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华夏幸福基业投资开发股份有限公司关于下属公司大厂京御房地产开发有限公司竞得土地使用权公告
　　证券简称：证券代码：600340编号：临2011-26　　华夏幸福基业投资开发股份有限公司关于下属公司大厂京御房地产开发有限公司竞得土地使用权公告　　日，华夏幸福基业投资开发股份有限公司（ "公司"）控股孙公司大厂京御房地产开发有限公司在大厂回族
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自治县国土资源局举办的国有建设用地使用权拍卖出让会上竞得编号为03-（50）-253-1号、03-（50）-282号地块，并与大厂回族自治县国土资源局签署了《中标通知书》。此项交易不构成关联交易，不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组。　　根据最新修订《华夏幸福基业投资开发股份有限公司章程》，"对公司及公司控股子公司购买经营性土地涉及单笔交易金额不超过公司最近经审计总资产10%的，董事会授权董事长在遇有土地招投标等紧急情况时，根据经营计划和经营班子提议对该等事项进行决策，事后通报董事会并备案。"　　大厂京御房地产开发有限公司本次竞得土地使用权的成交价格占公司最近一期经审计总资2097799 万元（按会计师事务所为公司重大资产重组出具的截至2011 年06 月30 日的备考财务报表审计报告为准）的0.4%。不超过公司最近经审计总资产10%，本次竞得土地使用权事宜无需公司董事会、股东大会审议。　　现将地块相关情况公告如下：　　一、竞得地块具体情况　　（1） 地块位置：编号为03-（50）-253-1号地块位于祁各庄镇谭台村段；编号为03-（50）-282号位于祁各庄镇谭台村段。　　（2） 地块面积： 23101.98平方米、13483.45平方米　　（3） 用地性质及使用年限：土地用途为居住用地，土地出让年限为70 年　　（4） 规划设计条件：容积率大于等于1.0且小于等于1.5　　（5） 中标人：大厂京御房地产开发有限公司　　（6） 成交总额：总价5，200万元（合计1，500，722元/亩）、总价3,150万元（合计1,557,093元/亩）。　　（7）保证金：300万元、550万元　　（8）其他事项：中标人在签收《中标通知书》后30 日内与大厂回族自治县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，并按合同约定向县国土资源局支付国有建设用地使用权出让价款，交齐其他相关费用并提供资料完备后，应按照相关规定申请办理土地审批与登记手续，领取《国有土地使用证》。中标人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟缓支付款项的1‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过60 日的，出让人有权解除合同，收回土地，中标人无权要求返还定金，出让人并可要求中标人赔偿因违约造成的其他损失。　　二、本次竞得土地使用权对公司影响　　本次土地使用权竞买符合公司的土地储备策略，可增加公司土地储备　　36,585.43平方米，可进一步提升公司未来的经营业绩，保障公司房地产开发业务实现可持续发展。　　三、风险提示　　本次竞拍是公司经营管理层在当前房地产市场状况下充分考虑了风险因素的基础上进行投资决策的，但由于房地产行业受宏观调控影响较大且具有周期性波动，因此公司存在上述项目不能达到预期收益的风险。　　四、备查文件　　（1）《中标通知书》。　　特此公告。　　华夏幸福基业投资开发股份有限公司董事会　　2011 年10 月19日
(责任编辑：Newshoo)
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十二五规划将给投资者带来哪些机遇
近期热点关注7月7日，河北省委常委、宣传部部长田向利在廊坊市委书记冯韶慧的陪同下，到大厂影视创意产业园调研。这是继河北省省长张庆伟4月18日调研后，第二位考察大厂影视创意园的河北省领导。三个月内两次调研，幕后的原因究竟是啥？
省委常委看了哪些地儿？
昨天，省委常委、宣传部部长田向利就加快文化产业发展工作到廊坊市调研，深入考察了大厂影视创意产业园等廊坊代表性文化产业项目。
在大厂影视创意产业园调研期间，田向利一行重点参观了三号楼的《阿修罗》剧组、一号楼的孵化教学空间、7号首映礼堂、1号大电影棚等地，详细了解对接京津、发展新兴文化产业情况，听取了产业园相关负责人发展文创产业的汇报。参与调研的省市领导对大厂影视创意产业园的创新发展模式做出高度评价，对大厂影视创意产业园积极对接北京文创产业转移给予肯定。
田向利说，文化产业是朝阳产业，在稳增长、促改革、调结构、转方式、惠民生方面有着独特的作用。各地必须以积极的姿态、务实的举措、优惠的政策，主动承接京津文化产业转移，促进优质生产要素向河北聚集，提高河北文化产业规模化、集约化、专业化水平。
田向利强调，要充分利用京津人才、技术、资本等优势，大力发展文化创意、影视演艺、网络视听、动漫网游等新兴产业。同时，要不断加大新产品、新技术的研发力度，实现文化产业由主要依靠资源和投入拉动增长，向主要依靠技术革新带动发展的战略性转变，努力提升河北文化产业的活力、实力和竞争力，确保到“十三五”末把文化产业打造成国民经济支柱性产业。
河北省委常委、宣传部部长田向利（前排左三）一行到大厂影视创意产业园调研
河北省委常委、宣传部部长田向利（前排左四）一行在大厂影视创意产业园1号影棚考察
省长调研做了啥评价？
这是三个月内第二位到大厂影视创意产业园调研的河北省领导。
4月18日，河北省省长张庆伟就城市规划建设管理到廊坊市调研，在大厂调研后对大厂影视创意产业园做出了评价。
张庆伟说，该项目符合当地功能定位，符合中央推进供给侧结构性改革方向，对推动产业转型升级、培育发展新动能具有重要意义。我们要按照河北“三区一基地”的功能定位，紧密结合自身资源禀赋、产业基础和文化内涵，积极发展文化创意、城市旅游、商务经济等现代服务业，培育一批科技成果孵化园区和创新创业基地。
为什么是大厂影视创意产业园？
在京津冀协同发展上升为国家战略的时代背景下，大厂因其独特的区位，在承接京津产业转移中占有先天优势。大厂影视创意产业园积极对标国家文创产业示范区，大力促进文创产业在大厂的集群集聚。这是河北省领导接连到廊坊、到大厂调研的重要原因。
到大厂调研，为什么每次都考察大厂影视创意产业园？
大厂影视创意产业园位于国贸正东30公里的大厂潮白河经济开发区，规划建设人才孵化、创新工场、高科技制作、后期特效、数字化体验、数字化舞美、研发办公及主题体验等8大功能区。
目前，大厂影视创意产业园已与影视后期龙头企业——Base FX达成合作。双方将整合众多影视后期制作资源，在大厂影视创意产业园打造一个与国际影视接轨的影视后期特效人才实训基地，孵化并培养国际级影视后期特效人才。
此外，大厂影视创意产业园还先后与美国相对论、北京电影学院、青年电影制片厂、韩国文化产业振兴院、韩国“娱乐产业航母”之称的CJ集团等国内外知名机构开展产业合作，通过提供完善的运营服务和创新平台，共同汇聚产业发展要素，为产业聚集与发展孵化培养创新型优质人才，铸造国际一流高科技影视制作环境。
　　同时，大厂影视创意产业园联手Base FX、天工异彩、视点特艺，汇聚众多中国影视后期特效机构成立“中国影视后期产业联盟”，挖掘和延伸中国影视后期产业的价值链，搭建基于“专业行业联盟＋产业园”为构想的国际级影视后期产业服务平台，以先进技术与产业聚集推动中国影视产业升级。
下面，看一下近期大厂影视创意产业园干了哪些事，你可能就对领导频繁调研的原因有更深刻的理解。
最牛文创实验区管委会到访
国家文化产业创新实验区管委会携实验区近30家重点企业赴大厂影视创意产业园考察，双方将共同加快京津冀文化产业协同发展，筹建京津冀文化产业联盟。廊坊市委常委、副市长喻华锋表示，大厂是承接首都朝阳区文化创意产业非常合适的地方，占有“天时地利人和”，具备“地利之便、环境良好、成本优势、机制灵活”四大合作优势。26月16日
携手世纪影业培养影视工匠
在第十九届上海国际电影节上，华夏幸福与世纪影业有限公司签署战略合作协议，将在大厂、嘉善共同打造顶级的影视人才培训中心，培养好莱坞式“影视工匠”。36月13日
携手艺恩搭建影视内容孵化平台
在第十九届上海国际电影节上，华夏幸福与艺恩达成战略合作，双方将共同搭建影视产业内容孵化平台，挖掘影视及关联产业大数据转化产品，并发起文娱产业的市场推广活动。46月13日
与金海岸影业签署战略合作协议
华夏幸福发布公告，宣布下属全资子公司与金海岸影业有限公司签署战略合作框架协议。金海岸影业拟在华夏幸福运营的大厂影视制作产业园投资“金海岸影业数字视效创作中心”项目，双方将充分整合产业资源，携手打造全国领先的电影数字科技产业园区。54月21日
与宁夏电影集团等多家影视企业签署战略合作协议
北京国际电影节上，华夏幸福与宁夏电影集团、统和天成影视制作（北京）有限公司、北京世纪汉唐影视策划有限公司（世纪汉唐）等企业，签署战略合作协议，未来将在大厂影视创意产业园，展开电影拍摄、电视动漫、剧本开发、VR互动体验等一系列文化创意产业链上的大动作。6日
携手乐视VR进军虚拟现实
华夏幸福与乐视虚拟现实科技（北京）有限公司签署战略合作协议，共同在“大厂潮白河经济开发区”打造“大厂国际文化科技产业集群”。双方将以“虚拟现实 (VR)”技术为核心，围绕从影视科技研发到内容制作的全产业链，开启文化与科技创新融合的“新视界”。
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固安孔雀城剑桥郡7期项目
固安孔雀湖瞰湖苑项目
固安雀翎公馆项目
固安孔雀城英国宫2.7期项目
大厂潮白河邵府新民居项目
大厂潮白河孔雀城颐景园项目
大厂潮白河孔雀城雅宸园项目
大厂潮白河孔雀城雅琴园项目
偿还银行贷款
购买资产置换差额
补充流动资金
单元柜式空气调节机建设项目
节能环保型空气净化机组建设项目
智能型住宅变频中央空调技改项目
储冰系统技术改造项目
节能低污染冷(热)水机组(上海)建设项目
机房专用空调机组技改项目
冷藏集装箱建设项目
投资设立浙江罗芙潘医疗投资有限公司
成都、东莞设立全资子公司成都国祥制冷工业有限公司
公告日期：
交易金额： 万元
交易进度：进行中
交易标的：大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司48.98%股权
买方：九通基业投资有限公司
卖方：平安信托有限责任公司
交易概述：华夏幸福基业股份有限公司(以下简称“本公司”或“公司”)全资子公司九通基业投资有限公司(以下简称“九通投资”)拟与平安信托有限责任公司(以下简称“平安信托”)签订《股权转让协议》(以下简称“本协议”),九通投资拟回购平安信托持有的大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司(以下简称“大厂鼎鸿”)48.98%股权(以下简称“目标股权”),股权转让价款为20亿元。
公告日期：
交易金额：61795.15 万元
交易进度：进行中
交易标的：廊坊市幸福基业房地产开发有限公司41.67%股权
买方：廊坊京御房地产开发有限公司
卖方：平安信托有限责任公司
交易概述：华夏幸福基业股份有限公司(以下简称“本公司”或“公司”)全资子公司廊坊京御房地产开发有限公司(以下简称“京御地产”)拟与平安信托有限责任公司(以下简称“平安信托”)签订《股权收购协议》(以下简称“本协议”),京御地产拟受让平安信托持有的廊坊市幸福基业房地产开发有限公司(以下简称“廊坊市幸福基业”)41.67%股权(以下简称“标的股权”),交易价款为617,951,484.94元。
质押公告日期：
原始质押股数：万股
预计质押期限：至 --
出质人：华夏幸福基业控股股份公司
质权人：北京新华富时资产管理有限公司
质押相关说明：
华夏控股与北京新华富时资产管理有限公司签订了《股票质押合同》,华夏控股为其自身融资提供担保,将其持有的本公司53,000,000股无限售流通股股票质押给北京新华富时资产管理有限公司,质押股份占本公司总股本2,954,946,709的1.79%。上述质押已在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理证券质押登记手续,质押登记日为日。
解压公告日期：
本次解押股数：--
实际解押日期：
解押相关说明：
质押公告日期：
原始质押股数：万股
预计质押期限：至
出质人：华夏幸福基业控股股份公司
质权人：第一创业证券股份有限公司
质押相关说明：
华夏控股将其持有的本公司55,000,000股无限售流通股股票质押给第一创业证券股份有限公司,用于办理股票质押式回购交易业务,初始交易日为日,购回交易日为日,本次业务已由第一创业证券股份有限公司进行了交易委托申报。上述质押股份占公司总股本2,954,946,709的1.86%。
解压公告日期：
本次解押股数：--
实际解押日期：
解押相关说明：
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汇了钱之后，小高以被拐卖为由，将警察带到了老何家。
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　　导读：四年融资3000个亿，不通过银行，不通过股市，不知道这样的企业和企业融资方式在中国还有多少这样的类似企业，应用的融资手段包括1销售输血法2信托借款法3公司债4夹层融资5融资租赁6债务重组7债权转让8应收账款收益权转让9资产支持证券10特定权益转让11股权收益权转让12战略投资13关联方借款14银团贷款15股票质押16银行承兑等所有融资手段和方法，没法评价这样的企业。
　　民营企业的身份，产业新城的不确定性，收益的未知性，抵押物的缺乏，再加上历年来负债率过度高企和不断增加的短期偿债压力，注定了华夏幸福不可能过多指望银行贷款。我们来看一下华夏幸福2015年财报，即便这时候的华夏幸福已经市值近800亿，总资产近1700亿，品牌知名度如日中天的超大型企业，但是其全年银行贷款金额却只占整体融资金额的26.94%，不到三分之一。
　　情势所迫，华夏幸福硬生生将自己修炼成了融资高手，翻阅华夏幸福的报表和公告，你会感觉这家公司就是一本“花式融资百科全书”，在中国能运用的融资方式，华夏幸福几乎都尝试了一遍。
　　根据统计显示，从2012年~2016年4月份这4年多间，不依靠银行贷款，华夏幸福一共从外部融得资金2974亿元，涉及融资方式多达16种。
　　下面我们就简单梳理一下华夏幸福眼花缭乱的产业新城融资术，希望能够对参与园区PPP和产业新城PPP的社会资本有一些借鉴意义：
　　销售输血法
　　首先不得不提的是华夏幸福的“销售输血法”，那就是众所周知的住宅销售，这也是多年来华夏幸福业绩支撑和血流顺畅的关键保障。
　　全球企业界有一句人所共知的话：“现金流比利润更重要！”由于产业新城开发旷日持久，现金流进出严重不匹配，如果没有多年来住宅销售的给力支持，别说做到如今的品牌规模，就连活下去都成问题。
　　我们来看一下华夏幸福历年的住宅销售额。亿，亿，亿，亿，白花花的住宅销售回款是华夏幸福规模迅速膨胀和产业新城全国遍地开花的重要保证。
　　信托借款
　　信托借款历年来都是占华夏幸福最大比例的融资形式，虽然信托融资成本是所有融资形式中最高的，但由于门槛较低，选择面广，数额巨大，一直是地产公司最为倚赖的融资手段。比如2015年4月，华夏幸福的下属公司大厂华夏就向大业信托有限责任公司借款金额25亿元。信托占总体融资比例2012年达到73%，2014年和2013年，也分别占到44%和43%，2015年，信托融资总规模达到190亿元，为40%，由此也可以看到，早期华夏幸福必须更加依托于高成本、低门槛的信托融资，随着规模的增加、品牌知名度的提升，融资渠道也开始逐渐拓宽，高成本信托融资的比例也在逐渐降低。
　　公司债
　　日，华夏幸福第二期公司债券发行完毕，发行规模30亿元，期限5年，在第3年末附公司上调票面利率选择权和投资者回售选择权，票面利率5.19%。2015年开始房地产行业的资金面宽松，整体融资成本下降是个普遍趋势，从2015年二季度开始的公司债发行大潮旧很能说明问题，很多公司债成本都在5%左右。这个趋势一直延续到2016年一季度，华夏幸福从2015年开始连续几笔低成本的公司债发行，也成功将其平均融资成本从9.64%拉低到7.92%。这对华夏幸福节省利息支出、提升利润率可是起到关键性作用的。
　　夹层融资
　　什么是夹层融资？说白了就是明股暗债，表面上看起来是股权转让，但实际约定未来回购，并以差价作为利息或支付约定利息，由于介入股债之间，故曰“夹层”。
　　华夏幸福非常擅长这种灵活机动的融资形式。例如2013年11月，由华澳信托募资10亿元，投入华夏幸福旗下的北京丰科建。其中向北京丰科建增资7.6亿元，向北京丰科建提供信托贷款2.4亿元。交易完成后，华澳信托对丰科建持股66.67%，九通投资持股33.33%。这样一来，华夏幸福变成了“小股操盘”的形式。
　　这种夹层融资最大得好处还在于财务报表更漂亮。这个怎么理解？由于华夏幸福成为了小股东，丰科建不再进行并表，那么丰科建的负债也不再体现在华夏幸福的合并报表之中，成为表外负债，这样无疑就优化了资产负债表，是现在很流行的一种财务处理方式。
　　这种夹层融资华夏幸福屡试不爽。随后几年时间，华夏幸福又分别与华鑫信托、长江财富、平安信托等众多信托公司故技重施，把旗下公司股权转让或直接增资，华鑫信托、平安信托和长江财富等都有经营收益权，并可以在相应的时间内选择灵活的退出方式。
　　售后回租式融资租赁
　　这也是华夏幸福非常擅长的融资方式，绝对的“变废为宝”。名字听起来比较复杂，但一看实例大家很容易明白。2014年3月，大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司以其所拥有的大厂潮白河工业园区地下管网，以售后回租方式向中国外贸金融租赁有限公司融资3亿元，年租息率7.0725%，为期两年。
　　也就是说，华夏幸福把工业园区的地下管线卖给融资租赁公司，该公司再把管线回租给华夏幸福，华夏幸福每年付给该公司租金（3亿元*7.0725%），并在每隔半年不等额的偿还本金，直到2年后等于实际上以3亿元的总价格回购这些管线。
　　2014年5月，吃到甜头的华夏幸福又跟中国外贸金融租赁有限公司做了一笔几乎一模一样的买卖，以2.86亿元再次把一部分园区地下管线卖给中国外贸金融租赁有限公司，年租息率则便宜了一些，6.15%，依然是两年后回购完毕。
　　显然，华夏幸福以远远低于其他融资形式的成本，用没有任何现金流价值的地下管线，获得了近6亿元的真金白银，以华夏幸福项目的收益率，在覆盖这些成本的基础上还能有相当不错的收成，应该说是一笔十分划算的融资交易。
　　债务重组
　　这也是华夏幸福一种巧妙的玩法，债务快到期了，就来个乾坤大挪移，将这笔债务转让给别家，相当于延长了还款日期，或者说就是又借到一笔新的融资。
　　日，恒丰银行对华夏幸福子公司三浦威特享有8亿元债权即将到期，经过几方商量，恒丰银行将标的债权转让给长城资管，三浦威特接受该项债务重组。债务重组期限为30个月。相当于延长了对银行的还款期限，将融资期限延长了30个月。
　　债务重组期限为30个月，长城资产对三浦威特的重组收益为：从2014年9月至2015年9月按照未偿还重组债务本金的8%/年计算，日利率=8%&360；从2015年9月至2017年3月按照未偿还重组债务本金的12%/年计算，日利率=12%&360。逾期还款的，逾期罚息利率按重组利率上浮30%计算。不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。
　　债权转让
　　这其实跟前面的债务重组很像，这是一种较为常见的融资形式，即将自己享有的债权以一定现金作价卖给第三方，相当于以一定的成本提前回收了这部分现金，加快了债权盘活和资金周转速度，很多处于快速扩张期的公司都会倾向于采取这种融资方式。
　　日，同属华夏幸福旗下的京御地产和大厂华夏之间的债务协议就被做了这样的文章。由于京御地产还欠大厂华夏19.78亿元，大厂华夏以其中到期的18.85亿元作价15亿元卖给信达资产。这样一来，其中的3.85亿元就相当于大厂华夏提前收回现金的成本。
　　在大厂华夏提前收回现金兴高采烈地离场后，京御地产日子也并不难过。因为这些债务的重组宽限期为36个月，分12期偿还，且前两次都是每3个月5000万的偿还额，还比较轻松，9个月之后要还2亿元的时候，已经是年底结算，全国项目都在回款，可以说节奏的拿捏让自己非常舒服。
　　3月14日发生了另一次债权融资。京御地产拟将其持有的对天津幸福100180万元的债权转让给天方资产，天方资产向京御地产支付债权转让价款10亿元。债权转让后，债务重组期限为2年。天津幸福将债务本金中的10亿万元于债务重组期限届满时一次性支付给天方资产；资金占用费由天津幸福自债务重组开始之日起按季支付至天方资产指定账户，资金占用费费率为债务重组金额的9.8%/年。这与上一笔融资除了在还债期限和方式上有别之外，基本大同小异。
　　应收账款收益权转让
　　华夏幸福做过两种应收账款收益权的转让。
　　第一种是《商品房买卖合同》项下可收取的待付购房款，这个比较容易理解。日，华夏幸福与平安信托签署《应收账款买卖协议》，由平安信托设立信托计划，以信托计划项下信托资金为限购买华夏幸福享有的标的应收账款中的初始应收账款，以应收账款现金流回款余额为限循环购买公司享有的标的应收账款中的循环购买应收账款。现金流回款余额指扣除由监管银行按照平安信托指令将应收账款现金流回款中的相应款项从应收账款收款账户划转至信托财产专户后的余额。初始应收账款的买卖价款为20亿元；循环购买应收账款的买卖价款为应收账款的账面值，循环购买部分累计不超过100亿元。
　　听起来很复杂，其实就把未来要收到的钱提前先卖给平安信托，以一定的融资成本提前回流现金，与上面的债权转让大同小异。
　　第二种就比较特殊了，是对地方政府享有的应收账款收益权转让。日，华夏幸福子公司九通投资将其合法持有的大厂鼎鸿对大厂回族自治县财政局享有的应收账款人民币8亿元，以及嘉兴鼎泰对长三角嘉善科技商务服务区管理委员会享有的应收账款人民币7亿，共计15亿元的应收账款收益权转让给汇添富资本。九通投资拟于目标应收账款收益权转让期满12个月后，向汇添富资本回购目标应收账款收益权。
　　也就是说，名为转让，实为抵押。了解华夏幸福模式的人都知道，这些应收账款主要是地方政府应该支付给华夏幸福招商落地投资额45%的产业发展服务费用，约定是最多5年支付，实际上什么时候还，或者说到底还不还就真不清楚了。华夏幸福用这两笔不知道什么时候能还的应收账款换来15亿真金白银用一年，绝对也是一笔超级划算的买卖，汇添富资本也不在乎这笔钱到底还不还，反正有的利息赚也很开心。
　　值的一提的是，这么好的交易，华夏幸福这5年来只做过2笔，分别是2012年对东莞信托的一笔，以及2015年对汇添富的这一笔，在总体融资规模的比例可谓九牛之一毛。2015年底华夏幸福报表里的应收账款已经高达72亿元，是个非常危险的存在，华夏幸福肯定也希望能够多抵押一些，但是很显然，金融机构也非常担心这些“隐雷”的威胁，一旦爆炸破坏力非同小可，因此多年来敢于刀口舔血者寥寥无几。
　　资产支持证券（ABS）
　　自月资产证券化备案制新规出台以来，交易所资产支持证券发行规模2015年呈现明显加速增长。由于在降息周期和金融市场“优质资产荒”的大背景下，各类投资机构对资产支持证券需求旺盛，华夏幸福也希望能够在其中分一杯羹。
　　日，上海富诚海富通资产管理有限公司拟设立“华夏幸福物业一期资产支持专项计划”，以专项计划募集资金购买幸福物业所享有的物业费债权及其他权利，以基于物业费债权及其他权利所获得的收益作为支付资产支持证券持有人本金及收益资金来源。此次专项计划将于上海证券交易所挂牌上市。
　　此次专项计划发行总规模不超过24亿元，其中优先级资产支持证券面向合格投资者发行，发行对象不超过二百人，规模不超过23亿元；次级资产支持证券由幸福物业认购。
　　发行期限方面，专项计划优先级资产支持证券拟分为五档，预期期限分别为1年、2年、3年、4年及5年，次级资产支持证券期限为5年。
　　华夏幸福表示，此次募集资金主要用于补充流动资金。幸福物业签署《差额支付承诺函》，对专项计划资金不足以支付优先级资产支持证券持有人预期收益和未偿本金余额的差额部分承担补足义务。华夏幸福为幸福物业在《差额支付承诺函》项下的义务提供连带责任保证担保。
　　特定收益权转让
　　这其实与平安信托的那一笔商品房应收账款买卖协议如出一辙，但更规模更小更直接一些。日，大厂华夏、大厂京御地产、京御幸福、京御地产、香河京御、固安京御幸福分别与信风投资管理有限公司签署《特定资产收益权转让协议》，约定转让方向信风投资转让特定资产收益权，特定资产为转让方与付款人已签订的《商品房买卖合同》项下除首付款外的购房款项，转让价款分别为6300万元、1300万元、5200万元、8400万元、2200万元、8600万元。
　　股权收益权转让
　　日，建行廊坊分行以5.5亿元的价格受让九通投资持有的三浦威特30.9%股权的股权收益权，九通投资拟于该股权收益权转让期满24个月后，向建行廊坊分行回购标的股权的股权收益权。这种融资本质上与上面的债权转让、特定资产收益权转让等等都是一样的，是一种预期收益权的抵押借款，无非是标的物的区别而已。
　　战略引资
　　战略引资，不是简单的财务性融资，入资方是要实实在在参与经营管理，并按照持股比例享受经营收益的。比如2013年10月，资产管理公司天方资产就向华夏幸福旗下的孙公司九通投资其中注资30亿元，13.9亿元进入注册资本，16.1亿元进入资本公积。注资后，华夏幸福的子公司京御地产持有其55%股权，天方资产持有其45%股权。
　　天方资产进入后，不仅派人进驻董事会，参与经营管理，并享受九通投资的投资收益、利润分红。华夏幸福屡屡利用这种让渡股权和收益的模式增强资本实力，能够实现更快地扩张。
　　关联方借款
　　华夏幸福还有几个重要的关联方，都是银行系统的，这也给自己开辟了一条更便利的融资渠道。2014年，华夏幸福的两个间接控股子公司三浦威特和大厂鼎鸿分别向廊坊银行营业部借款人民币5800万元、3400万元，借款期限均为1年，借款利率均为9%左右。而廊坊银行正是华夏幸福的关联方：公司董事长王文学担任廊坊银行董事，公司董事郭绍增担任廊坊银行副董事长。
　　同样的借款还有很多次。比如日，三浦威特向廊坊城郊联社借款人民币1亿元，借款期限为1年，借款利率为6.955%。公司董事郭绍增任廊坊城郊联社理事，因此廊坊城郊联社同样是华夏幸福的关联方。
　　特殊信托计划
　　日，华夏幸福的两家下属公司，三浦威特对廊坊华夏享有3亿元债权，三浦威特以这3亿元债权作为基础资产，委托西藏信托设立信托计划，信托项目存续期预计为12个月，西藏信托同意受让标的债权，转让对价为3亿元，三浦威特承诺将于信托终止日前的任一核算日按《债权转让协议》约定支付标的债权回购款项。
　　夹层式资管计划
　　华夏幸福非常擅长和资产管理公司达成这种资管计划，来进行短期的融资。2015年，华夏幸福及两家下属公司京御地产、华夏新城与大成创新、湘财证券这两家公司签署相关文件，涉及大成创新发行的专项资产管理计划向华夏新城增资4亿元,湘财证券管理的集合资产管理计划或推荐的客户将认购大成创新发行的专项资产管理计划。大成创新有权自出资日起满12个月后，与京御地产签署《股权受让合同》退出华夏新城。
　　资管计划的整体形式与上述的战略引资模式相似，本质也是一种夹层融资。类似这种资管增资，仅2015年一年时间华夏幸福就运用了15次之多，涉及资管公司包括歌斐资产、金元百利、平安大华、恒天财富等。
　　定向增发
　　日，华夏幸福渴盼已久的定向增发完成了资金的募集，最终为华夏幸福拿到了69亿元的真金白银。定向增发这种股票类融资没有利息成本支出，增加了净资产规模，又能够快速填补资本缺口，堪称“一本万利”。
　　委托贷款
　　委托贷款名为贷款，却不是银行贷款。说直白一些就是“私人借款”，但经过银行这一道口使得借贷合法化。比如A给B钱，有2种方法，一种是A委托银行放贷款，银行找到B，银行收取中间业务费和账户管理费，A拿到高于银行的利息，B拿到钱；另一种是AB委托银行成为中介人以使借贷合法化，银行收个手续费，A拿到协定利息，B拿到钱。由于这些年委托贷款屡屡用于地下融资、助推股市和楼市泡沫，自身也蕴含着很多潜在风险，故而一直受到银监会的强烈打压。
　　2013年之前，华夏幸福较少使用这种贷款形式，但随着2014年资金需求量爆发，华夏幸福也开始频频使用委托贷款，如2015年11月，大厂孔雀城与金元百利、上海银行股份有限公司北京分行签署《人民币单位委托贷款借款合同》，借款金额7亿元。
　　银团贷款
　　银团贷款是一家或数家银行牵头，多家银行与非银行金融机构参加而组成的银行集团（BankingGroup）采用同一贷款协议，按商定的期限和条件向同一借款人提供融资的贷款方式。对于产业地产商而言，这些抱团银行对你的信心，往往比成堆的黄金更值钱。
　　银团贷款在海外融资市场上比较常见，不得不说，华夏幸福又开了产业地产商的一个先河。2014年10月，华夏幸福间接控股子公司三浦威特从固安县农信社、廊坊城郊农信社、永清县农信社、大城县农信社及三河市农信社组成的社团贷款人贷款1亿元，期限为1年，借款利率为8.5%。
　　银行承兑
　　这是华夏幸福在2015年新开发出的一种融资手段，也称为“银承”或“银票”，英文叫做“Bank'sAcceptanceBill”。华夏幸福在2015年一共用了3次，如日，华夏幸福下属公司三浦威特与沧州银行股份有限公司固安支行签署《银行承兑协议》，票面金额共计2亿元，承兑金额1亿元。
　　短期融资券
　　和银承一样都是短期融资的利器。日，华夏幸福控股子公司九通基业投资有限公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过人民币28亿元的短期融资券，发行期限1年。
　　股票质押和对外担保
　　严格来讲，这个股票质押和对外担保都不算华夏幸福的融资行为，前者是它的控股股东华夏控股的行为，后者是华夏系公司之间为了融资而进行的担保行为。但是由于这些行为都与华夏幸福的融资息息相关，我们也在最后把它们列入进来。
　　在华夏幸福及其下属公司的很多融资中，华夏控股以及实际控制人王文学都附有连带担保责任，再加上华夏控股自身的产业和投融资也需要大量的质押融资和各类担保。拿什么担保？主要靠华夏控股与王文学手中持有的华夏幸福股票。
　　在融资高峰时期，如2015年1月，华夏控股将持有华夏幸福股票中的88%都质押了出去，当时也正是处于华夏幸福股票的高峰期（约50元/股），在5月份之前的整个大牛市中，华夏控股的这个质押比率一直处于80%以上，道理显而易见，股价越高，就越应该质押更多的股票以套取更多的真金白银。
　　而到了2016年3月，华夏幸福的股价处于低谷期（约23元/股），再加上大量公司债发行与定向增发的完成，现金充沛，华夏控股也明显减少了股票质押的规模，持有华夏幸福股票的质押比例只剩下40%。
　　来源：众筹日报（ID：zcrbao）
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