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当初说好买门面可以返租 今逾期三月却未见一分租金
-& 08:03:39 来源：楚天都市报 周丹
[摘要]昨日，市民陶女士反映，3年前，她在汉口一商场买了门面返租房，今年5月到期后，按说每月她应收到2300元租金，但是3个月过去了，她仍一分钱的租金都未收到。 陶女士介绍，2012年5月，她花27万元在香港路中华城购 ......
　　昨日，市民陶女士反映，3年前，她在汉口一商场买了门面返租房，今年5月到期后，按说每月她应收到2300元租金，但是3个月过去了，她仍一分钱的租金都未收到。　　陶女士介绍，2012年5月，她花27万元在香港路中华城购买了门面返租房，相当于委托经营，约定三年后她每月可收2300余元的租金。过了今年5月12日，就进入第4年了，她特地提前几天找到商场客服办了返租手续，并提供了银行账号。　　前日，陶女士查询余额发现，租金从未到过账。她致电商场客服，对方说查不到她的返租信息。　　对此，商场相关负责人告诉楚天都市报记者，今年5月，整个客服部员工大换血，可能是交接时出了问题，陶女士的相关信息并未录入。陶女士可携带相关证件，到商场补办手续，前期拖欠的租金也将一次性返还给她。
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责任编辑：蒋玲
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返租商铺租期一过，开发商开始困扰——怎么办？
一直以来，有一个困扰着开发商的重大问题就是：返租以后怎么办？商业地产项目在销售阶段，商铺销售加快了资金回笼速度，有其不可替代的优势。但是，一旦进入阶段，则销售型商业项目的弊端立显。由于所有权和经营权的统一，开发商持有的商用物业在招商运营阶段管理起来比较简单。可以根据商业经营的需要自由调换商户、确定租金，享有高度的统一经营、统一管理权限。与此相对应，销售出去的商铺则在同一经营、同一管理上始终存在隐患。如一个商场实施了3年返租政策，在3年返租期内，开发商可以对商场实施统一经营、统一管理权，问题是：3年返租期限一过，开发商应当怎么办？皆大欢喜：继续追加返租这是一个拷问开发商经营管理能力和协调能力的问题，是一个关系到项目后期运营成败的问题，也是开发商最棘手的问题。对于开发商来说，其实没有更多的选择，其中之一就是继续追加返租。案例：珠海扬名百货：返租期到后续签两次确保稳定经营2011年9月扬名广场租约三度到期，2、3、4层业主成立委员会，希望在12月18日租期届满后，吉之岛和扬名方面给出的租金不低于既定租金标准。之前，业主认为，对方公布的新租金大幅降低，遂成立业主委员会。经过多方艰苦谈判和努力，日在香湾街道办的协调下，业委会、扬名、吉之岛三方达成共识，由业主对新租约方案投票，最终新方案获得6成业主赞成。商场也业主开始续约，达成了为期六年的协议。扬名百货的运营模式是部分开发商持有、部分销售。2002年，开发商率先将一楼商铺分割成10～35平方米的铺位全部售出，并可享受三年递增的返点。二、三、四楼商铺打包出租给吉之岛，签了长期租约。2004年，公司将带有稳固租约的二、三、四楼重新分割出售，并享受6年的返租期。五、六楼仍为公司自有物业。扬名百货一楼的商铺返租到期后曾连续两次续期，这种情况在珠海比较少见，也算得上较为成功的案例。第一次出售时，返租三年，返租点分别为8%、9%、10%。2006年，三年合同到期，一些投资者看到该区域的商业氛围已经成熟，不想再局限于最高10%的返租点，想自己经营或者出租经营，最后与开发商达成协议，续签两年的返租协议，返租点分别为第一年9%、第二年10%。2008年，两年返租协议再一次到期，虽然同样经过长时间的谈判，但基本达成合作协议。继续追加返租，最重要的就是能继续保持整个商场的平稳经营，不致于使经营结构出现重大变化而影响商场正常经营秩序。但在这种情形下，开发商会面对两个棘手的问题：开发商给予投资者的返租回报是否可以令投资者满意？双方能否在价格上谈得拢，怎样避免个别投资者漫天要价？开发生给予投资者的回报是能否与实际租金收入持平？开发商是有赚呢，还是要补贴？怎样实实现资金运作的良性平衡？毫无疑问，矛盾是一定存在的。但是，矛盾也是可以解决的。至少，作为珠海市中心区域重要的大型百货商场，扬名百货在引入了吉之岛进场经营后，先是在商铺销售上获得了成功，又通过给予投资者固定回报稳定了整个商场的经营，后来两次追加的返租谈判也以双方达成一致意见而圆满落幕。这个商场采用的是大平层分割销售方式，且带有售后返租，但在返租到期以后并没有因此而受到重大打击、一蹶不振，而是平稳经营。继续返租可以延续商业发展的势头，保持商场的良性发展。开发商在实现租金收入与支付回报之间的平衡后，证明这条道路是可行的。好聚好散：把铺交给业主自己去收租售后返租商铺到期以后，除了继续追加返租之外，将商铺交还给业主，让业主去自行收租也是很多开发商的选择。对返租商铺来说，返租期满后，往往成为一道坎。在实际操作中，商铺的销售价格早已暗含了返还给业主的租金收益。开发商并不在意商铺的租金如何，常常会低价招租，甚至以免租金进场的方式来吸引商户，以求尽快做旺商场。一旦返租期满，商铺又交还到投资者手中，由于商铺价格在之前已被大幅拔高，返租期间租金回报大多高达6%～8%，令业主们对租金的期望值大增。商铺的返租期满后，虽然公司也会找投资者谈包租统一经营的事情，但此时很多的投资者都会因为租金过低而拒绝续租。如果放任投资者各自放租，不受约束，必然会令商场定位混乱、管理不善，继而生意冷清、租户走失、租价大跌，甚至陷入放租艰难的困境。因此，要避免返租到的期商铺面临“一交铺，场就死”的僵局，最关键的还是要经营管理方发挥正面作用，对商场经营管理负起责任，才有可能实现商场从返租状态走向业主收租时代的“软着陆”。案例:珠海鑫北数码港：返租后交给投资者自主经营2006年开售的鑫北数码港曾因引进了颐高数码而引得投资客的关注，但时隔不到两年，就因为运营情况不理想以及高回报无法兑现导致颐高数码撤出。对于承诺回报与实际租金有差距，鑫北公司认为，当初给业主承诺10％购房款的租金是有理由的：一是相信该地段人气会越来越旺，二是觉得ＩＴ行业盈利空间大。但没想到当初的设想没能实现，从而造成这个租金差距。目前，鑫北公司在试图说服商户接受微调租金的同时，也尽力保障商户利益。一方面，鑫北公司要业主签订承诺书，保证所属商铺不租给ＩＴ行业以外的商户，从而保证商场的整体性；另一方面，鑫北公司主动降低物业费，希望减轻提高租金给商户造成的经济压力。面临危机之时，鑫北数码港的经营管理者没有逃避，而是勇敢面对。他们一方面表明自己的立场，另一方面又积极与商户沟通协调，加强与投资者沟通协调，通过各方的利益妥协，最终和平解决了返租回报期满后的危机。通过几年的努力，它的经营状况又恢复了正常，并保持稳定发展。鑫北数码港的最后结局是皆大欢喜，但它只不过是一个成功的个案而已。事实上，由于开发商心态不端正，加上处置不当，将返租回报结束以后的商铺交还给投资者后，确实把很多项目推上了绝路，使其经营受到重大打击。那些返租到期后交还给业主的商铺，如果有务实高效的执行团队管理，商场的发展也不会产生颠覆性的后果。在经历了一段动荡之后，开发商、业主和商户都会开始面对现实，互相妥协，找到一个可以被三方共同接受的解决问题的办法。从这个层面上来看，返租到期后将商铺交还给业主也不是一件坏事。返租商铺到期以后，只有上面这两条道路可走，或者将它再继续返租回来，或者将它交还给业主，没有它途。（来源：道本文化）
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返租式商铺能不能买？
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最近我和家人跑了好几家所谓的“大型商业综合体”，诸如义乌小商品城、现代食品城、红星美凯龙等等。一间铺子价格倒也不高，二三十万的，然后说已经把前3年的租金返还给你了，后面5年每年返还租金7%上下之类的。大家说说这种模式怎么样？个人觉得风险也不小，市场上现在是不是都这么搞？
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好像现在出来的这些商业中心都这么搞，可是几年的变化谁都不知道，不可能没有风险，计划赶不上变化
一年后的事情你能有数吗3年后、5年后又是啥样你会怎么想呢&
我的青春我做主
TA的每日心情开心 21:19签到天数: 5 天[LV.2]II主题帖子积分
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返租是骗人的，楼主不要相信，
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我总是感觉里面有问题 记得有一个网友发过一个帖子详细的讲过一次&&
是哪个网友，什么时候的帖子？&
TA的每日心情开心 18:49签到天数: 38 天[LV.5]II主题帖子积分
天泉湖, 积分 15681, 距离下一级还需 4319 积分
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可以买的，但要看你买的商铺具体是做什么的，以后这个行业发展前景怎么样，商铺投资都是有风险的嘛，你肯定要选择风险最小的。淮安皮革城的房子还不错，是整个苏北地区规模或档次都是罪高的溢价，面积15-40不等，你想投资的话可以找我，和我联系来看一下。QQ
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我觉得返祖就是变相给你优惠，返的钱直接从购房款扣除，你想想他会每年喊你拿房租？如果租不出去呢？
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为什么这种销售模式在淮安卖的商铺几乎都是这样的，如果开发商对这样的市场很有信心，完全可以按年分租给个体商户收租金便可！开发商不敢这样做，还是对此没信心！想卖完商铺卷钱走人！万一市场没做成功，那一小块地如何是好，住？租谁？卖谁？投资须谨慎！
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我还是不接受这种方式,要想投资商铺还是那种沿街的
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我也觉得肯定是开发商融资的一种渠道，所以觉得风险还是不小的，这两天售楼处老给我打电话。
不过现在买别的独立产权的那种又觉得价格虚高的厉害，还还不如存银行拿利息，尽管还是贬值。大家说说看呢
好像是这样的，有这种可能性&
就是虚高然后来个3年返（让你接受价位），再来个5年返租（诱你进市）；签字后就是他说了算了~~~&
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&&买对你就赚了 买错你就认了吧
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里面没“自己人”一定要小心
让一切都随风去吧，没人会对你的幸福负责，只有你自己。
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这个，俺以前就说过，肯定不能卖，真要投资商铺，个人总结了一下几点。
优先选择闹市区的门面：增值、保值，那是肯定的，不过要有很强的经济实力和机会
其次选交通方便、人流量大的地点门面：像小区、学校、医院聚集的地方，生意不温不火，但总是不会亏本，房子很少空置，能够跑赢CPI
再次选择市场门面：看清楚，是门面，不是摊位。选择门面虽然价格高，但好处很多，1、租金价格相对高，2、生意相对内铺好做些，3、市场不成功，你的门面也能做仓库，或养鸡养猪。
最次选择市场内铺：内铺价格虽然低，但建议除了钱多没地方花的不要买，如果市场开不起来，您那几平方的地方啥也干不了，连看也不给你看；就算市场成功了，您的房产也不是您的，而是市场管理方的，人家想怎么玩你就怎么玩！
& &&&至于现在市场上流行的返租或多少年双倍回购的销售方法，稍微懂点经济的人算算就知道了：比如某商业地产，销售价格2万一平方，承诺年租金8%，包租12年，那么他肯定告诉你12年送你间商铺，但其实呢，如果1个人买了30平方，就是60万，那么他每年可以拿租金4.8万，看起来投入回报很高，非常吸引人。但对于开发商来说，他获得的才是最大的利益，30平方的商铺，如果出租肯定是租不出4.8万/年的，除去公摊也就16平方左右，能租到1.2万就已经非常好了，以后如果市场运行的好，租金可以适当提高，总体来说12年的总租金不应该超过20万，还有40万谁买单？当然开发商买单，开发商傻了？60万减去40万，30平方的房子就卖给你20万？当然不是，这样给您算，房屋建筑成本+土地成本不超过2000，位置再好也不会超过3000块，也就是这个商铺实际成本10万不到，卖给你60万，除去成本，开发商赚了您50万，而开发拿走了利润50万，去开发其他项目或经营其他生意，大家都知道，商业贷款年利息现在基本是在6.5%左右，而房地产企业拆借资金月利息基本在2-5%，这样算起来，您的50万可以让开发商不用拆借资金，不用融资，只需要付给您最低的贷款利息钱，如果遇到不良开发商，或开发商破产等情况，后几年的8%就是水中月，镜中花。您除了能得到1本房产证1本土地证和每月几千块的银行贷款，啥也没了
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萧湖, 积分 2346, 距离下一级还需 2654 积分
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当然上边是偏激的算法，一般买商铺的是投资者，也是贷款的，50%贷款就是30万，加上3%契税1.8万，第一年租金4.8万，投入是27万，以后每年如果顺利房租可以还银行贷款，还略有剩余。
如果是一次性3年房租，那就是24%，31.8万减去3年房租14.4万，购房者实际支付17.4万。说到底开发商是借购房者来套取银行的资金！
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楼上说的很有道理，主要是几十万现在不知道干啥能保值，贵的买不起，便宜的看着也不可信！
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当租的门面要在未到期的情况下，要转租给别人，出租者有没有权利收一部分转让费？我姐要转租一个门面，大概是15万左右，但是这个老板要收转让费，要2万左右。他有没有权利要这个转让费？如果有，我们又该给多少？提问者：ask****|联系手机：133********|重庆-万州区| 21:10
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