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二手房住房公积金个人贷款须知
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全款贷款公积金二手房 如何买房会更省钱?
&&&&&&& 从今年年初开始的楼市调控一直未松懈,而且仍有严厉迹象。无论是限购令还是税率、房贷利率的变化,以及近期部分城市提高了首套房贷款利率等,都预示着目前购房已然很难在政策上得到实惠。但如果读懂政策有关细则,对购房严格把关,仍可以减少一些不必要的支出。外加目前正值楼市蛰伏期,部分楼盘变相降价,对购房者来说,巧妙购房同样可以省下一笔。
  抄底不手软
  一次性付款省七八万
  越是临近年底,开发商手里的资金就愈加紧张。眼下,如何能够快速回笼资金才是最紧迫的事情。楼市调控的大环境,已经使得部分开发商开始通过各种途径加快销售或是民间融资。从10月开始的优惠促销活动铺天盖地,就连以往很少有优惠折扣的品牌房企也不得不让利销售。从98折到96折再到8折,优惠幅度也是不断扩大。位于张士开发区的一家楼盘,正处于打地基阶段,便推出了一次性付款8折优惠活动。以80平户型为例,均价4500元/平,原全款为36万,8折优惠之后约28.8万,前后对比节省约7.2万元。可见,该楼盘为了解决资金链紧张的问题不惜推出超低折扣吸引购房者。
  沈北某家楼盘,目前只是圈地还未正式动工,但户型图、规划图、价格等都已全面出炉。在市场上打出团购的招牌,均价约4200元/平,高层价格更便宜,相比同等楼盘每平便宜近千元,就以最为常见的七八十平户型为例,前后也将省下七八万的支出。先付一部分钱款,剩下的在规定日期内补齐就可。如此看来,在政策优惠不复存在的情况下,开发商只能选择让利优惠来自保。如果购房者手头有余钱且开发商资质很好、购房风险不大的情况下,那么,目前就是抄底的好时机,购房者值得出手。
  优选公积金贷款
  40万20年最多省19万
  随着近几年房价的不断攀升,贷款买房的人迅速激增。但从2010年至今的房贷政策也是一波紧似一波。不断上调的贷款利息以及利率的上浮,无疑增加了贷款买房的难度以及还贷负担。近期,沈阳各大银行纷纷表示,首套住房贷款利率调整为基准利率的1.1倍,二套房贷则为1.2倍。而且,如果购房者的购房合同明确标注这一点,那么在还贷期间将始终按照1.1倍的利率执行。相比前几年的85折利率优惠以及短暂难得的7折优惠,目前商贷购房,还贷压力确实不小。
  跟商业贷款比较,公积金贷款的优势还是十分明显的。尽管经过今年几轮的加息,公积金贷款利率也随之增加,但五年期以上利率仍跟商贷基准利率相差2.15%,多年下来,少还的利息可想而知,绝不是一笔小数目。现阶段,5年期以上公积金贷款利率为4.9%,同样贷款40万元,选择20年等额本息还款,首套住房公积金贷款月供比商贷少了600多元,20年还款利息总共可节省约16万元。同时,在还款方式上,购房者尽量选择公积金等额本差还贷,月供依次递减,跟等额本息相比,20年下来还要少还利息约31450元。为此,如果选择公积金贷等额本金还款,跟商贷相比,最多能省下约19万元,这对一般家庭来说,都是一笔可观的财富。
  但是,公积金贷款额度受限以及手续相对繁琐,也使得不少开发商冷对公积金贷。甚至有些时候,选择公积金与否,房价也有差别。在浑南某楼盘,商贷打98折,公积金贷打99折,但即使这样,公积金贷款仍占优势。
  税费要弄清
  5年内百平二手房8万税费
  一般情况下,二手房的价格要略低于新房的价格,如果房主急于出售,购房者还能在议价时略占上风。同时,二手房省去了装修环节,不仅省去了一笔装修费,而且即买即住,即使不住,也可以立马出租赚取租金,进而坐等升值。
  随着新建小区的增多,次新房大量流入市场,房龄短,有些还是精装修,价格还低于新房,很具有市场吸引力。但随着二手房交易税费的增加,5年内二手住宅陷入了尴尬境地。目前,二手房交易主要涉及到营业税、契税、个人所得税以及佣金等相关费用,至于交易费、测绘费及权属登记费等数额不大,可以忽略不计。以铁西区某中介一套标价76万,面积116平方米的3年房龄的清水房为例,挂牌单价为6552元/平方米,但如果算上其他税费,单价则超过了这个数字。
  在日后,个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税,营业税=成交额×5.5%;个人所得税为税率差额的20%,计税公式为:应纳税率=应纳税所得额 (交易价格-原值、转让房屋过程中缴纳的税金和合理费用)×20%。转让房屋过程中缴纳的税金包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。合理费用包括住房装修费用、住房贷款利息等;因不是购房者唯一住房,契税则按总房款3%征收;另有佣金,一般为成交额的1.5%~2% 之间。以上这些往往需要购房者来承担。中介工作人员给记者粗略计算了一下,以上费用共计约8万多,相当于房价的10%,最终折合成单价约为7200元/平,如此看来,单价较新房优势就不是十分明显了。
  为此,购房者欲购买二手住宅的话,尽量选择超过5年且面积低于90平的普通住宅,这样契税方面可节省一些。正因如此,144平以上的大户型二手房很难出售,也不排除房主降低总价且自愿承担相关税费的情况,所以,购买二手房时更需要用心,有心才能买到称心房。
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  首套房:购买首套住房首付三成,不排除部分楼盘提高首付的情况,银行按揭利率为基准利率的1.1倍。
  二套房:购买二套住房首付为六成,且银行按揭利率为基准利率的1.2倍。
  营业税:个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
  个人所得税:计税公式为:应纳税率=应纳税所得额(交易价格-原值、转让房屋过程中缴纳的税金和合理费用)×20%。对于个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得所得,免征个人所得税。
  契税:对个人购买普通住宅的,税率暂减按3%征收。对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,减半征收契税(1.5%);对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。 &&&&&&& 来源:东北新闻网
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单位地址:重庆市九龙坡区杨家坪直港大道3号今年9月起买二手房提取中央国家机关住房公积金将实现“零材料”办理
来源:新华网
  新华社北京8月17日电(记者崔清新)记者17日从中央国家机关住房资金管理中心(简称国管中心)了解到,今年9月1日起,国管中心大幅简化职工购买北京地区住房的公积金提取材料。其中,占业务量60%的购买北京地区二手房公积金提取,职工只需通过身份验证即可实现“零材料”办理。  此外,对于退休提取、非首次提取等住房公积金业务,也将实现“零材料”办理。这意味着,今后职工在办理上述三项公积金提取业务时,只需要出示身份证明和单位出具的《住房公积金提取申请书》就可以了。  国管中心表示,对于其他需要公积金提取的情况,如购买北京地区新建商品房、自住型商品房、限价商品房、经济适用住房等,中心将继续推动与相关部门信息的互联互通,从而进一步简化这类业务的提取手续。  近期,国管中心积极推动制度创新和流程再造,改进住房公积金提取等业务,提出实行提取承诺制。核心是通过“职工诚信承诺+信息共享比对”的方式,变“群众奔波”为“信息跑腿”,方便单位和职工提取住房公积金。这种方式意即职工办理住房公积金提取业务时填写《住房公积金提取承诺书》申报信息并作出承诺,另一方面,国管中心根据职工申报的网签合同编号、网签密码和贷款情况等信息,凡可与相关部门进行联网审核的,不再要求提供相关证明材料。  据介绍,目前暂不具备联网信息审核条件的公积金提取情形仍需提供相关材料。  作者:崔清新来源新华社)
(责任编辑:Newshoo)
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