物讯按：资讯君收集了一些行业外人士进小区推广产品的“干货”，所谓知己知彼，供大家参考！导读背景1： XX小区采取了进门刷卡制度，没有卡就进不去。背景2：XX小区每栋楼楼下都安装了密码锁，没有密码就进不去。背景3：XX小区到处都是监控探头，保安看到可疑人员就会上前询问。…随着小区档次的升级，小区的安保系统成了业务员进入小区面临的一道屏障，如何逾越这道屏障顺利进入小区？如何从容应对各种阻挠见到业主？第一招乔装打扮进小区推广建材的人一般分为专卖店营业员、建材业务员和兼职大学生三种，要想不被拒之门外，首先衣着应该普通化，最好就像业主的装扮，尽量不穿工作服和花哨的衣服。手上不要拿有明显标志的东西，如店里的环保袋，资料画册等。年轻的学生，可以装扮成业主的子女，帮年长的业主提东西。【妙招1】：找一个EMS的口袋，装成速递员。【妙招2】：拿个快餐盒，自称送外卖。【妙招3】：去菜市场买点菜或者水果，自然的走进去。第二招混水摸鱼对于看管比较严的小区，业务员独自进入稍有困难，需要借助其他人的帮忙，混进小区。当有业主进小区时，和业主一起进，装出与业主认识的模样，或者跟在普通业主后面，就说是一起的。如果没有遇见业主，可以与装修工人、水暖工、安装工等搭讪，一起混进小区。【妙招】：让同事和你配合一下，保安不让进时就给你的假客户（真同事）打电话，同事说话一定要凶一些，可以以投诉相威胁（保安最怕投诉了）。第三招按图索骥如果小区内已经有我们的客户，那再好不过，直接说“我是X栋X号的，找XX师傅拿个东西”、“我是XX品牌的，来回访一下客户，X栋X号”…【妙招1】：进小区后，每次离开小区时，最好能给客户遗留一些待解决的问题，比如送资料、看材料样品等，以便下次进小区时，有个“合法”的理由，如“我约了业主今天来量房间尺寸”。【妙招2】：让去过门店的意向客户留下小区住址、联系方式，去小区的时候直接说找某某业主，通过保安的审查。第四招蒙混过关有些小区的保安“狗仗人势”，自以为了不起，此时进入小区，可以找借口蒙混过关。【妙招1】：假装在小区里租房子，以后进小区就很正常了，如“我要租房，约了房东，可他电话打不通（随便翻一个陌生号码）”。【妙招2】：假装成买房子的人（一般适用于高档小区），如“我去售楼中心看房子”，迅速告别保安，径直走向售楼中心，到里面转一圈之后，找个出口出来（避开保安视线）。【妙招3】：假装去找物业，物业领导是保安的顶头上司，找物业领导可以省去很多口舌，但是一定要在保安面前问清楚物业怎么走，如“我找物业谈事情，你们领导在不在？”。【妙招4】：小区里面有装饰公司在施工的话，一般会有广告悬挂出来，在小区外面看到之后，进小区时直接说是装饰公司的，到工地上看看，如“我是XX装饰公司的，要去工地上找个人，拿下东西”。第五招软磨硬泡想进小区，别想着先做业务，先和门卫打成一片。混成哥们，经常递烟，必要时候创造接触的机会，让保安也和自己做兄弟。和保安打交道要循序渐进，不可操之过急。试探着问问可不可以开个绿灯，一般多说点好听的就成了。时间长了，门卫还会告诉你哪栋楼里是什么人住着，干什么工作的，是机关还是企业，开什么车，孩子在哪里上学，等等关于客户的详细信息，省去了自己挖空心思去套客户资料。说不定那门卫还和其他小区的门卫认识，有了这层关系，跑别的小区也很方便。【妙招1】：采取糖衣炮弹，请保安抽烟喝水吃冷饮，求其通融。【妙招2】：保安上班都是很无聊的，实在不行就每天去那里磨，多去跟他们聊天，时间长自然就熟了。【妙招3】：小区管理不严就直接大大方方的进，保安如果问起，直接表明来意，如“我是做XX品牌的，我进去找XX， 一会就出来，你就通融通融”（边说边递根烟）。第六招以礼待人在业主家里谈业务，业主的戒备会成几何级数升级，经过分析，我们发现反感的原因有两点：业主的 “视觉/听觉疲劳”，遭到不同建材业务员的狂轰乱炸之后，业主没有得到有价值的信息，显得烦躁；业主的正常生活受到干扰，正在忙于装修的业主无暇接待业务员，或者业务员在施工现场碍手碍脚。在业主家中逗留的时间长短，也决定了这户人家成功的几率有多大。如果和业主交流的时间过短，根本得不到有用的信息，相反，长时间的交流，可以发掘业主需求，知道业主最关注什么，让业主更全面的了解品牌和产品信息。【建议措施】：1、提前预约很重要，莽撞的直接拜访要不遇不到业主，要不业主很忙，让你改天再来。2、入室人员要注意礼仪，穿着整洁，彬彬有礼。千万不能死缠烂打，业主反感时，要适可而止。3、礼貌的说“您好，李小姐，我是XX品牌的，最近我们有一个促销活动，打扰您3分钟时间，我给您介绍一下。”4、资料最好用袋子装起来，显得很“珍贵”，业主才不会随便丢弃。资料一般包括：产品汇总折页、团购指南、促销活动单张、家装课堂预告、接送时间安排表、名片、贵宾卡、现金券等。5、向业主索要电话时，可以这样说，“到时有一些优惠活动（或家装课堂，或预约去总部展厅参观），好随时通知您。”6、利用搜集到的业主信息，发一些节日祝福短信，拉近距离，增加亲切感。第七招随机应变进入小区后，敲开业主家的大门，会遇到业主在与不在两种情况，此时就要随机应变，不错过任何机会。【建议话述】：你好，请问一下业主在吗？（业主刚好在）哦，您好，我是XX品牌的，今天正好到这个小区帮客户量面积，注意到您这边正在装修，所以过来看看。不知道您的地板选好了没有？你好，请问一下业主在吗？（业主不在）哦，师傅你好，我是XX品牌的，看到你这边在搞装修，所以进来看看。（扯装修进度、装饰公司、天气等话题）不知道这边业主的XX定了没有？（定了）哦，没关系，看师傅的进度也挺快的，不知道业主选的什么牌子呢？师傅能留个联系方式吗？我们有个客户在找木工师傅，我可以把你介绍给他。不好意思，打扰你了，你慢慢忙！你好，请问一下业主在吗？师傅是这样的，这个周末我们有个活动，相信业主会有兴趣参加的，业主一般什么时候过来呢？（过来更好，堵业主。不经常过来或者不知道的，继续问）业主电话多少呢，我发个短信给他，告诉他活动信息。（师傅肯定会有，看你怎么磨，实在不行，只能留下单页，依照上面的方法留下师傅的电话）麻烦师傅如果业主来的话，帮我把单页给业主看一下啊，谢谢！第八招守株待兔有时候小区内各栋楼下的密码锁是工作状态，大门紧闭让建材业务员无法进入大楼，进而会错过整栋楼的业主，遇见这种情况，只有守株待兔。【妙招1】：先进入防盗门开启的楼栋，记录下防盗门关闭的楼栋，待会出来后留意其他楼栋。【妙招2】：看到有人从楼栋里出来，或有人进入楼栋，此时应果断放弃其他大门开放的楼栋，跟随他人进入开门的楼栋。如果是两人同行，可有一人寻找刚开门的楼栋，待同伴结束其他楼栋后，迅速赶过来。【妙招3】：有的小区房屋建筑结构特殊，两栋楼之间通过地下室联通，或者每栋楼都有地下停车库，可以直接从负一楼进入楼栋。【妙招4】：在楼下看到X楼XXX室有人在装修，可以直接按这一户的门铃，呼叫其开门，如“师傅，你好，帮我开一下门”、“你好，我忘带卡了，帮我开下门”（一般都不认识，装修阶段都会开门）。附：小区推广小技巧1、发传单时，鉴别这户人家是否在装修，看门把手，如果门把手落了厚厚的灰，此户人家即为无效。2、在小区内转悠时，应尽量避开保安视线，不与巡查的保安接触，大方的进出楼栋。3、小区业主、设计师和油木工的电话一般都被记在墙上，在业主家中应眼观六路，及时记录信息。4、兼职的学生可以博取油木工的同情心，完不成老板制定的任务就拿不到工资（一般装修师傅的子女也是学生这个年龄）。转发请注明作者及来源于微信号：wyglzx----------------------------------------号外物业培训大伽赵云老师十二月空降南京！实战课程《互联时代物业企业盈利模式解析及升级发展策略与管控》精彩来袭！1、解析物业企业盈利模式2、剖析物企升级发展不同阶段的用人模式、管控重点、业务类型选择策略3、梳理个人成长规划，真正懂得企业运作的真谛！详情：回复&2&查看报名：
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分享到朋友圈保安致人伤害，物业服务企业是否赔偿？
怡景名苑小区物业公司保安人员一日在执勤过程中，发现有一男子容某行踪神秘，以为其有不轨行为。遂上前叫住荣某，并要求搜身，容某不同意，双方发生口角。为安全防范起见，数名保安强制性地带着容某到保安室进行询问，而容某不予配合。数名保安都认为容某肯定有违法行为，故动用暴力手段进行询问，容某被痛打之后说明了自己的身份及相关信息，结果并不涉嫌违法。保安人员请示了物业公司的相关管理人员，然后把容某放了。容某第二天便将小区的物业公司及相关人员告上法庭，诉称物业公司保安无故打人，致使其身心受到严重伤害，要求赔偿。
法院经审理后认为，物业公司保安人员在进行物业管理活动过程中，有权依据法律规定和合同约定履行其合法的安全防范义务。但是，并不能滥用其物业管理的权利。依据我国《物业管理条例》的相关规定，保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。保安人员基于职务行为导致的法律后果应当由物业公司承担。因此，法院最终判决物业公司承担赔偿责任。
本案中主要涉及的是物业服务企业的安全防范义务的问题。
一、物业服务企业的安全防范义务。
通常来说，物业服务企业的权利义务来自于物业服务合同，但是作为物业管理服务企业的主要义务之一的安全防范义务，则直接来源于法律、法规的规定，而不是物业服务合同的规定。
《物业管理条例》第47条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”
物业服务企业的安全防范义务包括物业消防管理和小区治安管理两部分。物业消防管理就是预防和消除火灾，整改治理火灾隐患，以保障物业小区内业主的生命、财产安全。小区治安管理就是采取各种措施如设立门卫值勤、保安人员巡逻等制度以使物业小区有一个安全稳定的秩序，使得业主们能够安居乐业。小区安全防范管理义务的具体内容：
1、物业消防管理。物业服务合同双方当事人可以依据《物业管理条例》、《消防法》和各地的地方性规定，约定物业服务企业承担的具体消防管理义务。（1）定期检查、维修消防设施和器材、设置消防安全标志，确保消防设施和器材的完好、有效；（2）定期组织防火检查，及时消除火灾隐患。当物业服务企业发现消防安全隐患后，应当通知有关责任人员及时改进。如果责任人拒绝改进的，物业服务企业应当及时告知业主团体或者直接通知有关行政主管部门。物业服务企业怠于履行约定的消防管理义务造成损失或者损失扩大的，应承担民事责任；（3）开展防火安全知识宣传教育；（4）保障疏通管道、安全出口畅通，并保持符合国家规定的消防安全疏通标志；（5）当物业管理区域内发生火灾时，物业服务企业应当积极进行救助工作，并及时通知消防部门，否则应当承担相应的法律责任等。
2、小区治安管理。依据《物业管理条例》以及各地的地方法规的相关规定，小区治安管理义务被规定为物业服务企业的强制性义务。小区治安管理义务包括以下具体内容：（1）执行门卫值班制度，以防闲杂人员自由进出物业小区；（2）实施安保巡逻制度，以便及时发现并排除治安隐患；（3）制止不遵守管理规约等规章制度的各种行为；（4）检查进出小区的车辆，并维护小区内车辆的停放秩序；（5）防范并制止其他妨害小区公共安全秩序的行为。
在履行物业小区治安管理义务时，应当注意的是，物业服务企业的身份为一个民事行为主体而非行政执法机关。物业服务企业作为一个民事主体只是接受业主的委托对小区的物业进行管理，这种管理本质是一种民事活动。因此，物业服务企业应当控制其自身行为的合法界限，凡是专属于国家机关才能行使的公共权力，物业服务企业均不得实施，否则就构成违法行为，应当承担相应的法律责任，包括民事责任、行政责任以及刑事责任。《物业管理条例》第47条第2款明确规定，保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。实践中，由于物业服务企业及其相关责任人欠缺法律知识，实施了强制搜身、非法拘禁、暴力伤人等非法行为，这样物业服务企业及其相关的责任人就要承担相应的法律责任。
二、物业保安人员的管理。
从实际情况来看，物业服务企业需要物业保安人员时，往往从专业的保安服务公司聘请。对保安服务公司和保安人员的聘请，公安机关是有专门规定的。根据《公安部关于保安服务公司规范管理的若干规定》，保安服务公司只能由公安机关审批和组建，其他任何单位部门和个人均不得擅自组建。保安服务公司在招聘保安人员时，必须经过严格政审，即由当地公安机关出具证明材料，证明被录用人员没有前科和劣迹，并统一培训后，方可上岗。物业保安人员的主要职责是未出物业管理区域内的公共秩序，为业主提供良好的生活环境。物业保安人员在执行任务时，必须着统一的保安制式服装、佩戴统一的保安专用标志（包括帽徽、胸牌、臂章、肩章、级别标志等）。保安人员在执勤巡逻中，遇到正在实施的不法行为时，应当迅速制止，及时将不法行为人扭送公安机关；在门外执勤中，当发生群体性事件、干扰、破坏业主正常的生产、生活、工作职务的事件时，应将有关情况及时报告当地公安机关。同时，物业保安人员不得剥夺、限制公民人身自由；不得搜查他人的身体或者扣押他人合法证件、合法财产；不得辱骂、殴打或者教唆殴打他人。
在实践中，有一些单位和个人，受经济利益的驱使，违反国家有关规定，擅自组建保安组织，非法经营保安业务。这些非法保安组织往往对招收的保安人员不政审、不培训、不进行教育管理，甚至招雇一些有劣迹的人员，造成人员素质低下，问题屡屡发生，甚至出现殴打业主、没收业主财物、强制搜身、非法拘禁、暴力伤人等违法行为，这样的物业服务企业及其工作人员就要承担相应的法律责任。因此，物业服务企业聘用物业保安人员时，应当遵守国家的有关规定，从依法成立的保安服务公司中聘用。对雇请的保安人员要切实加强思想政治和业务技能等发面的教育和培训，注重提高保安人员的政治素质和业务水平。
三、本案中保安的行为造成的法律后果由物业服务企业承担。
通过以上阐述和分析，我们可以看到，本案中物业公司的保安人员显然违反了《物业管理条例》第47条的规定。物业服务企业作为一个民事主体，知识接受业主的委托对小区的物业进行管理，这种管理本质是一种民事活动。因此，物业服务企业应当控制其自身的行为的合法界限，凡是专属于国家机关才能行使的公共权力，物业服务企业均不得实施，否则就构成违法行为，应当承担相应的法律责任，包括民事责任、行政责任以及刑事责任。物业公司聘请来的保安人员，其行为属于职务行为，造成的法律后果由物业服务企业及其相关责任人承担。
从诉讼法角度来看，本案属于侵权之诉。侵权之诉的提出需要证明侵权行为人有过错，所以在诉讼过程中，居住那个环节显得尤为重要。实践中，物业保安方面出现的问题较多，各方面反映比较强烈。有的物业保安人员不履行或者不按照合同履行保安职责，导致业主的人身、财产受到不必要的损失的；也有物业保安人员滥用“职权”，殴打业主的。出现这些问题，原因是多方面的。最根本的途径就是，物业服务企业雇用保安人员的，应当遵守国家有关规定进行雇用聘请。而不能雇用那些没有资格的，不符合国家规定的人员。
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