[转载]2015年最新房屋过户须知：不动产登记来了&今后你的房子每年要交
2015年最新房屋过户须知
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不动产登记来了&今后你的房子每年要交这些税
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作者：林东岳
网上有传言称,未来10年,房子将是最不值钱的东西,因为随之而来的房产税内容会是——
对拥有两套住宅的家庭,人均建筑面积80平方米以上的部分,视为奢侈型住宅消费,每年按市场评估价征收1%到3%的房产税,且没有减除额;
家庭第三套住房,每年征收4%到5%的房产税,且没有减除额;
家庭第四套住房及以上住宅,每年征收10%的房产税,且没有减除额;
取消原《房产税暂行条例》有关个人住宅可按租金收入12%交房产税的规定;
所有商业房产,每年按租金收入的12%交房产税;
家庭仅有的一套住宅,免征房产税。
目前商业房产的房产税确实是按照租金的12%来征收。正因如此,消息一经网络传播,就有人信以为真,觉得房产税真会有那么高,连邦哥也不得不得不佩服造谣者的能力——假消息里混含真内容,怎能不让人信以为真?
可是,再高仿真的谣言,也改变不了谣言的事实。Why?原财政部财政科学研究所所长贾康多次透露过房地产税改革的初衷,是调节贫富差距,而不是调控房价,并且第二套房应从轻征收。按照这个目的,上述征税的规定显然不符合房地产税改的初衷,在实际中也缺乏操作的可行性。
根据国务院656号文发布,从3月1日开始,《不动产登记暂行条例》正式实施,全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库,并建立本地的住房信息系统;全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网,不得以任何借口推延,农业部将选择两省试点农村土地确权登记。
除了此前在重庆和上海试点开始征收的房产税,目前我国尚未对房屋保有环节征税,其中的一大原因正是产权登记不到位,连你到底有多少套房都不知道,那怎么对你征税呢?
一位税务行业的专家告诉邦地产记者,从税的角度而言,统一登记制度的出台,就为住宅在内的不动产提供了征税依据。这也就意味着,不管房产税什么时候落地,不动产登记至少是迈出了第一步,所以对住宅征税绝非是“狼来了”。
贾康此前曾表示,对整个法治化国家的改革、发展、长治久安和可持续运行,不动产登记制度的支撑意义一定是全面的。但现在只是“暂行条例”,把它放在法规体系的组成部分之内,不排除若干年以后有更成熟的条文,甚至上升为“不动产登记法”,这将是一个动态渐进分步走的过程。
如此说来,随着不动产登记制度越来越成熟,对税源的控制就会越来越严格,这就为征税提供了极大便利。唯一不确定的就是征税时间表。贾康此前曾表示,
产权登记2015年很难完成,有媒体报道,2016年城镇区域要完成不动产登记,2018年全国城乡全部登记完毕。如果在2016年底之前,全国人大最后审批通过房地产税立法,使保有环节也有税,那么2017年就是依法执行问题,而不是扩大试点范围的问题。
也就是说,3月份不动产登记开始后,房地产税不太可能立马开征,登记可不是一朝一夕就可以完成,征税也不能一蹴而就。坐拥房子无数的“房哥”、“房姐”们,可以未雨绸缪了。
普通老百姓究竟要不要交税,具体交多少税?一户家庭如果在全国不同城市同时拥有两套住宅,要交房产税吗?老家那套是父母住,自己那套是工作地点,两套房子都需要交税吗?
根据贾康和其他参与政策设计及制定的官员透露的信息,第一套房子免征的可能性很大,即使这套房子是豪宅,第二套房子则有可能从轻征收房产税。
至于第三、第四套房子征税的税率,也不太可能像之前传的那样采取递进原则,更有可能是固定税率,这样才能实现贾康所设想的“调节社会贫富差距的问题”。否则,富人们都把房子卖了,还怎么通过房产税调节贫富差距呢?
贾康之前透露,未来的房地产税税负应该比上海和重庆试点的税负稍高一些,覆盖的范围也会更大一点。
上海市开展对部分个人住房征收房产税试点。征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房,适用税率暂定为0.6%。
重庆版房产税的三个征收主体为:对于独栋别墅,不管存量房还是增量房,均要征税;对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税;对于在重庆无户口、无工作、无投资的“三无人员”在重庆所购房产,购买两套以上住房的,从第二套开始要征收房产税。对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产,将按房产价值的
0.5%征税;对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产,将按房产价值的1%征税;4倍以上,按1.2%的税率征税。
根据贾康和其他税收政策制定者所说,结合重庆和上海两地的试点情况,我们可以预期,将在2017年或者更晚时间推出的房地产税大概有这样几个特征:
一是第一套房基本可以确定免征。
二是第二套房从轻征收的可能性很大。
三是享受公共服务越多,征税越多,一、二线城市房产的税负将会大于三、四线城市;
四是高档房被征收的可能性很大。
五是税率不太可能像本文开头提及的谣言那般夸张,为避免增加老百姓税收负担,税率超过3%的可能性非常小。
如此一来,大家基本上可以了解未来的房地产税将是怎么样。拥有一套豪宅的,虽然房子抵得上人家四、五套,甚至十套,但也有免征的可能性;拥有四五套房子的,也不要过于担心征税会让你破产;如果只有一两套房子,就更不必担心自己家交不起房地产税。
从目前情况看,未来的房地产税应该是大多数人都能交得起的。也正是因为有房地产税的存在,未来不住人的房子会变得越来越少。
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还在说“房屋过户登记”？你OUT了！
最高院肖峰：还在说“房屋过户登记”？你OUT了！
肖峰 法语峰言
在涉及房屋买卖时，房屋出卖人要承担的主要义务是按约定交付房屋并将房屋所有权登记到买受人或其指定的人名下，也就是俗称的“过户”。相应地，以往将房屋所有权的转移所要求的登记，习惯称之为“过户登记”。在司法实践中，原告也经常提出请求法院判令被告将案涉房屋过户登记到原告名下的诉讼请求。而部分法院也会在判决的主文中作出判令被告于多少个工作日内协助原告将房屋过户登记到原告名下的判项。我们认为，在2015年《不动产登记暂行条例》实施之后，“转移登记”已经替代“过户登记”，相关法律文书或庭审中已不宜再使用“过户登记”这一名词。
一、不动产登记的种类
在2007年《物权法》颁布之前，有关不动产登记的相关规定，主要集中在行政规章等效力较低的规范性文件中。直到2007年《物权法》才在立法层面规定了5种登记：更正登记、异议登记、预告登记、注销登记、变更登记。但现实生活的复杂性，让上述五种登记有点捉襟见肘。为此，2015年实施的《不动产登记暂行条例》将上述登记种类数量扩大到8种登记：首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。其中增加的种类之一就是转移登记。
二、转移登记、过户登记的立法脉络
根据笔者手头资料，最早在1989年国家土地管理局颁布的《土地登记规则》中并没有土地转移登记的规定，而是用变更登记来涵括土地使用权转移的情形。
我国最早对转移登记作出规定，是在1997年建设部颁布的《城市房屋权属登记管理办法》F17：因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。至于《物权法》也没有规定转移登记，其在土地承包经营权和建设用地使用权问题上，仍用变更登记涵括不动产权利转移的情况。但在2008年住建部颁布的《房屋登记办法》F32中对转移登记作了规定:“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）互换；（三）赠与；（四）继承、受遗赠；（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（六）以房屋出资入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（八）法律、法规规定的其他情形”。
必须承认，《房屋登记办法》仅由国务院部委颁布，效力层级不高，但在随后2015年颁布的《不动产登记暂行条例》F3:“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例”又对转移登记专门作了规定。由于《不动产登记暂行条例》是专门规定不动产登记的行政法规，应该说其效力层级已然较高。在随后2016年颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》再次对转移登记适用情形做了规定，自不待言。
至于过户登记，就笔者掌握的资料而言，最早在1998年颁布的《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》F41规定了“过户”:对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。随后在2005年颁布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》F17中提出了“过户登记”这一名词:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。
从上述司法解释条文可知，以往经常提及的“过户登记”针对的是不动产所有权的转移所要求的登记。
三、转移登记已替代过户登记
最新颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》F27
对转移登记适用的对象作出了详细规定：“因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：（一）买卖、互换、赠与不动产的；（二）以不动产作价出资（入股）的；（三）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；（四）不动产分割、合并导致权利发生转移的；（五）继承、受遗赠导致权利发生转移的；（六）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；（七）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；（八）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；（九）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；（十）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。”
由该条可知，转移登记适用于不动产权利转移的情形。也即，不动产转移登记包括以往针对不动产所有权转移而要求的“过户登记”。根据“新法优于后法”和“特别规定优于一般规定”的原则，可以得出一个基本结论：“转移登记”已经替代“过户登记”。换言之，法律人已不宜在诉讼中再提及“过户登记”。
四、不动产权利转移无需转移登记的情形
前文已述，不动产转移登记是针对不动产权利转移（包括所有权转移）所进行的登记。但是不是说，只要不动产权利转移就必须办理转移登记了？我们的答案是否定的。至少有以下几种情形无需办理转移登记，不动产权利即发生转移：
1、分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书、裁定书
具体依据有二：
（1）《物权法》F28
：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
（2）《物权法解释一》F7
：人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法F28所称的法律文书。
2、因继承或者受遗赠取得物权
具体依据为：
《物权法》F29：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
3、土地承包经营权、地役权转让
具体依据有二：
（1）《物权法》F129：土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
（2）《物权法》F158：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
注意：上述土地承包经营权、地役权的转移，登记才可以对抗第三人哦。
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