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在杭州买二手房 你要绕过12个坑
初秋的杭州已有些微凉，但房地产市场的热度却是有增无减。
随着房产市场的火爆，各种房产纠纷也不断浮出水面：有签阴阳合同的，有房东反悔不卖的，有情侣为了房子翻脸的&&
买房是人生大事，想要在二手房市场中选购一套合适又称心的房屋，学问可不少！今天，我们就请&律师来了&签约律师吴方荣来给大家讲一讲，购买二手房有12个坑，如何绕过去。
购买二手房要绕过12个坑：
1.核实出卖人身份。
主要是核实出卖人是不是真正的房屋所有权人，务必核对其房屋所有权证、土地证（或者二合一的房地产权证）、契证及身份证件。对于办理委托公证卖房的情况，通常有许多不可知的风险，尤需谨慎。
2.核实房屋权属。
要看房屋权属有没有争议，有没有被抵押等。首先应查看房屋所有权证，必要时也可以到房管局核对真伪。
3.注意房屋共有人。
若房屋存在共有人，则必须让共有人也在买卖合同上签字。司法实践中，出现过冒名顶替签字的情况，所以尤其需要注意仔细核对签名人的身份。
4.注意房屋是否违章或待拆。
注意是否存在用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围的情形。否则，很可能钱房两空。
5.注意房屋是否被查封或转让。
注意是否存在被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的，避免付款后房屋无法交付。
6.房屋是否被出租。
房屋已出租他人的，会导致买受人无法实际居住，因此买受人务必多次实地查看核实房屋是否存在出租情况；如有，应尽量要求房东在交易前处理好租赁事宜。
7.注意土地使用年限。
住宅的土地使用期限最长是70年，也有比这个年限短的住宅，房屋的年限是影响房价的重要条件，所以买受人在购买前务必核实清楚。
8.明确各类税费。
二手房交易过程中，需明确各项税费的承担，包括增值税、个人所得税、印花税、契税等。在实际交易中，卖家经常将税费转嫁到买家身上，所以在实践中，需对各项税费的承担作明确的约定。
9.明确违约事项。
如采取按揭贷款购房的方式进行购房的，对没有获得银行贷款审批的后续处理方式也要约定，避免以后产生纠纷。
10.明确附属设施。
若有些房屋有附属设施（如花园、泳池）的，也应该明确价款中是否包含这些附属设施，特别是那些价值较大的设施设备。
11.明确佣金。
各方对中介佣金也应明确约定，并有必要对交易失败后佣金的退还情况作约定。
12.避免阴阳合同。
有的人会为了避税，而签订价款约定不一致的阴阳合同，像这样的二手房交易存在较大风险，如产生纠纷诉诸法律，则法院会认定真实意思的买卖合同，因此应尽量避免签订阴阳合同。
二手房买卖问答集锦
过完年房价涨了400万 房东后悔不卖了
问：我在2015年过年前，通过中介在上海市区订了一套总价400万的房子，定金交了80万，过年前就已经网签了，和房东约定了过年后办理贷款。
可没想到过了个年，房价暴涨！我定的这套房子价格几乎翻了一倍，总价达到了800万。但还没等我高兴几天，房东就反悔不肯卖了，说赔我80万，要和我解除合同（按照合同内容，如果房东反悔，需要赔付我两倍的定金，也就是160万）。
请问律师，我是否可以坚持要求房主履行合同？如果不能，那么他是否应该按合同赔偿我160万？
答：房屋转让交易中，买卖双方如果已经网签并且已签订纸质的房屋转让合同的，则双方之间的房屋转让合同关系已经正式成立，对双方均具有约束力。
如果房东方反悔，可以向法院起诉要求房东继续履行转让合同，一方支付房款，另一方就应该交房、办证。
如果双方仅仅网签但没有签订纸质的转让合同或仅仅签订了预订协议的，则转让合同关系不成立，双方之间仅成立房屋预订关系，房东反悔的，买方只能要求对方双倍返还定金，在本案中就是返还160万元。
看二手房签了意向书付了钱
现在发现主卧有安全隐患
问：我前段时间看了套二手房，签了意向书，应中介要求缴纳了2万元意向金。后发现该房主卧是拆了承重墙和门窗、阳台改造的，存在很大的安全隐患，就打消了购房的念头，并要求中介返还意向金。
但现在中介一直不肯退钱，卖方还多次打电话来虚张声势，骚扰家人，请问我们该怎么办？
答：你与中介形成的是一种居间合同，根据《合同法》第四百二十五条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承当损害赔偿责任。
二手房买卖涉及标的大，交易手续繁复，交易也存在较大的风险。由于房地产中介公司在房地产交易领域具有专业优势，这种优势让卖房者和买房者愿意&花钱买个放心&，基于中介公司的这种行业特殊性，&如实报告有关订立合同事项&的义务应当包含两个方面：一是对于委托人提供的资料应当如实向买房人报告，不得隐瞒或提供虚假资料；二是应确保其提供信息的真实性。
综上，中介未如实向你报告该房屋的真实情况，导致你利益受损，其具有不可推卸的责任。因此，中介必须退还该笔意向金并赔偿你所受到的相应损失，如协商不成，可通过司法途径解决。
买了房子拿了三证
收房时却发现里面还有租客
问：我和老公是3年前搬来杭州的，考虑到儿子上学问题，就准备卖掉老家的房子，在这里重新买一套。
当时我们看中了一套二手房，中介带我们去看了3次，地段、户型都还不错，总面积120平米，讨价还价以后，我们就花170万元买下来了。
签完合同拿到三证，我们准备收房时，却发现房子里竟然住了一家三口！他们看到我们也很惊讶，说房子是原房东租给他们的。我看了他们的租赁合同，合同签订日期在我们买房之前，而且有效期是3年。
后来我们去法院起诉，可是法院判决租赁合同有效，我们没办法，只能又等了3年。
现在好不容易等到他们合同到期，以为总算能住进去了。结果租客不但没搬走，屋里又住进一个80多岁的老人。我们跟他们协商，他们就是不肯搬。
这些年我们一直在外面租房子住，每个月光租金就要3000来块。眼下房子价格一直在涨，我们也吃不消再买别的房子了，请律师帮帮我们，我们该怎么办？
答：作为房屋的所有权人，你们在法律上是完全有权可以恢复对房屋的占有、使用的。如果对方执意不肯搬，你们可以向法院申请强制执行，在法院强制执行有一定难度的情况下，也可以考虑使用自力救济的方式来维护自身的权益。
另外，在二手房买卖的过程中，房屋的实际交付，以及房屋产权的变更登记都应该成为支付购房款的必备的因素。
无论付款的方式是按揭、分期付款，还是一次性付款；作为买方而言，在最后一笔购房款付清之前都必须保证交房和房屋产权的变更登记均已经完成。如果买方有特殊要求的，比如卖方户口迁移的，则也应该将其设置为付款条件。
在卖方收到最后一笔购房款之前，其一定会全力帮助买方解决相应的问题。相比之下，购房款全部付清之后，再去找原房东维权就将非常困难。
从法律上讲，买卖不破租赁，而且租赁在先，肯定是先保护租客的，只要是合法的租赁合同，产权转移租赁还是有效的。但是如果卖方刻意隐瞒租赁情况，买方也可以举证并起诉房东，根据实际造成的损失索赔，比如说少用几年，就索赔租金或者相应购房款等。
在签买房合同前，购房者一定要注意以下几点：房屋有无租赁关系、是否被法院查封、物业费水电等有没有欠费、户口有没有迁走。这些可以事先在合同里说明，并让房东承诺。
签约律师吴方荣：浙江腾飞金鹰律师事务所高级合伙人，杭州市律协房地产专业委员会主任，杭州市法学会房地产法研究会秘书长，杭州仲裁委员会仲裁员，杭州市西湖区人民法院商事和建筑房地产特邀调解员，专业从事建筑房地产、公司法等领域的法律服务。
来源：都市快报&&&&作者：记者 林琳 高峰 通讯员 徐晨&&&&编辑：郑海云&&&&
[浙江商业地产网采编]
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联系电话：3租房如何选择中介 租房选好中介省去很多麻烦
来源：房天下 &&
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在外地生活打拼,总少不了四处奔波去寻找房源。对于租房个人来说,要找到一个适合自己,并且房租也在承受范围之内的房屋是比较艰难的。这时就会出现,租房中介对于租房个人来说是租房的一种整合,对于租房个人似乎是一种不错的选择。 &在网上发布虚假信息,害人终害己 外来打工者由精力有限,租房个人不可能四处看房子。所以租房个人只好通过网上房源从而找到价格合适,户型满意的才去实地看。当租房个人用网上信息找到中介时,中介便会找各种手段推脱消费者游说其购买其他住房。 如果租房个人细心浏览各大网站浏览信息时,就会发现为了吸引购房人注意力,大幅度的篡改租房信息。例如原本标注为三室两厅的房子,在中介提供的户型图上实际上是两室一厅。甚至部分中介提供的租房照片也是虚假。有着二十多年房龄的小区仍然用新小区照片的充数。而这些房源还在网上特意注明为真实房源。
租房个人货比三家无需中介走过场 对于租房个人来说在选择房源是要尽可能多看几套这样在充分的选择下将有可能找到合适的房源通常我们寻找房源的方式不外乎通过中介自行寻找朋友介绍发布广告等尽可能经济快捷提倡自己寻找或请朋友介绍当然也可以在相关网络媒体发布租房广告。 租房个人选择房源时尽量避开因为一是通过中介要付出不菲的个别城市通过中介找房要付出一个月的租金作为中介费二是在利益驱动下中介都希望房东抬高租金三是很多中介充当二房东这无形中抬高了租金。 其实很多的置业者或多或少都遭遇过。房产中介是“一手托两家”,意思就是说中介是买家和卖家(或出租者与求租者)之间沟通的途径。然而,如今这句行话变了味,虚假信息、吃差价、不透明交易、合同陷阱……种种“黑幕”不胜枚举,“一手托两家”变成了“一口吃两家”。 原本应该起到桥梁作用的中介,反倒成了买家和卖家(或出租者与求租者)之间难以逾越的“天堑”。业内人士认为,现在房产中介行业遭遇诚信危机,从业人员对此当好好自省。 房产中介暴露出的这些问题还表明:相关法律法规远未落实到位。没有严格的行业监管,房产中介不可能在短时间内提高素质。我们还发现,房产中介在代理经纪业务过程中涉及大量资金周转,在一定程度上,它已成为类金融行业,所以,更应该提升对其的监管要求。 对于租房个人在选择租房中介的时候,一定要自己了解一下租场,以免被一些黑心的租房中介所骗。同时也要灵活变换策略,在中介与租房个人之间灵活选择,要懂得租房是为了自己以后生活提供便利的,一定要谨慎对待。这样才会享受到生活的乐趣。不通过中介 去哪签二手房买卖合同？
来源：房天下 &&
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一定要通过中介吗？显然不是。若买卖双方没通过中介，也不是，经过协商，已达成成交意向，应该去哪签订呢？需要交哪些费用？别急，看看专家的解读。
【案例】 我最近打算在我们小区给父母再买套，主要是父母年纪大了方便我们照顾，这个房子的我们本来就认识，现在双方价钱和付款也都谈的差不多了。像我们这种没有通过中介介绍的，该怎么签，我们自己签纸质的买卖合同，也就是不签订网上合同可以吗？如果不可以我们该去哪里签？是否收费？ 【解答】 为了提高（二手房）交易信息的透明度，规范存量房经纪和交易行为，保障安全，不同省市都会出台相关的政策。以为例，上海市人民政府于2006年出台了相关管理规定，上海的二手房买卖合同从日起必须在网上签订，并将合同文本传送至市房地产备案，之前手工签订的“上海市房地产买卖合同”已不再适用。 另外，根据规定，对于房地产权利人不委托房地产经纪机构出售或者出租存量房的，可向区（县）房地产交易中心网上房地产申请通过网上操作系统发布房源信息。双方达成交易的，房屋所在地的区（县）房地产交易中心通过网上操作系统为交易双方当事人提供签订交易合同的服务。该项服务仅向买卖双方收取合同工本费。 因此，买卖双方可以直接到房屋所在区县的房地产交易中心网签买卖合同，并只需要缴纳少量的合同工本费。
你可以按区域查找吉安新房、二手房，也可以按区域查询吉安房价。同时，你买房
过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。买二手房必看的14个注意事项 看了不吃亏
来源：搜房网房天下综合整理 &&
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然而近段时间关于2015年楼市继续看涨的声音又见诸媒体，让很多人都是措手不及，被迫入市。对此购房专家表示，对于缺乏经验的首次购房者来说，越是在这种时候，越不能急于求成，一不小心就可能“马失前蹄”，房子没买好不说，还弄的家庭不愉快。8090后步入而立之年，这个年龄段的人必然面临结婚生子的压力。前几年还在父母身边撒娇的80后转眼要独立买房，买房时需要注意哪些问题呢?下面就来讲一讲8090后买房必看的14大注意事项。(1)选择中介如果想通过中介公司进行，必须选一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。所选的中介公司不仅有经验丰富的员，而且操作也比较的规范。（2）查询房屋权属下家要队房屋的权属情况有所了解。首先，查看上的产权人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产时，共有人如步能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为。其次，把好夫妻共有财产关，《》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。&（3）查看房屋年限一般房屋都有居住年限的，这些在上回标注清楚。大部分商品房的使用权限是70年。但也有个别房屋的只有四十年。除了产权年限之外还要了解该房屋从建设之初至今的使用年限是多少。(4)了解装修的状况原房屋是否带装修、装修水程度如何、是不是需要全部打掉;了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、的位置等，以便重新装修。(5)水平了解该区水、电、煤、暖的价格及缴费方式，是上门代收还是自己去缴;观察电梯是否可以正常使用;了解该区的停车场、的基本情况;当地保安水平怎么样，观察一下保安是否有责任心等。（6）了解房屋使用状况首先，一定要确保房屋的是真实的。根据房屋产证，下家可以了解到房屋大小，房屋用途是办公还是居住等内容。另外，下家可到房屋所在地的部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。（7）实地考察下家除了向房屋左邻右舍、小区询问房屋是否做过大修或质量问题外，还应实地查看。首先，查看房屋是否有私自搭建违章的情况，如擅自占用屋顶露台、走廊，屋内未经有关部门许可搭有阁楼等。第二，观察房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，天花板有无的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等；第三，检查看看出水的畅通情况；查看房屋的供电容量，以防冬夏开不了的尴尬；观察屋内是否有老化的现象；最后，下家对简单的新装修多一个心眼，有些新装修是为了掩屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。（8）明确中介收定性质纠纷占纠纷的比例较高。若下家把定金交给中介公司，一定要明确终结公司收取定金的性质是代收，还是转交。如果是代收，则中介公司收取定金时应当出具上家的委托书。否则，下家要在居间合同中明确中介公司的转交责任，如约定几天内转交，未能按转交需承担的违约责任等。为了防止上家收了定金之后提高房屋总价，上下家要在书面的定金协议中对的主要条款达成一致意见，这样下家就会有保障。（9）上下家当面谈合同即使是通过品牌中介公司交易，也不能完全排除个别素质不高的业务员从中做手脚。因此，在达成交易意向后，买卖双方要对交易中应发生的税费有所了解，具体可到部门咨询，这样可以防止少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。在交易过程中，上下家不要擅自与业务员签订，避免业务员将公司业务转化为人业务，使得上下家无法享受中介公司的担保。在签订时，买卖双方一定要当面谈好房价、时间等条款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜绝被赚差价的情况发生。（10）结表帐单市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，因此买卖双方不需要办理水表过户手续。按自来水公司的规定，不论是谁使用的，凡发生未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。因此，在之前，下家要询问上家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个份的已缴讫水费账单收据。（11）告知电表状况按电力公司规定，凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属于违章行为，违者按违章用电处理。因此，在房屋交接时，买房必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴讫的电费账单收据。（12）协助燃气过户按照燃气公司的规定，买卖双方必须一起到燃气部门办理过户手续。&（13）结清电话费有的家庭已经安装了多门电话线路，下家就要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是-普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单，一并清结后，再办理过户手续。（14）迁移户口，除房屋交接和权利转移以外，上家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一种纠纷。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚。&
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我有套房子,1年前托给中介,由他们托管,我和他们签的合同,他们再找的人和他签合同租的房.现在1年时间到了,我不想继续由他们托管,想直接和房客签合同,不想走中介了. 但是以前和中介的合同上写着,到期后3月内不能租给以前通过中介介绍租房的人. 请问高手,我有什么方法可以和现在的房客签合同,但是不通过中介,不想由中介托管,然后又能避免前份和中介的合同中那霸王条款呢?
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