您当前的位置：
＞ 河北鸡泽:政府监管失职下停不了的违建项目
总文章数：73409总点阅数：2973083当月点阅：1436360
数据正在载入中…
数据正在载入中…
河北鸡泽:政府监管失职下停不了的违建项目
数据正在载入中…
近日，记者接到河北省邯郸市群众反映，在鸡泽县辣椒工贸城内，有一个占用基本农田约60多亩的项目正在违法施工，该项目占用三里庄和王庄的土地建学校，没有任何审批手续，施工地上同时在建的有五栋楼。接到当地群众反映后，本刊记者于日赶赴该县进行采访调查。“三无”项目正加紧施工该项目位于鸡泽县辣椒工贸城内一条街道的西侧(鸡泽县看守所对面)。记者看到被挡板和砖头围起来的项目地内，几栋楼已拔地而起，工人们正在加紧施工(有视频)，项目地周围没有任何文字说明(无项目名称)。项目地现场现场看不到公示的建筑施工单位和监理单位名称，这样的工程质量如何保证?何况是建设教书育人的学校。为确保建设项目的质量安全，建设部门应对责任单位和责任人从市场准入、资质资格管理、招投标等方面予以约束和制裁，严格法定建设程序。近年来发生质量安全事故的工程，绝大部分没有执行先勘察、后设计、再施工的法定建设程序原则，亦未遵守用地、规划、施工许可和招投标、施工图审查、建设监理、质量安全监督、竣工验收及备案等法定程序和制度，而是在建设项目中规避法定建设程序，招投标弄虚作假以及转包、违法分包。：无土地手续，已立案调查，责令停工记者来到鸡泽县国土资源局，国土局办公室康主任听了记者反映的情况后，表示经查实该项目确实无任何土地手续，国土局已对该项目立案调查，责令停工。记者提出想看看立案调查的相关文件和停工通知，被回答说相关文件在执法手里，而执法大队在外面，还没回来。记者告知该项目目前正在施工，我们刚从项目现场过来，康主任说已通知执法大队了。建设局：已下发停工通知书随后记者来到鸡泽县住房和城乡规划建设局，建设局办公室王主任接待了记者。记者说明来意后，王主任说建设局已对该项目下发停工通知书。记者表示该项目正在施工中，王主任说可能是偷建，已通知执法大队了。政府两主管部门叫不停一个违建项目记者在对上述两部门采访结束后于当日下午再次来到项目地施工现场，该项目仍在热火朝天地施工着，随后记者分别于14：57和14：59向鸡泽县国土资源局和鸡泽县住房和城乡规划建设局举报，要求执法大队过来执法。短短的几公里路程，记者等了半个多小时也不见两部门执法大队人员的影子，也没有电话说明情况。于是记者又来到鸡泽县委宣传部，要求采访鸡泽县主管城建的县领导，宣传部主管新闻的李副部长说领导正忙。采访结束第二天上午，群众反映该项目仍在施工中。记者再次拨通上述两部门的电话，还是说通知执法大队了，可该项目仍在继续施工中……政府监管是失职还是渎职?为了约束先盖楼再办证的做法，《中华人民共和国城乡规划法》和《河北省城市规划管理条例》规定：未取得规划许可证或未按照规划进行建设的,由县级以上政府主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处以建设工程造价5%以上10%以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，并可以处建设工程造价10%以下的罚款。《条例》中的这些硬性处罚规定是为了保证开发建设按正规程序执行，避免或减免安全事故发生的概率。不久前媒体报道的万宁市加神公路上正在加固的太阳河大桥发生坍塌，随着调查深入，事故背后牵出层层追问：项目施工为何没有招投标?应急工程为何迟迟未完工?监理资质过期为何续聘?从这一系列违规问题不难看出严格按照各项程序进行开发建设的重要性，相关部门的监管缺失令人警醒。不管是国土局还是规划局或是建设局都有执法监察大队，若把他们的职能比喻为“猫”，违规项目比喻为“鼠”的话，那么二者是不能共容的，猫的天职就是捕鼠。试想，当猫接受老鼠的宴请，成为老鼠家里的坐上宾，二者称兄道弟，俨然一家人后，猫还会对老鼠下手捕捉吗?答案不言自明。总设计师说得好：不管白猫黑猫，能抓住耗子的就是好猫。国人历来养猫防鼠图个仓廪安宁，如今养猫，老鼠成患，那这还是好猫吗?截至到记者发稿时，该项目仍在施工中。记者不解，该项目一路违规，作为主管部门的鸡泽县相关部门难道就靠下发通知了事?如果政府职能部门对辖区内的违规行为视而不见，广大群众的利益谁来保障?这其中有何关联?不及时执法制止，难道非得等到违建“盛行”到疯狂、肆无忌惮的时候，才会“痛下杀手”?该违建项目能否被叫停，本刊将继续关注!本刊记者 李可明
来源：盐阜网
数据正载入中…
重要声明：本站所有文章由会员即时发表，本站对所有文章的真实性、完整性及立场等，不负任何法律责任。所有文章内容只代表发文者个人意见，并非本网站之立场，用户不应信赖内容，并应自行判断内容之真实性。发文者拥有在秀客网发布的文章。 由于本站是受到「即时发表」运作方式所规限，故不能完全监察所有即时文章，如有不适当或对于文章出处有疑虑，请联系我们告知，我们将在最短时间内进行撤除。本站有权删除任何留言及拒绝任何人士发文，同时亦有不删除文章的权利。切勿撰写粗言秽语、诽谤、渲染色情暴力或人身攻击的言论，敬请自律。本网站保留一切法律权利。
COPYRIGHT (C)
秀客网 ALL RIGHTS RESERVED (C)版权所有当前位置：>>>正文
建设用地审批手续如何办理？
发布时间： 17:12:49
来源：猎房网 作者：转载不详
责任编辑:文章
　　根据《土地管理法》的规定，需要审批报备才能够使用的。开发商拿地后，设用地审批手续有哪些呢？建设自家，需要进行审批吗？
　　一、国有
　　(一)项目用地审批
　　1、审批范围
　　符合国家产业政策和供地政策，符合土地利用总体规划的城市规划区内批次用地和城市规划区外单独选址项目用地。
　　2、用地单位需提供的审批资料
　　(1)项目可行性研究报告及批复、项目立项(备案、核准)文件各3份;
　　(2)项目初步设计方案批复3份、项目环境评价意见2份;
　　(3)项目环境评价意见2份、地质灾害评估报告和地质矿产压覆意见3份;
　　(4)黔江区城市总体规划批复及图件、黔江区城市控制性详细规划批复及图件各2份、1:2000规划红线图2份、土地利用现状图3份、土地勘测定界报告及图件3份和光盘1份;
　　(5)拟征收土地涉及林地的，需要林地审查意见2份;
　　(6)建设用地选址意见书3份;
　　(7)拟征收土地补偿资金前置进账单、统筹费、耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费、征地管理费划入国土部门专户的进账单复印件2份;
　　(8)委托补充耕地协议2份、补充耕地地块落实在土地利用现状图上的图件3份;
　　(9)特殊用地需要提供的消防、水土保持方案、后期扶持计划、安置方案、文物管理意见等3份;
　　(10)国土资源部、市国土部门单独指定要求提供的资料。
　　3、审批程序
　　用地业主向区国土部门申请用地预审(由项目立项同级预审);项目通过预审后，用地业主提供相关资料，区国土部门向市国土部门申请用地计划;用地计划下达后，由用地业主提供相关资料，区国土部门报市国土部门审查通过后报市人民政府审批。
　　4、收费项目及标准
　　耕地开垦费每平方米15元，新增建设用地有偿使用费每平方米16元，征地统筹费每平方米30元(工业用地每平方米7.5元)，征地管理费为支付农户补偿总额的2.8%，耕地占用税每平方米20元。
　　(二)集镇建设用地审批
　　1、审批范围
　　街道、镇乡集镇开发建设项目用地，镇乡公共设施、公益事业需使用国有土地的。
　　2、用地单位需提供的审批资料
　　(1)用地申请1份;
　　(2)项目立项(备案、核准)文件2份;
　　(3)环境评价意见2份;
　　(4)地质灾害评估报告和地质矿产压覆意见2份;
　　(5)选址意见书2份。
　　3、审批程序
　　用地业主向区国土部门申请用地预审(由项目立项同级预审);项目通过预审后，用地业主与区国土部门签订建设用地指标增减挂钩协议，购买建设用地指标;用地业主提供相关资料，区国土部门报市国土部门审查通过后报市人民政府审批。
　　4、收费项目及标准
　　建设用地增减挂钩指标参照市土地交易所近期交易价格购买，征地统筹费每平方米30元(工业用地每平方米7.5元)，征地管理费为支付农户补偿总额的2.8%，耕地占用税每平方米20元。
　　(三)乡(镇)企业和农村私营企业用地审批
　　1、审批范围
　　乡(镇)企业和农村私营企业、承包经营户、个体工商户和个人合伙从事非农业生产经营活动的建设用地。
　　2、用地单位需提供的审批资料
　　(1)项目可行性研究报告及批复2份;
　　(2)项目立项(备案、核准)文件2份;
　　(3)项目环境评价意见2份;
　　(4)建设用地选址意见书2份;
　　(5)1:2000规划红线图2份;
　　(6)地质灾害评估报告2份;
　　(7)委托补充耕地协议2份;
　　(8)购买建设用地增减挂钩指标的协议2份。
　　3、审批程序
　　用地业主向区国土部门申请用地预审;预审后由用地业主与区国土部门签订建设用地指标增减挂钩协议，购买建设用地指标;用地业主提供相关资料，区国土部门报市国土部门审查通过后报市人民政府审批。
　　4、收费项目及标准
　　建设用地增减挂钩指标参照市土地交易所近期交易价格购买，征地统筹费为平方米30元(工业用地每平方米7.5元)，征地管理费为支付农户补偿总额的2.8%，耕地占用税每平方米20元。
　　(四)用地预审所需提供材料
　　1、关于请求解决建设项目用地计划指标的请示2份;
　　2、关于建设项目新增建设用地计划的审查报告2份;
　　3、关于建设项目用地预审意见的通知2份;
　　4、黔江区年土地利用总体规划图2份
　　5、黔江区城乡总体规划的批复及图纸2份;
　　6、建设项目选址意见书2份;
　　7、1：2000的规划红线图2份;
　　8、勘测定界报告及勘测图纸2份;
　　9、建设项目立项批复2份;
　　10、建设项目可行性研究报告及批复2份;
　　11、建设项目初步方案设计2份。
　　二、集体建设用地审批
　　(一)乡镇公共设施和公益事业用地审批(需使用国有土地的按集镇建设用地审批程序办理)
　　1、审批范围
　　街道、镇、乡、村(居委)垃圾(污水)处理设施、医疗卫生站(室)、敬老院、自来水厂、集中居民点及配套设施等公共设施和公益事业等使用集体建设用地的项目。
　　2、用地单位需提供的审批资料
　　(1)用地申请1份;
　　(2)项目立项批复1份;
　　(3)选址意见书1份;
　　(4)用地红线图1份;
　　(5)地质灾害评估报告1份;
　　(6)用地来源证明材料1份(该类建设用地不实施征收，土地由镇乡和村(居)委调整解决)。
　　3、审批程序
　　用地单位持相关材料向当地国土房管所提出申请。国土房管所收到相关材料后，与街道、镇乡人民政府对用地进行审核。经审核符合条件的，到现场确定规划用地范围，并在《乡镇(村)公共设施公益事业建设使用集体土地审批表》上签署意见后报区国土部门审查，后经区人民政府审批。
　　4、收费项目及标准
　　耕地开垦费每平方米15元，新增建设用地有偿使用费每平方米16元，耕地占用税每平方米20元。
　　(二)农村居民建房用地审批
　　1、申请条件
　　本农业集体经济组织内的农村居民，有承包土地、无住房或住房面积不达标的，以及占用原宅基地改建或用原宅基地异地置换的。有下列情形之一的，不予批准宅基地：人均宅基地面积已达到规定限额的;出卖、出租或赠与原住房后再申请宅基地的。
　　2、农村宅基地审批标准
　　农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地标准为每人20至30平方米，3人以下户按3人计算，4人户按4人计算，5人以上户按5人计算，扩建住宅新占土地面积应与原有宅基地面积一并计算，最高不超过150平方米。
　　3、所需审批资料
　　(1)本人申请1份;
　　(2)申请人土地承包证复印件1份;
　　(3)家庭人员户口簿复印件1份;
　　(4)城镇规划区内的须提供选址意见书或规划许可证复印件1份。
　　4、审批程序
　　由建房人向所在农业集体经济组织提出申请。经农村集体经济组织审核签字后由国土房管所审查，街道、镇乡审核;涉及规划、路政、防洪等部门签署意见的，须经规划、路政及防洪等部门同意，再报区国土部门审核和区人民政府审批。
　　5、收费项目及标准
　　耕地占用税每平方米5元。
　　6、关于农转城人员使用农村宅基地的问题
　　按我国现行有关法规和政策，农转城人员属城镇居民，不能享有农村宅基地，但是这些人员未退出原有宅基地仍长期在原农村集体组织居住、生产和生活，城市规划区外属于地灾搬迁户何D级危房户的可以按下列原则办理：
　　(1)地灾搬迁户
　　提供原证(原件)，通过权威机构审查认可属地质灾害点，参照农村居民宅基地申报所需件和审批程序填写《农转城居民地灾搬迁建房用地审批表申报审批》，经批准后原证依法注销。
　　申请人申请的用地面积不能大于原宅基地面积，若原面积人均占有量超过现行农村居民原宅基地审批标准的，按农村居民宅基地标准的下限审批。
　　(2)D级危房户
　　提供原宅基地使用证(原件)、D级危房鉴定报告(或授权可以鉴定的单位出具的有效文件)，按照原址、原用地的原则参照农村居民宅基地申报所需件和审批程序，填写《农转城居民D级危房解危用地审批表》申报审批，经批准后，原证依法注销。
　　三、农业生产设施用地审批
　　(一)审批范围
　　农村道路、农田水利设施、温室大棚、模化畜禽养殖场所等用地(管理和生活用房等永久性建筑物用地按集体建设用地审批)。
　　(二)所需审批资料
　　1、用地单位(个人)申请1份;
　　2、用地来源证明1份;
　　3、用地项目批准文件1份。
　　(三)审批程序
　　用地单位(个人)向该农业集体经济组织提出申请，农业集体经济组织审核签字后，由国土房管所审查和街道、镇乡审核;涉及集镇规划、公路、防洪等部门签署意见的，须经规划、路政及防洪等部门同意;经区国土部门审核、区人民政府审批后，报市国土部门备案。
　　(四)收费项目及标准
　　耕地开垦费每平方米15元。
　　四、临时用地审批
　　(一)临时用地的范围
　　工程建设施工临时用地(包括工程建设施工设置的临时搅拌站、预制场、材料堆放场、施工道路和其他临时工棚用地、工程建设过程中弃土弃渣用地、架设地上线路、敷设地下管线和其他地下工程所需临时使用的土地);工程地质勘察过程中需要对工程地质、水文地质情况进行勘测所需使用的土地;临时性的取土、取石用地;抢险救灾需要临时占用的土地。
　　(二)所需审批资料
　　1、临时用地申请书1份;
　　2、选址意见书1份;
　　3、1∶500用地范围地形图1份、土地利用现状图(局部)1份;
　　4、城市规划区内临时用地或者临时使用林地的，应当分别提交城市规划行政主管部门、林业行政主管部门审查文件1份;
　　5、评审通过的土地复垦方案1份;
　　6、营业执照复印件(个人的提交身份证复印件)1份。
　　(三)审批程序
　　临时用地使用单位向国土房管所提出申请，经国土房管所审查，街道、镇乡及相关部门签署意见后报区国土部门审批。
　　(四)收费项目及标准
　　临时用地管理费为土地补偿费的2%，复垦保证金每平方米8&16元。
范本】房屋注意事项、三方协议、协议书范本、合同协议书办理费用】流程_时间_期限_进度查询_委托书_流程图费用】继承房产要交税吗_需要什么手续_继承退房流程】条件_商品房退房协议_商品房退房违约金_商品房退房手续
点击查看更多
的相关信息
16800元/O10000元/O10500元/O13200元/O11000元/O15000元/O7800元/O
TAG:新闻中心
版权所有&猎房公司
家居客服 &&&&
房产客服 &&&&
二手房客服 &&&&建设工程没有报建手续，合同被判无效-武丹律师-法邦网
建设工程没有报建手续，合同被判无效时间： 11:25:09&&&&文章分类：合同效力
本案例涉及建设工程法律问题有：1、建设项目没有任何报建手续，建设工程施工合同被判无效；2、没有施工资质的个人承接工程，建设工程施工合同无效；3、建设项目没有任何报建手续，发包方承担主要过错责任。4、没有报建手续导致合同无效，法院未按《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条判令发包方支付工程款，而是参照承包方投入的直接建筑成本材料费、人工费和机械费酌情判令发包人支付工程款。
【审理法院】江西省赣州地区（市）中级人民法院&
【案件字号】(2010)赣中民一终字第57号&
【审理日期】&&&&&&&
【案件分类】建设工程施工合同纠纷&
【全文】&&张祖海等与宋和清建设工程施工合同纠纷上诉案
江西省赣州市中级人民法院&民事判决书&　　　　　　&&(2010)赣中民一终字第57号
　　上诉人（原审被告）张祖海。&　　上诉人（原审被告）宋祥忠。&　&　　被上诉人（原审原告）宋和清。&　　&　　　　上诉人张祖海、宋祥忠因与被上诉人宋和清建设工程施工合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2009）章民二初字第269-2号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：原告通过被告张祖海的一个朋友介绍承建被告没有任何报建手续的老国道西湖山的一栋房屋。日，原、被告双方签订了一份《建房工程协议书》约定：一、由原告在湖边老妈路中段被告的一块地建房，建筑面积302平方米，建一栋砖混结构的住宅楼，原告以包工包料的方式带资建房，自日开工至日竣工，遇不可抗拒的因素工期顺延；二、宋和清按照宋祥忠、张祖海提供的图纸进行施工，确保工程质量；三、施工图纸外的项目如排水沟、排水管、排污沟、化粪池以及避雷针由宋和清完善，不另加价，负责整栋房子的用电主线到每户进户门止。水由宋祥忠、张祖海负责；四、建好的房屋为空壳房，按普通空壳房的标准验收结算；五、按实际的工作量的建筑面积计算，单价为550元/每平方米，阳台面积不折半计算，飘檐部分也按550元/平方米计算，阁楼按半价计算，一次性包干；六、宋祥忠、张祖海预售的房款，首先应满足宋和清的建筑工程费用，如出现宋祥忠、张祖海预售楼房，而房款不支付给宋和清在建筑上的费用，则按宋祥忠、张祖海售楼房款的双倍罚款赔给宋和清，同时，宋祥忠、张祖海承诺在年前售楼二套；七、宋祥忠、张祖海预售楼房必须在宋和清建好房屋主体后宋祥忠、张祖海在未付清工程款的情况下以850元/每平方米的价格给宋和清自行预售楼房，所得房款以抵工程款，&
10000元为质量保证金，在一年内无质量问题将该10000元退回给宋和清；八、由于政府的行为造成宋和清的损失由宋祥忠、张祖海全部承担；九、该工程以本协议为准，以前所签合同作废，该协议双方签字生效。合同签订以后，原告按照被告提供的图纸和合同的约定组织人员进行施工。日，被告宋祥忠以书面的形式向原告提出楼房图纸的部分变更内容即：朝南套楼梯改为从D轴直上E轴，3轴线的B轴-D轴取消，厨房由2.3米改为2.5米，E轴-F轴由3.1米改为3.3米，E轴-F轴的2轴线取消，改为大衣柜房，阁楼面积合计为90.8平方米。双方对该变更的内容都没有异议。原告给被告共计建了七层21套房屋（另外三套系合作建房），4间店面。按照协议的约定，被告在原告承建该房屋过程中以及主体工程建好后，被告预售了房屋，将收到的部分房款145000元支付了给原告。同时，原告将建好的房屋也按约定预售了三套房屋，收到的房款计人民币20万元。后原、被告双方因工程结算的问题产生分歧，故而成诉。在庭审中，原告按照被告提供的图纸和实际完成的房屋面积计算出的劳动报酬为：302平方米×550元/每平方米=1162700元，阁楼面积90.8平方米×275元/每平方米=24970元，天沟面积36.44平方米×550元=20042元，楼梯亭面积15.18平方米×550元=8349元，总计币121606元。&
原告认为，被告将湖边镇老马路中段的住宅楼发包给原告承建，双方签订建房工程协议书，约定由原告垫资、包工包料的形式施工，并就工程工期、单价、工程款结算方式进行了约定，协议签订后，原告依约组织施工，现将全部工程按照约定完工。但被告却没有依约定履行支付工程款的义务，也没有按约定将房屋以850元/每平方米抵偿所欠原告工程款，而是以种种理由予以推诿，拒不履行合同义务，被告的行为侵害了原告的合法权益。为此，请求判令：1、两被告支付所欠工程款元；2、准许原告将两被告的房屋以850元/每平方米的价格销售以抵所欠原告的工程款；3、诉讼费用由被告承担。
原审法院认为：原、被告双方签订的虽然是建房工程协议书，但其实质是民间建房的协议，是原告按照被告提供的图纸和协议的约定承揽施工并交付其建房成果的协议，属承揽合同的范围。该合同没有违反法律和行政法规禁止性规定，为有效合同，依法予以保护。原告所提交的承揽费用的计算结果，系原告依据设计图纸和已经完工的工程和合同约定的单价作出的，被告提出原告尚有未完工的工程和质量存在问题的抗辩，因其未提供证据证明，且在庭审中已经向被告释明：对原告没有按照图纸和合同的约定完工可以在法院规定的期限内提交相关的证据，对工程存在质量可以申请鉴定，否则，视为放弃其权利的主张。但被告没有在法院规定的期限内提交书面的依据和申请鉴定，因此，应当采纳原告提交的劳动报酬结算的依据，对被告的抗辩意见不予采纳。如果被告有证据证明原告没有完工和该承揽的房屋存在质量问题，其可以另行向原告主张权利。但原告结算的劳动报酬应该减去被告已支付的劳动报酬和原告已收到的建房款计人民币345000元，被告实际应付建房款计人民币871061元。双方约定预留10000元的质量保证金，予以准许。当事人对垫资利息没有约定，原告请求支付利息的，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百六十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：限被告宋祥忠、张祖海于判决生效之日起七日内支付所欠原告宋和清劳动报酬计人民币861061元（不含10000元质量保证金，该质量保证金于判决生效满一年的次日返还给原告宋和清）。案件受理费14366元，财产保全费5000元，合计人民币19366元，由原告宋和清承担1856元，被告宋和清、张祖海承担17510元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人张祖海、宋祥忠不服该判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：1、撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由如下：1、一审判决认定上诉人与被上诉人签订的不是建设工程施工合同，而是承揽合同，该种认定是错误的。首先，作为合同主体，建设8层楼高的建筑应当具有3级资质的建筑企业承接，而被上诉人是个人，不具有施工资质。其次，该楼的建设没有经过政府部门批准，故属于非法建筑。再次，该房屋建设的土地属于农村的集体土地，没有经过批准，也是违法行为。2、一审判决依据被上诉人自己个人提交的结算单，片面认为双方进行了结算，判决上诉人支付工程款是错误的。在一审庭审过程中，被上诉人当庭承认了自己还有工程并未完工，但一审法院却要上诉人提供证据证明被上诉人没有完工和工程有质量问题的证据，这不符合《关于民事诉讼证据的若干规定》。3、本案应依据合同法关于无效合同规定的处理原则，合同无效，双方进行返还，而不能依据该份无效协议约定的内容来处理本案。
被上诉人宋和清答辩称：1、一审判决认定本案为承揽合同纠纷，定性准确。根据《村庄和集镇规划建设管理条例》第二十一条的规定，只有在村庄、集镇规划区内，且建筑跨度、跨径或高度超出规定范围的建筑工程，才必须由取得相应设计资质证书的单位进行设计或者选用通用设计、标准设计，村庄、集镇规划区外的建筑均无设计资质的强制性要求，当然无施工资质的强制性要求。本案答辩人承建的房屋并不在村庄、集镇的规划区内，当然无施工资质的要求，此类建筑施工合同应当参照承揽合同关系来处理。2、本案的验收和结算问题。答辩人施工的房屋，已完全按照合同以及上诉人的要求完工交付，虽然上诉人迟迟不愿前来验收房屋和结算报酬，但上诉人事实上已经接收了交付的房屋，并已自行使用和对外销售大部分房屋，可以认为上诉人已经认可了答辩人交付的房屋质量和工程量。在私人建房合同中，发包人对房屋质量的认可可以作为验收的依据。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定，“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持”。因此，上诉人提出房屋尚未验收结算且存在严重的质量问题的抗辩意见，没有事实和法律依据。
二审审理中，上诉人向法庭提交以下几份证据：第一份是日赣州市水西村第二十组与该组村民刘祥鑫签订的《鱼塘承包协议》，刘祥鑫在该协议背面注明：“此协议全部转让给张祖海和宋祥忠两人，款已付清，今后一切责任与本人无关”。用以证明争议房屋的土地性质和来源。第二份是日宋祥忠与宋和清签订的《建房工程协议书》，用以证明双方日签订诉争协议之前，曾经于日签订过一份协议，该协议的包干单价为450元/㎡，只不过该协议约定的是每做好一层给付一层的工程款，不是全部楼层做好后给付工程款。第三份是日张祖海、宋祥忠与宋和清就诉争房屋第八层加层事宜签订的《建房合作协议》，用以证明第八层的建筑成本价为300元/㎡。被上诉人质证时认为：第一份证据未见过，真实性无法确认；第二份证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议；第三份证据的真实性、合法性无异议。
二审审理中，被上诉人向法庭提交以下几组证据：第一组是两上诉人与购房人张祖强签订的《老国道西湖山集资建房协议书》，用以证明房屋已经出售，实现了事实交付，并已自行使用；第二组是摄像光盘两张，其证明目的与第一组证据一致；第三组是被上诉人与彭孝森、彭孝金、李明三人分别签订的《湖边镇老马路中段集资房协议书》三份，用以证明被上诉人出卖的房屋已经收回由上诉人出卖，被上诉人所收取的款项20万元已退回买房人。上诉人质证时认为：第一、二组证据的真实性无异议，第三组证据的真实性、关联性均有异议。
二审审理中，被上诉人向法庭申请曾宪荣、钟富桂两名证人出庭作证。证人曾宪荣陈述：1、张祖海卖了一套房屋给曾宪荣的亲戚张祖强，房款已交清，但房子还没有交付。2、宋和清还欠曾宪荣沙石款6万多元。证人钟富桂陈述：1、其在宋和清手下做过泥工，宋和清还欠其部分泥工工资；2、其经常经过争议房屋旁边的小路，看到争议房屋很多都装了防盗网，听别人说这里的房屋很多都卖出去了。
二审审理中，为了查清有关事实，本院依职权到相关部门调查了解，调取了下列证据：第一份是本院对赣州市章贡区水西土管所副所长陈贻林的调查笔录；第二份是赣州市章贡区水西土管所出具的《水西村违法开发建筑分布示意图》；第三份是涉及争议房屋所处区域的规划图两张。上诉人与被上诉人质证时对该三份证据的真实性、合法性和关联性均无异议。
二审审理中，上诉人张祖海、宋祥忠申请对争议房屋的建筑面积和实际投入的直接建筑成本进行鉴定。由于争议房屋为违章建筑，无土地使用证、无规划许可证、无施工许可证、无任何报建手续，双方能够提供的仅仅是上诉人提供的施工草图，没有任何施工资料，鉴于此种情况，本院对外委托部门向有关鉴定机构进行了解，鉴定机构回复此种情形下，该房屋实际投入的直接建筑成本无法鉴定。另外，被上诉人宋和清在二审审理中明确表示：本案争议的仅仅是一至七层的工程款，第八层加层房屋的工程款张祖海已经支付，宋祥忠第八层的加层工程款另行解决。
二审查明以下事实：一、争议房屋所占用范围内的土地为赣州市章贡区水西镇第二十组的集体所有土地，为承包地鱼塘填充而成。两上诉人以该村组村民刘祥鑫的名义在第二十组内竞价取得，并以刘祥鑫的名义与第二十组签订了《鱼塘承包协议》。截至目前，该块土地仍然属农村承包地，并未转为国有土地或集体建设用地。该块土地位于105国道旁边，属赣州市中心城区规划范围内。二、争议的建筑工程无土地使用证、无规划许可证、无施工许可证、无任何报建手续、无设计单位、无监理单位，施工人宋和清也不具有施工资质。三、本案争议合同签订之前，宋祥忠与宋和清于日签订了《建房工程协议书》，约定了下列事项：1、甲方（宋祥忠）负责水、电、路三通，地基平整交给乙方（宋和清）施工。2、开工至完成时间为日至日共施工天数为180天。3、施工图纸外的项目如排水沟、排水管、排污沟、排污管、化粪池以及避雷等乙方完善，不另外加价。4、本工程按实际工作量实际建筑面积计算，单价为450元/㎡，阳台面积不拆半计算，飘檐部分也按450元/㎡计算，一次性包干。乙方做好一层主体浇完水泥付8万元，粉刷好一层内墙付2万元，粉刷好外墙付10万元，剩余款在一个月内付清，余1万元为质量保证金在一年内无质量问题退回保证金。5、乙方负责电到进户门止，水由甲方负责，地面硬化另补。由于该协议约定的是宋和清每做完一层付一层的工程款。之后，张祖海、宋祥忠考虑资金紧张，不想每做好一层给付一层的工程款，欲由宋和清全额垫资承建，故张祖海、宋祥忠与宋和清对日的协议进行了修改，于日重新签订了《建房工程协议书》（即本案争议的合同），约定由宋和清全额垫资承建，完成房屋主体结构（七层）后再付款，包干单价也由原来的450元/㎡调整为550元/㎡。四、在宋和清施工过程中，张祖海、宋祥忠与宋和清对第八层的加层事项进行了协商，于日签订了《建房合作协议》。约定了下列事项：在八层楼上建房，建好房后三人各一套，左边为宋和清，右边为张祖海，后边为宋祥忠，建房由宋和清负责建好，建筑成本按300元/㎡计算，飘檐和楼梯亭三人平分，也按300元/㎡计算。在宋和清建好房屋浇好水泥后三天内，张祖海、宋祥忠将其所要房屋的建房款和三人平分的飘檐和楼梯亭款给付宋和清。之后，宋和清在第七层基础上加了第八层。五、赣州市政府针对中心城区范围内违法违规建房的问题，成立了赣州市处理中心城区违法违规建房的工作机构。土地管理部门对于本案所涉的违法建筑以及赣州市中心城区范围内其他的违法建筑已经调查摸底，形成了书面的调查材料，汇总后提交给了赣州市处理中心城区违法违规建房的有关工作机构，目前中心城区违法违规建房问题正处于调研阶段。在宋和清施工期间，赣州市人民政府发出了《关于禁止中心城区违法违规建房的通告》。该《通告》也由土地管理部门送达到了宋和清的工地并张贴，但宋和清见此《通告》后并未停止施工，或与发包人张祖海、宋祥忠协商停工，而是继续施工直至完工。六、工程施工过程中，张祖海、宋祥忠支付了145000元。工程主体竣工后，张祖海、宋祥忠并未及时支付工程款，而是认为工程部分内容未完工，而且已完工的工程质量不合格，故拒绝支付其余工程款。宋和清按照日的合同约定，将其所建房屋中的三套房屋以850元/㎡的单价出卖给了他人，宋和清收取了20万元预付款。在一审判决后，二审审理期间，宋和清与该三套房屋的购买人解除了售房合同，宋和清退还了20万元购房预付款。七、被上诉人完成主体工程后，上诉人将部分房屋出售且已交付给了购房人，部分购房人已经进行了装修。八、二审审理期间，宋祥忠与宋和清对争议房屋的建筑面积进行了计算，双方书面确认争议房屋1-7层的建筑面积为2061.80㎡，另外阁楼面积为90.80㎡，楼梯亭和天沟面积未算（属第八层加层工程款范畴，不计入本案争议的工程款范围内）。
二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：关于本案争议合同是否有效的问题。本案争议的工程位于赣州市中心城区规划范围内，且房屋高达八层，依法应当办理规划审批等报建手续。但事实上，该房屋不仅未办理规划审批、施工许可等报建手续，连建设用地的土地使用权都未取得，建房所占土地仍然属集体所有的农村承包地，该房屋属典型的违法建筑。争议的建房合同属无效合同。该合同无效有两个方面的原因：第一是未办理任何审批报建手续，属违法建筑，且在二审审理终结前未能补办相关的审批报建手续；第二是施工人宋和清为自然人，不具有施工资质。对于该合同的无效，上诉人与被上诉人均具有过错。上诉人的过错在于：未取得土地使用权；未办理规划审批、施工许可等报建手续；未选任有施工资质的单位承建。被上诉人的过错在于：明知不具有施工资质仍签订合同承建房屋；在签订施工合同前未尽审查义务，审查发包人是否取得土地使用权，是否取得了有关审批报建手续；在施工过程中，明知赣州市人民政府已发《通告》明令禁止违法违规建房，仍置《通告》于不顾，继续完成该违法建筑。综合考量双方的过错程度，上诉人的过错程度更大，应承担缔约过失的主要责任。
关于本案上诉人是否可拒付工程款的问题。上诉人认为该工程未经验收，工程质量不合格，给付工程款的条件不成立。本案中，该工程未经规划审批，未履行任何报建手续，未聘请设计单位、监理单位，无法通过规划、设计、监理等部门的认可而完成竣工验收手续。上诉人也没有提供鉴定机构有关该建筑质量不合格的鉴定结论，且上诉人已经将部分房屋出售并交付给了购房人。上诉人擅自使用建筑工程后，不得再以该建筑工程质量不合格为由拒付工程款。故上诉人该理由不成立，本院不予支持。
关于本案被上诉人工程款如何计算的问题。被上诉人认为，上诉人已擅自使用，可视为工程已竣工验收，按照最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（下称《建设工程解释》）第二条之规定，应参照合同约定价款即550元/㎡支付工程价款。本院认为，《建设工程解释》第二条的适用条件是该建筑工程为合法建筑，办理了相应的审批报建手续。施工合同的无效仅仅是因为承包人施工资质的问题，不存在违法建筑的问题，此时承包人施工资质的瑕疵可通过工程验收合格而得以弥补和涵盖。而本案中的违法建筑之缺陷不能通过工程验收合格而得以弥补，仅能通过补办相关手续得以弥补，但至二审审理终结前，该违法建筑仍未能补办相关审批报建手续，系违法建筑。故被上诉人关于适用《建设工程解释》第二条参照合同约定计算工程款的请求，本院不予支持。然则对于被上诉人的工程款如何计算之问题。本院认为，此问题可从无效合同“双方返还、过错方赔偿损失”的处理原则入手解决。该违法建筑在法律上的拟制状态是应当拆除。如被拆除，则被上诉人在该建筑中投入的直接建筑成本就属于被上诉人的损失。除直接建筑成本之外，被上诉人的损失还有垫资（即直接建筑成本）的利息。考虑到上诉人具有主要缔约过失责任，被上诉人也具有相应的缔约过失责任，被上诉人的主要损失即直接建筑成本应当由上诉人承担，被上诉人的次要损失即垫资利息应当由被上诉人自行承担。上诉人给付被上诉人工程款的方式就是支付被上诉人在该工程中所投入的直接建筑成本。因此，如何考究被上诉人投入的直接建筑成本就成为本案处理的关键。二审审理中，上诉人向本院申请对被上诉人投入的直接建筑成本进行鉴定，但由于该建筑工程未办理任何审批报建手续，而被上诉人又没有提交任何的施工资料，双方能够提交的仅仅是施工草图，故鉴定机构无法对该建筑的直接建筑成本进行鉴定。由于该建筑未取得土地使用权，未办理规划审批、施工许可等报建手续，也没有设计、监理单位，因此，被上诉人投入的直接建筑成本仅仅是材料费、人工费和机械费，不包括税金、规费、管理费和利润等，故该建筑的直接建筑成本应当比一般合法建筑的直接建筑成本要低。纵观双方的签约过程，双方前后签订了三份协议。第一份是日签订的《建房工程协议书》，该协议约定的包干单价为450元/㎡，每建好一层支付一层的工程款，故在被上诉人看来，450元/㎡的单价仍然具有相应的利润，该建筑的直接建筑成本应当在450元/㎡以下。第二份是本案争议的合同，即日的《建房工程协议书》，该合同除工程包干单价与前一合同不同，由450元/㎡调整为550元/㎡，并且增加了建好房屋主体结构以后，上诉人如不付工程，可由被上诉人出售房屋以抵工程款的内容之外，其余约定内容基本相同。而包干单价之所以调整，是因为双方约定了由被上诉人垫资承建之内容，故包干单价相应地提高，并非直接建筑成本可达到550元/㎡。第三份是日双方就第八层加层事宜所签订的《建房合作协议》，该合同约定，建好第八层后三人各一套，建房由宋和清负责建好，建筑成本按300元/㎡计算，飘檐和楼梯亭三人平分，也按300元/㎡计算。该合同是双方真实意思的表示，内容之约定更贴近于不以盈利为目的的合作建房协议，300元/㎡是双方对建房成本进行核算后作出的约定，基本贴近于实际直接建筑成本的标准。该争议房屋的直接建筑成本可在300元/㎡-450元/㎡范围内确定，考虑到上诉人承担主要的缔约过失责任，故本院酌情确定该诉争房屋1-7层的直接建筑成本为410元/㎡。关于本案争议工程的建筑面积，双方在二审审理中已经书面确认“所涉房屋1-7层建筑面积为2061.80㎡，阁楼为90.80㎡”。双方在日的合同中约定阁楼按半价计算。故争议房屋1-7层的直接建筑成本可计算如下：2061.80㎡×410元/㎡+90.80㎡×410元/㎡÷2=863952元。上诉人已经支付的款项为145000元，剩余款项718952元上诉人仍应给付。被上诉人一审的诉讼请求金额为元（该金额未剔除被上诉人已经收到的145000元），二审支持的诉讼请求金额为718952元，胜诉率约占67%（如剔除该145000元，被上诉人的胜诉率为78%），相应胜诉比例的诉讼费应由上诉人负担，其余诉讼费由被上诉人负担。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。原审判决在本院认为部分认定争议的《建房协议书》为承揽合同，属有效合同，但判决适用的条文又是《合同法》第二百六十九条建设工程合同之规定。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，认定合同效力错误，处理欠妥。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百六十九条、最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（一）项之规定，判决如下：
变更赣州市章贡区人民法院（2009）章民二初字第269-2号民事判决为：限上诉人宋祥忠、张祖海于本判决生效之日起七日内支付被上诉人宋和清争议房屋1-7层的剩余工程款（直接建筑成本）人民币718952元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14366元（宋和清已预交）、一审财产保全费5000元（宋和清已预交）、二审案件受理费14366元（张祖海已预交），合计33732元，由上诉人张祖海、宋祥忠负担22600元，由被上诉人宋和清负担11132元。
本判决为终审判决。&　　&
审　判　长　郑小兵&　　　　　　　　　　　　　　审　判　员　袁　海&　　　　　　　　　　　&&&
　代理审判员　黄中林&　　　　　　　　　　&&&
　二○一○年六月二十四日&　　　　　　　　　　　　　　
书　记　员　王　佳
专业律师:济南建筑工程专业律师武丹电话：
原文链接：
执业机构：山东泉舜律师事务所
　所在地：山东 济南市
手机号码：
联系电话：2
擅长领域：
遗产继承交通事故 婚姻家庭 合同纠纷 刑事辩护 工程建筑 房产纠纷
咨询武丹律师法律问题
咨询标题：咨询内容：无须注册，点击立即提交！
武丹律师文集
您的位置：&&&&&&&&&&&&武丹律师文集查看
|||||||Copyright &2007- 版权所有 ||京公网安备76号