企业破产原房屋租赁合同是否有效
13:53 &&来源：中广网河南分网&&&&
&&&&　　中广网河南分网消息（通讯员苏家成 赵永林）日前，河南省桐柏县人民法院裁决了一起破产企业管理人单方解除房屋租赁合同纠纷案。此案裁定虽已作出，但由此引出的问题却颇发人深思，各方对有关法律的理解差异及房屋承租人权益的维护，将是今后此类案件的审理的难点。
<font style="font-size: 10.5pt" color="#年前，20万元承租一栋楼
　　日，家住河南省桐柏县城关镇金凤小区的吴某与桐柏县有机化工公司(以下简称化工公司)签订了一份房屋租赁合同。约定，化工公司将位于桐柏县城关镇大同街的楼房一处租给吴某，租期20年，年租金1万元，共计20万元一次付清。吴某在签约之日并未向化工公司支付现金，而是用该公司欠吴某装修工程款的20万元债务抵交租金。2006年4月，化工公司被法院宣告破产。
　　日，化工公司破产管理人（以下简称管理人）向吴某送达了交付租赁房屋的通知书，要求吴某在7个月内交付房屋。此时，吴某才得知，其与化工公司签订的房屋租赁合同已于两年前被管理人单方解除。《破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知外方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三个月内未答复的，视为解除合同”。法院已以两年前受理了机械公司的破产申请，并发出了破产公告，吴某并未收到破产企业管理人的解除通知，房屋租赁合同已被解除。
　　破产企业管理人怎能单方解除在六年前已履行完毕的房屋租赁合同呢？一头雾水的吴某找到管理人理论，并书面提出异议。异议称，其与化工公司并非真实的租赁合同关系，而是化工公司以房屋使用权向异议人催还债务的行为，该行为管理人无权撤销；异议人对因还款行为取得的房屋使用权符合用益物权的规定，应受法律保护，对房屋享有的使用权并不影响所有权人对该房屋的处分权。
　　8月18日，针对吴某的异议，化工公司管理人向桐柏县人民法院提请裁定，请求法院裁定责令异议人立即交付财产并承担逾期支付的法律责任。
管理人能否单方解除合同
　　合同一方当事人解除合同是当事人的权利，但不具有随意性。《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第二十四条规定：“有下列情形之一的当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据以上法律规定可知，合同相对方存在若干违约情形，致使不能实现合同目的的，另一方才可通知相对方解除合同，即解除合同应有一定的条件。但《破产法》第十八条则赋予了管理人解除合同的特权，即无论承租方是否违约，是否有过错，是否具备可以解除的条件，管理人均可以随时决定解除合同或者决定继续履行合同，这也是破产法作为特别法的特殊性。根据特别法优于普通法的原则和新法优于旧法的原则，本案应适用《破产法》，管理人有职权可以单方解除房屋租赁合同。
责编：聂娟
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京公网安备企业破产租赁合同是否有效
　　新乡于先生来电咨询：　　在去年9月时，我亲戚与某公司签订租赁合同，上个月该公司被宣布破产，清算组要解除该合同。我亲戚不同意，认为《合同法》第二百二十九条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。清算组的负责人却说《企业破产法》第十八条规定清算组有权解除未履行完毕的合同。请问，清算组能依照《企业破产法》解除合同吗？那《合同法》的规定又如何解释呢？　　答：根据《中华人民共和国立法法》的规定，上位法优于下位法，特别法优于普通法，新法优于旧法。其中第八十三条规定：“特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定。”《合同法》是普通法的一般规定，《企业破产法》是特别法的特别规定，两法都是全国人大制定的法律，本案可适用特别法的《企业破产法》规定，由清算组决定是否解除或者继续履行未履行完毕的合同。因此，该公司清算组解除未履行完毕的租赁合同是有法律依据的。　　（河南大乘律师事务所&张国强）
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租赁企业关于风险该懂的那事儿
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摘要: 近年来，越来越多资本陆续涌入融资租赁的蓝海。但这绝非一块低门槛的业务领域，要做好融资租赁风险管理不容忽视。风险管理的全部内涵就是以收益充分抵补可预见损失，并为不可预见配置相应的经济资本，最终实现资本回 ...
近年来，越来越多资本陆续涌入融资租赁的蓝海。但这绝非一块低门槛的业务领域，要做好融资租赁风险管理不容忽视。风险管理的全部内涵就是以收益充分抵补可预见损失，并为不可预见配置相应的经济资本，最终实现资本回报的最大目标。从风险类型的管理来看，风险主要集中在三个方面：信用风险管理、市场风险管理、操作风险管理。本文就这三大方面进行解析，欢迎行业专家指正与探讨。信用风险融资租赁业务中产生的信用风险主要是指，由于承租人或者担保债务人无法履约从而导致出租人资金不能安全回收的风险。出租人开展租赁业务的行为相当于投资，在全额清偿的情况下，出租人所从事的就是债权投资；而在非全额清偿的情况下，出租人除了债权投资之外还有残值投资。这样，信用风险就可以分为两类，即债权风险和物权风险。债权风险表现在为承租人或担保债务人不履约可能导致的出租人不能按期收回租金，更为严重的情况是出租人因承租人破产不能收回的全部投资，这是融资租赁开展租赁业务时尤其要关注的风险类型。物权风险在我国主要表现在两个方面：一是承租人非法处置本应属于出租人所有的租赁资产。二是承租人违约的情况下出租人不能行使租赁物收回权利的风险。信用风险严重影响到融资租赁业的进一步健康发展，正确认识融资租赁的信用风险，并采取有效手段进行评估和防范，是加快为我国融资租赁业发展进程的重要途径。特别是对初建的融资租赁企业来说，信用风险管理是经营管理的核心。一、信用风险管理的15个原则所谓无规矩不成方圆，信用风险管理也需要围绕15个原则进行开展，主要涉及三个方面：第一方面：建立适当的信用风险环境原则1：董事会应负责审批并定期（每年至少一次）审查企业应用风险战略和重要的信用风险政策。原则2：高级管理层有责任执行董事会批准的信用风险战略，制定识别、计量、监测、控制信用风险的政策和程序。原则3：企业管理层应识别和管理所有产品和业务中存在的信用风险，保证其董事会或相关委员会在该产品或活动被引入或实施之前制定恰当的风险管理、控制程序。第二方面：在健全的授信程序下运营原则4：必须在健全和正确定义的授信标准下运营，清晰定义目标市场，对借款人或授信主体的授信用途、结构以及还款来源的充分的了解。原则5：必须确定整体授信限额。根据风险级别，确定授信限额，建立分级授权管理体系。原则6：建立明确的审批授信的程序。原则7：所有授信业务必须在“保持合理距离”的基础上决策，要采取适当步骤控制和化解对关联企业和个人贷款的风险。第三方面：适当的授信管理、计量和监测程序原则8：建立对包含各种信用风险进行持续管理的体系。原则9：必须建立监测单个授信情况的体系。原则10：鼓励开发和使用内部风险评级系统来管理信用风险。内部风险评级系统应与企业业务的性质、规模和复杂程度相一致。原则11：建立信息系统和分析技术。原则12：企业在评估单个授信和授信组合时，应考虑经济形势可能发生的变化，并评估在不利条件下的授信风险。第四方面：确保对信用风险的充分控制原则13：建立独立、持续运行的信用风险管理评估系统。原则14：确保信用风险被控制在符合审慎监管原则和内部控制限额的范围内。原则15：建立对质量恶化和问题授信进行及时补救的系统。信用风险管理的体制结构可以看出，要实现有效的风险管理、达到信用风险和收益配比的最优化和资本回报最大化的目标，一个企业的信贷体制必须做到：（1）具备统一的风险偏好，清晰的风险管理战略、政策、标准。（2）为确保风险管理战略、政策、标准的执行，一方面，要有有效的激励约束机制，引导企业上下朝着共同目标迈进；另一方面，要有合理的信贷业务流程，实现对债务人违约可能性和不确定性的识别、衡量和控制。（3）为确保战略、标准、政策制定的合理性，激励约束机制的正确性、信贷业务流程中对风险衡量的准确性，必须辅以先进的风险计量工具和相应的信息管理系统作为支撑。二、我国融资租赁业务信用风险产生的原因（一）融资租赁业务当事人信息不对称引起信用风险在融资租赁业务中，承租方和出租方（融资租赁企业）之间存在信息不对称，承租人有信息优势，出租人则处于信息劣势地位。承租方的经营管理方式、财务状况、信誉度、市场竞争力等各项信息出租方不一定能够全面掌握，每项信息的不对称程度直接决定了承租人的道德风险和逆向选择，也决定了承租人信用风险的大小。在实际的租赁业务中，往往会出现承租人为了获得出租人出租的设备或交通运输工具等，不惜提供虚假财务报表等信息，融资租赁企业作为出租人若能够事先发现问题，获得准确的信息就不会和承租人签订租赁合同，租赁企业很难获得全面的信息从而做出准确无误的判断。即使通过严密的调查获得了较为准确的信息，并依次信息提供了租赁物，之后承租人在经营过程中还会有很多变数，同样会影响租金的支付，从而导致信用风险的产生。 （二）信用的供求失衡引发信用风险 随着我国经济建设的快速发展，对信用的需求量在日益增加，但是，由于我们还没有建立起完善的信用管理体系，相关法律法规还不够健全，资信调查和资信服务机构还不成气候，还没有形成良好的信用秩序和制度环境，承租人违约之后得不到应有的约束和惩罚必然会激励他们再次违约，承租人利益受损严重，因此不愿轻易接受租赁申请，“惜租”现象比较严重，信用供给严重不足，信用的供求失衡很容易引起信用风险。我国的融资租赁业到目前也不过三十多年的历史，其发展深受经济体制转型的影响，我国社会信用的缺失，信用制度的不健全从客观上放大了融资租赁的信用风险，严重制约了我国融资租赁业务的发展。 （三）出租人风险控制体系不健全引起信用风险我国有很多融资租赁企业信用风险的管理手段还比较落后，没有科学的风险管理体制和内控机制，这也是导致融资租赁业信用风险产生的重要原因之一。国内的租赁企业经营的主要业务有两部分——租赁业务和风险管理，国内的租赁企业一直是把注意力集中在租赁业务本身，注重租赁业务的多样化发展和租赁资产规模的扩张，把风险管理业务当成了企业经营的附属业务，其实风险管理和租赁业务本身之间存在着紧密的联系，可以相互支撑、共同发展，淡化风险管理业务的结果直接造成风险管理的之后，这也大大制约了租赁业务的发展，甚至出现的大量坏账消耗了企业的资本，降低了企业的抗风险能力。我国出租人对承租人进行信用评估的工作主要集中在财务方面。而对潜在承租人的财务状况的分析通常是以承租人前三年的会计报表为基础的，分析法法多局限于总量分析和结构分析。事实上，承租人的账面资本并不能代表其实际能力。另外，我国出租人在对潜在承租人进行财务分析时，还经常会忽视对现金流的分析。事实上，现金流对潜在承租人企业的生存极为关键，因为当租金到期时承租人必须用现金来履行租金债务，如果承租人现金短缺、周转不灵导致最终无力偿付债务而破产，就会影响出租人租金的回收。出租人信用风险评估方式的落后和欠科学势必影响风险控制的质量和精度。三、 我国融资租赁信用风险的控制措施（一） 增强信用风险防范意识融资租赁企业要实现对信用风险的有效控制，必须树立信用风险的防范意识，重视信用风险，深刻理解信用风险对企业生存与发展的重要意义。不能够过分强调规模扩张的重要性，要注重加强风险监督与管理，使企业能合规稳健的经营。在收到企业的租赁申请时必须做足工作，对企业（未来的承租人）的信誉、盈利能力、竞争力等进行调查研究，对项目进行审慎的可行性分析，了解项目未来给企业带来的预期经济效益，可能产生的现金流等信息，从而做出租与不租的决策。为了有效的降低信用风险，也可以要求承租人提供抵押物、担保人或者是保证金。通过审查之后将出租物提供给承租人使用，在以后的年度内也要关注承租企业的经营状况，以确保承租人有足够的现金流支付租金。&（二）强化内控机制建设内控机制的建设是一个系统工程，租赁企业强化内控机制建设主要应从以下方面着手。首先，职责分明，实施责任化管理。融资租赁企业的各级工作人员应该有明确的分工与职责，愤青每一岗位环节应该承担的风险责任，将金融风险的控制融入企业的各项业务工作之中，将信用风险的控制效果与相关人员的经济利益挂钩，这样可以有效激励各个岗位的员工都能参与到企业的风险控制工作当中，从而有效的控制信用风险。其次，规范业务操作规程，加强对项目流程的信用风险控制。融资租赁企业需要根据本身的特点和客户群特征，设计并健全租赁业务的开展程序。可以借鉴商业银行的成熟做法，做到“三查”。 在开展租赁业务前要选择适当的行业发展承租对象，对承租对象进行租前调查，达到选择优质租赁客户的目的；在租赁过程中通过有效的信用风险管理方案的对租赁资产的风险加以管理，确保租赁资产质量；在租赁项目开展的后期要严格加强对租赁资产物权和租期的控制，防范租赁业务后期风险。具体的作法如下：&1.在租赁业务办理前对承租人进行财务状况、经营状况、管理层状况三方面的分析，选择优质客户。为了能全面掌握承租人的综合实力和信誉度，需要认真分析承租人的财务数据，通过资产负债表、损益表和现金流量表了解承租人的财务状况。但是，只看账面数据明显是不够的，为了选择优质的承租人，最大限度的防范信用风险，还需要通过账面之外的信息调查承租人的还款意愿，承租人所处行业的竞争状况，了解承租人历史经营情况和现在的主营业务等，选择有实力和发展潜力的客户。这里需要注意的是，大的企业不一定就是实力雄厚的企业，有些企业虽然规模很大，若没有具备竞争优势的产品，缺乏创新精神与创新意识，一样有较高的信用风险。承租人管理状况的分析主要是看企业是否有完善的法人治理结构，是否是合理的内部分工、是否有有效地激励与惩罚措施。因为只有具备健全的法人治理结构，企业才能有持续健康发展。在对承租人进行分析与评价的时候，应区分不同行业、不同类型的企业，对不同的行业、类型的企业分析的重点和判断的标准往往是不同的。2.通过设计慎密的融资租赁资产风险管理方案，有效防范租赁过程中的信用风险。不同的租赁资产有不同的信用风险，租赁企业需要根据不同特性的租赁资产设计出不同的风险管理方案。对一些具备较强流动性的租赁资产，为了防范承租人非法处置租赁物的物权风险，租赁企业需要到产权登记部门对租赁物进行登记，也可以采取一些方式在出租物上留下标记，这样就可以有效保全租赁资产。另外，租赁企业可以利用租赁保险有效转嫁风险，降低租赁物使用过程中可能给出租人带来的额外支出，弥补承租人非法处置租赁物给出租人带来的损失。除此以外，融资租赁企业还可以通过要求承租人交付现金保证金、银行保函、由与承租人同一集团的其他财务实力良好的子企业提供保证等形式控制承租人的信用风险，在一旦出现承租人非法处置租赁物造成损失的情况下，利用这些担保形式弥补损失。3.充分利用对租赁物权和租期的控制，降低后期风险。在融资租赁中，租赁物的所有权属于出租人，通常也就是融资租赁企业。租赁物出租以后，租赁企业要密切监督承租人的经营状况，一旦出现承租人有意拖延、推迟支付租金或违约不支付租金的情况，可以行使自己对租赁物的物权，提前收回租赁物，确保自己的利益不受损害。4.一般情况下，当到承租人拖欠租金的时点为止的租赁期间与全部租期的比值超过出租人已收回的租赁设备投资占其全部投资的比值时，出租人必须行使租赁物收回权。这是出租人行使租赁物收回权应遵循的标准。由于租赁设备收回后可能带来的收益会超过出租人当初确定租金时的估计值，因此出租人行使物权时，还可以结合承租人的具体综合考虑。（三）建立健全融资租赁信用风险防范制度首先，加强信用保险制度建设，为融资租赁信用风险的控制提供支持。在国外，国家通常会采取一些保险政策或融资租赁信用保险方案来支持本国融资租赁业的发展。美国的进出口银行为本国的租赁企业提供全方位的保险，日本的机械类租赁信用保险制度也促进了租赁业的发展，同时推动中小企业的现代化。我国要发展融资租赁业也需要建立相应的租赁信用保险制度，为出租人信用风险管理与控制提供有效的支持。其次，通过行业协会的建立，传递政策，提供信息，帮助租赁企业进行信用风险管理与控制。租赁行业协会建立后可以汇集信息，实现信息共享，为行业发展争取更好的政策环境，让行业协会的成员有一个相互交流、相互学习的平台。西方各行各业都有相应的行业协会，在促进行业发展过程中发挥了重要作用。在我国租赁行业中，中国外商投资企业协会租赁委员会是比较有影响力的行业协会，由于其成员范围较窄，主要是中外合资租赁企业，因此其作用还是比较有限。因此，要推动我国融资租赁业的发展需要建立一个全国统一的租赁行业协会。另外，健全的法律体系可以有效防范融资租赁信用风险。我国租赁业涉及的各种法规制度还不够完善，有很多地方不尽如人意，通过融资租赁法律法规的逐渐健全，能有效解决融资租赁业务中产生的经济纠纷，能够对承租人的违约行为进行有效的约束，从而控制信用风险的产生，起到保护出租人利益的作用，也有利于融资租赁业务更快更好的发展。市场风险由于风险控制缺失等多方面原因，我国融资租赁行业经历了三次较大的衰落，说明风险控制对融资租赁行业的重要意义。在融资租赁行业面临的诸多风险中，虽然信用风险最受从业者重视，但市场风险也有着极重要的地位和研究价值。在市场环境下，不论是融资租赁、贷款，或是投资，只要把资金用于添置设备或进行技术改造，首先就应该考虑用租赁设备生产的产品的市场风险，这就需要企业了解产品的销路、市场占有率和占有能力、产品市场的发展趋势、消费结构，以及消费者的心态和消费能力。如果企业对这些因素了解得不充分、调查得不细致，就有可能加大市场风险。众所周知，风险普遍存在于经营活动与金融活动之中，经营与金融活动中一切不确定性都归定义为风险。风险作为一个极其宽泛的概念，对于融资租赁企业有着重要的意义。融资租赁行业的风险大体分为两类，市场风险与非系统风险。市场风险又称系统性风险，是指由于外部宏观经济环境变动引起的不确定性。融资租赁企业面临的市场风险主要包括利率风险，汇率风险，以及标的物价值变动风险。非系统风险，也称企业个别风险，主要包括融资租赁企业的信用风险，操作风险，和内控风险。尽管信用风险最受从业者重视，但由于市场环境具有多变性和融资租赁行业的特殊性，市场风险对于融资租赁行业也有着重要的意义。一、融资租赁企业利率风险及防范利率是融资租赁企业的主要利润源，也是融资租赁产品的重要组成部分。由于融资租赁企业的特殊性，融资租赁企业与承租人签订的通常为固定利率合同，而在融资租赁企业与银行进行短期借款和拆借的过程中，又不得不使用浮动利率结算，在这种三角关系中，随市场变动的浮动利率与固定利率之间产生了差额，而这层差额也就是融资租赁企业面临的利率风险。融资租赁行业具有融资与融物相结合的特点，从本质上讲，融资租赁是一个以融资租赁企业为担保取得银行借款，而另一方面租出实物资产，从承租人获得高额利息的过程，在此过程中，利率风险始终没有转移到任何一方，而全部由融资租赁企业承担。而我国自日起，全面放开金融机构贷款利率管制，融资租赁企业与银行拆借资金的借款利率完全依靠市场化运作，更加大了融资租赁企业的利率风险。在这样的背景下，融资租赁企业应当着眼于利率风险控制，防范利率风险带来的不利影响。防范利率风险有多种方法和手段，其中，利率对冲和浮动利率合同是重要的风险防范手段。在调研中发现，浮动利率合同的使用在融资租赁企业中尚不为多，这主要有两点原因：（1）承租人需求。承租人往往希望有固定的折现值，来确保财务的稳定性，在这时，他们宁可选择较高的固定利率，也不希望承担浮动利率带来的利率风险。（2）较高的控制成本。对于融资租赁企业来说，浮动利率合同意味着对项目的严密监控，高昂的控制成本是很多中型融资租赁企业放弃浮动利率合同的重要原因。国际融资租赁企业常常采取对冲利率风险的方式来规避风险。即通过和银行等金融机构交换浮动利率与固定利率现金流，将融资租赁企业的固定利率浮动化，将利率风险转移来达到控制风险的目的，这时，融资租赁企业通过两重浮动利率得到剪刀差。二、融资租赁企业汇率风险及防范汇率风险指在融资租赁企业在进行外币计量的交易时，由于时间差和汇率波动，产生与本币折算时损益的可能性。自从我国加入WTO以来，国际间贸易数量明显增多，本外币交易量急剧增加，这种国际进程对融资租赁行业也产生了很大影响。无论是国际游资进入租赁市场，还是国际知名制造商进行融资租赁贸易，都使得国内融资租赁业务向全球化趋势发展。在这种国际间贸易日趋频繁，利益关系日益复杂的情况下，融资租赁业务的汇率风险也成为了主要的控制对象。一旦某币种出现长时期的单边走势，就容易使融资租赁企业出现偿债负担或削薄利润。在融资租赁业务流程中，汇率风险主要在两个环节出现：一是在购货合同的签订到租赁合同的完成过程中，汇率的变动会引起进出口设备实际支付的成本发生变化。二是筹资过程中如果汇率发生了变动，那么涉及到外币的筹资成本就会出现增加的风险。为了控制汇率风险带来的不利影响。进行远期汇率合约和汇率期货是一个较为合理的控制措施。远期汇率合约交易是指融资租赁企业与银行等金融机构签订的购买或出售汇率的远期合同，通过远期合同，企业可以锁定利率，减少汇率风险。三、经济周期与融资租赁市场风险融资租赁市场受宏观经济状况制约，市场风险对国家和世界经济形势有很强的敏感性。而融资租赁企业具有的特殊性更加大了市场风险，这种特殊性通常表现在以下几个方面：一、融资租赁企业的标的物往往为飞机、船舶、大型工程机械和成套装备。这种高价值、高专业化的装备常常受经济波动影响最大。在经济危机时期，大型工程建设可能会陷入困境，特别在经济萎靡的情况下，市场风险往往导致大型装备承租人没有充分的现金流以按时支付租金，引发了被动的信用风险。二、融资租赁企业专业技术要求较高，这使得租赁企业常常向单一化方向发展。这种单一化，高度专业化的租赁企业，虽然能够更加集约化的向某一专业领域突破，但同时，过分单一的标的物更容易受单一产业经济状况的影响。三、融资租赁企业的金融属性。作为金融业的重要组成，融资租赁行业受金融行业影响深远。而在我国，整个产业链，尤其是金融产业，与房地产市场的兴衰息息相关。房地产业作为当下中国的支柱产业，拉动整个国内经济增长。四、结论经过对多家大型融资租赁企业进行走访和调研，对融资租赁行业历史数据进行分析后得出的客观结论。——市场风险是融资租赁企业风险的重要组成部分，市场风险控制对于融资租赁企业有着极重要的意义。在当前金融危机尚未褪去的经济情势下，做好防范市场风险的应对措施有不可替代的价值。文章通过对市场风险的逐层分析，勾勒出现阶段融资租赁企业市场风险应对的基本框架，以图通过对市场风险的分析研究，对融资租赁企业的发展有所帮助。实务操作风险融资租赁业务虽看似简单，但由于其包含了买卖合同和租赁合同两宗交易，且买卖合同和租赁合同互相兼容渗透互为表里，因此，在实务操作中，其复杂程度往往较单纯的买卖合同或租赁合同更甚。本章节试图从融资租赁实务操作中经常出现的违约风险，分析融资租赁运营中的风险应对。在融资租赁项目运营中的主要风险包含如下：1、承租人在缔约阶段随意终止缔约；2、融资租赁合同无效的风险；3、承租人以租赁物延迟交付为由请求解除合同并拒付租金；4、承租人以租赁物质量不符合约定或质量瑕疵为由拒付租金；5、承租人以租赁物运行中的维修保养事由拒付部分租金；6、承租人不能继续支付租金；7、承租人擅自转让租赁物或在租赁物上擅自设定抵押等权利负担；8、承租人以格式条款为由拒付租金或拒绝承担违约责任；9、租赁物非因不可抗力意外毁损、灭失；10、租赁物因不可抗力意外毁损灭失等。租赁公司（出租人）的风险管理措施针对上述风险情形，本文试图从法律及商业融合的角度，为租赁公司设计如下风险管理措施：1、针对缔约阶段的跳单、跑单等随意终止缔约风险建议：租赁公司在承租人有租赁意向时，与承租人签署框架性合作协议，约定排他性合作条款、保密条款等，并收取一定数额的前期费用，用于租赁公司对承租人的尽职调查等实际合理支出费用。2、针对融资租赁合同无效的风险建议：①尽量以现有物（而非未来物）作为租赁标的物；②尽量实现租赁物的现实交付转移并留存书面记录。以上两点是为了防止融资租赁合同因缺乏现实租赁物而被认定为借贷关系，存在被法院认定无效的风险。③无论合同是否会被认定为无效，一定要对租赁物归属作出清晰约定。或约定无效情形时归属于出租人；或约定无效情形时归属于承租人，且由承租人向出租人支付租赁物购买价款的合理补偿价款。这种约定并不因合同无效而当然失效，最高法院关于融资租赁的司法解释对此已有明确规定，值得借鉴参考。3、针对延迟交货所致的解除合同、拒付租金的风险由于融资租赁合同兼容了买卖合同和租赁合同，涉及三方当事人，本来交货义务应是租赁公司应向承租人而为的义务，但由于租赁物及其出卖人皆由承租人选定，且验收亦只能由承租人实际负责，因此，实际业务操作中常常由出卖人直接向承租人交货。但是，为了保障承租人的法定收货权和验货权从而减少解除合同的风险，建议在融资租赁合同及买卖合同中同时约定：①出卖人直接将租赁物交付给承租人并由承租人履行验货义务；②将承租人的收货和验货行为视为作为买方的租赁公司的行为；③租赁公司将对出卖人的质量瑕疵异议权和索赔权转让给承租人；④以严厉违约责任督促出卖方及时交货；虽有以上措施，但若因出卖人单方违约致使租赁物延迟交付，且经承租人催告后仍未交付的，承租人有权拒绝受领租赁物（即解除买卖合同）；并在买卖合同解除后，以不能实现合同目的为由解除租赁合同。4、针对承租人以租赁物质量不符合约定或质量瑕疵为由拒付租金的风险除非承租人未参与验收并接收货物，否则，承租人无权以租赁物质量不符合约定或质量瑕疵为由拒付租金。为了隔断承租人以质量问题为由行使拒付租金的权利，建议：①买卖合同中，由承租人或其授权代表作为出租人的代表签名，以锁定承租人对租赁物的质量约定是知情的；②实际交货环节，约定由承租人代表买方（出租人）验货和接收租赁物。如此，即便租赁物货不对板，但在承租人代表买方签名确认的情况下，依法只能由买方（出租人）向卖方主张索赔，或由承租人向卖方索赔；但是，由于此时承租人无权请求解除融资租赁合同，所以其对卖方的索赔依法不能影响其向出租人支付租金的义务，故而，承租人不能因此而要求减付、延付或拒付租金。5、针对承租人以租赁物运行中的维修保养事由拒付部分租金的风险当租赁物在收货验收环节质量合格，但在后期的安装调试或运行维修保养过程中出现问题，致使不能正常使用时，承租人经多次催告但卖方仍不予提供支持的，承租人有可能提出解除合同拒付租金。为了防止这种情形的出现，建议：约定卖方对交货后的租赁物有安装调试和提供维保的义务，否则，将扣取部分质保金，并课以严厉的违约责任；即便出现卖方拒绝继续提供维保服务等情形，也只能根据买卖合同的约定由出租人（或承租人）向卖方主张权利，但由于该情形的出现并非出租人的原因所致，故而承租人不能因此而解除与出租人的融资租赁合同，承租人应继续支付租金。6、针对承租人不能继续支付租金的风险这是融资租赁业务中最常见的风险，为此，建议如下：①约定承租人财务异动报告义务，以确保出租人对承租人的财务状况的掌握；②约定由卖方提供租赁物回购，或者由承租人提供相应担保。7、针对承租人擅自转移租赁物或擅自以租赁物设定抵押等风险由于租赁物是动产，转移或抵押后支付对价的第三人有权以善意取得为由直接取得租赁物的所有权。出于安全考虑，出租人往往会采取措施将租赁物特定化，具体措施包括：①将租赁物以特定方式特定化，如加标记，加装卫星定位系统；②授权承租人将租赁物抵押给出租热并办理抵押登记；③在中征登记系统里办理转移登记备案手续等。如此，出租人不仅可以适时监控租赁物，而且可以在地方立法（若有）的相关规定的基础上，通过合同约定要求各方在进行动产交易以前，必须登录中征系统以查询租赁标的物是否附有权利负担，以防止承租人擅自转移租赁物或擅自以租赁物设定抵押的风险。8、针对承租人以格式条款为由拒付租金或拒绝承担违约责任的风险针对承租人格式条款的抗辩风险，出租人在与承租人签署合同时，必须就承租人责任承担条款等以粗体的方式向承租人加以提示；9、针对租赁物因意外事件而毁损灭失风险根据司法解释的规定，当承租人占有租赁物期间发生毁损灭失的额，不影响承租人继续支付租金；但当租赁物因意外毁损灭失等不可归责于当事人的原因致使合同解除的，出租人仅有权要求按照租赁物折旧情况给予补偿。由于租赁物毁损灭失后，承租人必定会要求解除合同，致使前款所述的不影响承租人继续支付租金的条款基本形同具文。建议：以合同的形式明确约定意外事件，尽量缩小意外事件的范围，将除“意外事件和不可抗力”之外的毁损灭失均划入承租人未尽妥善保管的失职行为范畴，构成违约，从而保障出租人继续收取租金的权利。10、针对租赁物因不可抗力而毁损灭失风险当然，随着业态的发展，融资租赁在实际运营中必将发生更多新类型的违约风险，届时，我们将根据民商法律的既有条款和法律原理，结合诉讼实践，设计出适应新违约情形的风险管理措施，以争取在追求各方利益平衡保护的基础上，最大限度的维护租赁公司的合法权益
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