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二手房买卖纠纷 卖家违约中介反向买家索佣金
来源： 深圳新闻网作者： 曾智辉
郭先生4月份通过搜房网介绍与他人签订二手房买卖合同，然而签订的第二天，业主就反悔了。
图为涉事的搜房网位于南山茂业百货的办公场所。 深圳商报记者 林晓斌摄
近日，市民郭先生致电深圳商报热线报料称，他于今年4月份通过搜房网深圳分公司介绍，与他人签订二手房买卖合同。然而，合同签订第二天业主就反悔了，并未再履行合同约定，且一直避而不见。郭先生无奈之下多次找搜房网协商，希望中介能够出面协商，然而该中介表示“爱莫能助”，不仅对此事“冷眼旁观”，反而扣留他预交的15万元定金，声称要按合同约定收取佣金提成。
交了15万定金遭业主违约
据郭先生介绍，今年4月25日，他通过网络卖房中介搜房网，购买坂田万科第五园的一处房产，双方于当天在搜房网办公地点，签订了《二手房买卖合同》。合同约定，郭先生于4月25日当天向业主支付定金15万元，再于3天后向业主支付定金50万元。郭先生称，按照搜房网要求，他于当天通过刷卡形式，将15万元定金及1万元交楼押金打至搜房网公司账户，搜房网也向卖房业主开具了押金托管单。然而，合同签订后第二天，卖方却再也不肯露面，打电话也一直无人接听。
无奈之下，郭先生只好找到中介搜房网，提出卖方可能想要违约，希望搜房网能够帮忙联系，找到业主或者将其约出来，协商买房一事。然而，中介方却一改之前的热情，只是告诉郭先生，他们作为中介方，只负责提供居间服务，买卖双方签完合同后，他们就算大功告成，至于业主存在可能违约的行为，公司爱莫能助。
郭先生再向搜房网提出，希望能找律师拟个函件通知业主。对方却表示，总公司请的律师都在北京，而且比较牛请不动。郭先生继而提出要求，让中介把收取的那16万元钱退还。但他得到的答复是：退钱可以，但要扣掉3.4万元作为佣金。“这算是哪门子的中介，业主毁约在先你不管，如今还要落井下石，扣我的钱当佣金？”对于搜房网的做法，郭先生气愤不已。
中介认为收佣金合理合法
近日，搜房网负责该笔合同的业务员徐先生接受记者采访时称，客户郭先生提出退定金，但是按照公司规定，退定金须要买卖双方到公司里来，卖方再将托管定金单收还给公司，买卖双方出具一份解约声明。然而，双方在约定的时间都没有前来，所以这件事就一直拖着未能解决。
徐先生还表示，实际上据他个人了解，郭先生已经与业主私下达成了“某种默契”，业主赔付了郭先生一些数额的钱款，双方就已经私底下解约，而且业主手中的托管定金单已经交给了郭先生。徐先生还声称，自己手机中有郭先生与业主达成解约的内容，不过其并未出示给记者看。
该公司电子商务负责人朱先生则表示，郭先生所说的这笔钱随时都可以退，但确实须要支付3.4万元的佣金，因为按照合同约定，买卖尽管未能达成交易，但并不是因为他们公司的原因造成，公司已经提供了居间服务，所以应该收取这笔佣金。
针对搜房网方面的说法，郭先生并不买账。他说，业主单方面违约在先，中介公司冷眼旁观在后，就算自己与业主达成了协商，中介也不应该向他收取佣金，更无权扣押自己交的定金。
针对郭先生的遭遇，深圳某大型房地产中介公司一名不愿透露姓名的经理告诉记者，二手房买卖合同签订后，如果卖方单方面违约，中介必须要出面负责，维护买方的权利；比如：积极联系卖方、向其送达履约催告函、通知做资金监管和办理按揭手续及赎楼等。至于收取佣金一事，该名经理则表示，中介公司如果未能进行上述步骤、尽心尽力帮助买方维护利益，即视作主动放弃了佣金收益。
该名经理还说，如果中介公司在这一过程中，出现置之不理的情况，会被视为没有职业道德，公司信誉也会大打折扣，而且一旦买方提起诉讼，中介公司也会因为不作为，而被要求承担连带责任，“传统的房产中介，没有谁敢冒这么大的风险”。
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编辑： 徐剑
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&中中介费用纠纷的处理
& & & & &居间人促成成立的，委托人应依约支付报酬。居间人未完成服务合同约定事项，或服务未达到经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。
【相关法律风险提示】
【1】通过中介进行屋交易的，即便房屋最终未成交，交易一方或双方依照合同仍可能需要支付约定的中介服务费用。但同样情况下，即使在买受人签署佣金确认书，在交易未成就的情况下，亦可能会从&等价有偿&的民事活动基本原则出发，酌定中介机构应收取的劳动报酬。
【2】约定以过户作为居间费用支付条件的，在过户手续已办理情况下，交易一方或双方主张以房产中介工作人员办理过户过程中的行为瑕疵要求退还中介费的，法院不会支持。
【3】因买受人一方不符合贷款条款而未成就，后以房产中介工作人员承诺&能贷款，能代为出具有单位、有收入的证明&为由，拒付居间服务费的，如无无充分有效的证据证明，法院一般不会支持。
【4】就未取得权属证书的房屋进行交易并不必然导致合同无效，买受人以之作为房产中介&故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况损害委托人利益&而拒付中介费的，可能不会被法院支持。
【5】房产中介收取委托人&购房定金&后，不能就该房屋交易达成居间促成的，可能需承担向委托人双倍返还定金的责任。故，对存在中介方的二手房买卖，定金交纳应有明确的接收主体，同时须有相对方或义务方明确承诺遵守定金罚则，且承诺对象直接针对的是定金交付者。实践中，中介以&代管定金&形式进行居间中保的交易形式，作为一种促成交易的安排，法院在审判中通常会予以尊重和确认。
【6】一方利用对售房政策的了解，比如是否交纳营业税问题上故意做出虚假意思表示，导致另一方有理由相信，从而影响签订时价款确定，会被认定存在重大误解和显失公平，导致二手房买卖合同被撤销。
【7】中介参与的三方协议，如因附加于中介方的义务未履行，实践中如中介方承诺垫资代卖方还清贷款从银行取出抵押房产本，最终又未践诺，导致买方或卖方违约，有可能会被法院认定中介方责任属第三方责任，买方或卖方应单独向对方先承担违约责任。
& & & & & & & & & & & & & & & & & & (摘自公众号&天同诉讼圈&）
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经典案例分析
本周热门内容已签房屋买卖合同书 买卖双方同意解约是否需要付中介费用_百度知道二手房中介费多纠纷 买家条款没细看就签字
广州市房地产中介协会不久前发布的工作报告透露，去年共受理消费者投诉104宗，同比减少了四成。羊城晚报记者调查发现，在二手房交易中，除了买卖资格、税费、贷款额度等问题外，也成了交易的。中介费纠纷多源于签合同时的细节问题，律师提醒，签合同需谨慎，严防合同陷阱。
所签“购买意向”实为买卖合同——
赔定金和中介费
有市民向记者报料称，还没找好房子就被中介“忽悠”签了买卖合同。刚毕业不久的刘先生(化名)手头积蓄并不宽裕，打算在广州买一套小面积的婚房，于是去中介了解房源信息。当时，五六个经纪围着他进行了一番询问，并立刻承诺会找到合心意且零首付的房子。接着，中介要求他签一份“购买意向”以确定双方关系，刘先生将信将疑。
“购买意向”签过后，刘先生便收到要求缴纳中介费的通知。他一下懵了，还没确定买哪套房子，怎么就要中介费呢？中介称，当时签的所谓“购买意向”其实是《房屋买卖合同》，签字意味着同意购买房屋，而且合同规定要交付定金以及中介费。还没做好买房准备的刘先生急忙尝试和中介商量取消合同，后来才得知，中介方面并没有和卖家沟通要取消合同。最终，没凑够首付，买房子没着落，刘先生被卖家和中介双双起诉到仲裁委员会。仲裁委员会裁定该买卖合同有法律效力，刘先生不得不既赔定金又赔中介费。
广东格林律师事务所的张旭峰律师提醒：买家未看好房子前，不要和中介公司签订任何文字上的文件，如看楼书、《存量房买卖合同》、《服务收费确认书》等。“没想好就不要签，通通不要签，不管文件叫什么名字。如果对方说不签就不带你去看楼，那你找下一家”。
没细看条款就按指引签文件——
中介费不是协商好的价格
“要签的文件有很多，其中合同是4张A3纸，带有很多条款，就像在银行办事一样，他(中介)说签哪就签哪。”另外一名市民这样描述签合同的情形。当时她看到合同上的房款没有错，加之中介在一旁催促有很多材料要签，所以就按照中介的指引签字。事后才发现，中介费一栏的约定并不是原来协商好的价格，而且合同末尾还有一行文字类似“霸王条款”：无论任何情况，买家在签订合同后，需要支付中介费用，解释权归中介公司所有。
张旭峰律师称，合同是否构成“霸王条款”，还得视具体的条约内容而定。据了解，中介公司一般有自带格式的买卖合同，多数是在官方发布的《房屋买卖合同》基础上，根据公司实际情况作出相应修改。
有经验人士指出，合同的约定内容至关重要，必须每条都看清楚，不明确的地方还可以签订补充协议。例如，虽然买卖合同已有关于中介费的条款，但为了保障中介费的合理支付，可以另起草一份中介费用确认书来补充细节，约定支付方式、时间等。
买卖不成中介费起纠纷——
手中无合约原件吃亏
二手房买卖时，卖家一般享有特权，不支付中介费。不过，记者了解到，中介费的陷阱不仅买家遭遇到，连卖家也难以幸免。
因为中介费纠纷问题，市民王女士去年上过一次仲裁委员会，这次经历让她意识到合约原件的举证作用。当时中介承诺在一个月内卖掉王女士原有的房子，同时找合适的房源买进。据王女士说，与中介协商好的中介费是3万元。而在找到房子签买卖合同时，她看到合同上面写着“3%中介费”，算下来明显比3万元高。面对她的疑问，中介向她解释，合同上的中介费只是公司规定写法，并不作准，以中介费用确认书上的为准。“既然也签了另外一份，就没再多心”，王女士说。一个月过去，中介所说的一个月内卖掉房子的口头承诺并没有兑现，王小姐没有多余的钱付首付，想解除买房子的合同。中介的态度是即使解除合约，她依然需要付3%的中介费。该中介公司回应，居间服务行为为市场行为，中介费的支付是双方协商一致的。该公司向买卖双方合计收取的服务费数额的确为成交价的3%，若遇特殊情形，服务费须相应增加或减少的，经纪人需按实际情况向公司提交报告，待公司核查并审批。
“谁知道他会拿合同上的3个点来起诉我，房子都没搞定，他居然还有理收中介费。”双方僵持不下，中介起诉到仲裁委员会。该中介公司法务部表示，买卖合同的法律关系与居间服务关系是相互独立的。中介在买卖过程中，履行的义务包括但不限于对委托盘源进行推销、寻找客户、在业客之间传递交易信息、带领买家实地看房、协助买卖双方进行磋商、协助签订房地产买卖合同、协助办理网签版买卖合同等。而从居间服务的角度，“中介方促成合同合法、有效地成立，即可请求支付报酬。买卖合同的解除并不影响中介合同的存在，亦不影响中介费的收取，除非买卖合同的解除原因在于中介方的过错”。
在仲裁委员会，中介拿出买卖合同对质，王女士本想以中介费用确认书为据证明商定的中介费是3万元，但当初签好的中介费用确认书只有一份，被中介拿走存档，自己口说无凭，被裁定照常支付中介费。
王小姐在纠纷过后，在网上发帖讲述经历，引来不少有过类似经历的人跟帖回应，她认为，不留中介费确认书原件给买方是中介公司惯用的伎俩。在接受记者采访时，该中介公司称，中介服务费确认书是客户对中介费数额的确认，若客户要求留存，会向其提供一份加盖公司印章的确认书复印本。
张旭峰律师提醒：根据一般情况约定，中介公司在买卖合同签订后有权收取佣金，因此要保留好签订的合约，至少要当事人人手一份，而且是原件，因为复印件在法律上的作用是有限的，它的真实性需要地方认可或者有其他证据印证。
本文来源：金羊网-羊城晚报
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不做嘴炮 只管约到
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