房地产贷款困局：逾期贷款攀升
银行投放“不松口”
本报记者&&杨井鑫&&北京报道国庆节前，央行、银监会出台了重磅文件，放宽了房贷限制，为楼市松绑。一时之间，市场关于“政策救市”和“房地产反弹”的解读渐成主流。央行房贷新政出台后，多家银行在国庆节后纷纷表态执行和支持。据《中国经营报》记者了解，目前大多数银行实际上对地产行业的发展并不乐观，放松住房按揭贷款对房地产商的输血有限。此外，相对于更加直接的房地产开发贷，由于8月份银行规模持续，银行在资金投放上丝毫“不”，且放款审查力度较之前更为严格。与此同时，大型房企和中小房企的两极分化加剧，企业融资成本有进一步攀升趋势。央行、银监会松绑房贷按揭业务开发贷审查更严贷款购买首套普通自住房的家庭贷款最低首付款比例为30%“大企业根本不需要那么多授信额度，小企业则为了贷款奔波，甚至有时不得不选择高利贷融资。”贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。湖北省荆州市的张怀亮是一家房地产企业的董事长，耗费近3亿元在开发区建一个新楼盘，而今项目进程过半，但是资金却跟不上。“找银行贷款根本就行不通，因为银行不贷。现在房地产开发贷是香饽饽，银行贷款的企业就那么几家，不在名单上的根本不用想。”张怀亮告诉记者，他自己就找过地方的四大行和几家股份行，但是都被拒绝了。“在荆州，好一点儿的地方房价在6000多元/平方米，按照3000元/平方米抵押出去都不行，只能找一些信托公司来做，但是也不好弄。”张怀亮认为，即使是中小房企愿意接受高利息，也得不到银行的青睐。“对于房地产开发贷，银行一直都是非常谨慎，而且是实行名单制。大部分企业都是全国前十强和地方前五强，与中小企业合作的非常少。”荆州市中行相关人士称。该人士表示，银行对于高风险行业的信贷会尤为注重安全性。“尤其是国有大行，利润少点没关系，要是成了坏账就麻烦了。”按其说法，银行现在实行贷款名单制，这是经过总行同意的，也就是对房地产企业龙头给予资金支持，风险相对小很多。“大企业的贷款利率并不是很高，达到年化利率9%就很不错了。”值得关注的是，大型房地产企业与中小房地产企业的两极分化正在加剧。两者生存环境截然不同。“很多银行都将房地产龙头企业作为客户给予授信，但是大企业的资金需求没有那么多，根本不需要那么多授信额度。小企业则为了贷款奔波，甚至有时不得不选择高利贷融资，形成恶性循环。”张怀亮表示，现在信托基本上也不碰二三线城市项目，而高利贷的利率却根本不是小企业吃得消的。一家股份行人士向记者透露：“8月份银行整体的逾期贷款规模都新增比较多，让银行在资金投放上趋紧，风险排查加强，项目审查也更严了一些。”该人士还告诉记者：“大多数银行其实并不看好现在的房地产企业，贷款才会局限在那么几家银行。要银行像支持按揭贷款一样对开发贷，根本就没有可能。”据了解，仅仅在国庆前后，大型房企在银行贷款动作频频。9月29日，万科为芜湖海上传奇项目开发拟向中国芜湖分行申请借款人民币2.9亿元；9月25日，深圳全资子公司拟向中国光大银行借款人民币5亿元，有效期为3年。随后，该子公司还为其控股子公司佛山市凯达城投资发展有限公司、佛山依云臻园房地产有限公司提供了不超过8.2亿元的银行贷款担保。同时在国庆期间，邯郸房地产企业集体跑路事件也引起了业内震惊。邯郸金世纪房地产开发有限公司、邯郸卓峰房地产开发有限公司、邯郸万聚房地产开发有限公司、河北银信交通设施有限公司、河北锦魁房地产开发有限公司、邯郸县隆合混凝土有限公司、邯郸武安东山铁矿、中亚轻质碳酸钙制造有限公司、河北绿美源牧业有限公司等数十家企业的民间集资和借贷违约集中爆发，均涉及民间借贷。“房贷的放松并不意味着房地产会回暖，至少中小房企在下半年的日子更难过。”上述股份行人士表示。“虽然政策有规定，但是银行毕竟是市场化金融机构，在执行上存在一定的弹性。”地产回暖伪命题？拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭银行业金融机构执行首套房贷款政策。9月30日，央行和银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（以下简称《通知》），提出对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。随后多家银行纷纷表态执行监管层房贷新政，率先表态执行央行房贷新政，总行下发实施房贷新政的正式文件。国有大行亦纷纷表态，其中建行表示，对无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款，名下无住房的家庭，申请贷款购买住房，执行首套房贷款政策。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房贷款政策。具体操作由各地分行掌握。工行表示，根据新的房贷政策要求，对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。农行也明确了支持重点，在优先满足居民家庭首次购买普通商品房贷款需求的基础上，积极支持改善型住房信贷需求，对合理的购房需求，将努力提供更加优质的金融服务。然而，新政的实行刚刚开始，目前仅仅是卖房的噱头，大部分消费者眼下并不买账。“银行房贷现在享受利率7折很难，新政策也就是能够多买一套房，在贷款利率上有一些优惠。但是，从买房的角度看，我们更看重的还是房价。”家住北京朝阳区的张怡对记者表示，现在房地产行业不景气，价格随时还可能下跌，观望到年底做买房决定更合适一些。张怡认为，房地产新的优惠政策短时间不会取消，市场对房地产的政策还有更多期待。北京楼市在国庆节的表现似乎印证了这一说法。据了解，在房贷新政之下，北京楼市假期的网签量依然走低。国庆假期前6天，北京市住宅网签量为510套，比去年同期大幅下滑38.3%，但比2012年同期的454套稍高，为2009年以来第二低值。其中，住宅新房网签472套，同比下滑39.7%；二手房网签量仅为38套，同比下滑13.6%，为2009年以来同期的新低。“政策信号是在给市场信心，扩大购房的潜在需求。但是，房地产商却是陷入了两难，不知道是维持现在价格还是降价好。”一位中小房地产商告诉记者，房地产企业需要加速销售来回款，降价促销则是一个比较好的选择。但是，房价优惠又会让购房者降低购房意愿。该房地产商告诉记者：“房价一旦下降，买房人就会觉得一买就亏，购买意愿就不高。所以，部分房地产商在稳价格，而很多楼盘采取的方式也就是价格不变的情况下变相优惠。”面对监管层放松房贷的要求，四大行的态度较为积极，而股份行则大多沉默。一家国有大行零售部负责人称：“加大按揭贷款的投放是一种社会责任。从贷款的风险角度，这类贷款的风险相对其他类型贷款要小一些，但是利润很薄。股份行的按揭很多都是走量，他们会倾向利润高且同样是政策支持的小微业务。”
该负责人表示，在银行之后，住房按揭贷款就成为了鸡肋业务。“虽然政策有规定，但是银行毕竟是市场化金融机构，在执行上存在一定的弹性。”更为重要的是，大多数银行的信贷结构比较固定，房贷基本上是通过总量来控制。所以，这种贷款的放松对房地产商的资金支持非常有限。拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭（在已取消或未实施“限购”措施的城市又申请贷款购买住房）银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。资料来源：央行网站
本文来源：中国经营报
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二手房。房东要求先垫付他银行贷款的欠款后再过户。有没有这样购房成功的呢？
想买个套一的二手房。看了很多家，最后确定一家性价比相对较高的房子。可房东是农行按揭贷款的。还有20万没有还清，房产证抵押给了银行，他要求我先垫付他的银行欠款。拿到房产证后再过户给我。
我始终觉得这样不太安全，但是中介说有很多这样成功的例子，不知道宝妈们，有没有这样购房的经历呢？能不能分享一下你们经验和看法呢
你反正和中介联系撒，一般都是你打首付款然后他还贷，其他再办，所有流程都有中介怕啥子
意思是真的有很多这样成功的例子吗？宝妈自己这样买过？还是你也做中介的啊？中介只负责介绍信息撮合成交，这个真是骗人的，抱钱跑了，中介也不得承担赔偿责任哒嘛
回复 &tangwj2&
23:14:24发表的
你反正和中介联系撒，一般都是你打首付款然后他还贷，其他再办，所有流程都有中介怕啥子
宝妈们帮帮忙啊，我是一次性付款，不按揭的。就怕被骗。帮分析一下也好啊
抵押是有他项权证的，房产证也有编号的，你要查询他的编号是否属实，有没有二次抵押买卖之类的，签订合同要约定好你现付订金，让他去和农行预约还款，还款的时候和他一起去，合同约定好几天之类到房管局递交资料审核给尾款！一般预约一个月左右就可以办完还款，然后就可以预约去房管局过户了！有银行关系还要快！这些你要和中介把时间还有违约金这些在合同里约定好，还有收据，对方身份证复印件要拿好，还有一定要看他的购房合同正规齐全不，大概就是这些！
我卖过房子，就看你信任对方不了。不这样操作别人是卖不了房子给你的。
回复 &因你而幸福的妈&
23:35:31发表的
意思是真的有很多这样成功的例子吗？宝妈自己这样买过？还是你也做中介的啊？中介只负责介绍信息撮合成交，这个真是骗人的，抱钱跑了，中介也不得承担赔偿责任哒嘛
房东说的是银行贷款的，房产证才押在银行，中介说情况确实是这样的。我只感觉中介主要想赶快促成签合同，对我提的让房东垫付，我交几千定金的方式没有解决，反而不停说服我按房东的方式付款。所以我不对中介有些失去信任了。
回复 &邓xiao蔓&
00:23:08发表的
抵押是有他项权证的，房产证也有编号的，你要查询他的编号是否属实，有没有二次抵押买卖之类的，签订合同要约定好你现付订金，让他去和农行预约还款，还款的时候和他一起去，合同约定好几天之类到房管局递交资料审核给尾款！一般预约一个月左右就可以办完还款，然后就可以预约去房管局过户了！有银行关系还要快！这些你要和中介把时间还有违约金这些在合同里约定好，还有收据，对方身份证复印件要拿好，还有一定要看他的购房合同正规齐全不，大概就是这些！
房东欠款也不多，20万，如果真心卖的话，借20万来周转一下也就借个把月的时间，这样就打消绝大多数跟我一样有这同样顾虑的买房者了。像这种明明知道受骗风险很大的，光靠信任来支撑的，被骗的人不就是因为不了解法律知识又不动脑子光靠信任而受骗的么。我不认为只有这种方式房东才卖得出房子
回复 &tangwj2&
04:50:43发表的
我卖过房子，就看你信任对方不了。不这样操作别人是卖不了房子给你的。
谢谢宝妈！你说的这些都很实用，有这些注意事项，我会一一把这些记下来的，非常感谢！
回复 &邓xiao蔓&
00:23:08发表的
抵押是有他项权证的，房产证也有编号的，你要查询他的编号是否属实，有没有二次抵押买卖之类的，签订合同要约定好你现付订金，让他去和农行预约还款，还款的时候和他一起去，合同约定好几天之类到房管局递交资料审核给尾款！一般预约一个月左右就可以办完还款，然后就可以预约去房管局过户了！有银行关系还要快！这些你要和中介把时间还有违约金这些在合同里约定好，还有收据，对方身份证复印件要拿好，还有一定要看他的购房合同正规齐全不，大概就是这些！
但是你说的很轻松怎么去借20万，不是那么容易的，不可能为了卖你这个房去借短期贷款吧，那我又何必卖給你，卖房就是为了賺钱的，我的房子贷了20万，还了几年，还不是大家商量着操作的。
回复 &因你而幸福的妈&
05:15:48发表的
房东欠款也不多，20万，如果真心卖的话，借20万来周转一下也就借个把月的时间，这样就打消绝大多数跟我一样有这同样顾虑的买房者了。像这种明明知道受骗风险很大的，光靠信任来支撑的，被骗的人不就是因为不了解法律知识又不动脑子光靠信任而受骗的么。我不认为只有这种方式房东才卖得出房子
借20万？他还卖啥房子喃？都借得到20万了还搞啥按揭嘛？你可以去百度一下二手房买卖，里面有很多教你咋个防骗的，中介你也不信任房东也不信任，你就委托个律师帮你嘛，也没得好多钱得！免得上当受骗了！
我是做房地产的，不过不是中介，怀孕没上班我们家人买房的手续都是我去办的，谁让我是闲人呢，上个月我弟弟和我幺爹买的两套二手房情况也和你一样，一般几万房东会给。他们是三十多万给了房东再办的手续，主要是合同要约定好，房产证编号要查、还要贷款抵押的话他的购房合同和他相权证你有权查的！你现付订金，让他去银行预约还款，预约了以后再通过中介协议给他，这期间必须约定好房产证取出的时间，和办理过户的期限
回复 &因你而幸福的妈&
04:57:26发表的
房东说的是银行贷款的，房产证才押在银行，中介说情况确实是这样的。我只感觉中介主要想赶快促成签合同，对我提的让房东垫付，我交几千定金的方式没有解决，反而不停说服我按房东的方式付款。所以我不对中介有些失去信任了。
你是在哪家中介啊？
你找的哪家中介嘛，一般这种你就找伊城地产啊链家啊满堂红那些嘛，还是可以的，我才给我妈买的那套房子就是，你先首付给他们还贷款，要去银行当面转哈，就有监控和凭证，还要喊他写收据和按指印，中介做证人，还要交大门钥匙给你，你还可以悄悄咪咪的那手机录音保险些，尾款好久过完户好久给，记到首付款只给对方的还贷额度，不要多给，我们当时那个人就是得寸进尺，一哈儿又喊多给5万10万的，你要坚持立场，喊中介切谈，你要是全款给的话，还要喊谈些，现在批贷款不好批，中介要帮到你的，跟中介处好点，因为后期好多过户的税款是双方商量到给，我们当时就是直接中介就喊对方交了就是了，可以省一笔开销。
证件那些你要喊中介拿一分给你揣到
还是三思，如果真心想买最好找个律师朋友帮忙看看
我们家也是按揭，但是有房屋产权证啊
这个好！谢谢宝妈出主意，很实用哈
回复 &泡泡儿Oooo&
11:45:36发表的
借20万？他还卖啥房子喃？都借得到20万了还搞啥按揭嘛？你可以去百度一下二手房买卖，里面有很多教你咋个防骗的，中介你也不信任房东也不信任，你就委托个律师帮你嘛，也没得好多钱得！免得上当受骗了！
我是一次性付款，房东买成30万，差20万，我就得先付他20万。相当于他房款的2/3了。卖给我是30多万，可能他也会愿意让我少付些。找的21世纪，其实还是连锁的说是品牌的，但是今天去的另外个成港中介，感觉多专业也能尊重别人的看法。谢谢宝妈，你说的也很实用，我会一一记下来的
回复 &艷MM&
12:42:31发表的
你找的哪家中介嘛，一般这种你就找伊城地产啊链家啊满堂红那些嘛，还是可以的，我才给我妈买的那套房子就是，你先首付给他们还贷款，要去银行当面转哈，就有监控和凭证，还要喊他写收据和按指印，中介做证人，还要交大门钥匙给你，你还可以悄悄咪咪的那手机录音保险些，尾款好久过完户好久给，记到首付款只给对方的还贷额度，不要多给，我们当时那个人就是得寸进尺，一哈儿又喊多给5万10万的，你要坚持立场，喊中介切谈，你要是全款给的话，还要喊谈些，现在批贷款不好批，中介要帮到你的，跟中介处好点，因为后期好多过户的税款是双方商量到给，我们当时就是直接中介就喊对方交了就是了，可以省一笔开销。
听宝妈们建议，我也觉得有必要找律师咨询一下，最好帮我拟份合同
回复 &雨菲菲妈咪&
17:40:44发表的
还是三思，如果真心想买最好找个律师朋友帮忙看看
这个我倒是相信房东的，有些银行就是兴押房产证的
回复 &czcnn&
19:40:41发表的
我们家也是按揭，但是有房屋产权证啊
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有20次贷款逾期还款记录，在银行贷款买房子不能办理怎么办？
贷款用途：购房贷款
提问者：网友&&&&
问题来自：四川.广元&&&&
提问时间：&&&&
[ 本问题针对
我来帮他回答▼
换个人的名义来买，或者全款买。
（回答时间：）
业务地区：四川.成都
联系电话：
您好，请问您的逾期情况是连续的吗？是近几年的呢？详情请来电咨询，很乐意为您服务，祝您生活愉快。
（回答时间：）
业务地区：四川.成都
你好,你这种情况的话,建议是以信任的亲友名义去办理按揭.
（回答时间：）
业务地区：四川.德阳
您好，全款买吧，或者换一个人办理按揭吧！请慎待自己的信用记录！
（回答时间：）
业务地区：四川.成都
联系电话：
你好，那你只能全款买，买来贷款，或者换个人名义。
（回答时间：）
业务地区：四川.成都
主要看你这20次逾期的分布情况，逾期金额，最长逾期时间都有关系，每个银行对信用的要求都不一样，欢迎来电咨询！
（回答时间：）
业务地区：四川.成都
逾期严重，在贷款公司贷款也困难啊
回答网友：游客&&
回答时间：&&
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最新银行存贷款利率表上海法院：以银行贷款支付房款时，逾期付款责任的处理_儒者如墨-爱微帮
&& &&& 上海法院：以银行贷款支付房款时，逾期付款…
点击上方「儒者如墨????」关注，即可持续接收法律实务。以银行贷款支付房款时逾期付款责任的处理－－须甲与陈某等房屋买卖合同纠纷上诉案文/杨斯空上海市第一中级人民法院民二庭案例要旨：二手房交易中，当事人往往约定以银行贷款的形式支付购房款，而由于银行放贷在时间上的不确定性，对该笔房款的支付期限极难在合同中予以明确，产生争议时，应以双方约定的过户日期作为通过银行贷款审批的最后期限。若当事人未能足额通过银行贷款审批时，则负有以现金补足的义务。若此时出卖人配合买受人继续办理贷款，则应视为双方对房款协商一致延期支付，然此时仍需对再次办理贷款的时间加以合理期限，督促买受人履行付款义务，否则应课以逾期付款违约责任。【案情】上诉人（原审被告、反诉原告）：须甲上诉人（原审被告、反诉原告）：须乙被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈某被上诉人（原审原告、反诉被告）：夏某上海市浦东新区明月路某房屋（以下简称系争房屋）系须甲、须乙共同共有。2013年3月13日，须甲、须乙作为卖售人（甲方）与作为买受人（乙方）的陈某、夏某就系争房屋签订上海市房地产买卖合同（以下简称买卖合同），约定系争房屋转让价款为人民币325万元。双方约定在2013年5月1日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意自乙方应付款期限之次日起计算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。附件三付款协议约定：1.甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币贰佰贰拾柒万伍仟元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，其后的三个工作日内办理送件手续，且乙方应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付甲方。2.待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，甲、乙双方亲自或委托中介赴房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并取得收件收据。待交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付。2013年3月20日，须乙出具收据，确认收到陈某、夏某支付的购买系争房屋首期房款975,000元。之后，陈某开始着手申请贷款，贷款未成。2013年4月16日须甲、须乙应陈某要求再次提供贷款所需材料，陈某再次申请贷款。2013年6月13日，中信银行股份有限公司上海普陀支行审批通过了陈某就系争房屋的抵押贷款申请，陈某获批商业贷款2,275,000元，债务履行期限自2013年6月14日起至2038年6月14日止。当日陈某并作为中信银行股份有限公司上海普陀支行的代理人办理了房地产抵押登记申请。同日，须甲、须乙发函要求解除双方之间的买卖合同，拒绝办理房屋过户。故陈某、夏某起诉请求继续履行买卖合同，判令须甲、须乙将系争房屋过户给陈某、夏某。须乙、须甲则提起反诉请求：1.判令解除双方之间签订的上海市房地产买卖合同；2.判令陈某、夏某支付须甲、须乙解除合同违约金60万元。【审判】一审法院认为，双方虽约定2013年5月1日前办理过户手续，但在陈某第一次贷款未获批准的情况下，须甲、须乙仍愿意接受陈某继续以贷款方式支付剩余款项，并未提出要求陈某、夏某现金补足房款。因此在6月13日陈某贷款获批时，须甲、须乙此时提出要求解除合同，有悖诚信原则且并无解除合同的其他充分理由及依据。相反，贷款获批后，在合同可以继续履行的情况下，陈某即发函要求须甲、须乙履行合同，办理房屋过户手续，但须甲、须乙至今未办理房屋过户手续。据此，原审对于陈某、夏某要求继续履行合同的本诉请求判决予以支持，而驳回了须甲、须乙的反诉请求。须甲、须乙不服一审判决，提起上诉。二审法院认为，虽然被上诉人未能在合同原约定的时间内办妥银行贷款手续，但上诉人同意被上诉人继续申请贷款并予以配合的行为已表明双方协商一致延期支付剩余房款。被上诉人在上诉人的配合下于合理期限内通过了银行全额贷款审批，双方应本着诚信原则继续履行合同。上诉人行使单方解除权的条件尚未成就，故其上诉请求，缺乏事实及法律依据。二审遂判决：驳回上诉，维持原判。【评析】一、应以过户时间作为买受人通过银行贷款审批的时限本案中，双方在买卖合同中并没有对第二期房款的支付时间予以明确约定，但双方明确约定第二期房款系以买受人向银行申请贷款的形式支付，由于银行是否批准贷款、贷款审批后何时放款并不以当事人的意志而转移，买受人可以确定的环节在于备齐贷款申请资料，及时向银行申请贷款，并以自身条件通过银行的足额贷款审批。即使双方未就银行贷款何时发放至出卖人帐户作出约定，仍须对买受人获得银行贷款审批作出必要的限制，否则将会产生买受人怠于履行合同义务，使买卖合同关系处于悬而不决的状况。在当事人未有相关约定的情况下，应以双方约定的过户时间来确定贷款获得审批的时限。以申请银行贷款作为支付方式的房屋买卖交易有如下流程：?签订正式房屋买卖合同（公证）→支付首付款→买受人提交贷款申请资料→银行与买受人签订抵押借款合同（审批通过）→办理过户及他项权证手续→银行放贷至指定账户（取得产证及他项权利凭证）→房屋交接→支付尾款。该流程从反序来看，可以得知虽然第二期房款支付的期限系以银行放贷时间为准，但银行放贷系在双方办理过户手续之后，而双方之所以办理过户手续，其前提则是银行通过了买受人的贷款申请。再从正序来观察，签订买卖合同、支付首付款、提交贷款申请这些环节当事人均可在合同中予以明确约定履行期限，而此流程之后，银行是否通过申请、何时通过申请则存在变数，进入当事人主观不可控的阶段。当事人唯有对其后之流程——过户时间予以明确。综上，从买卖交易的正反顺序来看，唯有以双方约定的过户时间作为买受人成功获得银行贷款审批的时限，才可明晰双方的权利义务，为当事人权利主张提供依据。二、贷款未能通过银行审核时的责任认定(注：限于篇幅，不再展开)三、当事人继续配合办理贷款情形的责任认定是否意味着出卖人免去了买受人现金支付的义务，免除了买受人的逾期付款违约责任呢？本案中，从双方签订买卖合同之后的履约行为来看，在被上诉人第一次贷款未获银行批准时，上诉人没有选择按照合同约定要求被上诉人以现金补足房款，而是仍同意被上诉人继续以贷款方式支付第二期房款，并积极配合被上诉人进行再次申请，上诉人的行为表明其意欲继续履行买卖合同，而非解除合同。况且，上诉人自认于2013年5月24日仍愿意继续履行买卖合同，加之上诉人至5月20日仍发信息询问被上诉人贷款进程的事实，已足以证明上诉人在买卖合同约定的过户期限之后仍愿意接受被上诉人以贷款形式支付剩余房款，被上诉人也在上诉人的配合下于同年6月13日通过了贷款审批，故双方的上述履约行为实际已对原约定的第二期房款支付时间进行了延期变更。但买受人再次办理贷款的时限仍应受“合理期限”之约束。本案中，虽然双方对第二期房款延期支付的期限没有明确约定，但对当事人意思表示的解释不能突破诚实信用原则，超出“受领意思表示者的理解水平”，不能在出卖人继续配合贷款的行为上强加以放任买受人无限期延长支付房款的故意，否则买受人的付款义务将失去其约束力，致使出卖人的利益受损。故，纵使双方未就再次贷款何时获批作出明确约定，仍应以合理期限限制买受人，以促使其尽快完成付款义务。本案中在被上诉人办妥了银行贷款手续，双方继续履行合同已无障碍时，上诉人于被上诉人贷款获批同日发函解约，缺乏合同依据及法律依据。原文刊登于上海高院网，限于篇幅，部分删减本公众号主要分享：公司治理与诉讼、房地产争议、金融与担保等民商事法律实务。另添加编者个人微信号【lawrumo】，请注明【职业或单位+姓名】。
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