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开餐饮店注意事项：开店前要考虑哪些因素?
开餐饮店注意事项：开店前要考虑哪些因素?
时间： 07:46:03
来源：转载
作者：志阳
开一家餐饮店，很多人都有过这样的梦想，但是想要梦想成真，却不是那么容易的。开一家餐饮店前有哪些注意事项，是我们不可忽视的，我们不妨认真考虑一下，这样才能避免风险，专家提醒，要注意以下几个方面。一定要在开店之前，做好充分的调查工作，没有调查就没有发言权。店铺所在地人口发布情况，附近聚集的单位性质、工作性质，本区域消费能力、习惯，有无同类店铺，若有，要调查其生意好环。越深入了解目标客层，在店铺定位时便愈能投其需要与喜好。对于转让的店铺切勿轻率接手。有的人一看见某某店铺转让，觉得其门面不错，价格也不贵，便贸然接手，殊不知开店之后才发现目标市场太小，甚至造成“无人上门”的窘境，但为时已晚。若你平时细心观察，有时便会发现某店铺上经常都写着转租二字，老板换了一个又一个，说明都没赚到钱。相反的情况是：有的店铺几年来一直没有改变，这说明该店有生意可做，有钱可赚，其选择是正确的。一般来讲，开店之前的市场调查包括以下几个方面：①店铺周围环境如何。环境的好环有两种含义。一种含义是指店铺周围环境状况。比如有的饮食店开在公共厕所旁或附近，不远处便是垃圾堆、臭水沟或店门外灰尘飞舞，或邻居是怪味溢发的化工厂等，这便是恶劣的开店环境。另一种含义指店铺所处位置繁华程度。一般来讲，店铺若处在车站附近、商业区域人口密度高的地区或同行集中的一条街上，这类开店环境应该具有比较大的优势。另外，三叉路口、拐角的位置较好，坡路上、偏僻角落、楼屋高的地方位置欠佳。②交通条件是否方便。顾客到店后，停车是否方便;货物运输是否方便;从其他地段到店乘车是否方便等。交通条件方便与否对店铺的销售有很大影响。③周围设施对店铺是否有利。有的店铺虽然开在城区干道旁，但干道两边的栅栏，却使生意大受影响。因此在选择临街铺面时，要充分注意这点。如何选择呢?典型街道有两种：一种是只有车道和人行道，车辆在道路行驶，视线很自然能扫到街两边铺面;行人在街边行走，很自然进入店铺。但街道宽度若超过30米，则有时反而不聚人气。开餐饮店注意事项，据调查研究，街道为25米宽，最易形成人气和顾客潮。另一种典型街道：车道、自行车和人行道分别被隔开，其实这是一种封闭的交通，选择这种位置开店也不太好。④服务区域人口情况。一般来讲，开店位置附近人口越多，越密集越好。目前很多大中城市都相对集中形成了各种区域，比如商业区、旅游区，大学区等，在不同区域开店应注意分析这种情况。⑤目标顾客收入水准。在富人聚集的地段开设首饰店、高档时装店便是瞅准了目标顾客高收入这一特点。城市周边建设的各种商业别墅群或有档次的小区，都是富人聚集的地方。影响餐饮开店位置的因素很多，因素也千差万别。为什么有的偏僻小巷的店铺生意年年兴隆，而有的繁华地段的店铺经营艰难，这正应了一句哲语：具体情况具体分析。位置的好环，是相对的而非绝对的。开餐饮店注意事项，生意的好坏不仅仅取决于店铺位置，还与店铺经营内容、经营方式、服务、形象均有密切关系。开店，绝非跟着感觉走就万事OK，只有理性和感性合二为一，才能成功。
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开店前需要做哪些方面的市场调查？
市场调查就是在经营者开店之前，对需调查的内容进行全面仔细的考虑，深入实地的考察，以摸清楚相关情况，做到胸有成竹。市场调查是连锁店开设前的首要工作，这是全面把握连锁经营方向的基础。市场调查内容主要包括两个方面：1、市场调查的内容(1)全面调查开店的可能性。主要内容包括：本地区的市场特性，本地区的消费特征。应侧重调查开店预定营业额的估算及决定商店规模的参考因素。(2)深入研究该地区消费者的生活形态。主要内容应包括：深入分析消费者生活形;设定商店格调的基础资料，该资料在商品与整体营业的决定中可作为参考。调查主要应侧重在商店结构、价格、与促销方法等方面。(3)相关结构的调查。其主要内容包括生活结构、都市结构、零售业结构。生活结构的调查，重点在于经营辐射区内人口结构、家庭结构、收入结构、消费水平、购买行为。都市结构的调查，重点在于经营辐射区内的交通、繁华地段、各项都市技能的调查以及都市未来发展规划的预测。零售业结构的调查，重点在于经营辐射区居民购买动向、行业构成、商店构成以及大商店的销售动向。这三种结构的调查是关系市场调查能否成功的关键因素，因此应作为重点对象。值得注意的是，经营辐射区内消费能力、购买水平、及竞争商店的营业状况都会在市场调查的资料得到体现。这样就能以此为依据，制定商店整体经营策略、经营利润计划、设备配备计划，融资计划等各种规划。2、市场调查的要点进行市场调查资料的收集、整理、分析和评估时，应格外注意以下两点：(1)既要对该地区的过去、现在的情况加以了解，还要对该地区的未来的趋势和发展加以考虑。(2)进行分析比较时，与类似的某一成功的选址进行比较，以便能作为在该地区开店研究的依据。对连锁店所处商圈内的竞争对手状况进行调查，包括现有竞争对手和潜在竞争对手。其主要包括：1、竞争店的卖场构成这一步的调查主要是为了给新店铺卖场构成提供参考。调查对象是新新店预定地商圈内竞争店铺的主要卖场及特色卖场。在调查中应重点调查卖场使用面积、卖场的设计、竞争店的销售体制。在某些环境中，一些同行业的连锁店集中在一反而会形成一个别具特色的商业街。若附近的商店与新设商店在经营品种上有相互连带的关系，则既便于顾客购买，又促进各自的销售。2、竞争店的商品构成对竞争店的商品构成进行调查，可作为新店铺划分商品类别的重要参考。对商品构成的调查着重于对主要商品进行深入的调查。此项调查经常针对主要商品，由销售人员、采购人员与促销人员同时进行，着重于商品量的调查。3、竞争店的价格线竞争店的价格线调查是指对常备商品的价格线进行调查，以些作为新店铺定价策略参考。此项调查是在竞争店卖场，对一定营业额或毛利额以上的商品进行调查。通常是由采购人员与销售人员针对竞争店陈列商品的价格、数量进行调查，尤其更为必要的是年节繁忙期间的种种调查。4、竞争店的出入客数对竞争店出入被客数的调查可作为新店铺营业体制的重要参考。其调查对象以出入竞争店15岁以上的男女为重点。可以采用与顾客流动调查并竿的方法，调查竞争店不同时间、日期的出入店客数，尤其关注特殊日期或各楼层流动量的调理。以上要求是仅针对主要的几项提出的，可作为参考之用。各连锁店在进行实际调查时，可配合业务需要斟酌运用。_baidu_page_break_tag_顾客调查是针对开店的可能性进行更进一步的确认与了解，它对于设店最终决定具有重要参考价值。顾客调查的内容包括以下几项：1、消费者的购物倾向对消费者的购物倾向进行调查，主要目的在于通过分析居住地人员有关年龄、职业、收入对顾客购物倾向的影响，确定可能的商圈范围。因此，此项调查的主要内容包括居住地名家庭构成、成员年龄、职业、工作地点、商品购物倾向等。主要调查学校或各种团体的家庭、或依据居住地点进行家庭抽样调查。采用的调查方法包括邮寄调查问卷和直接访问。这项调查易于进行居住地与设店预定地购物倾向的评价，但调查费用偏高。2、逛街者的购物倾向对逛街者的购物倾向进行调查，主要是通过把握设店预定地实际逛街者购物倾向，调查了解设店预定地的商业潜力。所以调查的主要内容为：居住地、年龄、职业、逛街目的、使用交通工具、逛街频率、商品购买倾向等。包括对设店预定地步行人数的抽样调查，或对该地某家百货店主要顾客的调查。此项调查采用的方法是依一定时间段通过与调查地点的行人进行面谈，时间以十分钟以内为宜。这种对逛街者的购物倾向进行的调查，调查费用较低，但难以明确把握居住地与设店预定地的购物依存程度。3、顾客流动量调查顾客流动量主要阳为了把握设店预定地不同日期、时间的顾客流动量，以此作为建立连锁店营业体制的参考依据。主要以该地点流动的15岁以上男女为调查对象。可与逛街者购物动向调查同时进行，但应依时间、性别区分。4、其他可以利用各种座谈会或公共场合，完成有关资料的搜集与调查。在筹划连锁店开业的过程中，操作规范的连锁总部往往会派专业人士协助，并对仪式中的每一个细节进行充分的考虑和详细全面的设计。开业仪式中规模可大可小，仪式的程度可简约也可隆重，具体方案应由总部和新店经营者共同商定。面积大的店，首家加盟店以及文化技术含量较高、品位较高的店铺开张，也相当隆重。店铺开张，是连锁店第一次在公众面前露脸，为了给大家一个良好的“第一印象”，当然松懈不得。各项筹备工作要派专人分头负责，每一个细节须不断和总部派来的专员“碰头”商定。重重要的是，作为“东道主”，开业仪式之前一定要落实特邀嘉宾名单和赠送的礼品。假如条件允许，可以邀请以下几种人：1、以后的业务伙伴2、店铺附近的竞争对手3、报社、电视台、网站、电台等媒体的记者4、当地的主管领导加盟店商圈怎样测定术语一点通：商圈是指以店铺所在位置为中心，以周围一定的距离为半径所划定的销售区域。_baidu_page_break_tag_商圈一般由第一商圈、第二商圈和第三商圈三部分构成：第一商圈就是距离连锁店所在最近的区域，是连锁店顾客的主要来源，一般占顾客总数的50%～70%，人均购买也最高。第二商圈也叫外围区，来自此商圈又叫边缘区，来自此商圈的顾客比例一般不超过10%。此外，也有来自商圈之外的购买力，如流动购买力等，所占比重很小。商圈结构的三个层次可以用三个大小不等的同心圆来表示。其关键在于确定各层次的半径距离。以位于居民小区的连锁店为例，第一、二、三商圈的半径一般分别为500米、1000米和1500米，步行所需时间分别为8、15、20分钟左右。一般而言，位于市中心或重要地段的连锁店的商圈范围最大，能够辐射整个城市，而位于居民区的连锁店的商圈范围则相应较小。除了正常的经营因素外，商圈的确定还应考虑到地形条件(如桥梁、河流、封闭式道路)行政区划、传统购物流向等非经营性因素的影响。确定商圈时，须做好以下几项工作：1、划分并确定商圈范围在遇有马路(40米以上)铁路、平交道、高架桥、地下道、安全岛及大水沟等阻隔时，商圈就会被限制在某一个范围里。因为消费者在不方便过马路的前提下，不愿意到马路对面的店铺去购物。2、分析商圈特性连锁店应以满足及创造消费者需求为开店立足点。要明确该商圈内商店特色及分布情况、住宅特色、集会场所、竞争者的分析、人潮及交通状况、消费特征与人口特征、设店之又预估收入、支出与可能净利分析、本地区优缺点的评估、他日可供设店的有利地段。3、制作开店周围区域简图简图需标示出商圈东南西北大方向，及在此区域内的竞争店、互补店，及各人潮汇集地段及大型集会场所。道路巷弄也需明示出来。此外，人潮的走向、公交站牌也不可忽略。4、设置几个抽样点进行实地考察在预选商圈内，设置几个抽样点进行了解及评估。抽样的主要目的在于了解主要人潮走向、人口、住家户数以及交通状况等。抽样时段的要领为：(1)将1周分为3段，即周一至周五、周六周日及法定假日。(2)从早晨7时至零点，每2小时细分为1个小段。(3)以每15分钟为一计算单位，计算抽样点实际经过人数、机车数、汽车数。(4)将抽样计算人数转变成以2小时为单位的人潮流动数。(5)将人潮分类，分为男、女、青少年、上班族等。窍门一点通：商圈调查及地点选择如同挑选会下金蛋的母鸡一般，在尚未开店之前，必须先作评估，以便未雨绸缪，决胜于未战之前。加盟开店前的店址选择“天时”、“地利”、“人和”是经营者应该加以仔细考虑的因素。好的店铺选址可以占“地利”优势，“占据地利优势”能够更好地吸引消费者、扩在销售，从而获得更好的经济效益。以下是进行店址选择的几项重要工作：1、考虑连锁店辐射区域发展连锁店，目的是将经营活动覆盖到更广阔的地理范围，占据广大市场，形成一个商网。但是，连锁经营能够辐射到的区域范围总是一定的。这就要求经营者在选址时考虑连锁店的辐射区域。影响经营辐射区域的因素主要有：企业经营商品种类，店铺规模，交通条件，竞争对手，企业促手段，企业经营地点等。2、明确选址标准在具体的选址过程中，除了考虑连锁店的辐射区域，更应明确选址标准。具体是指：(1)、卖场面积及结构实行统一标准。连锁企业各分店卖场面积及结构应有统一标准。这样，一方面能树立统一的企业形象，另一方面能实现经营的标准化。而且商品的平面布置、立体陈列、设备安装等店铺设计项目若套用固定模式，还可降低设计费用。(2)、不同区域的商业条件不同。不同区域的消费者对不同商品的购买需求和购买规律不相同，每个区域的客流规模、目的、速度、方向、时间、构成等因素也不尽相同，连锁店周围的商业环境也不同。所以，选择店址还要参考城市类型、城市规划、消费者特征等方面的商业条件。了解了城市整体商业条件后，还要缩小范围，重点考虑连锁店所处位置的条件。如该商圈内的人口数，住户数，商圈范围内竞争店数量，该区域客流状况，道路交通状况，附近连锁店状况，停车条件，场地条件，场地合法性，租金数目等情况。窍门一点通在具体的选址过程中除了考虑连锁店的辐射区域外，还应明确选址标准。此外，值得注意的是不可以单纯由某一个因素确定定新店址。
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店铺选址调查的分析报告
店铺选址调查的分析报告店铺选址前首要的准备工作就是对店铺地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析店铺的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。店铺选址调查报告第一步了解该地段家庭人口及收入水平 家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。店铺选址调查报告第二步 人口密度的普查一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。店铺选址调查报告第三步 客流量的统计*一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：1.各站上下车乘客人数历年来的变化。2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。*根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。 一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如：1.居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。2.日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。3.火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。4.体育场、及沿途路线也是人们集聚活动的场所。店铺选址调查报告第四步 分析消费者的购买力商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占 20％，元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。? 店铺选址调查和评估方法(1)商圈的调查商圈，也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈的大小，与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。商圈包含三个层次：中心商业田、次级商业田和边缘商业圈。中心商业圈占这一店铺顾客总数的55％一70％。这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15％一25％。这是位于中心商业圈外围的商圈，顾客较为分散，一般日常用品对这一商圈的顾客缺少吸引力。边缘商业圈包含了剩余部分的顾客，他们最分散，如便利店对他们就不具有吸引力，只有一些特殊晶、选购品才会吸引他们的到来。①有效商圈范围的调查对于新设店铺商圈的划定，往往通过调查评价，包括对市场趋势的分析和对消费者的调查。市场趋势分析要收集有关资料，如人口分布的预测、新住宅的兴建、公共交通运输、城市规划等方面的资料。对消费者的调查，如往返于商店的距离和花费的时间多少是顾客乐于接受的，一家商店的坐落插所要具备哪些特征才能吸引顾客，最可能来新店的人们的住址等。分析市场趋势和调查消费者这两方面可以同时采用，也可只用其中一项，同样都可为勾划商圈轮廓提供依据。要划定一家新设店铺的商圈界限，可使用美国学者威廉·雷利提出的雷利法则，也可称为“零售引力法则(定律)”。他认为，商圈规模由于人口的多少和距离店铺的远近而有所不同，店铺吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。其内容是在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，这个点位于对顾客具有同等吸引力的两家商店位置上。雷利法则假定两地的交通条件和供应状况是相同的。则A城镇的商圈范围为15公里，B城镇的商圈范围为5公里。实际上，任何两地的交通条件和供应状况都不会完全相同。因此，企业在确定商圈时，要考虑到不同地点的实际情况，对测定的商圈大小进行适当的调整，使之更接近于真实情况。雷利法则较适宜于以汽车为交通工具的国家和地区，对亚洲地区采说，人口密度高，购物主要以步行为主，可能更多地考虑步行的距离对商圈的影响作用。 对于超级市场而言，不同的业态模式由于经营的商品种类不同，目标顾客不同，因而具有不同的商圈范围；借鉴国外经验，一般而言；仓储式商场实行会员制度。许多商品都是成批购买，商圈范围可达到50公里；大型综合超市卖场面积大，经营商品种类丰富，因而可吸引远距离的顾客，商圈也可达到15-20公里；而标准食品超市主要经营食品、商圈一般为5公里；传统食品超市经营的商品种类少，商圈约为1—3公里；便利店因为经营商品种类少，而价格又比其他的超市高，消费者购买主要是为了求方便，因而商圈只有500米左右。 & ②商圈的顾客群调查商圈内的顾客群分为两部分：一是流动人口：二是住户。两种人口对营业额的影响不同。的一般方法是：a．指定专人(最好是两个以上的人员，可轮流测量，获得全天的测试资料)到预定的店址测定各年龄层的人数。b．将几个时段内测定的流动人口数平均，得到每小时平均人数。c．预估不同年龄层可能发生的客单价，即每一个顾客的购买金额。d．预估入店率，即流动人口中进入店铺的人数比例。住户测定的方法是：（a）．按商圈范围分层测定住户效。当前资料可从居民住宅区的居委会获得，未来资料可从政府有关部门获得。（b）．根据远近距离估计入店串，第一商圈最高，第二商圈次之，第三商圈最低。 & （c）．客单价预估则与入店率成反比，距离近、常上门的顾客，其购买单价通常不会太高，而距离远、上门次数少的顾客，其购买的单价通常较高。住户的情况调查是耗时最大的调查项目，而且了．解的越详细越好。有关资料的收集可借助问卷调查表，调查表可通过4条渠道发送：委托专业人员上门分送；与居委会合作分送；与学校合作，通过中小学生送达到家庭；邮寄或直接送人住宅区的信箱内。无论采取何种方式，都必须有必要的诱导，如重要性说明，赠送小礼品，按问卷编号开奖等等。 & 店址调查及其评估方法③商圈内的竞争店调查在作商圈内竞争店调查时，必须考虑到下列因素：现有同种业态店铺的数量，规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能处于商店过少、过多或饱和的情况。过小的商圈内只有很少的商店，提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务，以至每家商店都得不到相应的投资回报；一个饱和的商圈内的商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明，一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由下式求得：C*REIRS=---------RF式中：IRS——某商圈的零售饱和指数RE——某商圈内消费者人均消费支出C——某商圈内的顾客数RF——某商圈内的商店数目[例]有三个地区，它们的顾客与商店情况如表3—1所示：表１—１80000*10IRSA=-----------=32(元/平方米)2500050000*15IRSB=-------------------=25(元/平方米)3000030000*20IRSc=--------------=60(元/平方米)10000若考虑到近期开业的经营同类商品的商店面积，则80000*10IRSA=---------------=24.24(元)50000*15IRSB=-------------------=20.83(元)30000*20IRSc=--------------=35.29(元)一般来说，应选择饱和指数较高的商圈开店。因为饱和指数越大，这意味着改善圈内的饱和度越低；饱和指数越小，商圈的饱和度越高。④开业后营业额估算营业额的估算应考虑：商圈内常住居民的购买量；商圈范围内企事业单位的购买量；流动顾客群的购买量；超级市场在商圈范围内的市场占有率等。对于商圈内常住居民的营业额估计，可采用下式：住户营业额估计；户数*人店率*客单价则：第一商圈：80*45%*50=1800(元)第二商圈：350*25%*58=5075(元)第三商圈：600*10%*70=4200(元)住户总营业额：00=11075(元)对于商圈内流动人口的营业额估计，可采用下式：流动人口营业额估计(元／时)；每小时平均人数*客单价*入店率将不同年龄层加总的预估营业额(元／时)乘上一个“常数”，即为每日流动客的营业额。便利店该常数值可设为20，而超市则可根据营业时间的长短来确定，如营业时间为12小时，则常数可设为10，原因是每天都会有一段离峰时间，扣除离峰时间，才比较接近事实，举例如表3—2所示。表1—2营业额预估合计：2450．90元／时X20=49018(元／日)则总营业额为：=60093(元／日)⑤合适的卖场面积确定连锁超市一般对某种业态的店铺都定有卖场面积标准及卖场结构标准。这一方面是为了树立统一的企业形象；另一方面也是为了使商品的平面布置、立体陈列、设备安置等店铺设计项目套用标准化的模式，以降低设计费用；也是为了使各连锁店的商品结构的基本一致性而使采购成本和流动资金降低。所以，要实现经营的标准化，首先必须做到卖场面积及结构的标准化。但是，由于完全标准化的店铺往往难以找到，所以对于不同业态的店铺可以设定一个范围，各公司在选址时，可根据预估的营业额指标，做一相应调整。[例]假定目前国内中小型超市平均每天每平方米销售额为90元，则超市的卖场面积为60093／90：667．720(平方米)。一般来说，卖场与后场(仓库和办公室等)的比例为8：2，则这家超市的总的营业面积为667．70／0．8：834．63(平方米)，后场面积为166．93平方米。另外，企业还可根据预选地址周围环境(包括道路交通条件等)的实际变化，对店铺面积做一相应调整，以使其更接近于实际情况。⑥投资收益调查通过商圈调查可以估算店铺的营业额，但该店铺是否值得经营，还必须把营业额与投资额相比较，评估出损益状况。这项评估要注意长远性的考虑，如10年以上。①开店投资预估。开店投资主要包括：a．设备，如冷冻、冷藏设备、空调设备、收银机系统、水电设备、车辆、后场办公设备、内仓设备、卖场陈列设备等。b．工程，如内外招牌、空调工程、水电工程、冷冻、冷藏工程、保安工程等。 & c．包装材料，如营业性和保沽性消耗晶等。d．设计费用，对连锁公司来说，这笔费用可大大节约。连锁公司总部应事先确定设备及项目、供应厂商、数量及金额。②经营费用预估。经营费甩可分为固定费用与变动费用两类。固定费用是指与销售额的变动没有直接关系的费用支出，如工资、福利费、折旧费、水电费、管理费等；变动费用是指随商品销售额的变化96变化韵费用,如运杂费、保管费、包装费、商品损耗、借款利息、保险费、营业税等。上述各项费用究竟要控制在多少之内，无统一的标准，但最基本的前提是：毛利率要大于费用率。同时要注意以下各项：贷损控制在0．4％以．店员薪资总额不得超过总费用的一半；人事费用与销售额的比钶须小于7％；总费用与销售额的比例便利店要在18％以内(以25％的毛利率为基础)，超市要在12％以内(以17％的毛利率为基础)；总费用与总利润之比要维持在80％之内；固定费用占总费用的比例应为85％以上。 & 店址调查及其评估方法③损益平衡点分析。损益平衡点是指店铺收益与支出相等时的营业额，超过此点，店铺即有盈利，低于此点即表示亏损。a．损益的计算方法如下：实际攒益＝税前损益—分担总部费用税前损益＝销售毛利—变动费用—固定费用销售毛利＝营业收人—销售成本b．损益平衡点的计算方法如下：固定费用损益平衡点销售额：--------------------毛利率-变动费用率c．经营安全率的计算方法如下损益平衡点销售额经营安全率=(1—--------------------)X100％预期销售额这一比例是衡量店铺经营状况的重要指标，一般测定的标准为：安全率在30%以上为优秀店；20％一30%为优良店；10％～20％为一般店；10%以下为不良店。(2)店址调查的评估方法店址在进行了立地调查，对某些指标进行了估算后，还不能确定是否适合开店，只有对这些指标进行评估后，才能做出决定。本节只给出两种基本的方法，以供读者参考。 & ①比较法即将本店的各种条件与销售业绩良好的商店比较，看看其优于本店的条件有哪些，劣于本店的条件有哪些。这样，企业就可以了解本店铺在同类市场上的地位以及不足之处。通过逐步改善，提高企业在市场上的竞争地位.②市场占有率法对于任何一个店铺来说，都有一个损益平衡点销售额的估计若此销售额所要求的商圈必要市场占有率比较低，则风险不高；反之，要求的市场占有率越高，风险越高。假设预选地的商圈规模为100万，只要销售额达30万即可达损益平衡点，即30％的商圈占有率，风险便不高。若销售额需达70万元才可达损益平衡点，而70％的商圈占有率是非常高难度的指标，万一有任何失误，极易蒙受损失。因而，在该地开店的风险就过高。一般来说，某店铺的必要市场占有率越低越好。某店铺的必要市插占有率；损益平衡点销售额／市场规模市场规模：商圈内户数*每户支出连锁便利店的选址调查一、调查背景安徽百大合家福连锁超市股份有限公司是由合肥百货大楼集团股份有限公司投资控股的大型综合超市连锁企业，是百大集团调整商业经营格局，发展新型零售业态重要战略举措下诞生的。公司于2000年5月成立以来，依托合肥百货大楼集团的品牌、人才、信誉和资金优势，在集团公司连锁化、规模化、集约化和多角融合的战略引导下，不断致力于大型综合超市、标准超市、社区超市的发展，取得了良好的信誉和经营绩, 销售额、利税总额等各项经营指标均名列全省超市业前列。在合肥大小超市遍地开花的大环境下，合家福将新一轮的目标群体定位在了社区，力求为消费者提供更实惠的便利。二、调查目的1.选择合适开社区便利店的地域2.详细了解目标区域的消费概况以及竞争者情况，为门店选址提供正确依据。三、调查对象及抽样根据第二手资料及初步，加上专业人员的实地考察，选定某小区居民为调查对象。由于家庭经济背景的差异，小区居民收支也会有差别，从而导致消费购买习惯的差异性。为了准确快速的得出调查结果，此次调查决定采用随机抽样法。四、调查内容:1.哪些地域适合开便利店2.目标区域的周边环境3.消费者收入调查4.竞争者调查五、调查方法实地考察、现场问卷调查六、样本量：5000份七、调查执行控制:1.资料收集分析：通过查询、交换、购买、索取、委托情报网收集等方法获取相关二手资料，注意资料来源并对其进行效度评估，筛选有用信息。2.实地考察：对第一步得出的几个区域进行考察，包括消费潜力、周边环境及竞争者。3.对目标区域进行消费者情况调查要求：立地条件：（1）坐落于“生活道路”所谓“牛活道路”是指商店所处的道路不是一条单纯的交通道路，周围应该有—定的住家和单位。这样可以保证有一定数量的固定顾客。（2）紧挨车站这里的车站主要指地铁车站。或者多部公文车汇集、客流量大的公共汽车车站。紧挨车站可以为商店带来较多的流动顾客。（3）商圈内有足量的生活人口一般情况下商圈内应保证有3000 人以上的生活人口存在(徒步5—7分钟之内)、这样才能有利于发挥便利店的便利功能。（4）靠近集聚人的场所能集聚人的场所主要指政府机构、影剧场、警署、医院、学校、游览地等。它们可以为商店带来大量的客流。（5）附近有办公楼街有办公楼存在就有客流存在，办公楼内的客流又是以购买力水平比较高的白领为主，他们对便利店往往具有比较旺盛的即时需求。（6）附近有单身宿舍或单身公寓单身宿舍或单身公寓里的居住者对便利的追求特别明显，这就为便利店的销售带来了极大的机会。（7）房租应在一天的销售额以下便利店的运转必须建立在低成本的基础之上，房租太高将阻碍便利店的规模扩张。适宜的月房租最好控制在一天的营业额之内。（8）竞争者较少商圈内应尽量没有竞争者、因为有了竞争对手将使商店的顾客分流，从而影响到经济效益。不适合便利店发展的因素：（1）商圈内人口极少（2）车流的动线很少车流的动线指车辆行走时的移动路线。如商店所在的位置车流的动线很少，则意味着商店的流动顾客会受影响。（3）地下店铺设在地厂室的便利店由于不能充分发挥便利店的特殊功能，因此客流会受到影响。主要缺点是：顾客进出不方便； 店铺位置不醒目而难以招徕流动顾客。（4）要登楼梯的店铺和前者一样、要登楼梯进入商店，会给顾客带来不方便，从而违背了便利店主要提供方便的原则。（5）不能设店招与灯箱的店铺商店由于受到环境条件的制约不能设立店招或灯箱，意味着商店的醒目与一目了然会大打折扣，而便利店的醒目与一目了然是保证客流的重要手段。（6）店铺的形状不规则长方形或是正方形的商场比较适合便利店的经营，如果商场的形状不规则， 那么在一个本来营业面积就很小的空间内很难合理地去安排商品的陈列，这就会增加顾客 选购商品的时间。竞争者调查：（1）识别竞争者。（2）识别竞争对手的策略，力求扬长避短，发挥优势，在竞争中保持主动地位。（3）判断竞争者目标，有助于推断每个竞争者是否对其目前的地位和财务成果感到满意，并由此推断该竞争者改变战略的可能性以及对于外部事件（如商业循环）或其他厂商的行动所作出的反应的力量有多大。（4）SWOT分析，评估竞争者的优势和劣势，预测机会与威胁。（5）判断竞争者的反应模式，从而使企业能确认在什么地方应集中优势进攻，在什么地方应加强防守，在什么地方应主动退让；应进攻谁，回避谁，拟定较适合企业的市场竞争战略，争取处于较为有利的竞争地位。八、人员安排二手资料收集分析： 3名实地考察人员： 3名问卷准备： 2名问卷调查人员： 3名资料整理与数据分析：2名调查报告撰写： 2名调查程序及时间安排二手资料收集分析及调研方案 1周实地调查 1周问卷的设计 1周项目准备阶段 1周问卷调查阶段 4天数据统计分析阶段 3天调查报告撰写阶段 1周总计 5周九、经费预算1.策划费 20002.交通费 10003.信息费 10004.公关费 10005.问卷调查费 20006.统计报告费 1000总计 8000附件：连锁便利店选址调查问卷先生,女士您好:我们是安徽工商职业学院的大三学生.感谢您从百忙中抽出时间填写这份关于便利店的调查文卷.我们设计这份,是为了更好得了解您对便利店的认识和您的需求,以便为您提供更贴心的服务。非常感谢您的积极配合!( 注意：除有特别说明，下列选题均为单项，请在选项上打勾)1.您多久去一次超市？A.一周几次. B.一月几次. C.一年几次.2.您去超市购买哪些东西?(多选)A.小百货. B.日常零食. C.饮料 D.书籍音像. E.生鲜类. F.家电3.您所在的小区有便利店吗？A.有 B.没有4.您比较喜欢的便利店是？A.喜客多 B.苏果 C.合家福 D.红府 E.好帮手 F.其他________.5.您经常去便利店吗?A.经常. B.偶尔. C.从来不去.6.您去便利店的动机是? (多选)A.应急购物. B.24小时服务. C.付款方便节省购物时间. D.有更多新产品代表流行趋势. E.购物环境好.7.您去便利店购买哪些商品? (多选)A.音像产品. B.冷冻食品. C.饮料. D.小百货. E.便当. F.零食. G.日常用品.8.您希望在便利店得到哪些服务? (多选)A.彩扩冲印. B.各类充值卡, IC卡. C.代缴各种费用. D.牛奶定购. E.带购车船票,演出票. F.体育彩票. G.mp3下载. H.印刷传真. I.特快专递,邮递.9.您从便利店购买东西，时间一般是： *A.早上比较早 B.白天时间 C.晚上19:00-23:00 D.23:00以后10.您觉得在小区发展连锁便利店有前景吗?A.有. B.没有. C.不知道.11.您认为便利店作哪些方面改进会更加吸引你来便利店购物? (多选)A.调低价格. B.改善购物环境. C.改善服务态度. D.增加新服务,新商品. E.其他________.12.您希望何种形式的售后服务A.积分卡 B.促销活动 C.产品回馈 D.社区内免费送货您的基本信息1.您的性别?A.男B.女2.您的年龄?A.18岁以下.B.18---30.C.30---40.D.40---60.E.60岁以上.3.您的收入?A1000以下 .B.1000---2000 C.2000---3000 D.3000以上.4.您的职业?A.学生.B.医生.C.自由职业者.D.普通员工E.私营企业主F.办公白领5.您的受教育程度?A.小学.B.初中.C.高中.D.大学.E.研究生以上.再次谢谢您的合作!3.您所在的小区有便利店吗？A.有 B.没有4.您比较喜欢的便利店是？A.喜客多 B.苏果 C.合家福 D.红府 E.好帮手 F.其他________.5.您经常去便利店吗?A.经常. B.偶尔. C.从来不去.6.您去便利店的动机是? (多选)A.应急购物. B.24小时服务. C.付款方便节省购物时间. D.有更多新产品代表流行趋势. E.购物环境好.7.您去便利店购买哪些商品? (多选)A.音像产品. B.冷冻食品. C.饮料. D.小百货. E.便当. F.零食. G.日常用品.8.您希望在便利店得到哪些服务? (多选)A.彩扩冲印. B.各类充值卡, IC卡. C.代缴各种费用. D.牛奶定购. E.带购车船票,演出票. F.体育彩票. G.mp3下载. H.印刷传真. I.特快专递,邮递.9.您从便利店购买东西，时间一般是： *A.早上比较早 B.白天时间 C.晚上19:00-23:00 D.23:00以后10.您觉得在小区发展连锁便利店有前景吗?A.有. B.没有. C.不知道.11.您认为便利店作哪些方面改进会更加吸引你来便利店购物? (多选)A.调低价格. B.改善购物环境. C.改善服务态度. D.增加新服务,新商品. E.其他________.12.您希望何种形式的售后服务A.积分卡 B.促销活动 C.产品回馈 D.社区内免费送货您的基本信息1.您的性别?A.男B.女2.您的年龄?A.18岁以下.B.18---30.C.30---40.D.40---60.E.60岁以上.3.您的收入?A1000以下 .B.1000---2000 C.2000---3000 D.3000以上.4.您的职业?A.学生.B.医生.C.自由职业者.D.普通员工E.私营企业主F.办公白领5.您的受教育程度?A.小学.B.初中.C.高中.D.大学.E.研究生以上.再次谢谢您的合作!
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