什么是物业管理、业主和物业使用人？
　　根据《市物业管理条例》，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。　　根据《天津市物业管理条例》，业主是指物业的所有权人。　　物业使用人是指物业的承租人或者实际合法使用物业的人。　　本栏目由武清区房管局协办　　物业服务热线：
（责任编辑：HN666）
01/23 09:58
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房产物业公司是怎样营利赚钱的？一个小区的住户数是基本固定的，那收益是否也是基本固定的？物业要在小区赚更多，那要怎么做？广告吗？
本人是某物业公司的前期策划和物业费测算控制经理，自认为能够回答你这个问题。物业管理费的收取模式有两种，一种叫“酬金制”，一种叫“包干制”。包干制是定好物业费以后物业公司收取每平米固定的物业费，自负盈亏。成本省下来了，有结余了就进了自己腰包。一般小公司是这种收费模式。大公司往往采用“酬金制”，就是不管业主有多少拒交物业费的，定好无而非价格以后我就按照收上来的钱提供服务，并从收上来的钱中抽取一定比例的利润，这种利润称之为“酬金”，一般酬金的比例在5%~10%左右。此外，物业公司现在大多已经被压得的不行了。因为物业是劳动密集型企业，成本中人工成本至少占了总成本的60%~70%左右，再加上逐年不断攀升的人均最低工资，现在物业企业如果不自己想办法赚钱的话基本上都是亏钱的。当然，作为房地产产业链的末端，地产公司是不会让自己的物业公司亏钱的，所以大多采用补贴物业公司的方式，龙湖、万科等都是补贴大户，他们内部有一种叫做“品牌维护费”的东西（或类似名目的补贴），就是地产每年给物业的补贴钱。所以买这些房子的业主实际上是享受了比物业费定价更高的服务标准，但也有缺点，一旦地产公司这块地开发完成，地产撤走，不再补贴物业公司的时候，物业公司只能退盘，换物业公司，这个时候要么涨价涨得很多，要么物业标准降低的很多。所以物业费低往往不是什么好事。目前物业公司已经采取了很多不同的方式进行自有经营，例如快递公司合作、封阳台、做地热（这两项是北方特有项目）、家政、二手房交易等等……目前的物业公司大多是用这种自由经营的方式来进行自身的维持。
传统物业管理服务公司盈利主要来源：
一是公共性服务费用的收入，即通常所说的物业管理费；
物业管理费有两种计费方式：“包干制”和“酬金制”。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。包干制是物业管理企业按照和业主双方约定的物业管理收费标准来收费，不论管理的好坏、经营的亏盈，均由物业管理企业承担，而与业主无关。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
物业管理企业按照双方协商确定的预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补。在这种模式下，物业管理企业只拿业主事先约定好的酬金部分（酬金可事先预定提取比例或固定额度）。
二是物业公司提供的的综合性多种经营的收入。
这里的多种经营包括：媒体资源经营、场地资源经营、经营性物业及其他业务。媒体资源开发经营，包括框架、数码、电子屏、灯箱、道旗、道闸、户外、宣传栏、电梯门及内壁等固定区域媒体经营及临时性的媒体经营，如条幅、海报、传单等。场地资源的开发经营，包括：小区内外场地经营如摆展等，固定区域长期设点经营，如银亭、柜员机、酸奶机、物流柜、饮水机等。经营性物业，包括仓库、门面的经营，负责球场、泳池、会所、娱乐设施的经营与管理。
三是物业公司提供有偿服务经营（增值服务劳务费收入）。包括但不限于居家维修、家政保洁、快递代收代送、房屋中介交易、代送牛奶报纸、小孩接送、室内装修、打印和商务服务等。
目前国内的大部分物业公司的主要盈利来源为物业管理费和多种经营收入，但政府物价部门对于物业管理费用的收取一般给予定价或指导价，为业主或者业主大会接受的价位。当一个物业管理区域的物业管理费确定后，物业管理费收入基本成为一个固定值。因此，物业管理费基本是在被控制的范围之内，被限制了利润率（如：规定一般住宅小区物业管理的最高利润率在10%左右），所以物业公司不可能从物业管理费中获取高额的利润。同时也有很多物业公司设置了增值服务项目来弥补利润的不足，但由于自身资源、能力及人员素质的限制，服务层次低（主要是劳动密集型），服务项目少等原因，增值服务利润空间也还未能够被物业管理公司充分挖掘。作为房地产产业链的末端，物业公司由于盈利模式简单、渠道单一、人力成本上升，80％的物业管理企业目前都处于亏损状态。如所说，大多数的物业公司对地产公司的依附性过强，为了维护品牌，房地产企业大多采用补贴物业公司的方式，万科、龙湖这种标杆式的物业公司，也未能例外。
当然，物业行业也出现了新的转机：市场需求物业管理企业从管理物业向经营物业过度。目前走在行业前列的是深圳市彩生活服务集团有限公司：一家集物业服务、资产运营、社区服务为一体的科技型、综合型物业服务运营集团。该公司除了提供基础的公共性服务外，还有房屋增值业务房屋银行。B2F的业务，一公里微商圈、虚拟服务、商品服务、智能管家、连锁经营等业务。也就是将彩生活物业管理的社区居民变为潜在消费者，以手机App的形式将商户与居民联系起来。
未来，物业公司的盈利模式是利用大数据有效地为业主提供最符合他们需求的产品：物业公司通过数据转换成有效的信息，企业技术部门充分利用联机分析、数据挖掘等手段，最后进行商务智能应用，让数据商业价值化，进行商业链接，形成社区商业服务平台。
利益相关：重庆某知名物业前实习生
物业：装修阶段在小区内设摊位，收摊位（封阳台、锁、装修建材）、生活配套引进，入场费（速递易、食行生鲜）、房屋中介、车位出出售租赁、小区内灯箱广告、有偿服务、家政服务……收入来源很多
楼上有一个回答(shown)很全面。我是一个房产旗下的物业集团的员工。所以我的公司是专门为这个房地产楼盘做物业的。我简单说说吧：首先就是基础收入，即物业费。在我们楼盘里面，每一个苑区都会设置门岗，无论人车都要出示业主卡。监管的如此严格，就是为了得到物业收入的大头----物业费。每家每户根据面积交物业费。如果业主没有及时交物业费，月底会有专门的管家催债。一旦业主超过1号还没有交费，就会累计计量违约金----我发现不少别墅的业主，有上交几千元违约金的经历。这也是物业公司的一个收入来源。基础收入里面除了住宅物业费，商铺物业费，还有车位物业费。在山地别墅区，没有车简直寸步难行，所以房地产会开发车位并销售或者出租。无论是销售还是出租，都会收取物业费。在车位供不应求的情况下，无论车位有多少，都会很快租售一空，这一部分的物业费是不可忽视的。其次，就是特约服务费。物业公司有它的生活服务和绿化服务部门，还有维修部门。这里面的专业技术人员一般是为了小区的公共范围的维护而工作。有余力的员工，还会进行特约服务。所谓特约服务，就是业主自己家里有需要，维修电器，绿化花园，整理房屋，所以他们会有偿向物业公司雇佣旗下的员工，为自己服务。比如过年，屋子太脏太大，需要雇佣阿姨来打扫。就直接去物业中心，预约阿姨。特约服务费并不少，是物业公司一项比较重要的收入。只是它并不像物业费一样固定不变。再有就是多种经营。我所见到的还是处于起步阶段的多种经营。一般以租赁场地为主，比如过年的时候租出公共地方卖年货。当然还有物业公司自己组织的一些营利性活动，得到的收入也是计入多种经营的。物业公司赚钱的过程中，物业费和特约服务，多种经营收入都是铁板钉钉的。物业公司付出了劳务，就会得到报酬。但是我们要关注的是，物业公司在一些灵活和敏感的方面是怎么赚钱的。比如，那么多的场地，商家为什么就要租用你的地盘。又比如，你如何为自己拉拢客人。还有，你怎么告诉业主，在我们这里雇佣的维修工人技术和人品，绝对不差于市场上的。这些就需要一些拥有人脉，技术的人才去谈判，去宣传。所以物业，也是具有销售性质的。这也就不难解释，为什么物业公司要定期举办业主意见会议，为什么物业的老总总是出去谈项目，为什么物业会有一批外形出众又巧舌如簧的“管家”，为什么物业会有业主感谢信的展示板块。很多时候，寻找泉眼和维护已有泉水一样重要。说到这里，我还想提一个物业资质的问题。物业是有三级资质的。越高资质的物业公司，经营范围就越广。如果一个物业公司只满足于守好门，收好物业费，那它迟早会被竞争者优胜劣汰。大型的物业公司，不仅仅能收好物业费，解决好各种业主的诉求，它还能够把在手上的物业资源变成经营资源，最大程度地运用好这个物业，让它成为生财的资源。比如接受一个办公楼的管理责任，物业公司会做出最大利润的方案，如何出租，出租给谁，能不能发掘更多的功能。具体可以参考中国最大的物业集团，我相信它一定有相关的成功案例。
手机敲字不易要说赚钱不如先说每年所收缴物业费的支出，一个普通的物业公司支出主要在于：人员费用，公共设备更换折损，耗材费用，公共照明绿化水等杂项费用。先说人员费用，一个合格的物业客服财务保安保洁管理人员的费用是十分巨大的，然而国内的物业公司多是由开发商一手承包，为了节约费用，保安保洁管理层人员工资水准不高，其素质自然参差不齐。公共设备也是物业公司的支出大项，保安监控系统，绿化设备，公共厕所，文娱器材，放火设施，下水，自来水，高压配电以及物业公司内部设施，还有电梯维护保养这项吃钱机器。耗材比较好理解，物业内部办公耗材，公共照明灯泡这类小项目。说了物业费的支出，“按照国家规定盈利范围”你就可以计算物业公司物业费这项收入多寡。（其实很多的）剩下有其他答主所说的车位费用也是一个大的盈利项目（严格来说这并不怎么合法）。还有很多小区内的广告费用（严格来说这还是不怎么合法）。还有小区内招商，只允许某些装饰公司进入小区进行装修，更有甚者物业公司做起强制贩卖建筑材料的勾当。（这就相当不合法了）除了上述物业还有很多灰色收入，不过这些收入不可尽言，而且也不一定落入老板口袋。
学习通信运营商，玩套餐，玩逼格，乱收费，乱涨价，反正你房已经买了，看你能跑哪儿去。
从盈利模式来讲分包干制和酬金制，从收入项目来讲主要有物业费、停车费、临时停车费、场地租赁费（外来人员经营短期营利活动使用场地费用）、广告费、代收水电费高于代付给自来水公司和电力公司的部分、上门服务费（业主家里水电家电修理）、外来装修人员出入证工本费、因对方违规违约不返还的各类押金。
灰色收入很多，尤其是前期物业。可以从维修基金捞很大一笔钱，雁过拔毛自己花。
其实企业一定要赚钱的，这个非常好理解，物业是微利行业，最大的切不断上涨的成本就是人力费用。物业要真不赚钱了，对业主的服务应该也会下降。物业赚钱（也可理解为为了支出维持平衡）的地方，楼上也都说了好多，基本就这些吧……
其实说一大堆，让人头晕，简单点，物业这个行业就是旱涝保收，以收定支，物管费收的高，那就多做点事，收的低那就少做点事，总支要保证物业公司的利润
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物业公司的职责是什么？
　　核心内容：物业公司的主要有哪些？物业公司违反职责规定会受到什么惩罚？下面，法律快车小编为您详细介绍涉及物业公司责任的相关知识内容。
　　根据〈〉物业公司的责任主要有：
　　①安全工作。企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当，不得侵害公民的合法权益。物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
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　　②物业的养护工作。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
　　业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
　　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。
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