2015年注册房地产估价师师 理论与方法 房屋折旧算运营费用吗

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2015年房地产估价师《理论与方法》练习题十七
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第2页：判断题（1-10）
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　　判断题
　　1、消费者的现时需求不仅取决于其现在的收入和房地产目前的价格水平，还取决于消费者对未来收入和房地产未来价格的预期。 （　　）
　　【正确答案】：Y
　　【答案解析】：消费者的现时房地产需求不仅取决于当前的房地产价格水平，还取决于他对未来房地产价格涨落的预期。参见教材P87。
　　2、估价报告使用期限是从估价时点计算，而不是从估价报告出具之日开始计算。（　　）
　　【正确答案】：N
　　【答案解析】：估价报告使用期限是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。参见教材P414。
　　3、房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。（　　）
　　【正确答案】：Y
　　【答案解析】：房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。参见教材P242。
　　4、具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。（　　）
　　【正确答案】：Y
　　5、由于越接近所预测的价格对应的时间的增减量对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的增减量予以加权后再计算其平均增减量，就能使预测的价格更接近或符合实际。（　　）
　　【正确答案】：Y
　　【答案解析】：由于越接近所预测的价格对应的时间的增减量对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的增减量予以加权后再计算其平均增减量，就能使预测的价格更接近或符合实际。参见教材P350。
　　6、经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。 （　　）
　　【正确答案】：N
　　7、每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。（　　）
　　【正确答案】：Y
　　8、某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。（　　）
　　【正确答案】：N
　　【答案解析】：参见教材P238。建筑物的折旧费用，不能计入运营费用。短寿命周期的资产的折旧才能计入运营费用。计入年运营费用的折旧费应该为60万元。
　　9、低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。（　　）
　　【正确答案】：Y
　　【答案解析】：低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。同理，高价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。参见教材P137。
　　10、在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（　　）
　　【正确答案】：N
　　【答案解析】：评估市场价值所采用的折现率是社会一般报酬率；而评估投资价值所采用的折现率应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率。特别需要注意的是此最低报酬率可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。参见教材P98。
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房地产估价｛搭/案｝加（成绩改过）通过
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我是去年6月份大专毕业，现在广东工作，想今年报名参加房地产估价师考试，由于年限不够，准备办...
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2013年房地产估价师考试时间：10月12、13日。根据历年房地产估价师报名时间，预计20...
2月20日 15:41
大家好！我是会计专业的，今年想报考房产估价师，不知道难度大不大，该怎么样复习，请各位多指教
房地产业16题 第二章 建设用地制度与政策44题 第三章 国有土地上房屋征收46题 第四章
房地产开发经营管理制度与政策10题 第五章 规划设计与工程建设管理制度与政策73题 第六章 房地产交易管理制度与政策77题 第七章 房地产权属登记制度与政策14题
房地产估价概论50题 第二章 房地产及其描述50题 第三章
房地产价格和价值 59题 第四章
房地产价格影响因素 55题 第五章 房地产估价原则 47题 第六章 市场法及其运用 51题 第七章 收益法及其运用 57题
房地产投资与投资风险 66题 第二章 房地产市场与市场运行 57题 第三章
房地产开发程序与管理 66题 第四章
房地产市场调查与分析 61题 第五章 现金流量与资金时间价值 53题 第六章 经济评价指标与方法51题 第七章 风险分析与决策 42题
房地产估价文书写作4题 第二章
不同类型房地产估价7题 第三章
不同目的房地产估价10题 第四章 房地产咨询顾问服务5题
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2015房估理论与方法要点：房屋折旧的有关规定
11:29&&来源于网络&&【&&】
　　日，建设部、财政部制定的《房地产单位会计制度&&会计科目和会计报表》（建综[号印发）对经租房产折旧作了有关规定。这些规定虽然是针对会计上的折旧和&经租房产&的，但其中房屋分类分等，以及房屋的耐用年限（寿命）、残值率等参数，对估价上求取建筑物的折旧有一定的参考价值。经租房产折旧的有关规定如下：
　　（1）计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和清理费用，计算公式为：
　　年折旧额=原价&（1一残值率）&耐用年限
　　（2）经租房产根据房屋结构分为下列4类7等：
　　①钢筋混凝土结构②砖混结构一等③砖混结构二等④砖木结构一等⑤砖木结构二等⑥砖木结构三等⑦简易结构（3）各种结构房屋的一般耐用年限见表8-2.（4）房屋残值是指房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值；清理费用是指拆除房屋和搬运废弃物所发生的费用；残值减去清理费用，即为残余价值，其与房屋造价的比例为残值率。 责任编辑：亮亮　　更多推荐：
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《房地产估价理论与方法》复习提纲
第一章 房地产估价概述
第一节 对房地产估价的基本认识
一、房地产估价的含义
1、作为一种提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。
2、专业估价的五个特点：由专业人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。
3、专业估价的核心内容是根据特定目的、对特定房地产地特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动就是房地产估价。其中，分析是测算的基础、测算是判断的基础。
4、房地产估价以得出房地产价值为目标和最终结论的评估。房地产估价师还可以进行房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地产项目调查评价报告等房地产咨询顾问服务。
二、房地产估价的本质
1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。
2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。
3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。
4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估
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