关于《承包经营合同书》法律性质的评析
关于《承包经营合同书》法律性质的评析
陕西天之骄律师事务所
一、基本事实
日，甲方A公司与乙方王先生签订了《承包经营合同书》，合同约定，乙方承包甲方一层M商铺经营使用权，面积为80平方米，经营范围为商贸流通，承包期限自日起至日止，共计30年。
二、争议焦点
本案《承包经营合同书》的法律性质是什么？
三、法律评析
（一）从《合同法》中关于租赁合同的规定来看，本案应是租赁合同。
首先，本案《承包经营合同书》第一条商铺的位置、面积及经营范围为：1、乙方承包甲方位于咸阳市渭阳西路6号商场一层M商铺经营使用权，面积为80平方米（含1.40公摊系数），具体位置见附图。2、乙方经营范围：商贸流通（先申报甲方，待甲方核准后方可经营）。第二条承包期限自日起至日止，共计30年。第三条承包费用及付款方式：1、乙方承包一层M铺位80平方米，承包费单价每平方米10000元，总承包费为800000元。2双方签订本合同时，乙方应首先向甲方支付承包费人民币200000元，日商铺交付使用时，乙方再向甲方支付承包费余额600000元。
根据合同法第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁物期间保持租赁物符合约定的用途”。
从本案《承包经营合同书》约定内容可以看出，A公司作为出租人，将租赁物一层M面积为80平方米的商铺，交付承租人王先生使用并用以商贸流通来取得收益，承租人支付租金。因此完全符合合同法关于租赁合同的定性。
其次，《承包经营合同书》第五条第1款约定“承包期间，甲方如将房产所有权转移第三方，应提前两个月书面通知乙方。房产所有权转移给第三方，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务”。此条约定完全符合合同法第二百二十九条之规定“租赁物在租赁期间发生所有权的变动的，不影响租赁合同的效力”。
再者，《承包经营合同书》第六条第3款约定“甲方有偿承担商铺的物业管理和房屋、设备的维护工作”。此条的约定符合合同法第二百二十条的规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”
此外，根据合同法第二百二十五条的规定“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外”，在本案中，乙方占有、使用租赁物一层M面积为80平方米的商铺，进行商业经营，从而获得收益，这也是承租人租赁商铺的商业目的。
总之，合同法关于租赁合同的主要条款即租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款，在本案《承包经营合同书》中都进行了明确约定，因此本案《承包经营合同书》的法律性质应认定为租赁合同较为适宜。
（二）从《民事案件案由规定》来看，本案的案由应为租赁合同纠纷。
在《民事案件案由规定》中，规定关于承包的案由有如下几项：
54、土地承包经营权纠纷
（1）土地承包经营权确认纠纷
（2）承包地征收补偿费用分配纠纷，
103、农业承包合同纠纷，
104、林业承包合同纠纷，
105、渔业承包合同纠纷，
106、牧业承包合同纠纷，
107、农村土地承包合同纠纷
（1）土地承包经营权转包合同纠纷
（2）土地承包经营权转让合同纠纷
（3）土地承包经营权互换合同纠纷
（4）土地承包经营权入股合同纠纷
（5）土地承包经营权抵押合同纠纷
除此之外，《民事案件案由规定》中再无其他关于承包的内容。经过反复比对，本案的《承包经营合同书》应认定为86、租赁合同纠纷较为适宜。
（三）从承包经营合同与租赁合同的区别来看，本案更符合租赁合同特征。
第一、承包经营合同的概念和特征。
承包经营合同又称“承包合同”，在我国经济体制改革中，为落实生产经营责任制，确定国家、农业集体经济组织或工商企业、公民的责权利关系和承包人承包经营权的一种法律形式。广义的包括农业承包经营合同和工商企业的承包经营合同，在此只论述工商企业承包合同。
工商企业承包经营合同的特点是：
1、当事人一方即发包方是国家授权的地方人民政府所指定的有关部门或者是全民所有制、集体所有制的工商企业。其另一方即承包人为实行承包经营的企业或企业所属机构和职工。
2、合同的目的是为确定承包人对全民所有制工商企业的经营权，确立国家与企业的责权利关系，实现企业自主经营、自负盈亏；或为落实企业内部生产责任制，使生产经营好坏同利益挂钩，实现多劳多得，而并不是改变企业所有制性质。
3、工商企业承包合同的期限依法律规定，一般不少于3年。内部承包期限，根据生产经营任务的要求，由双方约定。
4、工商企业承包经营合同的标的是承包经营企业的财产，而不是企业本身。合同包括工业企业承包经营合同、商业企业承包经营合同，以及交通、建筑、农林、物资、外贸等不同行业的企业承包经营合同。
合同内容一般应包括以下主要条款：承包形式；承包期限；上交利润或减亏数额；国家指令性供应计划和产品生产计划；产品质量及其他主要经济技术指标；技术改造任务、国家资产维护和增殖；留利使用、贷款归还，承包前的债务处理；双方权利义务；违约责任；对企业经营者的奖罚；合同双方约定的其他事项等。
第二，租赁合同的概念和特征。
租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在当事人中，提供物的使用或收益权的一方为出租人；对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。租赁物须为法律允许流通的动产和不动产。
租赁合同具有如下特征：
1、租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同。在租赁合同中，承租人的目的是取得租赁物的使用收益权，出租人也只转让租赁物的使用收益权，而不转让其所有权；租赁合同终止时，承租人须返还租赁物。
2、租赁合同是双务、有偿合同。在租赁合同中，交付租金和转移租赁物的使用收益权之间存在着对价关系，交付租金是获取租赁物使用收益权的对价，而获取租金是出租人出租财产的目的。
3、租赁合同是诺成合同。租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件，当事人只要依法达成协议合同即告成立。
第三、承包经营合同与租赁合同的概念和特征有着很大的不同和区别，结合本案《承包经营合同书》的内容，经过仔细分析，本案更符合租赁合同特征。
四、结论意见
综上所述，笔者认为，无论是从《合同法》中关于租赁合同的规定来看，还是从《民事案件案由规定》或承包经营合同与租赁合同的区别来看，本案《承包经营合同书》的内容认定为租赁合同较为适宜。
作者：孙喜民
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土地承包经营权的性质及其流转
本文回顾了家庭联产承包责任制的确立与发展、土地承包经营权流转的历史发展。在这一过程中，政策促成了合作化，包产到户实践促成了土地承包政策，土地承包政策又对法律产生深刻影响。土地承包经营权是指法人、其他组织（非法人组织）、自然人等一切农业生产经营者依照承包合同和法律规定取得的对农民集体所有的或者国家所有由全民所有制单位、农业集体所有制单位使用的土地（指耕地）、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等进行占有和以耕作、养殖、竹木或畜牧为生产方式从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业目的生产经营使用并获得收益的权利。本文认为土地承包权的性质是用益物权，土地承包权的内容包括占有权、使用收益权、转让权、出租权、设定抵押权、作价出资权、投资补偿权、物上请求权。土地承包经营权的流转是指土地承包经营权作为生产要素在流通过程中的周转，是我国在长期实践中逐步形成的，从最初不准买卖，不准出租，不准转让到后来《农村土地承包法》全面规定了土地承包经营权的转包、出租、互换、转让、代耕、入股等方式。　　允许土地承包经营权的流转，就赋予了土地承包经营权人对土地承包经营权的独立处分权。而独立处分权又是直接支配力的具体体现。承包经营权的流转有利于保障农民的财产权益，有利于促进农业的发展，有利于实现城市化。影响土地承包经营权流转的因素包括社会因素与法律因素。农村集体土地属于谁所有影响流转原则，土地承包经营权的性质影响流转规则，土地承包经营权的期限影响流转价值。农村集体土地属于一定范围内的农民共同所有。法律上规定的土地承包经营权的期限较长，在实践中应允许农民可以选择较短的承包期限。　　本文认为，家庭承包的土地承包经营权的转让需经过发包方即土地所有人同意，因为尽管承认通过承包方式取得的土地承包经营权的物权属性，则农户有自主转让土地承包经营权的权利，但土地所有人介入土地承包经营权流转与尊重农民自主意愿并不对立。土地所有人的介入是依法介入，且发包人的同意有利于农村集体对土地的管理，有利于切实保障土地的所有权，但发包方同意的法律条件应予明确，否则会限制土地经营权的流转。就债权与物权的内容来看，其区别不在于权利的实现是否需要他人意志和行为的介入，而在于债权是取得财产利益的权利，物权是支配财产利益的权利。　　转让是农户将土地承包经营权移转给他人。土地承包经营权的转让包括两种情况:家庭承包的土地承包经营权的转让和其他方式承包的土地承包经营权的转让。　　应该允许不同集体经济组织的承包户之间的土地互换。可以通过互换使相邻地块集中到一户人家耕种，便于实行规模经营。应该允许转让给本集体经济组织以外的农户，也允许在不同集体经济组织农户之间互换。　　既然允许通过家庭承包方式取得的土地承包经营权的转让，那么也应当允许将这种土地承包经营权抵押，也可以考虑允许在土地承包经营权上设立典权。　　抵押不是转让，抵押的目的是融资。权利作为抵押权标的，被我国的担保法所肯定。土地承包经营权包含权利主体对土地权益进行处分的内容，而不是对土地进行处分的内容。土地承包经营权的标的物是土地，但当以土地承包经营权自身进行抵押时，抵押权的标的物就是土地权益。　　土地承包经营转包合同实质上也是一种承包合同，但是取得的权利是一种债权而非物权。工商企业，城镇居民，农产品加工、流通企业和农业科技单位，外商有作为土地承包权的租赁方的资格。代耕实质上是一种委托合同。　　《农村土地承包法》对土地承包经营权的继承的规定的特点是只对最初取得的土地承包经营权（指物权性质的）的继承问题作出规定，而对流转取得的土地承包经营权（指物权性质的）的继承问题没有作出规定;在通过家庭承包方式取得的土地承包经营权之中，只是对林地承包经营权做出规定，没有对其他土地的承包经营权做出规定，立法上应对此予以完善。　　土地承包经营权作为一种用益物权，为了保证流转的安全性，必须对土地承包经营权予以登记，对土地承包经营权的转让采用登记生效要件主义。　　土地承包经营权的一个原则就是“正确处理国家、集体、个人三者的利益关系。农村土地承包经营权制度完善则要以实现公平和效率为目标。本文认为着眼于未来就应放松对承包权流转的限制。而对于农民来说，首先是有比较稳定的对于土地的权利，可以作为自己最为基础的生活保障。其次是摆脱土地的束缚，可以自由地处置承包经营权。本文认为，《农村土地承包法》的制订使得国家和农民的利益得到比较好的保障，而作为发包方的集体经济组织则似乎处于一个被忽略的地位，但一方面是国家，一方面是亿万农户，如果没有集体组织这一中介，将在客观上导致土地承包经营权流转的失控。为此建议国家应以法律的形式进一步明确集体组织在土地管理尤其是土地承包经营权流转中的权利及义务。
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万方数据电子出版社土地承包经营权的性质问题研究--《中国政法大学》2006年硕士论文
土地承包经营权的性质问题研究
【摘要】：土地承包经营权是一项颇具中国特色的权利,实践中和理论上,对其性质的争议都比较大,甚至对土地承包经营权的概念也存在很多不同看法。这种状况对于农民的土地权益的保护和农村的经济发展十分不利。为此,本文主要从理论上对土地承包经营权的概念进行了界定并对其性质争议产生的原因进行了分析,试图通过对争议的梳理和分析,找到解决问题的方法;进一步,通过历史的考察、体系化的理论研究,以期明确土地承包经营权的性质和其在我国当前民事权利体系中的位置。
鉴于本文所要研究的问题具有理论和实践两方面的属性,笔者采用了新分析法学的方法、历史的方法、比较的方法、分析实证与社会实证相结合的方法等研究方法。考虑到我国基本上属于大陆法系,笔者在大陆法系的概念体系视野下,对土地承包经营权的性质展开了分析。同时,考虑到土地承包经营权是一种颇具中国特色的权利,本文对土地承包经营权的性质进行了一定的实证分析。因此,本文以新分析法学的研究方法为主,兼采了实证分析等研究方法。在探讨土地承包经营权的产生及其发展演变问题时,本文主要运用了历史的方法、新分析法学的权利元形式和权利束分析法。在探讨土地承包经营权在我国民事权利体系中的位置时,本文主要采用了实证分析的方法、比较的方法。
本文遵循实然与应然二元辩证分析的模式,在一种新的分析框架下,对土地承包经营权的性质问题进行了多角度的分析探讨。通过研究论证,本文认为:在实然意义上,土地承包经营权是中国特殊历史语境下的产物,它是一种具有过渡性特征的财产权,在法律真正明确其法律性质和归属之前,其性质并不明晰,不能简单地将其归入物权或者债权之中。在应然意义上,在大陆法系体系化思维模式下,应当剔除土地承包经营权中的非物权成分,将其规定在用益物权中。从法律上加强对土地承包经营权的保护,基于物权的排他性和支配性,更有利于保护土地承包经营权人,因此大多数学者提出了物权化思路,建议将土地承包经营权规定为物权中的一种用益物权。这也是我国农村土地利用制度变革的目标模式。
【关键词】：
【学位授予单位】：中国政法大学【学位级别】：硕士【学位授予年份】：2006【分类号】：D922.3;D923.2【目录】：
一、农村土地承包经营权的概念界定11-18
(一) 由一则案例谈起11-13
(二) 对土地承包经营权涵义的不同理解13-15
(三) 对土地承包经营权概念的界定15-17
(四) 小结17-18
二、理论界关于土地承包经营权性质的争议及原因探究18-25
(一) 理论界对土地承包经营权性质的各种不同认识18-22
1. 债权说18-19
2. 物权说19-20
3. 混合财产权说20-21
4. 复合所有权和准所有权说21
5. 田面权说21-22
6. 劳动关系说22
(二) 对土地承包经营权性质争议的原因分析22-25
(三) 小结25
三、土地承包经营权的产生及其发展演变25-38
(一) 权利的要素和权利的性质26-29
(二) 土地承包经营权的产生及其产生时的权利结构——从新分析法学的观点看29-34
1. 新中国成立前后中国的农村土地制度29-30
2. 社会主义改造末期至文化大革命结束前中国的农村土地制度30
3. 70 年代末期到80 年代中期农村土地制度的变革30-34
(三) 土地承包经营权权利结构的变化和性质的演变34-38
1. 有计划的商品经济时期( 年)35
2. 社会主义市场经济体制建立时期( 年)35-36
3. 社会主义市场经济体制完善时期(2003 年至今)36-38
(四) 小结38
四、土地承包经营权在我国民事权利体系中的位置38-60
(一) 《农村土地承包法》和《物权法》(草案)对土地承包经营权性质的定位及其问题38-47
1. 《农村土地承包法》对土地承包经营权的定位及其缺陷38-41
2. 《物权法》(草案)对土地承包经营权性质的认识及存在的问题41-42
3. 对物权化思路的质疑42-47
(二) 现行法上土地承包经营权与相关权利的概念辨析47-55
1. 传统大陆法系的民事权利体系47-49
2. 土地承包经营权与传统大陆法系相关权利的区别49-53
3. 土地承包经营权与英美法系地产权的比较53-55
(三) 我国当前的民事权利体系及土地承包经营权在其中的位置55-58
(四) 小结58-60
参考文献62-68
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中国硕士学位论文全文数据库
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依据物权法规定土地承包经营权合同的性质有哪些特殊点???
来源：互联网 发表时间： 6:36:16 责任编辑：鲁晓倩字体：
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2、土地承包经营权的互换、转让是需要登记的，否则无效。
3、转包，出租是不需要登记的。
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