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太原商铺扎堆涌现 开发商隐忧渐显
[导读]如此体量庞大的商铺及商业用房，太原能否消化得起？当各类商铺风起云涌，扎堆开发时，商铺的开发者和投资者面临的隐忧逐渐显现。
3多年空置 缘于供需不平衡今年2月，成都当地媒体报道，该市的城市综合体多达88个，立刻引发业界对一二线城市商铺开发过剩，商铺供需暗藏泡沫的隐忧。2011年，太原商用项目(写字楼、商铺)共成交约4.37万平方米，成交总价约60亿元，中心城区的部分商铺单价也一举跃上3万元/平方米大关。中房信息集团认为，2012年太原商用项目的销售和供应会继续上涨。4月8日，记者来到长风桥西、千峰路某住宅项目配套商铺街前，这个于2010年交房的项目中，临街的50余套商铺在2009年以1.1万元/平方米-2.4万元/平方米的价格全部出售。但已过去两年，这些商铺中与主干道相临的店铺已经租给了烟酒、茶叶、便利店。但与小区和主干道相隔过远的商铺至今仍未出租。同样，城东北某大型住宅小区的外围商铺已交房两年，至今商铺的承租率不足50%，多数地处小区边缘的商铺空空落落。按橱窗上张贴着出租商铺的联系电话，记者致电两位房东。一位有100平方米商铺的房东称，其商铺年租金为20万元，这个商铺的日租金为500元；另一个不足200平方米的商铺老板，年租金要价是40万元，这个商铺的日租金为1100元。但是经营日化品的胡老板、经营饰品的李老板接受记者采访时，却表示不愿在这里承租，他们称，小本的经营户承担不起一年几十万元的房租。另外，这样的商铺很难保证客流，即便有钱租房，也担心营业额太低无法赚到钱。而对于经营高档珠宝、品牌服装的店来说，这样的商铺显然又太低端。商铺空置，这在近两年交房的住宅小区配套商业街、大型商场内并不鲜见。而多数经营户因为租金价高，又难找到确保盈利的商铺。"开发企业的非理性开发，没有理性的商业规划，给商铺投资者也带来伤害。"业界人士李先生称，商业地产有四到五个环节，从最开始的开发商到投资者，再到经营者，有可能还经过商户，才到终端顾客，这多出的链条无疑加大了商业地产运作的复杂性。现在的情形是，开发商和投资者比较热，经营者和消费者比较理性。但商业地产最终的买单者还是消费者，上游非理性的热与下游理性的恒温，肯定会导致隐性空置率攀升。作为经营户的胡先生却表示，太原市场上优质商铺太少，导致少量热铺价格被炒高，影响到经营户的收益。"在部分新建住宅小区内，人住得不多，商铺多、租价却高，这能不空置吗？"房地产销售代表理高先生称，从多个运作失败的商圈、商铺来看，太原许多商业开发商只管项目开发，对商圈招商、经营并不擅长，商铺品质不佳、供需不平衡是影响商铺空置和收益不佳的主要原因。 4开发量激增如何脱颖而出信息显示，太原目前在售的商业项目近20个。与住宅项目不同，商业项目数量虽小，但供应面积却庞大，累计的待售面积与全年销售的住宅面积不相上下。2011年太原兴建的住宅项目，不同程度地配比了商铺。以平阳南路某城中村改造项目为例，该项目的商铺与住宅的配比面积达到1：3。李先生称，太原2011年兴建的大批商铺，在未来3到5年后可能会遭遇招商出租难。太原业界人士王斌先生认为，不仅是太原，包括全国其它城市在建的商铺及综合体项目的特征都非常相似。"商铺建设，不应该一哄而上，而要量体裁衣，才能在众多项目中突围。"王先生称，商铺的前期规划非常重要，必须对项目周边情况、所处区域价值、商业发达程度、居民购买力及消费习惯等进行深入研究，结合自身项目的特点做出恰当的规划。"每个项目的商铺开发都应该有其独特的主题理念，应根据不同区域消费者的特点和文化特质，确定商铺定位。""另一方面值得注意的是，商业地产炒作盛行，商业地产的价格会被进一步推高，会导致商业地产泡沫的出现和膨胀。"业界人士张先生称，许多商铺还没有开建时，就开始借助地铁、火车站、市政公园的建设，鼓吹其商业价值，价格达到上万及数万元1平方米。投资者应该冷静地想一下，这样的购铺价格，需要出租多久才能回本，才能见到旺铺收益？记者了解到，太原开发商已经意识到招商、运营商铺的重要性。开始转向开发定制式商铺，即先将有品牌影响力的百货店、超市招商到未来的商业项目中，再向中小业主发售产权商铺，以确保商圈的快速成熟。但是，品牌百货店、国际零售巨商对商圈周边的人口、消费能力却有精确的市场调研。开发商招不到一线品牌，就会退而求其次，最终商圈能不能形成，开发商面临的压力同样不小。"尽管调控政策涉及商业地产不多，但是对于部分容纳程度有限的中小城市现在已经有限制商业地产发展的必要了，对于有发展潜力的大城市，商业地产有发展的客观需要，却得谨防重复建设。"张先生称表示，商业地产将运营、销售和租赁结合起来，使得开发商拥有长期持续的盈利能力并能带动周边区域的发展。商业地产前期需要非常大的资金支持，开发商需要调整运营模式，做出与众不同的项目才能获得成功。
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是“馅饼”还是“陷阱”?太原某商城“无证”全无还售天价商铺
来自：生活晨报
日期： 14:30:57
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现在装修行业到处都是“陷阱”，突然给你一个大“馅饼”你敢吃吗？据太原装修网小编了解，太原商贸城违规销售房产已经被闹光很多次了，但是这次更是胆大，“五证”全无，据调查，一套黄金位置的商铺为例，4.1万元的单价。究竟是“陷阱”还是“馅饼”，我们来一看究竟。
40年产权大红本商铺，年返收益15%。面对如此高回报的投资项目，很多人都会报以怀疑的态度。但如果商铺是多年老市场升级改造，还是省市重点工程项目，你会动心吗?
太原人都知道的尖草坪小商品批发市场，正着手推进一个名为“太原商贸城”的改造项目，家住富力城小区的杨国华大爷为此没少和家人发生争执。它到底是“馅饼”还是“陷阱”?杨大爷向晨报打来求助电话，生活晨报记者进行了深入调查。
这个“大馅饼”能不能吃
太原小商品批发市场，地处北城繁华中心，在年轻人眼中，它是现实版的“淘宝网”;但在很多老太原人心中，来这里购物已经是日常生活的一部分。一个偶然的机会，杨大爷发现了这个老市场的“新春天”。
日前，杨大爷接到了一个投资商铺的推销电话，对方声称所售商铺手续齐全，有40年的大产权，而且开发商会和业主签订5年包租合同，年返固定收益15%。对于找上门的“好事”，杨大爷本能地抱有一种怀疑。但推销员告诉他，这个商铺是尖草坪小商品批发市场的改造项目，也是政府支持的重点工程项目，这两句话让他怦然心动。
前往售楼部实地考察后，杨大爷决定抓住这个难得的好机会，但却遭到全家人的一致反对。儿女们提到朋友亲身经历，开发商售后包租无法兑现承诺，面临既无租金回报，又难以自营商铺的窘境。杨大爷则认为，政府重点工程有保障，而且是繁华多年的老市场，这个投资靠谱。
一家人争论不休，杨大爷无奈向晨报求助，希望记者帮忙甄别这一投资项目。如果真的有问题，也好让更多人避免投资陷阱。
4万/平方米的天价商铺
“这里将是华北地区乃至全国最具规模、商品门类最为齐全、购物最为方便快捷的现代化综合型商品批发市场!”在该项目售楼部，工作人员向记者介绍了市场的“昨天”和“今天”，更向记者描绘了美好的“明天”。
据介绍，这个名为“太原商贸城”的改造项目，将在太原小商品批发市场原址上建设，工程采取边建设边营业的步骤分期分批进行。一期改建工程为市场北区的4个棚屋区，将就地改造建成地下一层、地上十层的多功能综合商务楼，目前销售的是二层和九层的商铺，定位功能分区为百货销售和美食餐饮。
销售员表示，二层的百货区单价在三四万元左右。以一套黄金位置的商铺为例，4.1万元的单价，38.9平方米的商铺总价高达170余万元，而年返租金收益可达25万元左右，开发商会与业主签订5年包租合同。记者粗略估算，扣除5年包租收益，1万元左右的单价购买商铺还是很有诱惑力的，但前提是租金能够足额按时返还。
九层的餐饮区投资门槛相对低了许多，单价在八九千元左右，但投资一套20平方米的商铺下来最少也得16万元。销售人员介绍，商铺都是由金属框架和钢化玻璃隔断，将来都会办理独立产权证。
“五证”全无的“大产权”
那么，这个“大红本产权”的商铺有合法的“身份证”吗?工作人员解释，因为项目主体仍未封顶，所以还无法办理销售许可证，但项目的手续还是有保障的。
据介绍，该项目开发公司为山西财达国际文化物流商贸城开发有限公司(简称“财达国际”)，是市场里“最大的物流企业”，因为不具备房地产开发资质，所以成立了子公司山西盛世龙腾房地产开发有限公司(简称“盛世龙腾”)，负责该项目建设、销售，返租合同也是和其签订。
工作人员表示，由于相关负责人不在，暂时无法出示土地证，但提供了土地证号，“在网上就可以查到，很方便的”。随后，对方还向记者出示了小商品地块的控制性详规。
按照相关规定，商铺销售也应该具备五证，即《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，但工作人员却以控制性详规偷换概念，还坚持表示“就是这些”。
随后，记者登录太原市国土局官网，通过土地登记数据库查询发现，证号的地块实际权利人为山西晋安化工厂，与财达国际和盛世龙腾均无关系。
这也意味着，对外标榜手续齐全的“大红本”商铺，事实上“五证”一个都无法提供。
项目开建四年屡次搁浅
5月6日，记者在项目施工现场看到，这栋“今年年底就要入驻开业”的大楼，连地下室加上目前只盖了两层，但现场并未看到繁忙的施工场景，只有三三两两的工人在晃荡。更反常的是，工地裸露的钢筋和脚手架锈迹斑斑，似乎已经停工很久了。
在市场商户那里，记者的判断得到了证实。早在2012年，市场即启动了一期改建工程，当时确定名称为“山西国际文化物流商贸城”，宣称当年10月即可竣工，但地基还没打完就停工搁浅。去年7月，停工三年多的项目再次启动，并换了个新名称叫太原商贸城，但没多长时间就再度搁浅，留下这栋两层楼高的建筑持续至今。
工地周边的商户告诉记者，前一段时间开始有工人进驻工地，但还未见“大动作”。随着解放路地铁2号线建设启动，未来的小商品市场站就设在工地东侧，地铁施工现场恰好挡住了工地出入通道，项目建设又成了一件遥遥无期的事情。“地铁施工封路之后，好多投资业主跑到这里嚎啕大哭!”一位商户告诉记者，这个项目去年再次启动后，就开始面向市场推销商铺，不断有投资者来实地考察。项目进度一拖再拖，期间屡有投资业主跑来哭诉，手里只拿着一张收据，连个正规发票都没有。
多位商户向记者表示，这个项目一开始就面向市场内的商户销售，但几乎无人购买。该项目工程建设手续有问题，且牵扯利益关系复杂，开工多年进展缓慢。
开发商注册信息造假
工程进度屡次搁浅，项目完工遥遥无期，没有合法建设手续，却以产权商铺的名义违规销售，太原商贸城的开发商为何如此大胆?
记者多次致电财达国际预约采访，但工作人员表示公司领导不在，且“平时也不来上班”。虽然留下记者联系方式后表示会向领导汇报，但截至记者发稿未有消息。随后，记者致电公司法人孟财，并发送采访短信，均未有回复。
至于负责项目运营销售的盛世龙腾，其工商注册地址为“新建路187号1幢西塔楼11层2号”。记者实地走访发现，这里是园林局宿舍，小区最高建筑才5层，居民也未听说过该公司。
违规销售涉嫌合同诈骗
事实上，监管部门也注意到了该项目的异常，自2015年9月以来，太原市房地产监察队已经连续发布四次公告，提醒市民谨慎购买。
监察队副队长许日飞介绍，太原商贸城亦称晋东小商品市场改造项目D区，原由财达国际进行开发，后又委托给山西新勃恒通房地产开发有限公司(简称“新勃恒通”)负责开发销售。由于没有任何合法手续，房地局多次对该项目接待中心进行查封。但近期，该项目又更换了接待中心，由盛世龙腾进行销售。
许日飞告诉记者，小商品商贸城项目土地为划拨工业用地，并非商品房项目。新勃恒通与盛世龙腾均不是此项目的合法主体，其擅自销售的行为已涉嫌非法经营、合同诈骗、非法吸收公众存款。
既然知道项目违法销售，为何没有采取更严厉的执法手段?
监察队大队长付帮勤解释，在公告中，他们曾多次提醒购房业主，提供购房合同、收据等进行举证，但迄今为止未收到相关举报。因为缺乏执法依据，也无法采取更严厉的执法手段。再者，该项目用地属于工业用地，严格来说尚不属其管辖范围，因此，只能向公众发布提示性公告。付队长表示，鉴于开发商违法行为一直存在，监察队将派驻保安到推广中心，使用大喇叭现场宣传的笨办法，提醒市民警惕。
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