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案例分析：前期物业服务合同对业主是否有约束力？
[案情概要及争议焦点]
原告：物业公司
被告：廖某
廖某于2002年12月7日向某房地产公司购买某商城A铺面，2003年12月31日房地产公司交付铺面给了廖某。某物业公司成立于2003年7月4日，同年9月9日取得物业管理资质。2003年8月18日房地产公司与物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定房地产公司聘请物业公司在商城前期物业阶段实施物业管理服务事项，有效期白合同签订之日起至商城业主委员会成立之日止，经营性房屋由物业公司按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交纳物业管理费的千分之三交纳滞纳金，对欠费逾期1个月的，物业公司有权停止向该业&&& 9主（或使用人）提供物业管理服务；业主委员会成立前，维修资金暂定按建筑面积每月每平方米0. 05元收取。2003年12月19日市物价局向物业公司作出《关于商城物业管理服务收费标准的复函》& (南价格(2003) 38号)，核准物业公司收取住宅综合服务费为每平方米（建筑面积）每月o．5元，其他的物业管理服务收费实行市场调节价，有效期自2003年12月19日至2加5年12月止。2004年3月1日房地产公司与物业公司签订《补充条款》，其中载明物业公司进行的前期物业管理服务，是指小区房屋出售后至小区业主委员会成立前的物业管理0 2004年6月6日廖某与物业公司签订《前期物业管理协议书》，确认廖某于2004年6月6日使用铺面，约定物业服务费按物价部门核准的价格执行，无物价部门核准定价的按市场调节价（或市场惯例）执行。廖某使用铺面后按物业服务费及维修资金至2005年12月份0 2005年5月16日物价局向物业公司作出《关于商城物业管理服务收费标准的批复》&南价格(2005) 72号），其中载明商城属连排单栋商住混合小区，其物业服务价格实行市场调节价管理。该小区尚未成立业主委员会。2008年1月物业公司以廖某自2006年1月1日起不交纳物业管理费及维修资金为由向法院提起诉讼，要求判令廖某支付2006年1月1日起至2007年12月31日的物业管理费1189. 44元、维修资金59. 52元并支付滞纳金1291. 68元（计至2007年12月3 1日止）o
一审法院审理认为，廖某与房地产公司签订的《商品房买卖合同》中虽然没有包含前期物业服务合同内容，但此后在2003年8月18日房地产公司与物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，房地产公司聘请物业公司在商城小区进行前期物业管理，该《前期物业管理服务合同》是房地产公司在商城小区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下代表全体业主签订了《前期物业管理服务合同》，该《前期物业管理服务合同》合法有效，对商城小区业主具有约束力。物业公司履行了《前期物业管理服务合同》的义务，对小区进行了管理。廖某作为业主接受了服务，以其行为认可了物业公司的管理行为，并从中受益。廖某认为房地产公司与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》违反《物业管理条例》的有关规定，对其无约束力，于法无据，亦不符合等价有偿的原则，故不予采信。另，《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》第七条规定：&物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点实行政府指导价和市场调节价。由建设单位选聘物业管理企业，对住宅（不含别墅）物业进行管理的服务-收费实行政府指导价；对由全体业主或业主大会选聘物业管理企业进行住宅物业管理的服务收费，以及别墅区和其他物业服务收费实行市场调节价。&廖某的铺面属于经营性房屋，其物业管理服务价格实行市场调节价管理，物业公司与房地产公司对经营性用房及别墅的物业管理费作出了约定，收取费用的项目& （含维修资金）及收费标准均合法有据。物业公司要求廖某支付物业服务费和维修资金予以支持。根据《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条&业主、使用人未按照前期物业管理服务合同或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费或者维修资金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照约定加收滞纳金&的规定，物业公司要求廖某按每天千分之三支付滞纳金予以支持。一审法院遂判决廖某支付2006年l冗至2007年12月物业服务费、维修资金及滞纳金。
廖某不服一审判决，向二审法院提起上诉称：一、物业公司与房地产公司的《前期物业管理服务合同》和《补充条款》是在房地产公司与购房人签订购房合同之后签订的，不符合《物业管理条例》第22、23、25条的规定。同时房地产公司和物业公司在事后亦没有经过购房人的确认，故该两份协议对购房人没有约束力。二、一审错误理解和适用物价部门批准的有关收费标准文件，造成不公正判决。物价局[2003] 38号文明确规定物业公司的收费期限至2005年12月止，2005年12月后物业公司应依照[ 2005 ]& 72号文执行。& [2005]72号文批复规定&物业服务收费实行明码标价，物业管理企业应当将服务内容、服务质量和相应的收费项目、收费标准在物业管理区域内公示。&该文批准商城物业管理服务价格实行市场调节价管理，要求双方按达成的服务内容、服务质量、服务成本、收费项目、收费标准、违约规定等协议签订合同，双方按合同规定履行各自的职责和义务。依照《物业服务收费管理办法》& （发改价格[ 号）第七条规定：& &实行市场调节价的物业服务收费，& 由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。&物业公司收到该文后应与购房人或作为代理人的业主委员会签订市场调节价的物业服务合同，但物业公司收到该文后并没有与任何人签订任何合同。因此一审法院依据《前期物业管理服务合同》及《补充条款》的约定及有关复函、批复来认定物业公司的收费并判令给付滞纳金，完全是错误的。目前商城仍属于前期物业管理阶段，是不能实行市场调节价的，市场调节价只能由业主同物业管理公司协商确定。三、一审判令购房人交纳维修资金没有法律根据。物业维修资金属于小区专项维修的资金，用于共用部分、共用设施设备的大、中修理和更新改造。《物业管理条例》第五十四条有业主要交纳专项维修基金的规定，对维修基金交纳标准及使用方法在第十二条也有明确规定。商城专项维修基金的收取应由商城业主大会或者业主代表大会决定而不是由物业公司说了算。物业公司未经商城业主大会或者业主代表大会决定就私自收取维修资金是没有任何法律依据的。四、一审认定本人已以行为认可物业公司的物业管理行为并从中受益，没有事实依据。2005年12月份以前的物业服务费本人已全部交清，那是在未看到物价局[2003] 38号和[2005] 72号文之前的事。当物业公司拒绝出示其与开发商在房屋销售后瞒着商城业主私下签订的《前期物业管理服务合同》后，本人拒绝继续交纳物业管理费用，本人的行为恰恰能证明已以行为不认可物业公司的管理行为。至于从中受益一事，物业公司不能出示其什么时间为上诉人提供了什么服务，而本人一审庭审出示的图片资料证明物业公司并没有为商城业主提供物业管理服务。商城80%以上的业主拒绝继续交纳物业管理费用就是不再认可物业公司的物业服务行为。即使《前期物业管理服务合同》有效，依照该合同第三十一条第四款第二项的约定，本人于2006年1月拒交物业管理服务费，2006年2月欠费逾期一个月，物业公司就已停止向本人提供物业服务了，一审判决本人支付其2006年1月至2007年12月间的物业服务费和滞纳金的依据何在？请求二审法院撤销一审判决，驳回物业公司的诉讼请求。
物业公司答辩称：按照《物业管理条例》的规定，开发商应在业主委员会没有成立时与物业公司签订前期物业管理合同，& 因此物业公司与开发商签订的《前期物业管理服务合同》是有效的。廖某购买铺面后于2004年6月6日物业公司签订了《前期物业管理协议书》，约定廖某应按时向物业公司交纳物业管理各项费用和维修资金，遵守物业管理法律法规规定的其他权利和义务。协议签订后廖某按物业公司与开发商签订的《前期物业管理服务合同》约定的物业服务收费标准交纳了2004年3月至2005年12月的物业服务费和维修基金，此后其一直使用该房屋，但从2006年1月份起不再交纳物业服务费和维修基金，可见廖某不依法履行义务的行为已构成违约。物业公司不存在其所说的没有提供物业服务的问题。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
[裁判理由]
二审法院经审理认为：廖某与房地产公司签订的《商品房买卖合同》中虽然没有包含前期物业服务合同的内容，但此后2003年8月18日作为建设单位的房地产公司与物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，房地产公司聘请物业公司在商城小区进行前期物业管理，该《前期物业管理服务合同》是房地产公司在商城小区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下代表全体业主签订的，该《前期物业管理服务合同》符合法律法规的有关规定，合法有效，对商城小区的业主具有约束力。且本案廖某于2004年6月6日与物业公司签订了《前期物业管理协议书》，再次确认接受物业公司提供的物业服务。物业公司事实上也履行了《前期物业管理服务合同》的义务，对商城小区进行了管理。廖某作为业主接受了服务，并交纳了2005年12月份之前的物业服务费。廖某以其行为认可了物业公司的服务行为，并从中受益，双方之间成立物业服务合同关系，廖某应按约定交纳物业服务费及维修资金。廖某上诉认为房地产公司与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》违反《物业管理条例》的有关规定，对其无约束力，于法无据，不予采信。关于专项维修资金应由谁来收取的问题，本案诉讼之前并没有明文规定应由谁来收取，但本案双方之间的前期物业管理协议，包括开发商代表业主签订的《前期物业管理服务合同》都明确由物业公司代为向业主收取。本案提起诉讼后，虽然建设邵、财政部于2007年12月4日发布了《住宅专项维修资金管理办法》，规定业主委员会成立前的住宅专项维修资金由建设（房地产）主管部门代管，但该《办法》自2008年2月1日起施行，而本案讼争的是2006年至2007年的专项维修资金，故该《办法》不适用本案。本案仍应按双方合同约定由物业公司代为向业主廖某收取专项维修资金，廖某主张物业公司无权向其收取专项维修资金理由不成立。另，《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》第七条规定&物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点实行政府指导价和市场调节价。由建设单位选聘物业管理企业，对住宅（不含别墅）物业进行管理的服务收费实行政府指导价；对由全体业主或业主大会选聘物业管理企业进行住宅物业管理的服务收费，以及别墅区和其他物业服务收费实行市场调节价&，本案物业公司对商城小区住宅部分收取物业管理费的标准获得了物价局的批准。商城属连排单栋商住混合小区，其物业管理服务价格实行市场调节价管理，物业公司与房地产公司对经营性用房及别墅的物业管理费作出了约定，收取费用的项目（含维修资金）及收费标准均合法有据。根据《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条&业主、使用人未按照前期物业管理服务合同或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费或者维修资金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照约定加收滞纳金，的规定，因廖某2006年1月之后一直拖欠物业服务费和维修资金，一审判决廖某向物业公司支付滞纳金正确。虽然物业公司没有将具体的服务内容、服务标，准在小区内进行公示，但其在与廖某签订的《前期物业管理协议书》中已经明确了其公司的服务内容，2005年12月之前廖某也都按期交纳物业服务费和维修宴资金，说明廖某对物业公司的服务内容、服务标准是知情的。至于廖某对物业公司提供的物业服务不满，其可以通过向物业公司提出意见和建议，或者通过小区成立业主委员会或经过业主多数决议决定是否更换物业服务单位等合法的方式进行解决，而不能成为拒绝交付物业服务费的抗辩理由，故对廖某要求驳回物业公司诉讼请求不予支持。关于廖某在二审庭审中提出诉讼时效的问题，因其在一审中并没有提出诉讼时效抗辩，故其在二审中提出不予支持。二审法院遂判决驳回上诉，维持原判。
&[裁判标准]
1．根据《物业管理条例》之规定，前期合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位为小区选聘物业服务企业的合同。从这一规定可以看出，前期物业服务合同有两个显著的特征：一是签订主体是物业的建设单位与物业服务企业；二是发生在业主、业主大会选聘物业服务企业之前。而根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，前期物业合同对业主有约束力。将这些规定适用于商品房住宅小区，则在业主与开发商签订商品房买卖合同之后、业主委托业主委员会或召开业主大会选聘物业公司之前、开发商为住宅小区业主的利益和管理的需要委托物业公司提供物业服务而签订的物业服务合同，属于前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当遵守。
2．财政部日发布的《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金，由物业所在地的政府建设（房地产）主管部门代管。在该办法施行之后，无疑应当按照规定存入公有住房或住宅专项维修资金专户。但在该办法实施前的前期物业服务合同如果规定小区专项维修基金的收取由物业公司代收和管理的，可依照前期物业服务合同的约定执行。
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& 业主要求更换物业 需要什么法律依据
业主要求更换物业 需要什么法律依据
发布时间： 13:01&&来源:合家网
如果对的服务不满意，业主可以自行更换物业，除了知道更换物业的流程和程序外，还有必要知道更换物业的法律依据。
一、业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业
依照我国物业管理法律、法规规定，业主大会享有选聘物业管理企业的权利，同时也是更换物业管理企业的主体。他们可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供物业管理服务。
法律依据：1、《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。2、《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业。3、《东莞市物业管理条例》第十一条：业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：(五)选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容。
需要注意的是，小区的业委会只是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，其自身无权决定选聘、解聘物业管理企业。
二、更换物业服务企业的条件
更换物业管理企业的条件有：
1、法定解除。即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，所签订的《物业管理委托合同》自动解除。
2、约定解除。当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。
《物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条，《东莞市物业管理条例》第十九条，规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《东莞市物业管理条例》第十七条业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持权证记载的建筑面积计算;对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数;对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。
三、更换物业管理企业所需程序
业主大会应当在更换物业公司前决定以下事项：
(1)业主大会的决议;业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知原物业管理企业。
(2)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标;
(3)确定采取公开招标或邀请招标方式;
(4)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人;
(5)物业服务价格幅度或水平。
物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据。此过程中，业主大会的召开，决议尤为重要。必须依据《东莞市物业管理条例》第十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。
第十九条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。
四、招标过程中，必须保证广大业主的知情权
(1)业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示;
(2)评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听;
(3)评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示;
(4)中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。
五、招标前办理备案工作
在招标前，作为业主大会的执行机构，业委会应当到所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，应提交以下资料：
(1)业主大会决议;
(2)招标公告或者投标邀请书;
(3)招标文件;
(4)法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。
六、更换物业公司后需要交接的资料
根据相关规定，新的物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。移交的资料包括：(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工，配套设施、地下管网工程图等竣工验收资料;(2)设施设备的安装、使用和维护保管等技术资料;(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所需的其他资料，譬如与供水、供电、供气、保卫、有线电视等单位订立的协议书、合同，各种物业服务债权债务账册等。
关于业主委员会以上资料的获取，是由前期物业服务企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给的。如果没有移交，可向他们索取;如果是由于开发商的原因，则可以向开发商主张，必要时可通过法律途径予以解决。
七、原物业公司拒绝退出的，可以通过法院要求其强令退出
依据《东莞市物业管理条例》第七十七条 违反本条例的规定，物业服务企业有下列行为之一的，由物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门予以处罚：
(三)业主大会依法选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出;逾期不退出的，处五万元以上十五万元以下罚款，并由颁发其资质证书的行政主管部门降低其资质等级或者取消其资质;
(四)退出服务时不履行相关义务的，责令限期改正，并在一年内不得参加物业管理招标投标活动。
物业管理作为一种商业化公共事务管理，传统行政对其制约和影响力大大降低，对很多纠纷和争议越来越无能为力，这些矛盾和纠纷逐渐走入诉讼程序。业主与物业公司是一场实力悬殊的法律&角力&。业主对于自己的居室享有专有所有权，而对那些绿地、电梯等建筑物附属设施只享有共有所有权。所以，对于社区中的绿地侵占、电梯不通风等涉及社区共有财产的问题，单个业主无法获得有效的原告身份，就无法以个人名义出来主张权益，在与物业公司的抗衡中，这成了业主先天的&软肋&。因此业主维权必须通过业主大会以及由业主大会所选出的执行机构业主委员会，依法更换物业服务公司，维护自身权益。
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业主拖欠物业费,物业有权收取滞纳金吗
是我们住进小区都需要缴纳的，那要是有业主拖欠物业费是否会被收取滞纳金呢？这滞纳金的收取是否合法？接下来由的小编为大家整理了一些关于业主拖欠物业费,物业有权收取滞纳金吗方面的知识，欢迎大家阅读!物业管理费迟交了，要被收取滞纳金。19日，市万江阳光海岸不少主业叶槽物业此举是“乱收费”。阳光海岸物业证实2014年12月起收取滞纳金，并拿出业主公约称：“收费是有合同依据的。”记者走访东莞万江、南城、常平、东城等镇街小区，绝大多数物管表示迟交物管费需收取欠款千分之一或万分之五的滞纳金。对此，东莞市发展改革局回应称，应按物业服务合同或业主公约约定条款执行。收取滞纳金引业主不满19日，东莞万江阳光海岸的业主群炸开了锅，因为从2014年12月起，如果未及时缴交物业管理，就要收取滞纳金了。不少业主认为，物管费迟交或欠交，“物管可通过法院起诉解决，收取滞纳金是乱收费”。记者随后从万江金地外滩8号、南城华凯豪庭以及万江滨花园等小区了解到，只有华凯豪庭物业表示暂时不收取。而其他两小区均表示物管费迟交需交滞纳金。“每天按欠款项的万分之五收。”一位金地外滩8号物管人员经了解后说，当月未交管理费，一般从下月1月开始计收滞纳金，“已经不少人交了滞纳金”。当天，在东莞网络问政平台上，记者看到不少此类投诉。东莞常平镇紫荆花园翰林雅苑、南城东骏豪苑、东城丰泰旗山绿洲等小区业主均有反映物管费逾期未交要收滞纳金。物管称收费有合同依据“我们收滞纳金是有合同依据的。”上述万江阳光海岸的物业人员称，在业主收楼时就签订的《阳光海岸业主公约》(下称公约)第五章管理部分就有约定。公约显示，第五章管理之第五条“管理及其他费用缴付”里注明：任何业主如果未能于本公约确定日期支付其应付的款项，管理者有权采取下列措施收取等费用，其中就有“收取延期支付款项自应付之日起至实际支付日的违约金，每日违约金为尚欠款项的千分之一(1%。)”。上述物业人称，此前物业也发了通告，从2014年12月起开始收取物业管理费逾期未交滞纳金，即当月物管费应在当月15日前支付，否则视为迟交。当然，“由于考虑到一些业主还不知道，或是一时不能接受，前期当月滞纳金从当月底计费。”而且，该人士还称，交费时，业主应先交滞纳金后交物管费，“否则，打不了单，物管费也交不了。如业主仍不交滞纳金，依次逐日累积”。物业企业有权进行追索修订后的《》第六十七条给予了明确：“可以向人民法院起诉。”这被不少业主理解为“物管公司无权擅自收取业主滞纳金”。发改局则认为，根据有关规定，业主反映的“滞纳金”暂未列入物价部门管理范围。有关收取“滞纳金”事宜，市发改局称：“如在物业服务合同或业主公约中已约定，应按有关约定条款执行;如对有关条款有异议，建议按《》有关规定循法律途径解决。”律师表示、；收滞纳金也是对已交物管费的业主的公平对待“从现有的司法判例中，法院是支持物管按合同约定收取违约金(滞纳金)。”卓信(东莞)律师表示，根据《合同法》，物业企业有权提出相应追索的权利。延伸阅读：
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