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律师支招解决二手房买卖纠纷
　　本期介绍：近年来，二手房屋买卖合同纠纷逐渐成为因房屋而导致的纠纷主要类型之一，主要是因为市场的刚性需求和投资者的进入，房屋市场价格不断变化，纠纷也不断发生。大部分购房者并不知道二手房交易流程比较复杂，缺乏二手房买卖经验以及对相关房地产法律规定的不了解，因此很容易会发生二手房买卖纠纷的风险。我们有幸地邀请到了广东深圳房地产专家――谭玲春律师参加法律快车《律师零距离》的专访，以下欢迎谭玲春律师为我们专业解答问题。
　　谭玲春律师，北京市大成(深圳)律师事务所专职律师，中华全国律师协会会员，擅长办理房地产买卖合同纠纷。深圳二手房律师团首席律师、知名房地产律师，办理了近百起房地产买卖合同纠纷案件，多起案件反败为胜。具有深厚的法学理论功底，对房产买卖纠纷中的特点具有深入的分析和丰富的实践经验。
　　咨询热线：137-(来电请说明来自法律快车网)
谭玲春律师，您好！很高兴您能在百忙之中抽出时间接受法律快车专访组的访谈。谭玲春律师，您是从什么时候开始进入房地产行业的呢？到目前为止您办理的二手房纠纷案件中，二手房交易纠纷发生的原因是什么，都主要有哪些特点？
　　主持人好，法律快车的朋友，您们好。很高兴能通过法律快车的平台与大家分享关于二手房买卖合同中容易产生纠纷的情形及务必注意的事项。希望能给大家有所帮助。
　　我是从2004年就进入房地产行业了。近些年来，二手房买卖合同纠纷特别多，主要是因为二手房交易手续复杂，包括签订买卖合同、支付定金、公证委托担保公司、赎楼、银行资金监管、房产过户等，涉及买卖双方、房产中介、担保公司、监管银行、公证机构、评估公司等主体。正是交易流程陌生和神秘化，许多专业性和技术性行为是买卖双方无法控制和预见的，但相应的后果却由买卖双方承担，由于房产交易标的的价值重大，任何一环节出现迟延或者相互间的不信任，则容易发生纠纷。一般造成二手房纠纷有三类主体：一是因卖方违约引起的纠纷，二是因买方违约引起的纠纷，三是因中介违约引起的纠纷。
谭玲春律师，能否以您十年的办案经验，给我们说说，卖方违约引起的纠纷，主要是基于什么情形？买方应该如何维护自己的合法权益？
　　二手房纠纷中，卖方原因引起的纠纷居多，主要是房价上涨过快，在办理赎楼过程中至过户前，即使卖方承担违约责任后，房屋的涨价也超过违约金。因此，经常出现卖方单方违约，甚至“一房两卖”的情形。另外卖方迟延办理公证或者赎楼、迟延过户和交房等也是经常发生纠纷的原因。若出现这些情形时，作为买方应先保障自己按照合同约定履行(或咨询房地产方面的律师)，比如交付定金、办理监管和按揭手续等，即使卖方不配合，也要单方先办理或者签署相关文件，再书面通知卖方和中介，否则很容易先行进入违约状态。
第二种情况，买方违约引起的纠纷，主要是基于什么原因？作为卖方应如何维护自身合法权益？有请谭玲春律师为我们解说。
　　买方违约的原因主要是签订合同后，觉得买贵了因而不履行后续的付款义务，还有就是拒不或延期付款或自身征信原因无法取得银行按揭贷款，导致合同无法履行。作为卖方，在签订合同后，除非买方有书面的不履行合同的声明，否则若买方未补齐定金，应要求书面通知买方补定，并要求按约定支付首期款和按揭申请。同时，卖方也应按合同约定的期限办理公证委托给担保公司，此时则可保障自己不违约。
谭玲春律师，那么房地产中介违约引起的纠纷主要是什么原因？
　　目前，我国房地产中介市场还不规范，因中介机构引起的纠纷在二手房交易市场中常有发生，主要表现为房地产经纪机构违背行业道德和法律、违规操作的行为。例如，在卖方违约，法院判决卖方需双倍返还定金时，由于定金托管在中介，而中介不配合引起的卖方另行起诉中介要求退还定金或者要求返还交房保证金、甚至有的中介公司炒楼、吃差价后被卖方主张差价。
二手房使用时间较长，房屋本身会出现问题，如白蚁。若卖方没有告知买方关于白蚁的情况，买方装修时候要灭白蚁后才重新装修，卖方是否需要承担责任，买方能否要求卖方赔偿？
　　如果房屋是因质量问题所引起的，对居住生活影响安全隐患的情形下，买方可要求卖方承担责任或者进行抗辩。但因房屋本身有白蚁的问题，买方主张卖方赔偿是不予支持的。
不少人会在二手房交易中忽略户口问题，卖方不迁走户口，买方无法迁入，因此户口发生纠纷。谭玲春律师对此有何建议？
　　在过户完成后，买方欲将户口迁入所购买的房产。目前派出所户籍登记部门一般会让买方和卖方沟通或者通知卖方，逾期不迁的，将会自动将卖方户籍迁入集体户，买方方可迁入。建议买方在签订合同时，将迁移户籍进行约定及违约责任。
　　本期的访谈即将结束了，我们非常感谢谭玲春律师接受法律快车《律师零距离》的专访，同时也感谢广大网友们对我们访谈栏目的支持与关注，我们下期再见。
　　好的，再见，关于二手房的案例，我会在后续中陆续发布给网友们分享。
一般造成二手房纠纷有因卖方违约引起的纠纷，因买方违约引起的纠纷，因中介违约引起的纠纷。若无法解决二手房纠纷，可以咨询房地产方面的律师。
我要咨询谭玲春律师
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二手房交易往往要比新建商品房交易复杂得多，且在操作过程中缺乏一定的规范化，容易导致纠纷。虽然有法律法规对市场进行管理，但在如此大量的入市的情况下，还是会很容易出现管理上的死角。所以无论是卖房者还是买房者，在市场过热的情况下都应该保持清醒的头脑，谨慎对待，如果急于求成就很容易掉进交易陷阱，那就得不偿失了。
闹心合同& 我买的房子到底是谁的3月31日，记者见到了张女士。张女士家住潍城区，今年37岁。她告诉记者，在去年4月份，她和丈夫办理了经济适用房补贴，眼看一年期限马上就要到了，两口子就盘算着在今年4月份之前赶紧利用补贴置办一套房子。今年2月24日，夫妇俩来到高新区万成房产营销策划中心，并相中一套60余平米的房子，位于玉清东街东城新华风景小区。跟随中介公司工作人员初看过房，张女士夫妇感觉户型、价格都比较合适。中介一直劝说推销，夫妇俩又考虑到经济适用房补贴马上就要到期，心急之下，张女士就在看房当天交了部分定金并签订了房地产买卖合同。可是让张女士万万没有想到的是，在将剩余定金补交之后，她才看到，在房地产买卖合同上签字的卖主姓名竟然和房产证上的房主姓名不一致，“在合同上签字的卖主姓王，奎文区人，可房产证上的房主竟是另一位郎姓市民”。意识到可能存在问题后，夫妇俩一时间没了主意。通过咨询，张女士得知，如果是在房屋中介签订的合同，需有三方，包括甲方(卖方)、乙方(买房)、丙方(中介)，且如果甲方非房屋所有权人(房主)，则甲方需要提供经过公证的授权委托书，且在签订合同前经过乙方签字同意，否则属于无效合同...【】
昨日，王女士致电，她想给侄子买套房子当婚房，交了1万元定金后，才知道这是商住房，土地使用年限只剩20多年了，而且过户费高达七八万元。王女士提出不买这套房子了，希望业主张先生退还定金，但张先生坚持等房子卖出去后，才能退定金。王女士侄子在外地工作，买婚房的事儿就由王女士和父母张罗了。为省去中介费，他们没有去房屋中介。去年11月，王女士在网上看到一个出售房屋的帖子后，就联系到房主张先生。这套房子位于高新区东城国际小区，刚交房半年多，总价33万多。虽然房产证还没办下来，但王女士和父母觉得还算满意，就交了1万元定金，并跟张先生签订了协议，约定过户时交齐余款。谁知，王女士无意中从同事口中得知，东城国际的房子是商住房，土地使用年限只有40年，如今只剩下20多年了。王女士一听着了急，赶忙到房管部门打听，才知道这套房子过户费也高得惊人，需要七八万元。“房款都是好不容易才凑齐的，一下子多拿出七八万元，我们实在负担不起了。”王女士说，交定金前，房主一直说不知道过户费多少，更没提过土地使用年限的事儿，自己觉得这是新房子，也没想其他的...【】
在买二手房时，中介公司给做了一张假的单身证明。”4月15日，即墨市民王女士反映，相关部门审核材料时，这张假证明被识破，她看中的房子也没法买了。她找到房产中介，提出退还中介费、房屋评估费共8000多元，却遭到了拒绝。这家中介负责人表示，“为客户办理虚假证明”纯属无稽之谈。在青岛打拼了几年后，来自吉林的王女士打算给儿子在即墨买一套房子。去年3月，她通过即墨市文化路的一家房产中介，看中了一套90平方米、带阁楼的二手房，在中介的帮助下，王女士向房主支付了定金，并开始办理购房合同。“儿子要买首套房，需要向相关部门出具单身证明。”王女士说 ，她的老家在吉林省辉南县，为了办单身证明回趟老家不值得，正在发愁的时候，中介工作人员支了一招，只要交100元就能办个假证明。王女士付了钱后，中介很快就办好了，上面有“辉南县民政局婚姻登记处”的公章。然而，她于去年6月去房管部门办理手续时，这张假证明被识破。购房计划搁浅，房主又急需用钱，经过协商，对方退还了定金，由中介继续为王女士选别的房子。王女士说 ，后来她通过另一家中介找到一处合适的二手房，但是面积小了，价格却高了，这一切过错都在原来的房屋中介，所以要求其退还当初收取的中介费、评估费，共计 8000余元，但对方后来干脆不承认此事。她就假证事件报警，请警方介入调查...【】
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株洲常见的二手房买卖纠纷有哪些？应该怎么处理？
株洲晚报5月12日讯（记者 周蒿）为改善居住条件，北京的何先生夫妇花了678万在海淀区中关村附近买了一套二手房，岂料在贷款批下来后、在房屋过户前房主突然反悔，要涨80万才肯过户。何先生夫妇无奈将房主诉至法院，要求对方继续履行合同。而对方则声称，&房就不卖了，大不了双倍返你定金&。
今年以来，受房价波动过大影响，一线城市已经发生多次类似的二手房违约事件。株洲的二手房违约有哪些？如果出现违约，应该怎么维权？近日，记者就此进行了走访调查。
&株洲房价比较稳定，因为价格上涨或下调原因造成的违约比较少见。&资深中介何女士昨天告诉记者，从我市的实际情况看，我市二手房交易违约最常见的有两种：房东隐瞒质量问题，过户后买房发现；买家已经交付定金后，因为一些个人原因又想反悔，拒绝买房但又想退定金。
何女士介绍，第一种情况一般是房东为了脱手有问题的房源，对中介与买方隐瞒真相，这种问题往往双方只能对薄公堂。而第二种情况，虽然买家可能都有能够让人理解的理由，但由于缺乏法律知识，基本上都会承受一定的损失。
二手房交易过程中出现的问题需要如何注意和预防呢？在何女士的帮助下，记者整理出了一份二手房买卖中的九大违约现象，值得买卖双方同时留意。
一、上家后悔不卖房
房市一路飙升，房价上涨，卖方违约情况由此增多。尽管房屋出卖方在房屋买卖合同中，约定了违约金的支付，但是，仍然有很多卖家不惜承担违约金赔偿作为代价，赚取差价。
点评：受市场利益驱动，采取违约方式，获得涨价带来的收益，此现象属于典型的恶意毁约。民法中的诚实信用原则体现在合同法中，就是合同信守原则，均要求当事人双方遵守合同约定，合法正确地行使双方的义务。同时，合同法中约定了违约责任，购房者可以要求卖房人继续履行合同。如果合同已不能实际履行，购房人还可要求赔偿相应损失。
二、卖房家庭意见不一
买卖双方签订的预约合同(包括定金、居间合同等)，出卖方往往只有部分产权人出面签约，事后，其他共有人以未征得同意为由提出诉讼，要求确认预约合同无效。
点评：此类现象往往比较复杂，需要具体分析。按照民法规定，共有人擅自处分共有房屋，如果其他共有人不追认或者处分人事后没有取得完全权利，此行为即属于无效。
但现实生活中，往往一些当事人利用该条款，明明签约出售了房屋，却以其他共有人不同意为由，要求确认合同无效。一旦发生这类情况，必须首先基于事实判断。通过各种事实和证据查明，如果其他共有人明明知道，但不表示反对或者应当知道该买卖行为，那么在法律上也可以推定已经征得了其他共有人默认或者追认，构成民法上的表见代理，视为合同有效。
三、&包购纠纷&不是违约
下家认为既然与中介签订合同，约定具体的买卖条件，且付了一定数额的意向金或预付了部分房款，最后未能买到房子，即是中介违约了。
点评：判断是否违约得看合同如何约定。法律没有规定中介公司有义务必须买到房，但是一旦中介公司作出承诺或者保证买到房屋，如果仍没有买到，应当视为违约。
四、房子&不吉利&要退房
买卖双方交易后，下买家得知房屋中有人死亡或者门牌号中有&4&，以&不吉利&为由提出退房。
点评：这往往涉及到法律和风俗的关系。一般来说，法律不会考虑迷信因素。但是，在一些特殊情况下，可能对购房者的心理影响特别大，法官也会参酌这些因素，进行利益考量。
五、&跳单交易&买卖方违约
为了省下中介费，在中介介绍买卖双方见面后，买卖双方跳过中介私下交易，也属于违约。
点评：中介公司的劳动同样受到尊重，中介公司为买卖双方提供信息，起到了桥梁作用。在中介公司诚实履行了中介义务后，如果买卖双方违反合同约定，直接进行交易，对中介公司也构成违约，应当承担相应赔偿责任。
六、买受人拒付居间费
买受人以中介公司提供虚假信息、隐瞒重要信息等原因，拒付居间费。
点评：中介公司有如实向客户提供房屋真实情况的义务。承担赔偿责任必须要看客户损失和中介公司的行为是否相当，是否能够构成拒付理由。一旦因为中介公司的隐瞒行为或者虚假信息，造成了客户重大损失，例如中介公司未将房屋上设定抵押的情况告知客户，给客户造成了重大影响，那么中介公司要承担相应责任。
七、弥补房屋涨幅差价
房价不断上涨，在双倍返还定金不足以弥补房屋涨幅的情况下，起诉主张房屋涨价的差价损失。
点评：如果双方当事人在合同中约定了违约定金条款，收取定金一方如果违约，除了承担双倍返还定金外，如果不能弥补实际损失，还应当赔偿损失。
八、买家反悔，不买房
买家在双方签订协议后，又以种种理由不购房，要求中介公司退还意向金。
点评：意向金不是法律概念。首先根据当事人在合同中具体的约定，判断意向金是不是可以退。如果意向金具有定金或者预付款性质，那么理应不能退还。但是，如果双方约定了退还意向金的条件，一旦对方行为不符合条件规定，那么应当退还这笔费用。
九、房屋存在质量问题
房屋过户后，买房发现房屋存在漏水、开裂等质量问题。
点评：如果卖方在交易过户前，已经将房屋的质量问题明确告知买方或者买方明知房屋的质量问题而购买房屋的，卖方则对此质量问题不承担保证责任，买方无权向卖方请求赔偿；如果卖方故意隐瞒房屋质量问题而将房屋出卖给买方，卖方应该对此质量问题承担保证责任，买方有权向出卖人请求赔偿。如果房屋质量问题是开发商本身开发过程造成，而非卖方在装潢、使用房屋过程中所产生的，卖方对此质量问题就不承担保证责任，而买方在房子保修期内可向开发商主张保修责任或赔偿责任。
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来源：搜狐焦点网
楼价的上涨，使得二手房交易市场逐渐升温。伴随着成交量增长的是二手房买卖合同纠纷案件的持续增加。不过，2015年的情形却是大不一样。二手房屋交易纠纷下降超五成 仅占全年交易量的0.08%据广州房地产中介协会数据显示，2015年，全市二手房交易总量较2014年大幅上升，全年交易纠纷总体呈明显下降趋势，全年共受理消费者投诉纠纷50宗，其中买卖46宗、租赁4宗。较2014年下降51.9%（2014年共处理104宗）。2015年投诉纠纷总量，占全年中介促成二手房交易总量的0.08%，仅为前年比例的1/4。案例一：共有房屋要慎重 &擅自处理担责任陈某与张某为同母异父的两兄弟，对位于天河区的某物业为共同所有，各占1/2产权。日，他们共同委托某中介公司放盘。次日，买家马某经该中介公司介绍，与陈某就该房屋协商签订《房屋买卖合同》。因马某知悉陈某只有该物业的部分产权，故在签约当天，陈某致电张某，张某承诺会在《房屋买卖合同》中补签。但是，马某依然担心其因张某拒绝签约，而遭受损失，故要求陈某签订《承诺书》，约定：“若由于张某不签订合同，导致合同无效的，陈某向马某双倍返还定金4万元，以及赔偿因支付中介服务费遭受的经济损失2万元。”因此，马某与陈某签订合同，并分别向陈某与该中介公司支付2万元作为定金与中介服务费。但事后，因有另一买家愿意出更高价款购买该房屋，故张某拒绝与马某签订《房屋买卖合同》。在协商无果的情况下，马某依约将陈某诉至法院，要求其赔偿损失。法院经审查，该房屋为陈某与张某按份共有，《房屋买卖合同》上没有张某的签名确认，且张某拒绝签约，陈某也无法提供张某的委托代理证明，故《房屋买卖合同》无效，但因陈某与马某另外签订《承诺书》，以及陈某已支付中介服务费2万元。最终，法院判决《房屋买卖合同》无效，陈某应当向马某双倍返还定金4万元，以及赔偿经济损失2万元。案例二：买房大事要商量 夫妻一方莫逞强日，王某夫妻欲换购新房，在某中介公司介绍下，前往实地查看位于黄埔区某物业。丈夫王某对该物业表示满意，但其妻子许某认为该物业无市一级学位，且离市区较远，不利于孩子上学，表示需再考虑。王某担心该物业被他人购买，私下单独与业主吴某签订《房屋买卖合同》，并分别向业主与该中介公司支付定金3万元与中介服务费2.5万元。事后，妻子许某得知丈夫背着其签订合同，非常生气，拒绝协助支付房款及履行其他交易手续。最终，丈夫王某因许某拒绝协助支付房款，以及自身资金不足，与吴某取消交易，经协会调解后，该中介公司同意减免王某部分中介服务费。案例三：继承手续未办完 着急卖房空喜欢日，白某父母在一起交通事故中去世，留下一套位于荔湾区的房屋。白某未免睹物思人，乘房市回暖，欲办理继承公证，将该房屋过户到自己名下后出售。在办理继承手续时，白某在朋友介绍下，与买家李某签订《房屋买卖合同》，保证该房屋仅有其一人继承及愿承担由此产生的违约责任。买家李某依约向白某支付定金3万元。之后，白某取得继承公证书，发现载有另一继承人何某。白某疑惑万分，经调查得知何某为白某父亲与前妻所生，且双方多次沟通，均达不成一致出售意向。最终，因何某拒绝出售房屋，导致交易不成，白某返还双倍定金给买家李某。二手房交易纠纷案件总体可分为以下三种情形：1、中介公司存在违规或操作不规范的行为主要包括：消费者认为中介存在隐瞒房屋或卖方真实情况，对中介服务费、按揭费、交易税费、学位等作虚假承诺等情形。其中，隐瞒房屋情况主要涉及：房屋权属变更、抵押、楼龄、建筑面积、建筑时间、存在租赁，房屋设施存在危险情况，非业主唯一物业，未缴纳土地出让金，未补缴公摊面积费用等。对于此类案件，建议购房人在交易签约前，应务必要求卖方出示产权证明以及最新的产权查册证明，以进一步核实房屋权属、自然状况及抵押查封等信息，以免造成不必要的纠纷。2、中介公司或经纪人员存在失职或服务态度差等情形主要包括：消费者认为中介未清晰解释限购限贷政策导致交易失败，不积极协助当事人办理房屋的买卖或租赁手续，买卖双方出现纠纷不积极协调处理，因催缴中介服务费言语不当等情形。3、由于交易一方履约意识不足，或交易出现问题后双方不愿让步等导致合同无法继续履行此类案件通常都会涉及诚意金、定金、违约金或中介服务费等经济纠纷。此外，还有一部分纠纷是因消费者自身评估能力及风险防范意识不足所致，如：资金准备不足、对贷款审批额度预计不足、对购房资格条件理解出现偏差等，导致签约后交易无法继续履行，造成经济损失。所以，找一个正规的中介公司就显得多么重要。购房者应选择正规中介公司提供中介服务，以降低风险。另外，建议消费者在交易前也应多了解房产交易流程及注意事项，充分做好评估，以避免不必要的经济损失。
19846元/平
18590元/平
10511元/平
15009元/平
30809元/平
32037元/平
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二手房交易时如何查询业主有没有产权方面的纠纷呢?
您的回答过短，请将答案描述得更清楚一些
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1.在档案局查看了这套房的房产证后,及业主的身份证后是否还需要其他证件? 答：到档案大厦和国土局都可以查档，要提供房地产证原件或是抵押原原件。查当清单会有产权信息（有没有抵押，查封等），权利信息及房产基本资料。2.我怎么确认这套房没有债权或是其他方面的经济问题,是不是共有还是卖房人所有?债权该去哪里查呢? 答：看查档清单，一般为抵押（银行按揭），清晰（房地产在手的）。如查为查封的。要小心。共有人会在房地产证上或查档清单上体现。其它的非债务无法查，这就是二手楼交费风险的主要所在，所在首期款一定要在银行监管。3.业主在银行做了抵押,但明天会去办赎楼,赎楼之后会不会再与其他买房人签合同,而把房子卖给其他人,形成一房两卖呢? 答：一房二卖是过不了的。如果有人出更高的价。业主卖给别人。业主就违约了，按合约赔偿违约金。4.明天付了定金后,等业主赎楼之后去办产权记更换手续,是不是在这之后再付清余下的首期款? 答：首期款应是在业主赎楼之前在银行办理监管。对了，这些都是购房的基本问题，你的中介公司没有跟你说吗？
深圳的做法是:交易前去档案大厦个个查档就行了.
看房子证和身份，签了合同去国土局查档证明就好了阿
去国土局查档即可。
一般业主的房产产权情况主要是抵押和有效的，如果是抵押状态的话就有按揭抵押合同(原件),如果是红本在手不欠银行贷款的话那就有房产证原件。因为身份证号码是唯一性的，只对应一个自然人，要确认是否业主就拿上述抵押合同或者房产证原件上的身份证号码与其身份证原件上的号码进行对比，如果是一样的，就确定是业主。至于产权纠纷方面，可以去国土局进行查档，可以看得到房产当前是出于查封，还是抵押以及有效的状态。如果是抵押（银行按揭状态）、有效（红本在手）的产权没问题的，查封的房产就不要交易了！
有该物业的房产证号上国土资源局网上查询,最保证的方法是业主去房产所查册,有没有纠纷一目了然
房产有没有抵押可以直接看房本上有没有抵押戳，有的话看下房本上注明的贷款期限，盖有戳的就是还在抵押状态，当然要是期限已过也表明银行贷款已还完，也可正常交易，至于纠纷的话，一般在房管所（建设委员会）也能查出来，至于户口问题就要去房屋所在地的派出所的户籍管理处查询一下了，很快就知道结果
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