热门城市：
A - B - C - D - E
F - G - H - I - J
K - L - M - N - P
Q - R - S - T - W
上虞万达经济论坛会实录:顾云昌指点投资之道
　　主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，上虞的朋友们，大家下午好。　　谢谢各位，我是浙江电视台的王森，很高兴今天在上虞跟大家相会，上虞这个地方经常来，今天来特别不一样，过去来是坐汽车，从杭甬高速这样下来，今天来可以坐高铁，我发现很有趣的现象，在杭州从我们住的地方城西，到高铁站大概走这个路程要半个多小时，四十分钟的时间，但是从杭州站到上虞不到半个小时，这个非常有意思。过去很多地方说距离的时候，我们用公里来形容，现在我们来形容两个地方的距离是用时间来形容，过去说几十公里，现在就说几十分钟，这就是一个时代的变化，而这个变化不仅来自于交通方面的改变，重要的是带来的由交通引发的方方面面的改变，就比如说今天我们大家聚在这里，看到的是万达进驻了上虞，在它进入上虞的时候，对上虞这个城市带来什么样的变化呢，今天我们讨论非常重要的话题，稍候将会请到相关的领导和嘉宾共同来探讨。首先介绍一下今天出席活动的各位领导嘉宾，他们是：　　全国房地产商会联盟理事长顾云昌　　浙报传媒地产研究院院长丁建刚　　同时今天这个活动也得到了各级政府领导的重视，他们也亲临现场，绍兴市上虞区政府的领导以及区位办、区府办、国税局、规划局、财政局、建设局、国土局、高铁新城管委会等各部门、局办的领导，同样热烈的掌声欢迎各位。　　今天还要介绍的是主办方代表，他们是绍兴上虞万达广场投资有限公司总经理杨平、 副总经理陈明，副总经理曹誉。　　当然还有到场的贵宾和各位媒体的朋友们。　　我们闲话少说，进入今天的主题，首先有请绍兴&(免费咨询：400-888-)投资有限公司总经理杨平先生致开幕词，有请。　　万达广场投资有限公司总经理杨平：各位来宾，各位领导大家下午好。首先请允许我代表绍兴上虞万达广场向各位出席活动表示热烈的欢迎和衷心的感谢！　　大连万达集团创立于1988年，经历26年的发展，已形成商业地产、高级酒店、连锁百货、文化旅游四大支柱产业，在过去26年，我们在91座城市打造了130余座万达广场，塑造了万达广场就是城市中心的业绩传奇。上虞是一座有着四千多年历史的文化古城，是福布斯中国级最佳商贸城市，福布斯大陆最佳商业城市、县级市第一。在交通区位上自古就有“九省通衢”之称 ，境内国道、高速、铁路、运河一应俱全，特别是嘉绍跨江通道、杭甬高速铁路建成通车后，与上海、杭州、宁波、嘉兴形成了同城效应，此外，已经建成通航的杭甬运河和规划建设杭州湾南岸唯一出海口——新上虞港，将进一步凸现上虞的区位优势，这些都成就了上虞在社会经济发展中的显著地位。我们了解到高铁新城作为上虞一副三城一区域的重点开发建设区域之一，是上虞城市发展新的增长极，是城市建设进展的重要组成部分，新城的未来代表着城市未来新的发展方向，承载着城市发展的核心功能，正是看到上虞以及高铁新城良好的投资环境和广阔的未来发展前景，给予了我们强大的投资信心，今年六月万达集团一举拿下上虞高铁新城核心地块，正式入驻上虞，上虞万达广场作为万达集团第三代城市综合体的典型代表，总建面积约七十万方，总投资超过50亿，建成后必将成为上虞地区新的商业中心。万达广场的入驻，代表着一座中心明珠即将华丽绽放，作为万达人，更作为&(免费咨询：400-888-)建设者，我们始终坚信和坚持在这片热土上万达将实现万达广场让城市更繁华、让生活更美好这一企业宗旨。　　最后预祝本次论坛圆满成功，祝大家身体健康，万事如意，谢谢大家！　　主持人：谢谢。其实我们知道，万达进驻到浙江布局的速度非常快，到现在为止上虞万达算是目前浙江在建的第12座万达广场，而万达对一个区域的未来有足够的信心，对区域一定有自己独到理解的时候才会进入到这个区域，万达是制造一个城市中心，这是怎样一个气魄，用这种方式来进行他的开发和建设。刚才杨总也讲到了，万达把上虞作为一个交通的枢纽，交通的中心，刚才我们也讲到了，高铁当然是一方面，还有航运这是历史悠久的一个上虞特色，不光是到上海、杭州、厦门、宁波等等，都发现我们进入到这个交通中心了，这个交通中心的建成，不仅吸引了包括像万达在内的这样的企业入驻，也同时吸引了更多的商流、人流、信息流进入到这个中心，这样一个中心使得我们全上虞都在发生改变，这个改变叫什么？叫全上虞向北看，向新的中心看。接下来我们通过一个短片一起来了解。　　主持人：刚才我们看到的是上虞未来新十年开启的起点，而这个起点的标志就是包括高铁，我们其实也站在新十年的起点上，高铁不仅仅对上虞的发展起到了极大的推动作用，目前中国包括世界都进入到高铁时代，高铁究竟能给我们带来什么，如何为城市提升价值，如何改变我们的生活，接下来请最具权威的顾云昌先生为我们讲解。有请！　　顾云昌：各位上虞的朋友大家下午好。　　很高兴接受万达的邀请参加这次区域发展论坛，前几天国务院发了文件，内容就是要加快高铁、铁路、站口的综合开发问题，两天时间我们都在开会，讲的是高铁经济，上虞对整个国家的形势把握、对国家政策的把握是非常厉害的。讲到万达，最著名的一句话就是一座万达广场就是一个城市中心，这个话已经讲了多年了，这个话是实话不是虚话，我们看到万达建成的广场，不到几年时间就成为一个城市新的中心，当然有的本身就是中心，毫无疑问，它加大了城市中心的概念，进一步繁荣了城市了经济。还有个是新开辟了，比如说高铁新城，一旦建成将成为新的城市中心，这就是万达的厉害。今天万达不仅仅是中国的万达，还是世界的万达，许多指标都是世界第一，一个指标不动产开发商这一点目前居全世界第二，但是就我所知今年年底万达将成为全世界第一。它的商业面积、商业地产方面的酒店等等都将是全世界第一。　　到目前为止，万达广场已经建成了第86座，我们这里刚刚开始。在绍兴可能是第四座。为什么在全国建成和在建才一百多座，为什么绍兴就占了四座，特别是&(免费咨询：400-888-)，我想作为万达王健林选址是有自己独特眼光的，我们全国有六百多个城市，六百多个县级市和地级市，上虞原来作为一个县级市就建万达广场，也就是说他必然是选经济发达、商业发达的城市来建万达广场。　　刚才说上虞市全国的百强县之一，是中国县级商业之首，从这一点上讲好象晚了一点，所以今天万达广场在上虞，我觉得到了天时地利人和。　　这是我讲的第一点。　　因为今天给我的题目是讲一讲新型城市化和房地产，我想讲三个问题：　　第一，新型城市化，综合了城镇化，世界上本身叫城市化，其实城镇化、城市化是一个概念，只不过我们为了突出中国城镇多、人口很多，不仅要发展城市，而且还要发展小城镇所以叫城镇化。现在提新型的城市化，为什么？大家知道，中国现在处于重要的战略发展机遇期，重要的战略发展机遇期，这是我们所处的时代。为什么说中国仍然处在重要的战略发展机遇期，因为中国面临着城镇化的过程。现在世界经济不景气，尽管说美国的次贷危机以后现在正在复苏，欧洲也在复苏，但是复苏的步伐很慢，经济仍然处在低水平的发展状态，为什么世界经济会遇到这样的问题，世界经济发展中到底遇到什么问题呢，要看两个问题。第一个问题是产能过剩，第二个问题是需求不足。　　产能过剩，供应过剩，需求不足，什么时候过能产生消化了，需求上来了，这个经济就能往上飞跃。因此，针对这样的情形，著名经济学家都认为，二十一世纪要推动世界经济的发展最大的动力是两个：第一个动力就是美国的高科技，以美国为代表的高科技如果发展了能极大的提升我们的劳动生产力，就能更好的推动经济的发展。第二个动力是中国的城镇化，或者叫城市化。为什么中国的城市化对世界经济具有巨大的推动力呢，因为中国的城市化会带来巨大的需求，这个需求既来自于投资需求，又来自于消费需求，我们看一看为什么城市化的能带来巨大的需求呢？能解决我们现在需求不足的问题呢？因为城市化的过程，实际上是两个过程：　　第一个过程是农民进城的过程，城市化，中国的人都到城里来，市里来，城市化的过程，农民进城的过程。第二个过程，就是我们的城市不断的发展和完善的过程，全国不断的在发展，上虞在发展。今天上午看了上虞建得非常好，听我们的区长说上虞过去十几年一直非常重视城市规划。原来我们区域有个高铁新城，是城市不断发展、不断完善的过程，而这个城市不断发展、不断完善的过程就会带来巨大投资需求。有人算了一笔帐，农民进城每个人投资要在十万甚至是二十万，现在城市化率和未来的城市化率能拉动多少投资？这一是点，毫无疑问。　　第二是消费需求。为什么城市化的过程能巨大的拉动消费呢，中国这几年经济发展出现了一个问题，就是贫富差距很大，这个贫富差距主要表现在地区差别特别是更加表现在城乡差距，也就是说城市居民的收入远远高于农民，大概是三倍，一个城市居民的年收入等于三个农民的年收入。一个城市居民的消费，每年消费支出吃喝玩乐住行消费支出大概抵五个农民的消费支出。我们中国现在消费上不来，主要靠投资拉动，一个原因就是城乡差别，农民兄弟的收入太低了，所以他消费水平低。要使中国消费上来，最大的拉动是农民变市民，他收入提高了，消费拉动了。所以，城镇化，我们现在的存在城乡差别，这是一个问题，但问题矛盾是我们发展的空间，就是重大机遇。中国消费水平如果能够上去，除了投资以外，农民进城的过程、提高收入的过程、增加消费的过程，拉动中国经济的过程，中国经济起来了，消费需求拉大了，我们可以对全世界经济做贡献，因为中国经济起来了需要更多的进口，我们过去进出口的速度都有12%的增长，这几年有一点衰退，跟世界经济有关，跟中国经济有关。有一次我接待一个澳大利亚的朋友，他说一定要在北京见我，我就见了他，他找我当然是问房地产，中国房地产发展如何，听说房地产有问题呀。为什么他关心房地产，因为如果中国房地产出现衰退，就会影响到中国的经济，就会影响到中国的钢产量，房地产需要大量的用钢，而中国炼钢用的矿石大多数是从澳大利亚运来的，中国房地产出现问题我们用钢少了，他的铁矿石出口就少了，对澳大利亚经济就有影响，他是这样回答我。　　所以中国的经济和全世界的经济连在一起，中国城镇化的好坏，既关系到中国，又关系这世界。所以新型城市化，李克强总理说，中国的城市化是未来中国经济最大的潜力所在。由于城镇化我们还没有走完，所以我们仍然处在重要的战略机遇期，这是一个机遇，一定要抓住这个机遇。人们要问！为什么城镇化是一个机遇呢？因为世界经济社会发展的规律，有一个阶段是城镇化快速发展的阶段，我们的城市化率或者城镇化率在1978年的时候大概只有18、19%，现在城镇化率是53.7%，这是去年的数字，也就是说过去36年中，每年城市化率提高1个百分点，13亿人口，1个百分点就是一千三百万。今天是53.7%的城市化率，就是53%的人住在城里面，未来中国老百姓都住在城里了，一般来说最起码达到70%，因为从世界各国来看，城市化率达到70%才是现代化国家的标志。许多国家，像美国占90%了，发达国家城市化率都在70%以上，有的80%，有的90%，中国的城市化率是53.7%。从30到50%，从50到70%，仍然处在快速发展的通道中。我们应该紧紧抓住这个机遇，使中国经济从低收入国家进入中等收入国家，现在我们处在中等收入国家的中上水平，大概中等收入国家的人均收入是六千多美元，现在我们七千多美元，达到一万两千美元的时候才达到高收入国家的水平，尽管中国经济总量世界第二，但是人均可支配收入只有七千多，还排在后面，但是我们有信心，要跳跃中等收入陷阱，这里有个概念，中等收入陷阱。因为许多国家在城镇化过程中没有搞好，掉进了中等收入陷阱，长期在中等收入徘徊，上不去了，出现了城乡差距、收入差距的拉达、经济发展迟缓，社会矛盾、社会动荡。现在我们具有重大的发展意义就是要跳跃中等收入陷阱，进入收入国家，所以我们城镇化能不能迈向真正的新型城镇化，对中国经济的未来、对中国的未来具有决定性的作用。　　在中国城市化过程中还有不少的问题，比如说我们现在说是有53.7%人到城里来了，但是有户籍人口的，真正享受城市居民待遇的只有36%，36%是户籍人口，17%是农民工，这样的城市化是有问题的，城市里的农民工和城市工的差别，当然概念不一样，他们生活条件差，新型城镇化要以人为本，所有的进城人都应该享受居民待遇。当然城市化中还有一个问题，就是能源消耗很大、资源浪费、农民污染等，不知道上虞怎么样，北京现在今年一月份的30天有26、27是雾霾，有人开玩笑说，现在雾霾很严重我连天安门广场的毛爷爷模样都看不清楚了。更有人说，印在人民币的毛爷爷都看不清了。这个问题，新型城市化过程中要想办法，以人为本，环境友好，资源节约，提高我们的承载能力，等等。　　所以，这个时候中央提出新型城镇化这个概念，我想各位都清楚。新型城市化跟全国城市有什么关系，和老百姓生活有什么关系？从世界各国来看，城镇化大概分四个阶段：第一个阶段是农民进城，农村到城市，一般是中小城市。第二个阶段，由中小城市向大城市流动；第三个阶段，城市的郊区化，中心人口往郊区走；第四个阶段，形成许多城市群。从大的方向中国处在第二阶段，所有的人口，主要是由小城市流向大城市，当然也有的发达地区的城市已经开始郊区化，有些富人往郊外走，当然中国由于土地制度的问题还没有大量的出现。相当一部分已经形成了城市群。在中国，最大的城市群，经济最发达的城市群是长三角，应该说在城镇化进程中，长三角已经在全国领先。在这当中，由于城市的某些规定，城市的发展对中国经济的繁荣，对中国来说就要抓住这个机遇，城市化的机遇，更好调整经济结构，使城市更加繁荣，这就摆在我们面临重要战略机遇期的重要任务。　　对城市化的概念，听区长说我们城市化率超过60%，但仍然有很大的发展空间，长三角这样的地区70%以上很快就会到。我们看中国的房地产发展还有很大的潜力。　　所以第二个问题，如何看待中国现在的房地产。　　刚才讲了城市化，现在讲房地产。　　房地产问题，今年上半年一到七月份全国销售量下降，平均下降8、9%，销售额下降10%，新开工也在减少，投资增长只有13.7%。房地产投资一直是20%以上，房地产的增长有力地支撑了中国投资增长和国民经济的增长，房地产现在已经是中国国民经济的重要支柱产业，这话不是我说得，是国务院文件上明明白白写的。面临房地产市场出现下行，当然有人不赞成“下行”两个字，但我认为下行是客观存在的，你不承认它也是在下行。拐点，下行。有人的人理解没有拐点，我的理解拐点有两种：一种是大拐点，一种是小拐点。小拐点就是增长速度放缓了，大拐点是“锐角”（本来往上走的，突然下降了）。我们现在有些数字是小拐点，有些数字是大拐点。当然，我相信这个拐点是阶段性的，并不是说从此以后，中国房地产持续下降，什么原因？这和中国经济有关系，大家知道，现在中央对中国经济有三期叠加的说法，刚才讲到中国经济仍然处在重要的战略发展机遇期，这是一个大的前提，但是现在到了一个新的阶段性的变化，什么阶段呢，就是三期叠加：一是经济增速放缓，叫经济增速换挡期。原来是高速120码，现在降到80码，经济增长原来是10，现在是7.5，经济增速的换挡期。第二是结构调整的阵痛期，因为现在我们要调整结构，要改变方式，产业结构要调整，内外的经济结构要调整，投资与消费结构要调整，在处在阵痛期。第三是原有政策消化期。08年金融危机中国出台了四万亿的强刺激政策，现在这个政策要消化。　　我们既要看到重要的战略发展机遇期，又要看到已经进入到新的阶段——三期叠加。在这种情况下，我们看看中国经济、中国房地产就能清醒的主要，就房地产从长远来说，我们仍然处在城镇化的过程，城镇化就是要城市要扩大、完善，人均住房面积要增加，住房条件要进一步改善，除此以外商业地产、旅游地产、养老地产、文化地产等等产业地产还要发展，但是现在碰到了一个结构调整，房地产市场今年出现了下行的情况，也是结构调整，也是房地产市场周期性变化的一个阶段。我们应该承认，市场经济是有周期变化的，尽管我们说希望经济平稳发展，平稳健康的发展，但是市场经济有它自己的规律。大家知道计划经济是短缺经济，计划经济常常是买不到东西，商品是短缺的。市场经济是剩余经济，所以市场经济会出现一种现象叫扭秧歌现象，或者叫市场经济叫扭秧歌经济，大家都会唱“少了少了、多了多了”，有时候少了，有时候多了，有时候过剩多了，有时候短缺少了，多的时候降价了，少的过程涨价。市场是这样，房地产也是一样，去年我们看到房地产市场销售猛增，今年销售减少了，往下掉了，也是有个周期。　　政府的调整，宏观调控实际上就是说，“少了少了”的时候想办法调到“多了多了”，“多了多了”的时候想办法想到“少了少了”，所以少了少了多了多了这就是扭秧歌。　　为什么过去限购，现在放开限购。杭州等二三线城市为什么要限购，限购是因为当时不够卖了，所以要限购。现在要去库存，杭州库存太高了，这个时候应该放开限购，东西多了放开限购。现在谁家还怕粮食被盗了，我们那时候还怕粮食被盗，因为粮食不够吃、衣服不够穿，现在就的是，鼓励呀！所以我们看到中国房地产情况，是这样判断的。所以，在有些会议上有的说中国房地产好着呢，不是下行的问题，发展空间很大。这个话没有错，这是从长远来看，从战略机遇期从城市化来看。但目前来看房地产有小周期，由于去年一年释放了大量的需求，大家都买房了，越涨他越买，再由于过去几年地方政府放出大量的土地，应对金融危机大量刺激房地产市场，开发多了，出现了阶段性的过剩，这就使得房地产市场发生了变化。我们既要看到未来我们空间很大，又要看到我们当前碰到了困难。　　如果我们处理得当，这个阶段很快就会过去，现在看来一时半会还缓不过来，因为目前几个月全国房地产市场的销售量、房地产价格还在下行，当然下行的速度不是大起大落，如果大起大落的时候就要崩盘了。所以年初的时候我就说中国房地产市场，第一不会崩盘，第二也不能崩盘。不会崩盘，因为我们的需求，因为我们的银行杠杆率并不高，老百姓支付能力很强，因为我们刚性需求还是存在，只不过是阶段性的多了。不能崩盘，房地产联系着中国经济命脉，房地产投资下降会带来整个固定资产投资的下降，你看现在全国固定资产投资增长率只有17%，达到了一个低点，主要原因是房地产下滑，房地产下滑会影响相关的产业，上虞是建筑之乡，接下来建筑业发展速度也放慢了，建材、钢铁、水泥一系列都受影响。现在你看除了一线城市和个别二线城市以外，地方都取消了限购，这就是根据市场的变化政策可以调整。因为市场已经发生变化了，要发挥市场的作用，政策也应该改变方向。所以政策的指向已经从过去的压房价、控制房价，变成了去库存。现在整个市场，政府的作用，政府这只有形的手该发力的它还是发力，我们现在讲市场经济在资源配置中发挥决定性作用，但还有一句话“更好的发挥政府的作用”，没有说，政府不管。　　讲到这里，因为万达广场既有住宅，又有商业地产，而万达是以做商业地产称著的，房地产市场调控一直是针对地产而言，从来没有针对商业地产的，商业地产基本上是按照市场来走的，政府没有进行干预，但是有一条，在过去几年中由于限购使许多企业都去搞商业地产了，有些地方造成商业地产供应过多。所以，现在搞商业地产我们要看好，在过多的地方要控制投入，政府审批项目要注意；但是上虞，现在许多地方不够，这是第一点；第二，商业地产选择什么样的城市、什么样的地段，这个非常重要，你选好的城市、好的地段，有商业购买力的地方可能就很好。另外谁来搞开发，商业地产Shoppingmall、购物中心、规划、设计特别是业态的设置，什么样内容的商业，非常的重要。因为，它不仅涉及到房地产，而且涉及到商业，不是阿猫阿狗搞商业都能赚钱的。十几年前，2002年左右，我记得很清楚，浙江有一个商业地产叫陈瑶林（音译），他说请到我，说你能不能请王健林先生，我想搞商业地产论坛。我说为什么？他说我请了半天，请不到，你是秘书长，可能跟他认识多一点。结果我给王健林先生打了一个电话，他欣然接受。他专门花了半天时间到杭州参加浙江商业地产论坛。当然开始的时候没有安排好，只有半小时的发言，我半小时发言，他也半小时发言，王健林东北大老爷们，一上去一讲就是一个小时，还没有讲完，讲了两个小时，讲得下不来了。讲完以后，晚上又讲。后来我跟他总结，他把自己的经验和教训都告诉了大家，他说，我搞十个Shoppingmall，成功的只有四个半，还有五个半不成功，为什么不成功就这样讲讲。商业地产不容易的，今天万达能搞道全国老大，搞一个商业地产成功一个，是过去付出了许多代价。所以，他从选址，到定位，他现在的速度是中国最快的，拿到地以后，最快四个半月就开盘呢，我们一般住宅地产就达不到他的开盘率，一年半不到一点就开业了。中国需要这样的商业地产。　　在房地产发展过程中，因为大家一讲房地产就是讲住宅地产，中央对地产住宅怎么看、怎么调控、政策有什么变化，商业地产又是一种模式。最后讲一讲综合体的问题。　　城市综合体是房地产发展的最高水准，到目前为止。有的搞住宅地产，后来搞写字楼，有的搞商场，最近五、六年以来全国的综合体风起云涌，综合体什么概念？综合体就是一个小城市，里面有城、有市。我们现在讲城市，城和市是两个概念，城就是城，市就是市，城就是住人的地方。古时候，为什么搞城呢，人住在一起安全，周围搞护城河，城是住人的地方。住在一起以后，他没有地种，要买东西，就开始有市场，开始有商店、有加工的，前店后厂，市就这么起来了。我们现在的城市就是城和市，城是住人的，市就是市场。当然市的概念现在越来越广了，除了住以外其他都叫市，市场交易、市场。　　综合体是什么模式呢？综合体有什么好处？高度的集约节约，在有限的土地上把功能组合在一起，既解决了就业问题、又解决了生活问题、又解决了商业问题，还有很多写字楼、酒店等等。所以综合体是房地产发展一个阶段的产物，是城市现代化的一个标志，也是一个产物。综合体对经济而言是城市GDP的发动机，地方政府为什么搞综合体，有的地方拼命搞综合体，因为它可以解决就业，在土地密集的布局上可以产生很多税收、产生许多产值。当然对老百姓而言，综合体就是能丰富我们的生活，使我们的生活更加丰富多彩。所以一个城市广场，万达广场在一个中心里面，既和经济有关，也和生活有关，能够使城市更加繁荣，使生活更加美好多彩。但是综合体有几大要素，如果搞好，有几个态：　　第一是形态。综合体形态很重要。万达广场每个都不一样，并不是全国万达广场都一样，根据不同的地点、不同的地形、不同的面积、不同的地区，文化、内涵不一样，一个综合体肯定有它独特的，人家一去就记得了，万达广场什么地方好，什么地方好，吸引人去。一个城市的地标，城市的名片，这是一个形态，设计很好。　　第二是业态。有的综合体什么都有，有商场、有写字楼、有酒店、有住宅、有公寓、有主题店很多。一般三种以上的才叫做综合体，什么样的主力店、有什么功能，都很重要。现在我们的综合体业态的变化，最大的变化是什么呢？叫电商。电商对实体商业影响很大，现在很多年轻的朋友网上买东西。我知道一个数据，上海五十几个大商场，一年的销售额三百多亿，全中国网络一天就三百多亿。在这种情况下，我们的商业业态、综合体业态怎么样布局，恐怕全靠百货有问题，更要增加体验性的，商家解决不了的问题。　　第三是动态。动态很重要，交通，一个购物中心，一个综合体如果内外交通部方便，不能直达，那人家就不去了。许多商业地产有停车问题，无法停车，进不去，出不来，那就不行。今天我们讲到了高铁经济，讲到了万达广场，高铁不仅是为上虞服务的，也为周边服务。另外，高铁周围将来可能是最繁华的地方。　　当然还有其他的态，主要是讲形态、业态、动态。　　所以说，我们选择综合体的背景，选择什么样的城市，选择什么样的业态，什么样的交通，对综合体的好坏，对未来城市经济的发展，对老百姓生活带来巨大的方便。我知道上虞商业很发达，但是综合体是第一个，所以我们对上虞的万达广场予以厚望，希望万达广场的建成开业，成为上虞新的市中心，成为拉动上虞城市经济和给老百姓带来丰富多彩生活的重要场所。　　谢谢大家！　　主持人：谢谢顾先生，从城市发展的进程、行业以及区域发展的看法。接下来可能大家也关心，当前房地产的形势到底怎么样，限购放开以后是不是意味着房地产的底已经到了，接下来是不是购房的好时机呢？今天我们请特别专家，来给各位进行一个分享，接下来掌声有请浙报传媒地产研究院丁建刚院长。有请！　　丁建刚：谢谢大家，刚才顾云昌教授进行了精彩生动的演讲，很不幸，我的题目很多内容和顾教授撞车了。我们俩年初的时候有交流，上星期在博鳌论坛上碰到过但是没有时间交流，这次很幸运，顾教授讲得很精彩，我就可以稍微简单一点。　　我讲的题目是浙江房地产市场形势和城市化进程。　　第一，浙江省是市场化极高的省份，也是民营经济最发达、民营资本最充沛的省份之一，我特意讲是之一，实际上算第一。因此，浙江房地产市场高度敏感，从去年四月份开始，也杭州为代表，浙江各个城市的成交量急剧下降，市场骤然降温，降温的时间已经持续了将近一年的时间，我们现在判断，中国房地产市场，浙江房地产市场到底怎么了？　　我想看房地产市场应该跳出房地产市场来看房地产市场，不能局限于房地产，国内外舆论看空中国房地产市场，实际上是看空中国经济，看空中国未来，这个看空原因比较复杂，中国经济实际表现，刚才顾教授也说了，连续16个季度下跌，我这张图是到四月份为止的，工业增加值今年以来断崖式的下降，全国固定资产投资规模断崖式的下降，房地产投资同比断崖式的下降，现在已经下降到14了，社会商品零售总额断崖式的下降，房地产销售面积和销售金额全是负的，也是断崖式的下降，广交会的成交额也是断崖式的下降。到六月的时候，数据稍微好转，但是在前天下午中国公布了一系列重要宏观经济数据，令人失望的时候各项数据基本上都显示经济并没有如预期般稳步回暖，中国经济复苏似乎还要经受更多的考验。　　七月份新增贷款仅仅增加了3852亿元，创下553月新低，意味着经济严重失血，经济活力严重下降。七月份的信贷规模创下55月来的新低，社会融资规模创下08年全球经济危机以来最差记录，北京时间8月14日晚上8点，这个数据公布以后，原油、铜开始下降，此后铁矿石价格开始下降。面对经济下行严峻局面，官方的表态每个月都在变，最近甚至每天都在变，我们知道李克强总理在今年3月5日社会工作报告中提出今年国民经济发展增长目标是7.5，但是随后他在4月10日博鳌论坛上演讲提到高一点低一点没有问题，只要保住就业就可以了，这是他的原话。当时他还讲到了经济上线、下线和底线，底线是7.2，保住底线就是为了保就业。倒算出来，失业率5%。下线理论就是来自于李克强自己。最近一段时间，李克强谈经济几乎一天比一天紧迫，两个多月前，6月6日在中南海召集八个省的省长进京讨论经济问题，其中包括所有的经济大省，浙江、广东、江苏、北京等等，当然还有GDP滑得最快的陕西、黑龙江等等，李克强强调完成今年的经济目标各地要守土有责。不是指守钓鱼岛，是指守7.5。李克强强调，坚持发展是第一要务，经济发展稳中有忧，下行压力还是巨大的。他说我们时刻不能忘记中国还是发展中国家，我们仍然并将长期处于社会主义初级阶段，对13亿人口的大国来说发展是解决一切问题的关键，我们不唯GDP论，不偏差追求GDP，但这并不是不要经济的意思。6月6日，两个多月前，当时是李克强对八个省长讲的，毕竟还不是中央最高的领导集体的表述，所以我们又等了一段时间，当时李克强讲发就已经变了，他说今年的经济发展目标是中央经济工作会议和政府工作报告中确定了，是全国人民代表大会通过的，是具有法律效率。4月10日，他讲高一点低一点没有关系，现在讲具有法律效率。6月10日，开始定向降存准，释放一千多亿流动性。花旗银行认为，央行虽然不太请愿，但更多的货币宽松不可避免。瑞银的首席经济学家王涛说，如果房地产真的不行了，救别的都没有用。因为别的不够大，一定要稳住房地产市场。　　6月10日，短短四天之后，李克强在两院院士的会议上，本来是很少谈经济的，但他又讲到要保持中高速发展，要未雨绸缪，预调、微调，他说：我们完成有能力有条件，在过去三十多年快速增长的基础上，跨越中等收入陷阱。我们不太愿意提拉美陷阱，因为拉美陷阱这个说法不太友好，拉美一些国家GDP到人均六千美元之后就开始陷入中等收入陷阱。看来已经有这样的迹象，李克强的讲话，可以看出经济上的判断发生了变化，不刺激的提法用微刺激来替代，经济转型也展示搁置、向改革要红利也展示搁置，稳增长是未来一段时期最重要的历史任务。这是不是中央集体意志的呢，在一个多月之后得到了证明，也就是半个月前7月19日，中央政治局召开会议，这天会议内容可能大家没有特别关注，因为有两件事情把它冲淡了，第一件事是周老虎，周永康；第二件事是要召开中国共产党第十八届四中全会，但实际上这次政治局会议更多是讨论经济问题，以下三层全是政治局会议通报的原文：　　第一，我国正处在社会主义初级阶段，我们党面对的改革发展稳定任务之重前所未有，矛盾风险挑战之多前所未有。注意这两句话，初级阶段理论是邓小平理论的重要组成部分，是最重要的对国情最深刻、最实事求是的认识，是在将近三十年前1987年中共十三大当时时任总书记赵紫阳在中共十三大报告中提出来，得到邓小平的支持。这次我们再把初级阶段理论拿出来，因为小平也讲过，中国处在社会主义初级阶段一百年。　　第二，要正确看待经济增长速度。如果这话在半年前来说我们会认为经济高一点、低一点没有问题，但是请注意后面接着的话：坚持发展是党执政兴国的第一要务，而且要实现两个一百年的目标。两个一百年的目标倒算下来，我们必须每年保持7.5%，也就是说到中国共产党建党一百周年，到2021年的时候，要实现在2010年的基础上再翻一番。所以后面两句话：中国发展必须保持一定速度，不然很多问题就难以解决，很多问题暴露出来，社会矛盾爆发出来，都是由于经济问题。所以，经济不能够过慢，这一点已经非常明确了。　　央行最近两天提前公布了八月份的信贷额度，为什么要提前公布，因为信贷额度不应该提前公布的，正是因为七月份3200亿，一天就是100亿，央行前天公布的，说八月份的信贷额度每天要保证300亿到500亿，大家可以算一下，300亿一个月的话就将近一万多亿，500亿的话一天的话，一个月就是15000亿，那就史无前例了，那就跟08年救市一模一样，甚至超过08年。我估计未来一段时间，我们流动性将迅速增加。实际上已经暗潮涌动。　　包括取消限购的救市措施，各地已经陆续出台，6月20日呼和浩特取消限购政策之后，推倒了第一块多米诺骨牌，中国除了一线城市以外，诸多二三线城市限购政策放开，中国楼市将迎来后限购时代。我可以告诉大家，我个人认为，除了一线城市北上广深，哪怕二线城市中供求关系比较正常的南京、厦门，也会突破，甚至到年底不排除一线城市中的广州等等这样的城市也会突破。浙江全省都已经相继取消或者突破了限购措施，包括杭州、温州、绍兴等等。　　接下来谈一下未来市场走势和城市化进程。　　市场未来几年可能会逐步的趋于正常，我们还要寻求一些基本的市场规律，趋于正常这个过程就不讲了，刚才顾教授讲到，上个星期我们在博鳌论坛也讲了这个话题，很多人认为中国长期不存在什么问题，但是必须要看到短期的问题，有些开发商短期可能过度悲观，但是长期来看都好，但未必每一家开发商都能活到未来。市场在未来几年内会逐步趋于正常，需要寻求一些基本的规律，首先要看到中国房地产市场，中国城市化进程远远没有到结束的阶段，这是我们必须要看到，城市化水平刚刚达到53.7%，离70%还有很大差距。　　国家信息城镇化的规划，未来六年将有一个亿的农民进城。宁波奉化23年的住宅楼倒塌事件也告诉我们，未来中国十年除了新增需求以外，拆迁改造量也非常巨大，在杭州这样的城市30%的房子房龄超过30年，住宅设计的寿命都是50年，民用建筑设计寿命都是50年，超过30年的房子再过十年就进入四十年，而且三十年的房子都是预制板结构，顾教授是学建筑的，我们非常清楚，这样的房子在改革开放初期建造的这样预制板的房子，如果遇到地震，中国两次大地震，这些预制板房子坦率的讲成了棺材，一个是唐山大地震，一个是汶川大地震。因此，中国房地产市场发展仍然有十年甚至是更长时间的历程，城镇化是迈向现代化的必然之路，城镇化是未来中国十年内需最大潜力所在。当然这一切都依赖于中国政治经济和社会平稳发展，为什么我们说不能够崩盘就是这样，如果崩盘的话一切都无从谈起。在城镇化过程中，也有人在议论出现了一些鬼城和空城现象，哪些城市可能会成为鬼城、空城呢？比较典型得就是北方一些资源工业城市，比如钢铁工业城市、石油工业城市、煤炭工业城市，这些城市资源能源枯竭，没有其他产业替代，环境和气候又比较恶劣，人口大量外流，这些现象在我们浙江，我靠遍浙江所有的县市，没有任何一个城市包括县级市有这种现象为？就是因为浙江，第一环境不错，第二经济高度发达，第三就算是上虞这样的地方，福布斯评选是最佳的城市，就算是经济不太发达的丽水、衢州那样的县市，他也非常热爱自己的家乡，因为环境非常不错，民风很不错，所以浙江没有任何一个地方会成为空城。如果社会环境没有大的变化，浙江省在中国仍然是经济最发达、文化最发达、社会最文明，也是最安定的省份之一。我这里客气一点说是之一，我个人认为是第一。即使有一些移民潮，95%的人不可能离开自己的家乡，我是指国内国外的都算上，不可能每年1%的移民，1300万，哪个国家都接受不了，这是一个大的基本判断。就算是最悲观的发生了崩盘也不是市场终结，台湾崩盘过，香港崩盘过，理论上来讲，08年美国次贷危机也算是崩盘，包括像迪拜。当然也有一些国家像日本，九零年代崩盘，经济确实受到了重创。　　新的城市格局会改变人们的置业观，地铁会改变城市，高铁会改变中国，高铁将改变人民的居住、迁徙和出行，改变人们的城市选择，未来高铁将影响和改变每一个人。我们的高铁四纵四横，中国今天如果还有哪一样在世界上最骄傲的话，一定是高铁。三年前的事故我们过于渲染，实际上更多是人为责任事故，如果不是那次过于渲染的话，中国高铁现在可能已经出口N个国家了。我们四纵四横的高铁正在形成，特别是长三角没有异议是中国最大、最发达的城市群，而且这个城市群是用高铁串联起来了。还有年轻人，特别是90后，市场需求结构将改变，有一位小姑娘，刚刚大学毕业的，像马佳佳说不买房，结果调查了90后，90%以上仍然买房，不买房住到哪里去？互联网改变思维，但是网上没有办法住，如果能住到网上去那就会改变。毫无疑问，他们买房比例会下降，租房比例会大大提高，小型化、精装化、酒店化、流动化、租赁化或许是90后买房的一个趋势。这些市场变化必须在置业中予以重视。给大家一些忠告。　　最后也谈一谈城市需要综合体，综合体概念刚才顾教授已经讲得很多了，它由酒店、写字楼、公园、Shoppingmall、购物中心、泛会所、高档公寓等等而组成的任意三种，这六个业态之间相互需求，形成互补，我们城市需要这样的综合体，综合体是现代城市的标志，无论是洛克菲勒，还是万达广场，城市综合体是城市多核心发展的需要，城市综合体是现代生活方式的需要，我给大家讲一个例子。杭州最繁华的延安路，现在有一些商铺已经租不出去了，为什么？我们这一代人年轻的时候说逛街，是指在街上逛，现在人们希望在综合体里足不出户解决一站式的生活、购物、休闲。优质的综合体未来将成为城市的标志和标识，这样一些城市的综合体是未来城市发展的方向。　　简单跟大家分享浙江房地产市场和浙江城市化进展，以及城市综合体的话题，谢谢大家，聆听。　　主持人：谢谢。其实我相信很多朋友听过丁老师的演讲，他的演讲内容非常的丰富，今天确实是时间比较紧，大家听到的是浓缩版的分享。目前对上虞来说，万达广场会给我们的生活带来什么改变，接下来我们邀请一些专家，包括刚才的嘉宾，我们一起上台分享，台下的朋友如果有问题也可以提出来。　　接下来有请丁建刚院长、上虞区规划局副局长叶局长。　　主持人：第一个问题，我想提给叶局，因为叶局是负责城市规划的，城市发展很重要，上虞整个城市是朝北发展我很好奇，为什么方向是北边，而不是其他的。　　叶局：今天来了很多上虞之外的朋友，也简单介绍一下，上虞本身城市因为地形限制，一是上虞布局是北工中城南闲，北面是绍兴甚至是环杭州湾地区的重点区域，我们中心城区南部是龙山，我们的发展过程是龙山到潮位将……，到杭州湾，所以整个城市的发展是从由南向北。　　主持人：其实也是一句话，给我们概括了上虞未来发展趋势，或者是大家现在已经看到的新中心的方向，万达广场为什么进驻到这里，其实也是顺应了城市发展的方向。　　第二高铁，高铁在国内很多城市可以看到，高铁网络现在遍布全国，很多高铁站为了拉大城市框架离城区往往是有一定距离的，听说上虞很距离，高铁站就在新中心这块，而且离现在在所的会场三分钟，这是处于怎样的考虑？　　叶局长：08年铁路部门沪杭甬这条线选址的时候，正好我也参与了，高铁线路选址最关键的就是高铁站设在哪里？正如刚才主持人说的，很多城市高铁站距离城市中心有的达到半个小时左右，为了这个选址，我们当初进行了三套方案，有北线路、中线、南线，比较以后，既考虑到和城市的结合度，又考虑到方便，同时又考虑到实施性，最终选择目前这条线路，特别是高铁站我们选在城北。　　主持人：实际上恰恰顺应了城市的发展，同时高铁新城也让城市北部更具有交通枢纽的功能。　　叶局长：对。目前高铁新城，实际是上城北新城主要的组成部分，任何一个地方的高铁站最终肯定是综合的交通路网，交通枢纽如何发挥重要的功能，包括周边的商圈和产业的吸引，包括目前的万达广场和其他的产业项目已经逐渐的形成。　　主持人：其实这也是我目前特别关心的，既然说城市向北，北部又有高铁新城、交通枢纽，再加上嘉绍大桥等等的开通，对城市规划来说，我们在附近规划的哪些东西可以促进新城的快速发展和区域的发展。　　叶局：刚才主持人问到，至少有两个工程，2013年开通的嘉绍大桥加上高铁的开通，实际上是三句话：融入长三角，接轨大上海，实现同城化。融入长三角，特别是老百姓已经亲身感受到了，向北到江苏，向南到福建，向东向西都是宁波、杭州。接轨大上海，目前有很多产业，包括商业设施、工业产业逐渐向上虞转移，有很多比较好的高端产业。实现同城化，特别是上虞的老百姓，吃饭以后到高铁乘火车到杭州东站二十多分钟，逛街，回来正好洗澡睡觉了。每个星期五五点半上海虹桥站到宁波一趟高铁，其中三分之二是上虞人，一到傍晚就回来了。　　主持人：在那边工作是吧？　　插话：搞建筑。　　主持人：我们跟杭州的距离，或者跟上海的距离，不再是用公里来表述，就是二十分钟，上海只有一个多小时，这个概念真的是吃饭之后你去那边散步，梁朝伟原来说他要去巴黎埃菲尔铁塔下面喂鸽子。我们我一样，西湖边逛一逛，然后回来睡觉。这种真正属于同城。　　接下来我要问顾教授，刚才您讲到，综合体是城市发展的趋势，在大城市里，北上广深综合体发展都是比较成熟，上虞这样的区域，而且据了解，目前上虞没有这么大规模的真正意义上的综合体，它是第一个，你如何理解这样的综合体对上虞这一区域老百姓生活带来的影响？　　顾云昌：我刚才就讲到了，万达之所以在上虞建万达广场完全是由上虞的购买力或者是消费力决定的，如果在西安哪一个县城是不可想象的，因为这个地方有强大的购买力。这个地方人们的生活水平已经达到了享用综合体的水平。房地产发展过程与经济发展是结合在一起的，反过来这种综合体又进一步推动上虞经济的发展，推动消费能力的提升。综合体的功能，现在有八个方面：吃、喝、玩、乐、购、健、学、会，吃喝玩乐大家都知道，购就是购物，健就是健身，学就是培训，会就是聚会，这些在综合体里都要体现，里面有很好的休闲空间、健身的地方、儿童玩乐的地方，一家人其乐融融想干什么都有。现在不是逛街，购物的概念，现在到Shoppingmall、万达广场去真正冲着购物的30%不到，其余都是闲逛，或者顺便购物。　　主持人：他就是在这里待着玩，比如说夏天，杭州夏天很热，家里开着空调总归感觉还是一有点闷，一家老小户外太热无法去，家里太闷，大家就到综合体。　　顾云昌：你想有什么就有什么，想看电影就看电影，和喝咖啡就喝咖啡，小孩子也娱乐场。　　主持人：到那里边逛，喝喝茶轻松一下。　　丁健刚：小孩还有早教。　　主持人：溜冰场、电影院各种配置，年轻人在这里大家聊天交朋友、会客、看电影有很多种选择。这样大体量是提供更多的生活选择。　　丁建刚：顾教授我再补充两点，还有住，它是有住宅的，还有工作，还有写字楼。是十大功能。　　顾云昌：我刚才讲的是生活的，还有工作方面的。　　主持人：如果说就在这个写字楼，有自己的企业，或者说你写字楼上班，又住在这个小区里面，在这个地方购物、生活你都发现人生有太多时间可以用来休闲，而不是有很多时间在路上等、挤。　　接下来问问丁院长，丁院长刚才讲的数据给我很震撼，就是目前的信贷量，每天三百到五百亿，一个月可能就是一万亿，这可能很多人马上会想到08年的四万亿。如果说这种信贷，包括资金的解决方面，如果都能出来的话，会给房地产带来怎样的影响？　　丁建刚：从二、三线城市大量的退出限购将近一个月的时间里，像杭州这样比较敏感的城市，已经呈现出一些微弱复苏的迹象，这个迹象还不是价格，而是成交量，但一定是先有成交量逐步的复苏，当然每个城市的表象不相同，有的城市不是这样的，在杭州这样一个高敏感，而且也比较率先的调整。我想限购现在已经不是什么问题了，除了一线城市。接下来就是经济和市场供血量有多少，其实信贷就是供血量，如果开发商能及时拿到贷款，购房者能及时按揭，甚至由于资金充沛了，限贷政策有微小的调整，比如最不合理的二套房还要上幅10%，这样的政策我觉得是非常不合理的，我们说支持鼓励自主需求，二套怎么就要受10%的惩罚呢？如果这一点去掉，特别是二套房的首付能降到五成，如果有这些措施出台的话，我认为整个市场逐步的恢复还是可以期待的。但是在博鳌论坛上雷明讲两年时间，刚才顾会长也讲了小拐点的概念，我觉得可能这一次疗伤还需要一定的时间，但已经有一点点看到市场在逐步的探底夯实了，这个底当然未必像08年那样V字型，也许是逐步的夯实，至少已经看到政府包括政治局会议，包括央行提前释放八月份的信贷规模，我想可能有这样的一些迹象和信号。　　主持人：丁院长刚才讲到，一方面是宏观面，还有一方面是政策、资金的情况，从市场面上也可以看到，包括这次限购放开，放开本身对它的刺激是有效的，但是一个信号。比如说杭州一个高端住宅当天1.5亿马上就出来了，之后在一个星期里又有1.6亿，也就是说3个亿的回款迅速回来了。包括今天在杭州有一些楼盘的开盘。　　丁建刚：这个周末过了以后，杭州的成交量可能会上一个比较大的台阶。　　主持人：一步步看到量上来以后，就说明市场面需求这方已经开始动了，一旦动了以后，如果动的多，价格跟量的支撑逐渐往上走。不管怎么样，量动了，而且量越来越大，这个时候应该是大家信心重新构建的时候。　　丁建刚：政策也到了，政策是明显转向，和前几年的限购、坚定不移、毫不动摇的调控完全变了。　　顾云昌：现在的政策实际上在变味，原来是控房价、压房价，现在是去库存，完全变化。现在限购逐步放开，全部放开有个过程，还有一个就是限贷，过去是控贷，如果说贷款不是控制而是鼓励，当然央行早说了，但是你没有具体的硬指标他不干，早就说了保障首套房贷，贷款的利率、首付款上都有松动，不是控贷而是鼓励贷款，这个对楼市的回升促进措施比取消限购还要大。　　丁建刚：浙江省一位主要领导住建厅在汇报工作的时候，他说把每一天去库存的量，每天的成交量向我汇报到了这样一个阶段。　　主持人：今年上半年很多开发商日子都很难过，资金很紧张，拿地确实不多，你们6月11日勇敢的在上虞摘牌，处于什么样的考虑，为什么在这个时候选择，你究竟看中了上虞的时候一定要拿下这个地板？　　万达杨经理：对上虞经济我们是有信心的，刚才专家也谈到，城市不是单一的能源型、资源型的城市，这是一点。还有，江浙这个地方，特别是我来了以后，确实是藏富于民，购买力是有的，只不过这种环境下，大家信心上有一些低。我们看到上虞基础条件非常好，而且整个上虞向北发展是个大的趋势，未来城市新中心，本身城北已经是很新型的，很现代化的格局，它继续向北正在发展。而且恰好往高铁站那个方向不断的靠近。所以整个区域我们是充满信心。看好这个区域。　　同时对整个市场来说，我们仍然是有信心的，而且购买力是存在的，人们对这种新的综合体、这种业态，能够在里面居住、感受，这种需求也存在的。或者说，有这样的市场空白点，这也是坚定的要在这个地块建设一个大型的城市综合体。　　主持人：对于绍兴的老百姓来说，说起万达已经比较熟悉了，对上虞的朋友说提起万达相对比较陌生，已经之前只是听说过，万达就是城市中心，很厉害，有什么支撑，凭什么说万达就是城市中心。　　万达杨经理：把这些话再完善一下，高品质的万达城市综合体是城市中心，是这么一个概念。如果仅仅修住宅，不成为一个中心，仅仅是商业也不能成为一个中心，它恰恰是多种业态进行了有效集合以后，形成城和市的有机结合，这样就可以形成一个中心。这个中心并不是说住的人多就变成中心，也不是说有商场就是中心，而是说住的人跟商业之间形成有机的整体。而且综合体里面的吃喝玩乐、购物、健身、儿童业态都非常集中，万物可以吸引周边的人来到这个地方消费、感受、体验，去体会一种很休闲的、很美好的生活状态，如此它就形成了一个城市的中心。　　主持人：其实我们看上虞，商业是有，但是像你这么大体量的、纯粹的城市综合体目前还没有，是一个空白点。在这种情况下你觉得未来大家怎么样表述上虞万达，你最大的特点是什么？　　万达杨经理：它能给大家带来更多的休闲感、快乐感、幸福感，你逛的时候是很放松的。这是我跟其他朋友聊天过程中谈到的，包括做生意的、包括政府官员，他们说有时候下班去逛一逛，不用买东西，让人感觉很放松，很休闲。第二，带来快乐。年轻人谈朋友，谈恋爱，经常之后能促进彼此感情。还有就是幸福感，一家人晚上可以去购物，看看电影，吃饭，休闲，父母带小孩玩乐，很幸福。如此而言，万达广场作为城市综合体来讲确确实实能给城市带来更好的休闲娱乐购物的场所，一个新的中心。　　主持人：我觉得杨经理刚才讲到新中心，这个概念其实非常好，它不仅是一个城市中心，可能是居住的中心，商业的中心，游乐的中心，等等，各种中心聚居在一起的时候就会形成一个新的所谓的城市中心。　　大家对上虞的发展，包括上虞万达，有什么问题也可以提出来交流。　　当然今天也来了很多媒体，浙江经视、钱江频道、绍兴日报、绍兴晚报、上虞日报、搜狐焦点网、上虞在线、上虞新闻网等等各家媒体的代表，有几家媒体代表可以提问。　　上虞日报：我想问一下顾会长，与杭州、上海等一二线城市相比，当前县级城市受到房地产调控影响如何？谢谢。　　顾云昌：房地产市场始终在调控中，因为市场本身是扭秧歌的市场，中国房地产市场的发展有这样的规律，越是一线城市、热点城市房地产市场在调控中，热得快，冷的快。而三四线城市热的慢冷的慢，比如说杭州最敏感，热的快，冷的也快。但是三线城市，等杭州差不多了，你刚刚开始上升，是这样的特点。也就是说三四线城市相对比较平稳，敏感性不如热点城市。这当中有什么问题，实际上跟我们过去所说的投资、投机需求有关，许多三四线城市投资、投机比例比较低，所以房价也比较平稳，反过来房价比较平稳，投资投机比重也比较低，是这么一个特征。　　我认为，在全国来看，说房地产泡沫是一部分城市有，真正三四线城市大多数房地产市场没有多少泡沫，甚至是没有泡沫，市场波动相对比较小一点，这是一个很大的特征。不知道这样的特征符合不符合上虞的情况。谢谢。　　搜狐焦点：各位嘉宾大家好，我想问一下丁老师，您作为浙江著名的经济专家和房地产专家，对于高铁以及高铁经济对上虞区的区域地位以及经济能够带来哪些方面的变化？　　谢谢。　　丁建刚：刚才其实谈到了城市群，到第三阶段应该是形成城市群的概念，比如说旧金山和大洛杉矶这样的城市群，太平洋西岸、长三角当然中国还有几个城市群，长三角、珠三角、京津冀这三个城市群一定在中国城市化进程中最先发展、最快发展而且，最先形成城市群的，而且这个城市群一定有个特点就应该是由高铁串联起来的，高铁串联起来就有这样的好处，刚才杨总也举了这样的例子，局长也讲到了，五点半的时候，为什么那一班车特别挤，就是因为在上海有大量的从事建筑业的上虞人，他要回来，回到家里。上虞的房价大致可能是平均八千左右吧，假定有一位在上海建筑业从业人员，当然不是老板，老板可能在上海安家了，在上海买一套房子可能是这个价格的三倍到五倍，高铁形成以后他可以在上虞买房子，周末就可以回到自己家里，这样生活就可以变得非常轻松。周末又可以在万达综合体里享受同样的城市文明，跟他在上海的享受是一样的，代价只是在上海的四分之一或者是五分之一这就是所谓的同城化的效应，现在很简单一个多小时就可以回来，原来开三四个小时车可能不太现实。　　主持人：一个多小时是什么概念呢？在上海，一个多小时还在上海市区里转呢。　　丁建刚：所谓的同城化可能会带来这样的效应，刚才说到万达的选址，就是因为这样，浙江很多外出经营的人，无论是义乌、东阳、上虞甚至是青田的，三十年前偷渡到西班牙、意大利的人还要回到自己家乡买一套房子，还是对自己家乡有很深的情感和热爱。所以我想，像刚才说的高铁改变中国，高铁在未来十年会影响到每一位中国人，这一点不用怀疑。</
平均价格 : 待定
位置 : 风泽园南侧（大龙市场往南100米）
热线 : 400-869-1111 转 62597
平均价格 : 待定
位置 : 诸暨市暨阳街道环城北路120号
热线 : 400-869-1111 转 65102
最低总价 : 320万元/套
位置 : 绍兴市西郊路与越西路交叉口，西湖新村对面
热线 : 400-869-1111 转 90928
320万元/套
平均价格 : 待定
位置 : 金柯桥大道与绸缎路交叉口
热线 : 400-869-1111 转 62592
最低价格 : 8800元/㎡
位置 : 兴越路与湖西路交叉口
热线 : 400-869-1111 转 82616
平均价格 : 待定
位置 : 杨汛桥杨江大道万豪国际对面
热线 : 400-869-1111 转 99757
最低价格 : 5999元/㎡
位置 : 中兴南路与芳泉路交口
热线 : 400-869-1111 转 98065
平均价格 : 6600元/㎡
位置 : 袍江新区 中兴大道东侧，世纪大道北侧
热线 : 400-869-1111 转 91038
最低价格 : 5860元/㎡
位置 : 镜湖新区 群贤路117号镜水路口
热线 : 400-869-1111 转 90808
增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证030367号