尬局面。不管是一线城市，还是二、三线城市，商用物业的供应近年来大增，出现供过于求的现象，如上海库存的消化周期已超过7年。、广州、杭州、南京等城市同样如此，如广州的现有供应量需要4年时间才能完全消化。
供需失衡现象的出现与过度开发有着极大的关系。连续多年针对住宅市场的宏观调控使得房地产开发企业转战商业地产市场，在加大市场供应的同时，因为有快速回笼资金的，以及无暇顾及商业物业的后期运营管理，也造成市场鱼龙混杂，使得商铺投资逐渐变成一种的游戏。而更加让人担忧的是，在商铺供应量越来越大的情况下，部分项目为了达到快速销售的目的，开发商一味迎合投资者而忽略商铺经营者的要求，使得后期经营非常困难，或者不惜采用各种各样的手法来进行包装，比如承诺高回报、&售后包租&等等，商铺变成了&伤铺&。
还有一个不可忽略的原因就是电商规模的扩大，在一定程度上压缩了商铺的需求。电商的崛起已经成为不争的事实，其对传统商铺经营也形成了不小的冲击。赢商机构总经理方芳分析指出，在电商冲击下，传统零售行业，类似小商品类、家电类的成品类传统商铺，受到的冲击相对较大。在这种情况下，使得不少经营者纷纷由线下转为线上，缩减商铺租赁面积，从而导致商铺的需求减少。
传统模式已然
那么，商铺究竟还有没有投资价值呢？对此，本刊不动产研究中心分析认为，在新的市场形势下，商铺的传统投资价值和模式已被，许多过去固有的投资方法和手段，都需要来一次根本性的变革，是到了该换一换脑筋的时候了。
在此前，类似于小商品城等商铺，以及专业类商铺如经营服装鞋帽等商铺，往往会受到投资者关注。这是因为此类商铺有着超强的吸金能力，如上海的七浦服装市场，曾经一铺难求，一个面积约10平方米的&铺王&，年租金能够达到20多万元，堪比同时期上海淮海旺铺的租金水平。但这类商铺能够发展成熟并为投资者带来丰厚的回报，与经营管理和市场氛围有着很大关系。而现在随着电商的风起云涌，这类商铺的空间被大大压缩揭秘《纸牌屋2》中国镜头：美国人眼中的中国豪宅，租金回报率明显降低。如果现在还用这种思来选铺，很有可能&吃药&，还有许多社区商铺同样也是如此。
此外，那种投资买入后&坐等升值&的手法也已被淘汰了，这种被业内人士讥为&傻瓜投资法&的方式，放在现在的市场下肯定会遭受巨大损失。这是因为商铺的价值在于它的经营价值，如果没有经营价值，它就是一个不折不扣的&钢筋水泥盒子&，在市场总体供大于求的情况下，这样的商铺怎会给你带来回报呢？
专家同时指出，之前选铺，投资者更多地是以静态的眼光来完成，而现阶段不仅要能够静态选铺，还需要具备动态分析的能力。专家介绍说，以静态的眼光选铺，往往只是关注商铺的租金水平和现有人群的构成，不会去了解业态构成与动态的增量，以及多元结合产生的附加值等。用这种方式投资商铺，显然已难以跟上时代前进的步伐。
创新思维才能突围
最关键问题是，在当前这样风云变幻的市场下，商铺投资如何才能摆脱传统思维以变应变呢？我们认为创新才能突围，商铺投资同样需要有许多新的技巧和方法，这样才能在激烈的市场竞争中取得先机。
对中国人来说，与朋友和家人逛街购物仍是历久不衰的传统。因此，尽管网络购物蔚然成风，商场依旧在零售市场中占据重要的一席之地。据经济学人智库的预测，中国将于2016年超过美国成为世界最大的零售市场，与此同时也在不遗余力地刺激国内消费，因此对未来零售业的前景仍可持谨慎乐观态度。
综观目前的商铺市场需求变化，主要呈现以下几个方面：其一是受到电商冲击，导致部分商铺的需求出现回落，如经营电子类产品的商铺；其二是消费者的要求出现变化，更加注重体验，所以能满足体验式消费的场所更加有&前途&。因此现阶段选择商铺，首先要尽可能避免已经日渐没落的商业模式，比如经营电子产品等规格化产品的商铺，同时尽量选择能够满足新的需求的商铺，如增加体验式和服务性消费需求，以及善于挖掘新的机会。至于在现阶段如何根据新的市场需求来投资商铺，我们会在后面文章中专门进行介绍。
同时，专家尽可能选择商务氛围较为浓厚的城市和区域。这样的选择其实是有&群众基础&的，高力国际华东及西南区、中国区物业投资服务董事总经理翁琳女士表示，通过对国内外超过600多名投资者调研结果显示，2015年中国商业地产投资将出现以下两个主要趋势，首先是投资者将继续关注一线城市的投资机会；其次，越来越多的投资者将进入商务园区市场。
人物案例篇
商铺投资不再闭着眼睛能赚钱
文/本刊记者邢力
许多人都在问，商铺还值得投资吗？资深商铺投资者薛建雄的答案是：虽然有些商铺依然有投资价值，但像前几年那样闭着眼睛买商铺的时代已经过去了。
福建人薛建雄是一位商铺投资的老手，从2008年开始投资商铺至今，薛建雄既在商铺投资中赚到过大便宜，也吃过不少哑巴亏。
投资商铺曾获12%年回报
&其实我最早投资商铺是在福建老家，但投资收益很差。&薛建雄对记者表示，自己在来上海之前就已经在福建老家的三线城市投资商铺，但他发现当地商铺价格很贵，租金却很低，往往一个要卖100万元的商铺，每个月的租金回报不到2000元，年化投资回报率只有2%左右。后来薛建雄慢慢发现，由于中小城市人口规模小，商业体量有限，人们一般都把闲钱拿去做金融投资，很少有人会去开店做生意。而且在大城市做生意更看重你的能力，小城市则更看重你在当地的关系和资源。有关系的话，经营店铺就比较容易成功，反之，则很容易失败，因此往往很难形成规模化的商铺投资热潮。
然而薛建雄却发现上海这样的大都会情况截然相反，商铺投资收益好不好，关键看你的投资眼光和经营水平。&我一直认为投资商铺的关键要看人流量，人流量上不去的地方，商铺肯定很难租出好价钱，甚至很难租出去。&薛建雄说道。
2009年的时候，薛建雄曾经以9000元/平方米的价格投资了上海奉贤南桥绿地未来中心的一家商铺，然而由于没有选好，这家店铺门口少有人经过，所以店铺经常开开关关，后来有很长一段时间都租不出去。
2011年，薛建雄新投资的一家大型商铺，则位于上海奉贤南桥镇中心的黄金，由于整个商圈已经成熟，加上这家商铺的又非常棒，折算下来，薛建雄每年的租金投资回报能高达12%，这还不算过去两年，店铺本身价格上涨带来的超额投资回报！
从空置无忧到一铺难卖
当然，即使是2009年投资的那套商铺，虽然租金收益可怜，但由于2011年出品住宅限购令后，不受限购令影响的商铺一时成了市场热钱拼命追捧的香饽饽，无论是开发商还是投资客，都把商铺视为升值潜力无限的投资利器。然而进入2014年后，薛建雄在考察各地商铺时，却明显嗅到了市场&变味&的感觉。
&前两年投资上海商铺，真的是人傻钱多速来，不怕不赚钱，就怕你不敢买，商铺价格一直在上涨。但今年好像是由于整个经济都不景气的关系，加上整个房地产市场都处于调整期，我发现上海市中心好多不错的商铺都空着，而在过去，只有郊区缺少人流的地方才会有那么高的空置率。&
薛建雄分析认为，正是由于过去几年开发商大干快上，建造了大批商铺，导致市区内一些闹市区的商铺竞争过于激烈，空置率上升，租金回报率下降。另外一个非常重要的变化是，这两年电子商务的快速增长也在迅速抢夺传统商业店面的生意，使得许多商铺生意难做。
事实上，过去商铺在经济生活中一直扮演着两种角色，一是投资者作为固定资产的实体物业，二是商铺天然具有的营业功能。因此，前些年即使新开盘的商铺一时半会儿租不出去，哪怕半年一年都乏人问津，业主也不会很着急。毕竟其价值会随着城市化的进程，尤其是商铺周边地段的开发而快速升值。这就意味着即使商铺空置，单是增值部分也能让持有者获利不菲。
不过薛建雄觉得这种投资的盛行本身就预示着泡沫正在快速积累。&其实去年开始我就一直和身边的朋友说，商铺的泡沫已经非常大了，短时间内还是不要投资了，如今住宅市场似乎已经到了拐点，的调控政策不得不重新从房价过快上涨变为紧急救市，而这种救市能起到多大效果也很难说。而商铺想要救市则更难，因为只要城市化进程还没有结束，城市住宅的潜在需求量依然很大，但商业地产却并不存在这样的刚性需求，而且随着空置率越来越高，商铺价格也已经出现了下跌的迹象&。薛建雄说道。
薛建雄还介绍说，自己有一位手握600平方米商铺的朋友，自从上一个火锅店租户因为生意不好关门后，至今她的店铺依然空置，何时能够租出去心中根本没底，而她还得每月支付银行将近10万元的按揭贷款，这种压力在她3年前买商铺的时候是完全没有想到的。
同时，随着商铺租赁市场的转冷，商铺买卖市场也正在进入冬天。说到底，投资者都是很现实的，看到涨势喜人，就会拼命跟风；看到市场转冷就会踌躇观望，转而去投资其他市场。从前两年的空置无忧到现在许多新开盘的店铺一铺难卖，商铺市场的冷暖变化令人唏嘘不已。
薛建雄总结说：&我觉得商业地产经历了10年的黄金发展期，也是时候该停下来调整一下了，毕竟花无百日红，否则，如果今后空置率一再攀升，最终商铺价格将难逃崩盘的命运。&
商铺投资要诀：定
那么在商铺市场由热转冷的当下，是否所有商铺都不再值得投资了呢？薛建雄认为，答案也不尽然。
虽然现在商铺没以前那么容易卖得掉了，但也并非所有商铺都不再具备投资价值，未来可能还有比较不错的投资机会，这就要看你的投资眼光了。现在决不能像过去那样拿到碗里都是菜了，绝不是说门口今后会通一条地铁就如何如何，会建一片高档小区就如何如何，位于十字口的店铺就一定如何如何&&薛建雄认为，关键要搞清楚三个问题：一是今后会有多少人从店铺门前经过？二是这些人是走经过还是开车经过？三是这些经过的人有多少会成为你的顾客？
说到底，有没有人会来光顾才是这一切的关键。假如店铺建在高架旁，看起来交通方便，每天车来车往，但由于停车不便，许多人并不会成为你的顾客，所以这样的商业繁荣就只是一种。反过来说，如果你的店铺不但建在交通便利的高架边上，而且马对面就有一个大型购物中心，既是公共交通枢纽又有足够的停车位可以方便停车的话，那这样的商铺相对就比较有投资潜力了。
而从整体店铺经营业态的趋势上看，未来所有商品性店铺都很难有非常大的上升空间，因为这类店铺售卖的东西很容易被网店取代，而所有服务性和体验性的店铺则无法被网店取代，比如餐厅，酒吧、KTV，健身、美容美发，等等，这些领域不管电子商务发展得多么庞大，终究是无法代替的。
而随着越来越多商业综合体的建成，未来小型的普通沿街店铺的生意也会受到越来越大的冲击，因为今后购物本身将不再是消费者最看重的，逛街所带来的娱乐体验才是最重要的。
深度分析篇
解开商铺投资的五大悬疑
文/本刊记者甄爱军
商铺投资寒流，从宏观层面来观察，跟经济整体下行、实体经济回落导致零售市场下滑等有关；而从微观层面来看，与市场真实的供需情况、商铺投资自身存在的误区、无序开发、电商冲击等多个因素也有着极大的关系。
悬疑一：供应是否已过剩
现有的供应量已经远超实际市场需求，加之现有人均商铺面积远超海外成熟市场，我们目前所面临的最大问题是，巨大的市场供应会不会成为看不见的&堰塞湖&，随时着商铺投资？
记者在上海七宝走访时发现，虽然这里有着上海最为成功的社区商业发展模式，但商用物业供应的不断增加，也让这里感受到了一定的压力。据了解，目前在七宝板块，在售的商业项目有朗润园配套商业、七宝万新国际中心等，而正当早前开发的华商时代商业广场（南地块）还因为人气不旺仍有部分物业空关时，北地块上开发的项目又已经推向市场了。
七宝只是整个市场的一个缩影，市场已经显露出供需失衡的苗头。以上海为例，截至11月4日，上海商业物业供应面积为872.58万平方米，而今年前10个月上海商业物业月均成交面积约10万平方米。以这样的销售速度来估算，即使从现在开始不再新增供应，仅消化现有库存就需要整整85个月，超过了7年。商业面积供应过剩，已经成为当前商铺投资所要面临的最大的问题。世邦魏理仕根据上海在建项目情况统计，年上海将新增商场面积330万平方米，年均约110万平方米，与以往年增40万平方米的供应速度相比大大提速。其他一线城市同样也面临着这种难题，如同为一线城市的和广州，也面临同样的情形。据戴德梁行统计，2014年广州将新增商场面积56万平方米，接近目前存量面积的三分之一。如果按过去5年年均消化10万至13万平方米速度估算，仅今年的新增供应就要超过4年。年新增商业项目体量将达到340万平方米。
库存在增加，但市场需求却在不断减少。数据表明，2013年上海商业物业销售面积约180.9万平方米，而截止到2014年10月底，上海商用物业销售面积约100万平方米，按照目前的销售速度估算，以及综合考虑年尾楼市有望出现&翘尾&行情，2014年全年销售面积也只有130万平方米，下滑幅度接近三成基本已是事实。
RET睿意德策略顾问部总经理陈丽琳坦陈，目前我国商业地产面临过剩隐忧。发达国家城市人均商业面积1.2平方米已算较高水平，而目前国内一些城市人均商业面积已达2平方米。世邦魏理仕调查发现，去年全世界建造商场最多的10个城市中，中国占了9个；中国在建商场面积占全世界在建商场面积的一半多。
悬疑二：哪些商铺是雷区
投资者曾经以为，投资商铺跟投资住宅一样，只要买到就赚到。但如果商铺的开发与经营脱节，越来越多的案例告诉我们，失败的概率极大。现实的情况是，商铺投资方面已经出现了不少&雷区&，需要小心为上。
一是小面积商铺&雷区&多。现在有很多专业市场类商铺项目，如鞋城、服装城、箱包城等，都会推出面积小于40平方米的产权商铺，其面积小、总价低的特点确实迎合了市场需求，为普通投资者所能接受。陈丽琳分析指出，开发商为了快速回笼资金，往往会把商铺分割成小面积商铺，但这种做法根本没有考虑后期招商及运营管理，已经脱离了每种商业业态的店家具体需求，所以往往会出现销售火爆而后期招商迟迟无法展开的情形，投资失败在所难免。也有调查结果显示，有统一运营的商铺和散乱经营的商铺，两者价值有的相差高达50%。这一点已经成为业内的商业投资原则。
二是售后包租问题多。3年前，上海金山义乌小商品城的业主曾经以为自己找到了一个稳赚不赔的好项目，因为开发商承诺包租，第一年返还6%，比例还会逐年提高直至10%，同时还能分享商铺的经营收益。但大部分投资者至今也没有得到承诺的回报，相反连本都亏光了。售后包租一般会包租期限，通常有5～8年，每年给予一定的投资回报，如8%，稍高一些可以达到10%。专家表示，售后包租形式从某种程度上来说，其实是一种营销手段，即使开发商兑现了承诺，但租赁期限结束之后又该怎么办？如在包租过程中就出现了问题，经营方因为经营策略作出调整，甚至资金出现问题都会选择退出，最终遭受损失的还是小业主。即使有开发商号称打破常规，喊出&终身包租&口号，但仍然无法改变经营方中途退出的风险。
三是社区商铺前景难料。在上海闵行区顾戴上，记者发现某住宅项目交付使用10余年以来，建成的配套商铺一直空关，并未租出。洲联国际总顾问刘力博士分析指出，商铺能否成功，并为投资者带来丰厚的投资回报，除了其经营价值之外，还跟其市场实际配比有着密切的关系。但商铺投资一度火热异常，诱发了开发商的热情，使得社区类商铺开发脱离了相应的配比标准，导致这类商铺大量出现供过于求的现象。
悬疑三：无序开发谁之过
商用物业供应量越来越大，为何会出现这种情况呢？又是什么原因造成这种情况出现的呢？
就目前情况来看，商业物业占整个房地产市场供应的比例并不小。以上海为例，根据&网上房地产&网站公布的数据显示，截止到11月5日，整个市场供应量为2943.18万平方米，其中商业物业供应面积为871.68万平方米，占比为27.78%。而根据市场监测机构结果显示，在2010年之前，该比例一直低于20%。
专家分析指出，造成这种现状的原因是多方面的，主要还是因为开发商的投资冲动。上海市商业经济研究中心主任齐晓斋分析指出，针对住宅市场的宏观调控政策，使得开发商把更多的精力转向投资&不限购、不限贷&的商业地产，因此造成商业地产开发面积不断增多。而与此同时，由于各种各样的利好刺激，又强化了开发商的投资意愿，如上海的自贸区、迪斯尼、大虹桥等概念，确实很受开发商关注。
近年来，上海土地市场的商用物业土地供需情况也反映了这样的变化。有数据显示，2013年上海自贸区获批，商业物业用地达到了750万平方米的高峰，随之而来的是开发商拿地热情高涨，也达到了582万平方米，为近年最高（具体可见图）。
悬疑四：电商冲击有多大
电商的蓬勃发展，对实体商店经营肯定会带来影响。
相关统计数据显示，去年全年，我国网络零售交易额达1.8万亿元。根据《国务院关于促进信息消费扩大内需的若干意见》，我国到2015年电子商务交易额将超过18万亿元，网络零售交易额将突破3万亿元。
电商的发展，会&蚕食&实体店的经营份额。齐晓斋分析指出，电商并不是凭空生长的商业模式，它其实是社会消费品零售中的一部分，只是原来在实体商店完成交易，而现在转到网络上完成，此消彼长，所以电商份额的增长实际上是替代了零售的部分份额。从目前来看，经营标准化产品的商铺，受到影响最大，如图书、电器等。
此外，电商的发展在某种程度上还会影响到商铺的租金上涨水平。记者在采访中了解到，上海著名的七浦服装市场，两年前就出现租金回落现象，优质铺位从最高30元/平方米/天的水平向下滑落。而就在这两年，也正是电商取得突飞猛进的时期。相关机构的统计数据也显示，商铺租金水平在近年来变化不大，在很长一段时间内几乎维持在同一个水平。根据高力国际提供的数据表明，上海高端商铺整体租金水平在近3年一直维持在40元/天/平方米上下，并无明显上涨。而且不同区域的表现也各不相同，除了核心区域保持上升趋势之外，内环内区域及市中心区域的租金水平并未见上涨。这种&滞涨&还只是一个整体的，不少区域的商铺租金已经出现了回落。
那么，电商会否逼得实体商店走投无，甚至最终取代实体商店？专家表示这种可能性并不存在。陈丽琳表示，虽然现阶段电商发展速度较快，而且也因为成本较低而使得实体商店需求面临被压缩的情形，但电商还是无法取代实体商店。她预测，两者最终会在融合的前提下达到一个平衡状态，比如线上和线下结合得更为紧密，互为补充。
悬疑五：现实需求在哪里
时代在变，需求也在改变。投资商铺，只有紧扣时代脉搏，找准市场需求，才能在未来的商铺投资过程中占得先机。刘力分析指出，能满足居民基本需求的社区商铺仍具有投资价值，这类商铺主要包括便利店、洗车店、洗衣店、餐饮服务等。作为次一级延伸服务，可以包括宠物店、美容店等。此外，一些非配套类功能的发展也值得关注，比如教育类，包括乐器培训、周末补习等，甚至包括学前教育、亲子教育等。
线上、线下相结合的模式也会派生出新的需求。刘力认为，在移动互联时代，互联网思维与O2O模式不可避免地影响到商业的发展。表现之一就是电商与物流的结合占据供应渠道，线上订购注定要以社区商业或物业作为提货终端。目前，已出现物流的提货终端或者由物业代收，或者由便利店代收，或者物流公司设置自己的网点的形式。
时代的变化，对商铺经营也提出了更高的要求。所以必须关注需求的变化，特别是新型服务产业在互联网驱动下的性变化。对此，应该尽可能减少或避免电商的冲击。电商虽然无法全面取代实体商店，但不可否认的是对部分实体店会形成巨大的冲击，比如前面提到的图书经营等。所以在经营过程中应该尽量避免与电商产生&正面冲突&，比如不要涉足电商的强势领域。当然，关键还是要做到找准市场需求。齐晓斋表示，不同类型的人群会有不同的需求，比如房价为5万元/平方米的住宅组成的社区，肯定与2万元/平方米住宅小区人群在购买力、消费方面，有着较大的区别，所以不能生搬硬套。
与此同时刘力提醒，还可关注O2O与线下升级发展，以觅得新的商机。据了解，包括银行、开发商、物流商等都在进行尝试，试图更深层次挖掘社区需求。比如银行在尝试&社区银行&，在上海古美西上，民生银行就租下了一个大约20多平方米的社区商铺，开起了小区金融服务店。开发商也开始考虑为业主提供相应的服务，如花样年的&彩生活&等，就专注于社区服务，而物流商开始考虑与零售店联合等，都会带来新的经营商机。
应对技巧篇
体验式消费里的新机遇
文/本刊记者徐卓航
市场有新变化，势必也有新的投资机会。电商的崛起开始使人们更关注消费体验，因此满足此类要求的商铺会受到青睐。另外，部分以满足社区基本服务配套为主的商铺，也仍有一定市场需求。
体验式商业正在兴起
实际上，近年来一种全新的商业模式体验式商业正在各大城市的商业地产中逐渐，而体验式商铺也已慢慢成为一个重要的商铺投资选择。
所谓体验式商铺，就是一种以休闲娱乐为主、购物为辅的城市购物中心。它强调从生活情境出发，塑造人们的感官体验及心理认同。通过、建筑及与城市风格的融合，营造出别致的休闲、消费场所，激发出消费者的消费意识和购物行为。与传统的购物中心相比，体验式商铺更加注重和建筑设计，突出合理的布局、有特色的风格和舒适、优雅的，追求与消费者阶层生活品位、消费习惯相匹配。
一组数字最能够说明传统商业与体验式商业的本质区别：以百货为代表的传统商业，其零售类业态的占比能达到70%~80%，是商业体中的绝对主导；而在体验式购物中心里，以餐饮、休闲娱乐、儿童教育等业态为代表的体验式业态，在购物中心中的占比可达到30%~50%，甚至更高。
据调查统计，消费者在超市逗留的平均时间是45分钟，而真正的体验购物中心的消费者逗留时间约为2.5到3小时。这说明在体验式购物中心，购物已不是人们的主要目的，消费者将更多的时间花在了购物之外。由此，体验式商业以多元的业态结构，娱、乐、购、休闲、美食多功能融合的体验，对原来以单一购物为主的购物中心形成了超越，逐渐成为传统商业电商时代突围转型的选择。
业内人士对此分析认为，随着人均收入的增加，人们的消费习惯也正在发生巨大改变。无论是商业地产的开发商还是后期的经营者都必须明白，只有把消费者的心理体验放在第一位，把购物放在第二位，通过第一目的来引导第二目的的消费，才能在商业地产的道上走得更长远。
目前，国际上就有很多体验式购物中心的成功案例，美国纽约第五大道、库达姆大街、日本东京都新宿大街、英国伦敦街、法国巴黎香榭丽舍大街等都是世界超一流的体验式商业中心。而在国内，万达等巨头也在做出一系列的类似变革，从最初以购物中心为主发展到目前主打餐饮娱乐，进而演变为融入更多体验式感受的文化旅游方向，都充分说明了商业地产正在向迎合消费者消费行为的体验式商业转变。
需找准体验式业态定位
电商与实体商业最大的差别在于价格和体验，实体商业的情景体验、全天候运营模式以及慢消费是电商无法取代的重要元素。可以说，正是因为要突破同质化竞争以及电商的冲击，传统商业地产才不得不开始用特色体验来留住顾客。而随着体验式商业的大受欢迎，在业态调整和招商中，体验式商铺也渐成商业地产运营商青睐的&香饽饽&。
戴德梁行报告中曾指出，以现阶段商业零售业的发展来看，经常出现在购物中心中的体验式业态主要包括电影院、滑冰场、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体、儿童体验、儿童游艺等。相对于传统百货业态，体验式业态的优势很明显，集客能力强的特点能有效抓住消费者，对其他业态也有显着带动。对于体验式商业这一新商业形态的发展前景，不少业界人士均表示看好，普遍认为在消费观念不断升级的背景下，这样的产品迎合了需求趋势，将面临巨大的发展空间。
不过，体验式商铺在国外早已付诸实践，国内则还处于探索阶段。作为一个新兴的商业地产发展模式，不管是规划设计、业态划分还是品牌引进都存在很大挑战。投资者要注意找准真正的体验式业态，避免定位不清。
比如，很多项目对&体验式&存在概念上的误区，认为餐馆、休闲、娱乐就是体验业态，导致商品和商铺组合严重同质化。还有很多购物中心过多加重了餐饮娱乐比例，在招商中难以把握餐饮娱乐配比，导致百货等购物业态无法填补餐饮等业态带来的租金亏空，最终商场运营陷入&旺丁不旺财&的尴尬境地。
再比如，项目体量过大、定位过高都会影响运营效果，只有适合项目周边的品牌和业态组合才是最合适的。在招商阶段要根据项目定位考虑合适的品牌，也要考虑周边人群的定位和流行的趋势，对于经营不好的品牌要及时调整。而、气氛也只是体验型购物中心的必要条件，真正通过营造的、商场情景、氛围，能让消费者参与进来，有消费冲动才是购物中心转型体验型的初衷。
另外，消费者的购物体验不仅仅是看商场的、进驻的品牌，更深层次是感受服务这些也都是投资者在考察体验式商铺时需要仔细分辨的，因为并非所有的开发商都能将转型之走好、走稳。
社区商铺也要玩&体验&
不仅仅是大型的体验式购物中心、城市综合体，在柴米油盐都可以从网上购买的年代，众多社区商铺仍然顽强地活着，社区商铺的发展也并没有停滞不前。在租金和空置率方面，一般社区商铺的发展基本都随着社区成熟、入住率越来越高而完成由空置到招满的过程。在比较成熟的小区，经过多年的发展，社区商铺的租金就会比较平稳，空置率较低、且每年还能有5%左右的租金增长。
从业态定位上，我们就可以看出一些端倪。一般社区商铺的业态主要为银行、教育、电讯网络、餐饮、美容美发、药店、便利超市、烟酒、茶叶，少部分为百货零售。由此可见，社区商铺往往也都是以体验及便民为主的。也正是靠着这些体验式消费，社区商铺仍然有着其不可替代的作用。可以说，商业的社区化、精致化是趋势，小容量的、更有针对性的商业设施和商业模式，定位更明确的点对点的商业服务机构，更便于服务到人，服务到家庭。
业内人士对此指出，社区商品往往都是基本的生活需要，相比网购而言，在一定范围内是两种完全不同的消费倾向。而针对网购等因素带来的冲击，社区商铺也在体验上下了更多的功夫，比如不少小区里面的超市、水果店都开始提供送货服务，打个电话很快就能送来。实际上，虽然社区商铺与电商在业态上有所重合，但诸如药店、超市、烟酒、茶叶等一些需要现场体验的购物方式，仍然比电商网购更受青睐。更何况，社区商铺在送货时间、购物便利度上也具有电商所无法取代的优势。
当然，投资者在选择社区商铺上也需要谨慎。由于不同的区位、小区规划、交通、人口密度等等，不同的小区其社区商铺往往千差万别。足够的需求、合理的业态规划永远是选择社区商铺的主旋律，而对于以体验为卖点的新型小区商铺来说，更明确的规划和定位都是必不可少的。
线上与线下可以&共赢&
另外还有人认为，电商平台与实体商铺并非只是单纯的竞争关系，两者之间还有一个合作发展的机会，这也是未来的一种趋势。甚至于，电商平台与实体商铺的有机结合，未来或将会对实体商铺租金收益产生更大增幅。
近期，顺丰不就在全国各地推出了&嗨店&（类似于社区超市的O2O销售模式）？这无疑了线上与线下相结合的发展趋势。
举例而言，社区商铺就可以想办法进行改变，加盟成为大电商平台的现场供应商。正常的电商下单后都得一天左右时间送到，而现场供应商则可以马上将货物送到。物业管理也可以利用这些新技术，扮演一个中介的角色搭建一个社区电商平台，将线上和线下结合。物业管理负责考察商家，业主在这个平单后，商家负责发货，物业管理则收取一定的提成。相对于社区外的电商，这个平台由于贴近业主、针对性强，也有自己的发展空间。
另一方面，业主是小区商铺的基础消费者，在这种情况下，将社区商品推到网络电商平台，还可以将产品出售到非本小区的消费者手中。网购和电商大可以从对手变朋友，将线上、线下结合可以打开更大的销售渠道，实现双方价值最大化。实际上，在目前一些已实行网上订购、免费配送的社区水果店，其营业额大多获得了大幅提升。
当然，投资者需要注意的是，线下与线上的有机结合可以推广到任何一种新式的商铺中，但如何将线验优势与线上优势有效整合则是其核心。如果仅仅是线下开了一家商铺、线上搞了一个网店的简单组合，反而可能两头受挫。
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