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南昌房产证办理为什么很难产
[摘要] 房产证，是一套房子合法存在的“身份”证明。只有房产证刻下自己名字的那一刻，购房人才真正感受到自己是这套房子的主人。本报3·15消费者维权热线开通以来，房产投诉高于首位，而房产证办不下来的投诉又是重中之重。买了房子，房产证为什么就是办不下来？办不下来的症结何在？又该从哪里寻找突破口？
房产证，是一套房子合法存在的&身份&证明。只有房产证刻下自己名字的那一刻，购房人才真正感受到自己是这套房子的主人。本报3&15消费者维权热线开通以来，房产投诉高于首位，而房产证办不下来的投诉又是重中之重。买了房子，房产证为什么就是办不下来？办不下来的症结何在？又该从哪里寻找突破口？昨日，本报就此邀请各方代表专门进行了调查分析。消费者：房产证难办维权也难恒昌&( )、书香雅苑、铂金特区、( )、( )等等楼盘，在本报近几年房产投诉中，连续多年辈本报读者投诉，已成为公认不办房产证的&老赖&。同时，不断出现一些新楼盘不办房产证现象。开发商为业主代办房产证，是业主应享的权益。但对于这些楼盘业主来说，要维护自己的权益很困难，障碍重重。特别是近期本报报道红谷滩&中兴华庭&业主，在与开发商江西长久房地产开发公司的交涉过程中，开发商负责人始终不愿意正面回应业主诉求，使得业主找不到开发商欲&讨&无&门&。业主们即使通过法律手段起诉告赢了开发商，但法院也没能帮他们解决实质的问题，&法院判决如废纸一张&。一名业内人士称，&拖、躲、赖&成开发商应对业主维权的惯用伎俩，使消费者维权频频受阻。同样的手段，开发商还用来对付法院的判决，导致业主虽胜诉却执行难。官方：三大主因致房产证&难产&在南昌存在一部分商品房小区，虽然销售时已经取得预售许可证，也办理了入住手续，但业主还是迟迟拿不到房产证。南昌市房管部门一名专业人士称，办不到房产证的直接原因无外乎三方面。首先，开发商在建设施工过程中擅自变更规划设计，导治工程无法竣工验收，影响房产证办理；其次在房屋竣工后，开发商由于拖欠工程款、未按设计施工或未达到设计要求等原因，与勘察、设计、施工、监理方的矛盾无法解决，或者消防、环保、施工等八项竣工验收达不到要求，手续迟迟不能办理；再则是开发商无视业主利益，把该项目的土地抵押给银行，抵押期未到致使他项权利难以变更。业内：开发商逐利是&罪魁祸首&作为产证办理部门，相关工作人员也透露出他们的无奈。一般情况下，只要开发商保送过来的资料齐全，在法定工作日内，都能办下来。而像读者投诉的这些楼盘，绝大多数没报送过材料。而为了赚取更多的利益，不良开发商会擅自变更设计、规划，以图多建房子，多赚钱。而后期政府监管部门来验收时，往往难以通过验收。办不了竣工验收，拿不到&两书一表&，也就为业主办理不了房产证埋下了伏笔。可房款已到手，开发商谁还管业主的房产证？即使打官司，也多半采取敷衍态度。即便开发商受罚，可房子不可能拆了重做。也就是说，假如房子同不过验收，业主根本就不太可能拿到房产证。可开发企业在开发过程中擅自变更设计规划，我们的政府部门监管在哪里？&监管当然有。&一名开发企业负责人称，在建房前，设计图纸需经过规划部门审查，并备案。建设中，政府监管人员也会不定期派人巡查。但首先与政府人员不足，不可能每个楼盘都监管得到。而且在建设过程中，建筑主体没完工，监管实际实施较为困难。那么后期竣工验收的监管变得尤为重要。法院：强制执行不了据南昌某法官介绍，开发商违约延期交房现象相当普遍，但真正与开发商对簿公堂的消费者，则是少之又少。消费者不状告开发商的主要原因是诉讼程序较复杂，成本较高、时间较长，即使赢了官司，结局也改变不大。成本高：请代理人，请辩护律师，都需要经费，这对在购房中已经耗费了大部分资金的购房者来说，再拿出钱来打未知结果的官司，这比较难。信心不足：在交易过程中，由于与开发商实力不对等，导致消费者有先入为主成为弱势一方的心理障碍。程序复杂：诉讼规定有各种手续，还有不少时间性限制，消费者不愿意也不可能把全部时间和精力都投到官司的纠缠中去。时间长：一个官司下来，短则几个月长则几年，消费者根本就等不及。以上这些原因，导致消费者通过法律诉讼手段维权的比例一直不高。目前南昌也有不少楼盘业主胜诉，但法院在对开发商强制执行判决结果的过程中，也颇为&有心无力&。另一位法官在接受记者的采访时坦言，法院强制执行不下去，是因为法院很难帮购房者要回他们最关心的房产证。假如法院对开发商进行强制执行，但开发商由于个违规行为始终难以从房管部门拿到房产证，法院在这里也就无计可施。另外，面对一些信誉低、实力差的房地产开发公司，法官在实行强制执行的过程中也往往四处碰壁。因为开发商应对消费者的&躲&、&赖&手段，同样会用于应对法院工作人员。&有些开发商在我们对其实施强制手段之前，他们就会选择转移资产，变换法人，或者直接宣布破产，甚至关门走人。&从结果来说，法院并没能帮消费者改变权益受侵害。解决：推行现房销售制度单从房产证办理难的症结中，不难看出，开发商是造成房产证难办的&罪魁祸首&。要想找到解决房产证难办的突破口，就必须&对症下药&。&目前，大的品牌房产公司基本上不会出现拖延不办房产证的现象，南昌不办房产证的开发商，绝大多数都是一些单一项目公司，做完一个项目就走的。他们不在乎声誉，项目完成后，股东分钱走人，哪还会管业主房产证的办理，&一名房产商坦言。针对部分楼盘业主房产证长期办理不下来，该人士分析，一般拖欠契税、维修资金，只要相关政府部门施压，开发企业还是能填补上的。土地抵押，只要解封就可以了。开发企业一旦有充足的周转资金，这两种原因导致房产证难办，也还算是比较容易解决的。最最困难的要数开发企业擅自变更设计规划，导致难以验收，没办法拿到房产证。去年，广州市曾出台相关措施，帮助解决类似楼盘完善确权办证各项前期手续，解决&办证难&，收效良好。要解决南昌这些因设计规划变更等竣工难以验收楼盘业主的房产证办理难题，除了政府部门加大对开发企业的惩治力度外，还必须政府各部门大力支持才行。一名业内人士也透露，部分楼盘出现的房产证难办，除了要有效监管开发商，防止其唯利是图更改房子结构等导致无法办房产证的违法行为外，关键还是要改变一下我国的商品房预售制度。这种制度导致开发企业只交一个&半成品&就能对外销售还不知道是否合格的商品房，与购房者&提前&发生联系，拿走购房者销售款。试想，如果开发商拿出来销售的都是经过验收合格的现房，那么这种办不了房产证的问题基本不复存在。
* 提示：页中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；所涉及装修状况、标准以最终合同为准。
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德州新闻网&
南昌专家全面剖析问题楼盘消费者&
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汇了钱之后，小高以被拐卖为由，将警察带到了老何家。
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　　在南昌市区大街上、小区边，我们总能看到这样的门店：门口停着两三辆电动车、玻璃门上贴着房产信息，三四个工作人员一手拿着电话约客户见面、一手拨着电脑鼠标寻找房源。似乎哪里有小区，哪里就有房产中介，哪里人多，哪里就有房产中介。
　　“我也想开一家房产中介，能不能赚钱？”有着12年从业经验、拥有两家门店的熊国武说“可以”，自己开这样一家店的初衷就是带好孩子还能赚点小钱，这些都做到了。不过，但凡是开店，都有它的经营之道。
　　网上寻找房源
　　店址怎么选？
　　人流量要足够大
　　熊国武目前经营的房产中介位于北京东路，离湖坊集贸市场不足50米。店铺只有12平方米，除了他这位老板以外，目前另有员工3名，其中一个是刚刚入行的“小鲜肉”。
　　“自己开店，时间相对自由些。”说起开店的初衷，熊国武坦率地告诉记者，纯粹是为了方便管孩子，因为爱人工作忙，经常出差。
　　做了多年的房产经纪人，创业为何还是小打小闹，而且选址在集贸市场旁，店面只有12平方米？
　　“那是2007年，我在北京路、南京路沿线找了一两个月的店铺，没有找到比这里更合适的。”熊国武说，这里人流量足够大，而且周边既有成熟小区也有新楼盘。
　　做房产中介和其他买卖不一样，闪买闪付的几率非常小，所以要撒网捕鱼。那么，在鱼多的地方撒网捕到鱼的几率更大。“路过这里去菜市场买菜的老人家，也有可能是我们的潜在客户。”熊国武说。
　　资金要多少？
　　10万元就能启动
　　开店之初，支付店面转让费是最大的开支，熊国武当时盘下这家店面的转让费是2万元。“现在不够了，这一带的店面转让费都在5万元左右。”他说，相比以前，现在房租水涨船高，自己是3年签一次合同，去年合同到期前每月房租2560元，今年签订新合同后每月就得支付3400元了。
　　不过，和周边服装店、餐饮店相比，开一家房产中介的硬件设施相对简单一些。“装修风格是统一的，只要按照图纸施工就可以了。”当年接下这家店面的时候，水电布置、墙面刮瓷、地面铺地等简单装修，花费2万元左右。开支的大头是购买了5台电脑、一台挂式空调，也是2万元左右。另外，从家具市场定制了矮式柜台、桌椅、文件柜，花费3000元左右。
　　“除了装修人工费这几年有所上涨之外，像电脑、空调等大件没有涨价。”熊国武估算，目前开一家类似大小的房产中介，10万元资金就能启动。如果是开加盟店，还需要追加加盟费资金。
　　自营or加盟？
　　品牌中介有优势
　　“理论上说，做自营店会更赚钱，开加盟店公司会抽成。”熊国武告诉记者，自己也曾考虑过做自营店。那是在2009年的时候，他和几个朋友合计过，但是最终还是放弃了。原因很简单，自己的资源不够，隐性的困难有很多。
　　比如说，自己在银行没有熟人，一旦遇到信贷紧张的情况，没有办法帮客户办到贷款；自己以前主要是跑市场，对房产交易手续、契税缴纳程序等流程都不熟，通知客户准备材料时，自己也没底。而大型中介公司则不同，凭借公司的实力和影响力，各项程序都是流水线作业，非常专业。签合同，有规范合同，专人对接；和银行有合同约定，可以优先为客户办理贷款按揭手续；在房管局，更是安排了专职人员在不同的业务窗口……
　　“还有一个原因是，客户选择中介的时候，往往和买衣服一样喜欢看品牌。”比如今年年初在自己店里交易的一套房产，早在一个月前一家不知名的小中介通过网上挂单的信息约了买卖双方见面，甚至谈好了交易价格，但最终买方还是放弃了交易，找到他这家中介再去约房东交易，主要是认为把押金交给品牌中介更放心。事实上，这样的事情经常会发生。
　　他分析认为，如果自己开自营店，一定要跟银行搞好关系。银行一般不会接待个人上门申请的贷款业务，而大多数人也图省事会委托房产中介去办理，这就需要中介和银行之间形成默契的合作关系。建立这种合作关系，对于已经形成规模的大公司基本没有困难，但对于刚刚起步的小公司来说，一定要找熟人牵线搭桥，与大银行信贷部门负责人建立关系。而自己在这方面的资源并不够。
　　所以，考虑再三之后，熊国武还是选择了继续做加盟店。
　　月卖两套房可保本
　　不当家不知柴米油盐贵。虽然是一家小店，但是每月的开支也不小。
　　以目前情况来算，每月的硬性支出包括：房租费3400元；水电费、电话费、网络费共1500元；公司统一印发的宣传快报费500元，统一对外宣传费用760元等，以及新员工（老员工无底薪）工资、住房租金、餐费等4000元左右。“刚开店的时候，4个人守着这个店面两个月没有做成一单，那叫煎熬啊！”熊国武说，没有签单，这些费用就得自己掏口袋支付。
　　“做成200万元的交易基本能维持店里的开销，按目前的房价计算大概是2套房子。”熊国武算了一笔账，公司按房屋成交价的2.5%向客户提取佣金，店里可以拿到佣金的30%左右的返点，也就是说，交易了200万元，自己可以从公司里拿回1.5万元，除去签单员工的提成，正好能够交掉房租、水电费等开支。
　　今的5月份，熊国武从公司里拿回的返点超过4万元，自己的盈利在2万元左右。“这不是最好的业绩，在公司300余家店里排名中等。”他说。
　　守住店须先留住人
　　熊国武告诉记者，刚开店时，招聘来的新人不太会卖房，另外为了控制成本，他就没有给员工底薪，结果很多员工干了一个月就跑了。
　　“光靠自己跑业务，那还要开店干嘛？”熊国武说，众人拾柴火焰高，留住员工、培养员工是最关键的，可惜的是现在的大学生择业时高不成低不就，大多数人看不上房产经纪这一行，即使选择了这一行，坚持下来的人也不多，目前自己店里的“老员工”也仅仅做了两年。
　　那么，怎么解决人员流失问题？熊国武说，公司也尝试改变原有用人方式。“第一个月有保底工资1200元。”除了这个规定之外，他还下为员工在附近租了一套住房，包吃包住。
　　“只要自己有空，还会手把手教新员工找房源、约客户，甚至将自己已经谈定的单子让新员工去签。”熊国武说，做成了一单，收入有了保障，信心也增强了，才能让他们安心地留下来。
　　拼人品客户才会多
　　在熊国武的店里，最醒目的就是一张2014年南昌市城区各小学招生地段划分表。“我们自己得熟悉地段和政策，才能为客户找到精准房源。”熊国武说，只有自己专业，客户才会信任。
　　“其实，做这一行还得拼人品。”熊国武有些得意地说，自己店里70%的业务是老客户介绍的。有技巧吗？熊国武说：“有！”&约见房东时，他会综合各方面因素给出一个参考价格，并告诉房东在此基础上尽量多要点价；在和买方谈时，也会调查周边房产的交易价格和走势，同时承诺会向房东压价。“一般会说尽好话，让双方互相让一点。”熊国武说，实在谈不下来，就从交易手续费上入手，在自己权利范围之内申请手续费打折。虽然打折会让自己的返点减少，但受此恩惠的客户会为自己带来新客户。
　　“交房的时候，往往还会有些扯皮。”熊国武的做法是两边安抚，甚至动手帮忙打扫卫生。他调侃说，这也可以算是“售后服务”。
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2016年度南昌基本医保缴费标准出炉
备受关注的南昌市城乡居民基本医疗保险2016年度参保缴费有关安排出炉啦。
成年人未成年人均缴费120元记者昨日从有关部门获悉，备受关注的南昌市城乡居民基本医疗保险2016年度参保缴费有关安排出炉啦。2016年城乡居民基本医疗保险缴费时间为日至12月30日，值得注意的是，2016年城乡居民医保成年人和未成年人缴费额度相同，均为120元。此外，新参保人可按有关规定从2015年开始缴费，不用再从2010年补缴。成年人、未成年人缴费均为120元据了解，2016年成年人、未成年人缴费标准均为120元。新参保的城乡居民，请持户口簿、身份证原件及复印件，一张一寸（红底或蓝底）免冠彩照，到就近的社区（村委会）或街道（镇）劳动和社会保障事务所，办理参保登记。此外，今年新参保人无需再从2010年开始补缴，直接按2016年城乡居民医保缴费标准缴费即可参保。同时，有关部门提醒，为了广大参保者能在2016年正常享受医保医疗保险待遇及避免补缴，请勿错过缴费时间。中断缴费续保需补缴费用据了解，今年的补缴规定有所变化。依据《南昌市人民政府关于印发南昌市城乡居民基本医疗保险暂行办法的通知》规定：城乡居民参保应当在缴费期限内缴纳城乡居民基本医疗保险费，缴费当期享受相应的医疗保险待遇。该办法颁布施行后，符合该办法规定的城乡居民应按规定缴费参保，中断缴费参保后续保时，需补缴中断期间个人应缴的基本医疗保险待遇，办理中断保续保的时间仍为每年的最后一个季度。缴费中断期间不能享受相应的医疗保险待遇，中断缴费的城乡居民按规定补缴费用后，自补缴费用的下一年度起享受医疗保险待遇。参保居民出院可在医院刷卡直补据介绍，家庭整体参保的70周岁以上（含70周岁）老年人，请于日-12月31日，持相关证件（1.户口簿原件、户口簿首页和所有在户人员的户口簿复印件；2.认定年度的所有在户人员的参保证明原件及复印件），到就近的社区（村委会）或街道（镇）劳动和社会保障事务所。审核办理城乡居民基本医疗保险参保、续保手续。此外，参保城乡居民办理入院手续后的48小时内，到医院医保办进行医保刷卡登记，并于出院当日直接在定点医院刷卡直补。无特殊原因，不在医院刷卡直补的视为放弃报销待遇。
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位置 : 朝阳新城抚生南路与云飞路交汇处
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位置 : 九龙湖龙兴大街与明月山大道交汇处
增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证030367号2016年南昌市房产抵押贷款申请条件及详细流程
发布日期： 09:16:06
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　　■摸底市场 个人小额贷款很难
　　昨日上午10时许，在阳明路上的某家小额贷款公司，记者看到客服大厅内空无一人，正大门上悬着一把铁锁。侧门一男子得知记者想贷款10万元时，眼神中流露出不屑“大厅还没正式营业，我们都是几十万上百万地贷出去。”该男子说，个人贷款要走关系，月息3分左右，“跟银行比是有点高，对急着用钱的人而言还是可以接受的，但我们做得少。”
　　叠山路上某家小额贷款公司的工作人员则直接要求记者出示抵押材料，10万元起贷，利息在基准利率的4倍以内。“抵押物必须是不动产，而且我们不接受二次抵押。”该名工作人员说，该公司对客户的贷款用途也有明确要求，只能是经营活动中正常资金需求及消费需求，贷款上限是750万元。当得知记者满足以上所有条件后，该名工作人员话锋一转，称暂时不能决定放贷与否，要等公司负责人决定。昨日晚间，记者再次致电该工作人员，她明确告知记者，因为贷款数额太小，不在公司考虑范围之内。
　　江西邦骏企业服务公司长期开展中小企业融资业务，该公司负责人告诉记者，目前南昌个人的小额贷款很难贷下来，企业的小额贷款也有难度，贷款公司比较喜欢做大宗业务，只有刚刚入市的小公司才乐意贷给个人。
　　黑市借贷月息7-8分
　　据媒体2009年披露的数据，当时我省民间借贷规模约为1400亿元，占全省信用总量的五分之一。南昌一名银行业人士向记者透露，近两年来我省民间借贷发展较快，南昌占据全省三分之一以上的份额，除了正规的贷款公司，黑市借贷也非常活跃。
　　按照该名人士的指引，记者联系上一家黑市借贷公司，接电话的业务员告诉记者，10万元以上随时可以拿钱，“看你贷多久，七八分的月息，手续简单，可以不要抵押。”这样的利息相当于年息84%-96%，远远超过银行同类贷款利率4倍的上限。
　　记者通过网上查询到的地址，在南京西路一家写字楼找到了这家名叫“鸿远融资”公司的办公室，但大门紧闭，门锁上布满灰尘。“我们很少在公司，都在外面跑业务，想贷款带好身份证、户口本来找我。”该名业务员在电话中说。
　　贷款不要抵押，万一出现还贷难怎么办?江西邦骏企业服务公司的负责人告诉记者，这种黑市借贷公司一般都有江湖背景，有了身份证和户口本就能找到贷款者及其家人，再加上一些非常规手段，要追回贷款及利息并不难。
　　■借贷者说：“这是万不得已的选择”
　　江西邦骏企业服务公司的负责人称，他们经常在企业与贷款公司之间牵线搭桥，从中收取一定的服务费，“走到民间借贷这一步，是企业万不得已的选择。”该名负责人说。
　　昌东工业区一家服装企业的李经理对此深有体会。“在亲戚朋友、银行、贷款公司那里都借不到钱的时候，只能去找民间借贷了，这个时候能贷到钱就算菩萨保佑了。”李经理说，有的时候订单出去了，货款没到账，又赶在要给工人发工资。“这样借钱是万不得已的选择，再高的利息也得扛，不然厂子就完了。”李经理告诉记者，他接触过最高的月息是5分，贷了3个月，货款一到账他立即全部还清了。“他们后来又说可以给我贷，但我还真不敢了，借100万3个月后就要还115万，利息太重了。”
　　■放贷者说：“钱贷出去提心吊胆”
　　人民银行南昌中心支行11月中旬发布的数据显示，10月末，我省金融机构本外币各项存款余额为13790.40亿元，比上月末减少24.81亿元，同比少增37.26亿元，银行“存款搬家”的现象愈发明显。分析人士指出，存款下滑的主要原因除资金返回到股市外，也不排除部分存款流入到民间借贷市场。
　　在南昌一家通讯公司供职的曾女士有房有车，手里还有部分闲钱，投资股市不明朗，今年初听人说放贷利息挺高的，就把钱交给一家贷款公司打理。“开始给我的是3分的月息，投50万我每个月收利息就有1.5万，感觉跟做梦一样。”曾女士告诉记者，下半年贷款公司支付利息就开始出现延时，明明事先约好每月15日支付利息，总是要拖到月底。曾女士在8月份抽回了30万元，剩下20万元继续放贷。“后来温州、抚州都出现了借贷危及，我也整天提心吊胆的，目前已将资金全部抽回来了。”
　　记者何柳斌实习生温杰珍
　　理财周刊日报道在朋友提醒下，罗骏试着用厂房抵押的形式向银行申请贷款。“没想到这办法还真管用了。”由于厂房是罗骏多年前购置下来的，而非租用，所以银行很快接受了他的抵押贷款申请，为公司提供了80万元贷款，加上可支配的流动资金，他顺利购下了这批面料。
　　房产抵押方便企业贷款
　　毋庸置疑，房屋二次抵押贷款流程相对比较复杂，房产抵押贷款是中小企业获得贷款最为方便的一种渠道，基本上，各家银行都可以提供这一融资方式。由于目前中小企业中，有房产的占据了多数，也使得这一方式更具可行性。
　　房产抵押贷款对房产的属性界定非常宽泛，既包括了营业用房、办公用房，如商铺、写字楼、宾馆酒店等，也包括住宅。因此，在银行的房产抵押贷款产品中只要没有特别注明是商用房抵押贷款，那么即使企业所使用的经营或办公用房是租赁的，只要企业主有个人房产，也可以作为抵押物为企业申请贷款。
　　对很多小企业主来说是十分有利的。因为很多老板的个人资产和企业资产往往划分不明，企业的账目报表并不规范，甚至一些老板为了合理避税的目的，会造成企业资产比实际少的情况，而这些都可能给融资制造麻烦。
　　据银行信贷员介绍，不少小企业主的财务报表都很“难看”，但深入实地考察，却会发现情况要好于报表所呈现的，企业的资产很可能隐藏在报表以外。在这种情况下，如果企业使用房产抵押的方式申请贷款，成功率要高出很多，在审核时往往可以“加分”不少。
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　　东莞市个人住房公积金贷款办法
　　第一章 总 则
　　第一条 为规范个人住房公积金贷款管理，维护借贷双方合法权益，提高住房公积金使用效益..
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