藏在“酒店式公寓”中的猫腻，你知道吗？
藏在“酒店式公寓”中的猫腻，你知道吗？
&目前市场上与“公寓”有关的各类产品主要有以下这么些：酒店式公寓公寓式酒店公寓式办公行政公馆、行政公寓产权式公寓、产权式酒店& & & &&看到这些，你是不是已经晕掉了？这些名字中，叫得最响亮的，无疑就是我们最为熟悉的“酒店式公寓”了。销售过程中，往往被包装成“酒店+住宅”的高端物业，既有酒店的一流服务、又有住宅的属性。甚至，在现实房产营销中，这个称呼是一个什么都可以往里面装的大口袋----只要是跟“住”有关的产品，他们都会告诉你，这是“酒店式公寓”。& & & &&但日常生活经验告诉我们，你越是觉得困惑的地方，往往就意味着猫腻所在，没错，这里也是一样。& & & &&今天，分享一位资深建筑师对市场上这些“类住宅”产品的深度剖析。市场上有哪些“类住宅”产品？先来比较下四个容易混淆的概念酒店式公寓本质：住宅酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。可见按照官方定义，酒店式公寓属于居住建筑，土地分类为住宅用地，土地使用年限为70年，虽然提供酒店式管理服务，其本质上是住宅，属于现在的限购范围。事实上，很少会有楼盘开发这种产品，这种物业类型是绝对的非主流产品。全上海能叫酒店式公寓的项目，可能一只手都能数的过来。公寓式酒店本质：酒店公寓式酒店指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。公寓式酒店属于商业性质，土地分类为商业用地，土地使用年限为40年或者50年。尽管加上了“公寓”两字，其本质上仍是酒店。而且按照规定，这类物业只有一张大产证，不得分套销售。整个物业只能由机构或公司进行投资，再交由一家专业酒店公司进行管理。由于产权属于机构或公司，当然不能将客房分割出售给个人。换句话说，这类产品就跟你我无缘了。公寓式办公、行政公馆、行政公寓本质：办公楼公寓式办公指单元式小空间划分，有独立卫生设备的办公建筑。公寓式办公的本质就是办公楼，土地分类为商办用地，土地使用年限为40年或者50年，只不过与一般办公楼每层设置公共卫生间不同，它在每套中都加入了卫生间与厨房。而所谓行政公馆、行政公寓，其实只是个销售说法，无任何明确定义，其与前面的公寓式办公并无不同。产权式公寓、产权式酒店本质：酒店管理公司统一经营、出租这种产品与前面几种不在一个范畴。总的来说，产权式酒店的本质在于购买者的目的并非自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。▼谈到这里，机智的你肯定已经发现了什么.....其实在业界，我们有一个稍微专业点的名称叫“类住宅”，所谓“类”，也就是“非”的意思。“类住宅”有哪些优缺点??&优点&??&价格便宜。比同地段同品质的住宅单价便宜，总价低，尤其是在“单套不得小于150平方”的规定出来之前。?&不限购。在住宅限购的城市，可以成功吸引一大批的目标群体。住宅的价格飙涨与限购，使一部分刚需与投资客不得不转向类住宅市场，进而再催生出这一市场的非理性繁荣。?&有些类住宅项目，地段非常好，尤其是位于商务中心等城市中心区域，这点不具普遍性，只能就具体项目而谈。?&缺点&?? &不能落户，没有学区。这对第一次置业的人群有影响，对二次置业或投资客其实影响并不大，尤其现在单套面积控制之后，公寓式办公项目都纷纷走“高端”路线，因为单套面积已经在那里了，以前的刚需战略将受到极大压制。换句话说，现在能买公寓式办公产品的人群，往往已经不需要考虑落户问题。?&&水电煤、物业费较贵。水电煤的价格基本上是住宅的2.5-3倍，物业费各个项目不同。? &交易税费高。主要是转手时增值部分的税率，对于一手购买者而言与住宅差别不大；而转手时的税费由谁承担你懂的，当然，这也在一定程度上抑制了房子价格。?&&居住舒适性差。主要涉及三个方面：户型设计、小区环境、是否商住混杂。过去的类住宅产品，多采用中央核心筒的小户型设计，户型谈不上舒适；小区极有可能只是下面带商场的一栋或者几栋楼，所以也谈不上良好的小区环境；商住混杂是常见现象，当你拎着菜乘电梯的时候，对面站着的很可能是一个西装革履的上班族，因而带来了很多居住上的困扰。当然，随着户型的扩大、产品定位的提高，现在的类住宅产品正在不断“住宅化”，以上几个缺点，在很多项目中几乎已经完全不存在（只有商住混杂无法做到完全避免，但在高端项目中也已经很好了）。? &日照条件。现在住宅的日照标准执行得越来越严，基本没有空子可钻，但类住宅项目不需要日照审批，所以，不论看起来多美好的类住宅项目，开发商是不会给你考虑日照问题的，销售也不会跟你提，能否满足需求，全靠你自己现场判断。?&&商业用地使用年限只有40-50年，而且物权法没有规定到期自动续期。关于这一点，法律大家们已有很多讨论，我们作为小市民心里也没个谱，相比于住宅用地，有几点是清楚的：住宅用地到期自动续期，仅说明期满了以后，不能够收回，不是说不要钱；如果说为保障公民基本生存权，居住用地只收取少量出让金，而商业用地必须按照商业逻辑运作，应收取较高费用的话，那么，拥有多套住宅的业主怎么算？很明显，多套住宅的保障功能已经不存在了，其实就是投资属性，与商业物业是一回事。事关稳定无小事，所以，我对于商业用地将来要补交沉重土地出让金的说法持保留态度，很可能就是一团浆糊。? &价格涨得慢。住宅早已不仅是居住含义，能否增值成了大家最为直接而迫切的购买需求。但是纵观过往的价格趋势，很容易就可以得出一个结论：住宅比类住宅涨得快，这才是对于类住宅的致命一击。“类住宅”值得买吗？这个问题过于主观，每个人看法不同。一方面，限购还在进行，通州的商住楼限购，也许不会是个孤例；另一方面，类住宅受到越来越严格的限制，反而在一定程度上增加了其稀缺性。对于类住宅的建议是：你要选好标的。? &买好地段的、管理良好的房子。好地段永远是稀缺品。? &买商务中心区小户型的、管理良好的房子。商务中心区保证了居住的强烈需求，而小户型的类住宅，以后不可能再出现，必然推升存量房的估值。? &买暂时处于价值洼地的房子。因为类住宅的长期“不受待见”，其实在某些区域，存在着不少被低估的类住宅，这就需要自己有足够的眼光和魄力了，其实通州限购事件已经给出了一个强烈的信号，就是类住宅也是可以成为稀缺品的。而衡量类住宅的价值的最好量化标准无疑就是租金，类住宅较低的价格给业主提供了获得更高租金回报率的可能性。? &如果考虑自己居住，选择类住宅作为改善型住房（更大、更舒适、地段更好），那么，除了上面的因素外，小区的管理、规模、景观绿化要更加仔细斟酌。? &初次置业者，原则上不建议购买类住宅产品（在150平方的限制下，事实上也不可能购买新房了，只能买二手小户型的），因为毕竟还有落户口、居住成本过高等硬性因素在里面。但是如果被限购弄得如坐针毡，那就只有靠自个判断了。? &坚决回避管理混乱、户型不合理、居住不舒适的类住宅产品。? &以上建议只适用于一、二线城市，只有在资源紧缺的城市，类住宅才可能有生存的土壤；在其他小城市，老老实实去买住宅吧，如果接手了类住宅，这可能是你这辈子掉进去的最大的坑。来源：识居（ShiJuer） & 文/夯土 ，经易哥编辑整理
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　标题：酒店式公寓能落户吗？
&&&&尊敬的领导们好：我想咨询一下购买本市市区内酒店式公寓一次性付款能办理户口迁移吗？我现在的户口是在北辰区瑞景派出所管辖内，是天津市正式户口，盼百忙之中给予解答，谢谢！
回复部门：
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尊敬的网友：
　　您好，留言收悉，我局已责成有关部门处理，并将尽快答复您提出的问题。
天津市公安局
尊敬的网友：
　　您好，留言收悉，就反映相关问题我局有关部门已向您做了答复，感谢您对我们工作的支持。
天津市公安局
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热点户口问题问答：
65年酒店式公寓也能落户&&&
市民林先生问：我是外地人，请问在南京买酒店式公寓，能落户口吗？
置业博士答：南京的酒店式公寓，分为40年产权的商业办公性质酒店式公寓，和65年产权的住宅性质酒店式公寓。40年产权的酒店式公寓，因为不是住宅，肯定是不能落户的。65年产权的住宅性质酒店式公寓，可以落下户口，但是外地人必须买60平米以上的酒店式公寓，才能落户口。
如果是南京市集体户口，则不论买多大面积的65年住宅性质酒店式公寓，都可以落下户口。本报曾经报道，龙江的辰龙雅苑是65年住宅性质的酒店式公寓，很多拥有南京市集体户口的市民，就成功在该地落户。
买套60平米住宅能落三人户口&&&
市民许小姐问：我和老公、小孩的户口在浙江，现在想到南京买套房，请问能落下几个人的户口？
置业博士答：南京买房落户政策是这样的，在南京市买60平米以上住宅，并实际居住生活，允许其本人、配偶和未成年或未婚子女共3人在南京市落户。购房面积每递增20平米，可增办直系亲属1人落户。也就是说，买80平米房，能落一家4个人户口，买100平米房能落一家5个人户口，但必须是直系亲属。
江宁江浦六合户口不能与主城通迁　　市民王女士问：我到江宁买房，为什么很多人都说江宁户口跟主城户口不一样，还没有浦口户口好？
　　置业博士答：按目前政策，江宁、江浦、六合的户口，还不能与主城区户口通迁。对主城来说，拥有江宁户口的人，就像是外地人，必须在主城购买60平方米以上的住宅，才能把户口迁到主城。从去年开始，江宁买房落户门槛也已提高，就算是南京集体户口，也要在江宁买60平米以上住宅，才能落户。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。公寓成“黑马” 其实不意外
钱江南岸一座酒店式公寓14楼样板间里，看房者络绎不绝。东向房间的落地窗外，左边是潮起潮落的壮阔江面，右侧滨江区政府商圈尽显繁华便利，销售员小张指着不远处一幢黑色酒店式公寓：“‘网红’都在那里。我们离它这么近，不愁租不出去。”
据浙报传媒地产研究院统计，7月，杭州酒店式公寓成交异军突起——4547套、占总成交商品住宅的23.2%，创历史新高。要知道，去年一年酒店式公寓也仅成交了13508套。
酒店式公寓，成为当下杭州楼市最炙手可热的“网红”。这背后的“洪荒之力”，究竟来自何方？目前是投资的好时机吗？
新兴经济活跃
带来滨江火爆行情
销售员小张所指的，就是星辉城，它还有个别名——“网红基地”。事实上，滨江区政府板块的酒店式公寓，如汉峰公馆、君尚金座、双城国际等，也住着不少“网红”，扎堆着许多“主播”“淘宝店主”的工作室。酒店式公寓，因其兼具居住与办公的双重属性，成了“互联网+”新经济产业链中重要一环。
新经济的“洪荒之力”，体现在滨江区酒店式公寓去化上——全杭州速度最快、价格最高、租金也最高。7月，杭州市区酒店式公寓成交前十位中，滨江区占据3席，其中，居榜首的是位于滨江腹地的高润&云杉郡，售出542套，均价1.6万元。其销售人员告诉记者，4.8米层高的LOFT，开盘2便告售罄。另外，滨江区政府板块的江滨澜廷和金铂湾，均取得了不俗的业绩。
“这既有市场真实的需求，也有一部分投资需求。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚分析说。滨江区的房租杭州最高早已是不争事实，据杭州我爱我家统计，7月滨江区房租涨幅全杭州最高，7月平均租金4820元，比6月涨了265元。其中，酒店式公寓租金回报更高，“2013年左右，月租金4000多元。”一名中介说，“现在，42平方米月租金大概5000元，80平方米要8000元。”
高销量、高租金背后，隐藏着怎样的玄机？“滨江区另外还有一块牌子——杭州高新技术产业开发区。它是杭州高新技术产业集聚地，有很多著名的企业，像、网易、海康威视等。”丁建刚说，“酒店式公寓对住宅有一定的替补作用。因为整个市场中有一部分年轻人，特别是80后，甚至90后，他们非常希望居住在自由的空间。不需要很大，但是服务要比较好，生活配套设施要比较全，最好一个拉杆箱就能解决问题，周边所有的餐饮、娱乐、休闲、会客等等这样的功能，都要齐全，交通便捷，这是酒店式公寓的优势。而在整个滨江区域中有很多这样的年轻人，所以酒店式公寓的需求是比较旺盛的”。
2016年上半年市场表现已经证明了这一点，滨江的酒店式公寓成交占比，比2015年的比例提高了将近一倍，达到了14.4%。庞大的产业基础，强大的新经济活跃度，带来大量年轻人口流入，区域楼市步入良性循环。除了滨江，下沙金沙湖板块和城西，也是“网红”聚集地，这三个板块也是杭州上半年酒店式公寓租金涨幅最大的板块。此外，位于拱墅区的杭州新天地，7月酒店式公寓成交147套，这里是跨境电子商务产业园，“跨贸小镇”落户于此，为其带来了不少有商住需求的创客人群。
购房理念升级
引来投资改善需求
“其实，全杭州的酒店式公寓，最近都呈现出热销势头。”杭州我爱我家品牌总监周包军告诉记者。数据显示，今年春节之后，杭州市区酒店式公寓成交量开始上扬，截至7月底，共成交18575套，远超过去年整年成交量；价格从去年以来就一直在12000元至17000元的价格内小幅浮动；库存25977套，如果按今年的销量速度算，去化时间已不足10个月。
杭州酒店式公寓市场发展趋势，正向一线城市靠拢。数据显示，今年上半年，北京酒店式公寓销量频刷新高，4月的销售占比超过50%。上海的行情同样火爆：4至6月，成交量比去年同期增长148.5%，占比高达44%，远高于去年同期的15%。
消费升级的大背景下，人们生活理念、消费理念、住房理念正快速更迭，成为推动酒店式公寓热销的另一股“洪荒之力”。一方面，“网红”所代表的一部分80后、90后群体，非常希望居住在自由的空间中，对配套交通服务要求高。低总价、低门槛的酒店式公寓，正好符合了这些年轻人的居住需求。另一方面，一些更为年长的、以改善为主的购房人群，也摒弃了传统观念，将目光投向了地理位置优越、服务更好、更具性价比的“改善型”酒店式公寓。
住在市中心某高档楼盘的王女士一家，虽然房子有130多平方米，但三代同堂让王女士越来越觉得生活空间狭小，将来万一再生二胎就更住不下了。最近，王女士卖旧买新，“换”了一套华家池板块滨江房产开发的酒店式公寓“华幕”，236平方米、4室2厅4卫，豪装，但均价却不足3万元。同样的总价，如果换成这里70年产权的住宅，只能买到140平方米。“酒店式公寓产权比住宅缩水了30年，但性价比反而高了。”王女士说，“我不想因为买房而降低现在的生活品质，生活水准永远是第一位的。”
在滨江&华家池销售部的许经理眼里，王女士正是他们的目标客户，“享受型的”。随着人们住房需求的升级，“王女士们”正变得越来越多，一些房地产企业精准把握住了这种趋势，推出了符合细分市场需求的产品。许经理告诉记者，“华幕”5月开盘的13号楼共103套酒店式公寓，面积236平方米和277平方米，目前已经去化九成，购房者大多为改善型，基本是自住，“还有一些来自北京、上海的浙江籍客户购买”。
除了热销的板块、热销的项目外，杭州酒店式公寓也分化加剧。根据统计，目前下沙酒店式公寓库存压力较大，仅宝龙城市广场、龙湖&滟澜星座等几个项目，待售房源就超过4000套。此外，临平也一直是酒店式公寓的饱和地带。
“硬伤”不可忽视
现在投资仍须谨慎
酒店式公寓的热销与投资客的涌入不无关系，那么对于普通家庭而言，现在还是投资酒店式公寓的好时机吗？
业内专家介绍说，跟普通住宅相比，酒店式公寓也存在明显的缺点，可以概括为“四高一低一不能”，具体说来就是首付比例要50%、贷款利息是普通住宅的1.1倍、契税高达3%、商业水电，而产权年限只有40年，并且不能落户。专家认为，酒店式公寓“产品本身有缺陷，只能满足一定阶段的居住需求，生命周期短”。
“一般人结婚之后才买房，但酒店式公寓目前还不能落户、无法享受学区。另外，有些在‘新政’之前的酒店式公寓不通煤气、没有烟道，油烟稍大的菜都没法做，不适合大多数家庭的生活。”周包军认为，酒店式公寓主要还是用于过渡型居住。不过在许经理的客户眼里，有些“缺陷”并不是真正构成障碍：“无法落户上学，子女可以读民办；商业水电，一年算下来也就比住宅贵5000元；物业费与住宅一样……地理位置、舒适程度和产品品质，才是客户最关心的。”
酒店式公寓从保值增值上，也无法媲美住宅，最大“硬伤”来自产权时间短。但许经理反问：“那些老旧的二手住宅，产权可能也只剩下40多年了吧。”
产权时间对于酒店式公寓的影响，更多地体现在二手房交易上。“开发商拿地时是40年，开发还要两三年，实际拿到手里时，产权剩下30多年。试问10年后，谁愿意接盘只有20多年产权的房子？”一名业内人士分析。
“目前酒店式公寓在二手房交易市场上的表现不是太好。”周包军告诉记者，有价无市、转手艰难，购买酒店式公寓，投资者要做好长期持有的打算，否则还是谨慎为宜。
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