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2015年沈阳楼市完美收官 堪称“大年”
随着2016新年钟声的敲响，我们跟2015年彻底说了再见。回首2015年沈阳的房地产市场，如专家预测那样，2015年是楼市“丰收的大年”。据新峰&房谱网地产大数据信息系统统计，沈阳全年成交商品房1482.5万平方米、商品住宅1314.8万平方米，同比分别增长20%、23%。这一年，沈阳房地产市场上哪家强，是网友们关注的热点？据新峰&房谱网地产大数据信息系统统计显示，2015年沈阳商品房销售面积前十分别是：中海、万科、碧桂园、恒大、华润、金地、保利、格林、万锦、龙湖。前三甲较2014年变化不大。沈阳市各区房企TOP10排名：
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责任编辑：张蕊&&JN044
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2015年沈阳房地产市场回顾与展望
来源：新浪乐居
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沈阳，日——领先全球的房地产服务运营商戴德梁行今天举行2015年末媒体发布会，就2015年度沈阳土地市场成交情况、住宅市场的特点及未来走势、写字楼市场表现、商业市场现状及未来发展等问题进行了全方位、深层次解读，并探索了沈阳房地产市场的发展前景。
·2015年沈阳土地市场低迷依旧、量价齐跌，但名企拿地有所增加，不乏热点地块；
·去年利好楼市政策频出，全市商品住宅新增供应下降，成交量上升，价格维稳止跌，全市商品住宅均价为每平方米6,270元；
·年內全市甲级租赁型写字楼新增供应增加，吸纳量上升，租金价格跌破百元，为每平方米每月97.8元；
·新增商业面积达81万平方米，总存量达839万平方米，部分开发商在大量的商业供应下，选择延期入市。
沈阳，日——领先全球的房地产服务运营商戴德梁行今天举行2015年末媒体发布会，就2015年度沈阳土地市场成交情况、住宅市场的特点及未来走势、写字楼市场表现、商业市场现状及未来发展等问题进行了全方位、深层次解读，并探索了沈阳房地产市场的发展前景。主讲人：戴德梁行沈阳公司副总经理马丽丽女士
土地市场：整体低迷，不乏热点
从戴德梁行监测的土地成交数据可以看到，2015年沈阳共成交土地209万平方米（不包含工业及政府用地），约为2014年土地成交量的一半；平均楼面地价为每平方米1,821元，同比下降10.7%。
去年依旧稳健拿地的多是品牌房企。在全市各个区域中，铁西新区受产业转型、交通配套设施日渐完善及区政府欲西迁等因素影响，区内土地市场热度大升，沈阳全市年度热点地块也是主要集中在该区域，其中，兴华印刷厂北地块竞得单价为每平方米4,200元，为年度单价最高地块；黎明新城地块则以10.52亿元由万科夺得，成为去年最高总价地块。与此同时，12月份来自铁西经济技术开发区的三宗住宅／商业地块，成交总价共20.55亿元，出让规模为2015年之最。
2015年沈阳全部土地成交量为767万平方米，从用地性质来看，成交土地以工业用地为主，工业用地占比近三年来逐年上升，2015年工业用地占比更是高达72%，至547.6万平方米；另一边厢，在大量的商业供应压力下，2015年沈阳纯商业用地成交占比下降，仅为1%。
分区域来看，2015年沈北新区土地成交量最大，达166.3万平方米，浑南区土地前两年一直为热点成交区域，各大房企纷纷在此拿地，使得浑南区域住宅供应充足，存量较大。去年政府推地放缓，开发商拿地谨慎，浑南区土地成交量下降明显，不及前年成交量的一半。成交楼面价方面，和平区楼面价全市最高，达每平方米5,149元，沈北新区和苏家屯区楼面价垫底。
住宅市场：进入去库存阶段
在过去的一年里，两次降准、两次降息、三次“双降”，央行在一年的时间内释放流动性的频次达七次之多，加之营业税“五改二”、购房首付降低等楼市利好政策，使得购房成本降低，去库存成为本年度住宅市场关键词。
戴德梁行沈阳公司副总经理马丽丽女士表示：“据我行数据统计，2015年1月至11月期间，商品住宅供应面积同比下降15%，销售面积同比上升17%，供销比为0.91，也就是说近三年来沈阳商品住宅首次呈现去库存的趋势。”
价格方面，沈阳市商品住宅价格在2014年曾呈现负增长，而受楼市利好政策刺激，2015年1月至11月间沈阳商品住宅价格则保持稳定，均价为每平方米6,270元。去年沈阳各核心区域的商品住宅均价全都降至每平方米9,000元以下，价格最高的沈河区均价为每平方米8,659元，沈北新区、苏家屯区价格排名垫底，是沈阳住宅市场的价值洼地，目前房价不高但升值潜力巨大，浑南区和于洪区价格排名靠后，住宅性价比较高，销量遥遥领先。
写字楼市场：供需旺盛，以价换量
据戴德梁行沈阳公司数据显示，2015年沈阳甲级写字楼总存量已达89.7万平方米，市场空置率约为39%。去年尽管有18.8万平方米的新增供应，但空置率未有大幅提升，与去年持平，全年吸纳量约10.7万平方米，为去年的2.2倍。
沈阳优质甲级写字楼多分布在金廊沿线，新项目多以大体量集中入市为主，新项目为了快速争取市场份额，多以较低价格入市，对原有的甲级办公楼项目租金造成了较大的冲击。截至2015年第四季度，沈阳市甲级写字楼全市平均月租金已降至每平米百元以下，为每平方米每月97.8元。
受新入市项目影响，沈阳写字楼市场整体竞争压力增大，在2015年第四季度，原租金较高的沈阳五里河区域租金同比及环比降幅最大，分别下跌17.1%和4.4%，至每平方米每月104.5元。按租户性质来看，2015年金融业依旧为表现较活跃的行业，吸纳量占比达48%，相较于去年34%的占比，上升了14个百分点，其他较为活跃的行业为电信、媒体和科技行业。
商业市场：“冰火两重天”
2015年沈阳新增商业面积达81万平方米，总存量约839万平方米，大量的商业供应改变了沈阳商业的生存环境，部分开发商在大量的商业供应下，选择延期入市，未来五年，沈阳优质商业供应预计会达到354万平方米，其中两年是供应高点，分别为135万平方米和100万平方米。
分商圈来看，截至目前，沈阳优质购物中心主要位于中街商圈，商业面积为278万平方米，占比超过全市商业面积的三分之一。另外，铁西商圈去年兴起，铁西万象汇的开业拉升了铁西商圈档次，为其增添了新的亮点，至此，铁西商圈商业面积总量达140万平方米，超过太原街，曾作为沈阳两大主要商圈之一的太原街商圈则趋向没落。
与此同时，2015年沈阳也有为数不少的百货面临闭店或停业调整，包括万达百货、久光百货、太原街华联店、阳光百货等，其中不乏位于市核心商圈的百货停业。另一方面，业态丰富的购物中心或社区及文化主题商业则受到市场所推崇，新开商业商场包括兴隆一百、一方广场、碧桂园银河城购物中心、万象汇、豫珑城等，从商业布局上来看，新开商业也不再囿于传统商圈限制，而是呈现出遍地开花的特点。
展望明年，戴德梁行沈阳公司副总经理马丽丽女士预测说：“未来沈阳将呈现住宅去库存、写字楼忙洗牌、商业急转型的态势。具体来看，住宅市场方面，随着利好政策影响的深入，以及中央对去库存的重视，预计明年住宅销量有望继续稳步增长，开发商抓紧机会去库存，房价大幅波动的可能性较小；甲级写字楼市场方面，甲级写字楼总供应将突破百万达到112.36万平方米，短时间内市场空置率将继续处于高位，预计明年全市平均租金将继续下降；商业市场方面，商业供应体量巨大，到2016年预计达到896万平方米，即将入市的项目包括友谊时代广场、夏宫城市广场、新世界K11、沈北华强广场等，社区商业兴起、旧项目改造实施、地下商业兴建、购物中心业态调整，轻零售、重餐饮、积极发展儿童休闲娱乐将成为未来主要趋势。”
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如果泡沫总会破灭，那么我们真正要关注的是如何认识泡沫，如何与狼共舞，以及如何控制风险。以实现在泡沫破灭的时候，损失小一点。
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沈阳房地产利润大揭秘 在沈阳盖房子能挣多少钱
　　沈阳房价到底高不高，而们又能赚多少？今日新浪乐居编辑有幸邀请到了沈阳业内资深人士关邹朝(化名)来为我们剖析一下房地产行业利润这笔账，那么接下来让我们算算沈阳房地产行业利润到底有多少。
　　固定成本近3500元每平
　　如果要利润情况，就得知道两个要素，成本和销售价格。
　　首先我们来算算房地产开发所需要的成本。据关邹朝介绍，房地产的成本主要有六块：一、成本；二、建安成本；三、配套成本；四、国家的税、费；五、三项费用(管理、资金成本、销售成本)；六、其他费用(、勘探、契税、其他手续费用)。
　　比较固定、也比较透明的是建安成本：高层建筑含、、弱电等大约在元/平方米之间。多层框架结构的也是若此。别墅类造价要高大约元/平方米。
　　然后是政府的大配套费：143元/平方米(人防自建)，在小配套中，电力120元/平方米，煤气12000元/户，折合110元/平方米左右；采暖120元/平方米(包括二次网)；给排水50-60元/平方米；景观100元/平方米；有线电视、电话、弱电等30元/平方米；
　　还有管理费用50元/平方米；销售费用&100元/平方米，财务成本80-120元/平方米；设计、契税、其他手续等100元/平方米；营业税、土地增值、所得税等800元/平方米(约为销售价格的12%)；这样算来再没有包括土地成本时，其他的固定成本约在3450元/平方米(如精装房等费用另外计算)。
　　土地平均成本2200元每平
　　之后剩下的是土地成本，土地开发需要一定的周期，目前在售的，一般土地都是2010年或是2011年拿的地块。而沈阳各个区域的楼板价格各不相同，所以只能举个别的例子，来说明成本的构成。
　　在这里，关邹朝为我们介绍了几个比较有代表性的案例。宗地编号YHKF沙岭102国道北A地块起拍楼面价为950元/平方米，最后成交竟达到楼面价格3140元/平方米，加上之前算出的固定成本，这样该项目的成本在6400元/平方米左右。“但其实这只是一个概数，并不是绝对的，因为营业税等费用的多少是根据最终的售价而上下浮动的，所以实际情况还要取决于售价的高低。”
　　同理其他的案例也是如此。和平区在年成交地块的楼板价格在元/平方米之间，这样该区域的成本在元/平方米之间；而皇姑区楼板价格在元/平方米之间；大东区成交的土地基本全部在2000元/平方米以上；铁西的楼面价格在元/平方米之间；于洪区成交的土地楼面价格大部分在2000元/平方米以上；沈北地区楼面大都在元/平方米左右；浑南地区楼面价大都在元/平方米，这样综合来算沈阳成交土地的楼面价格在2200元/平方米左右。
　　住宅项目年回报率7.4%
　　“沈阳房地产的平均售价姑且按6700元/平方米左右，其他固定成本约为3450元/平方米，楼面价格平均2200元/平方米左右。”根据关邹朝的计算，利润=售价-成本，售价(6700/平方米)-成本(3450元/平方米+2200元/平方米)=利润(1050元/平方米)。则利润率为18.58%，开发周期平均为2.5年(从拿地到交房)，年回报率为7.4%左右。
　　而以上分析为住宅部分，据关邹朝介绍，每个项目都有商业部分配置，而商业尤其商业网点的利润较大，同样的成本(其中配套费稍有不同)而销售价格超过一万，甚至两万左右。有的项目网点的利润大于住宅产生的利润。
　　除此之外，还有许多其他影响因素，比如之前说的由于销售价格的高低，对营业税、土地增值税、所得税影响较大，5000元/平方米的销售价格，税约为600元/平方米，而上述论证的6700元/平方米的销售价格，则达到804元/平方米。如果售价超出6700元/平方米，当然税费也会相对应的升高。
　　还有各个区域的电力、采暖的费用(挂网费)也有些不同，会对成本稍有影响。
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