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你可能喜欢物业费收费率如何计算
刚开始做物业公司的财务,想问大家一下物业公司的物业收费率是如何计算的.我认为应该是:所属当期的收入/当期的应收.所属当期的收入不应该包含预收的部分.
09-11-05 &匿名提问
这是新的购房合同，你可以参照一下，看看哪一样少了。 ●计价方式由按建筑面积计价调整为按套内建筑面积计价 ●交房时按套内面积确认实测面积 ●按套内建筑面积处理面积误差 ●明确交房的三个条件 ●增加物业服务内容 ●增加业主临时公约 ●物业服务内容作为购房合同附件 前天从北京市国土资源和房屋管理局了解到，配合去年12月1日实施的商品住宅预售按套内面积计价的新规定，本市购房合同作了7个方面的调整，买房人购买去年12月1日以后取得商品房预售许可证的商品房，要注意开发商使用的是不是新购房合同。 根据去年12月1日开始实施的《北京市城市房地产转让管理办法》的相关规定，12月1日以后取得预售许可证的商品住宅都必须采用按套内建筑面积计价，而且必须在购房合同中体现物业管理服务的内容以及交房条件。为此，市国土房管局近日对原来的《商品房买卖合同》重新加以补充修订，调整和增加的内容有7项： 首先，计价方式与价款都改过去的按建筑面积计价为按套内建筑面积计价；其次，面积确认及面积差异处理也相应地由过去的按建筑面积确认变为按套内建筑面积确认；第三，面积误差的处理也是如此，套内建筑面积误差在3%以内的，开发商对买房人多退少补；套内建筑面积误差超过3%的，买房人可以退房，或按合同约定的处理办法处理；第四，明确了交付期限和入住条件，过去的购房合同在这一项条款上内容比较简单、模糊，造成很多纠纷，不少开发商钻“合同空子”不具备入住条件的，也在约定的入住日期里让买房人“强行”入住，而修改后的购房新合同明确规定，只有达到三个条件，开发商才能通知买房人收房，即必须拿到建设工程质量验收备案表、实测面积，必须符合买房人和开发商约定的其他条件；第五，新合同增加了前期物业服务、物业服务的内容；第六，新合同还增加了物业业主临时公约条款；第七，增加物业服务内容作为合同附件。 同时，新合同也明确，去年12月1日以后的预售商品住宅，虽然按套内建筑面积计价，但物业服务收费暂按建筑面积计算。 看看你的合同里面有没有如下陷阱，看好了在做决定： 陷阱一：在认购书里没有注明因何种原因退房以及后果 购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。 对策：律师建议买家最好与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。 同时，开发商是没有权利没收定金的，这本身是没有法律依据的。 陷阱二：合同主体认定不明 购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。 另外，也有可能该项目是A公司开发的，实际上却是由B公司投资，作为买家还是应与A公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。 对策：在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，如果不是，则是否持有“授权委托书”。否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以避免发展商推卸责任。 陷阱三：不要轻易在开发商提供的补充协议上签字 签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。 善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。 对策：看清楚补充协议的条款，最好的办法是找一个律师来帮你的忙。 陷阱四：“最短时间”与“最好” 合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”，“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的？不知道。 合同里出现这种模糊的概念时，法律也没有办法，因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司。 对策：购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。 陷阱五：约定提前交纳部分费用 开发商是做商人的，而房地产开发又是一件对资金要求很高的行业。开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。 比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、戏亚榭龅那疤嵯拢?鸵?舐蚣以谠な燮踉贾谐信到邮芪镆倒芾矸?瘢?⒔邮芟喙卦际??饩褪嵌韵?颜叩那趾Α? 对策——购房者应该将物业管理条款与预售契约分开签署，或另外设置条款确定物业管理的费用标准。 陷阱六：卖方解除合同 在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的条款：“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。” 这显然是不公平条款，假如买家已经支付95％的价款，只剩5％的价款逾期未付，如果发展商以此为由，没收其已付95％的价款，岂非很不公平。况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。 对策：依据《合同法》第四十条规定，本合同条款是无效条款。当然，还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题，购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。 陷阱七：处理结果不明确 很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，你也很难制裁他，最多是调解了事。 对策：购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法，做到越详细越好。 陷阱八：以偏盖全 这里所说的以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样令人哭笑不得的问题，开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通玻璃等等。 对策：对于这类问题没有更好的解决办法，就是要把合同写得越细越好。不给开发商一点空隙。当然也需要购房者有非常广泛的建筑、建材方面的知识。 陷阱九：拒签补充协议 前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议。最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简单的例子，你买的塔楼（或板楼）里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开的怎么办？不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班高峰时间极为不便，这种情况业主是否有权拒付部分电梯费呢？ 但是，就像你可以拒签开发商的补充协议一样，开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。这种现象在北京是很普遍的，特别是一些卖得很好的楼盘都是如此。 对策：不管开发商态度如何，购房者还是要争取这个权益。实在不行，又觉得没有把握，那就只好放弃了。
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正规方法:1.听取他不缴物管费的理由,分析过错的方面.2.通过业主委员会协调做工作.3.用挂号信发律师函.4.起诉,申请先期执行.歪门邪道:【黑色幽默】物业经理必读之三十六计第1计瞒天过海作为物业管理人员，对业主说实话没错儿，但什么实话都说就大错特错了。第2计围魏救赵不交暖气费可以适当地停他水，不交物业费可以有节制地停他电。法规不允许？当然不允许！但你不会不说是欠费停电吗？就说是设备故障，反正他钱不交来设备就老有故障。第3计借刀杀人业主不交停车费我们当然不能指使保安砸人家车，但我们不砸并不说明所有人都不会砸。第4计以逸待劳这一批楼建得实在是差劲儿，一下雨就有人投诉北边儿窗户漏。漏怎么办？要修也得等天晴了，不然抹上的玻璃胶干不了还是会漏，到时候业主不光投诉窗户问题，还会投诉你们把人家地板踩脏了。不过等天晴了业主们倒很少会有人再张罗维修的事儿了，所以业主报修不要着急，拖一拖、等一等，效果比你十万火急地赶过去还好！第5计趁火打劫业主向开发商、建筑公司投诉房屋质量不好对我们来说不是坏事，我们也应该积极呼吁： “闹事的业主只是一小部分，而房屋的质量问题是普遍存在的。要平息众怒就要追加对本小区的投入。鉴于你们忙于新的项目抽不出时间，干脆你们直接把钱打到我们物业公司，我们负责组织施工，对广大业主也好有个交待。”当然，钱到了我们账上想怎么花就是我们说了算了。第6计声东击西我们要经常与业主沟通：“您对我们的工作有什么意见？您觉得我们还应该在哪方面改进？”业主如果有意见，我们一方面表示虚心接受，另一方面也要向业主大吐苦水，说一说工作难度，求得业主的理解和支持。如果业主提不出什么意见，那好，就快把物业费交了吧！第7计无中生有业主反映小区里有拾破烂的出没。这有什么，我们收着拾破烂的管理费呢！当然这事儿不能跟业主讲，那么可以告诉业主：咱们这个小区是商品房，拿着银子来买房的都是上帝，售楼小姐缺乏对业主素质的把关，所以有个别收破烂发财的也成为咱们这儿的业主了，积习难改，人家不偷不抢，在自己家院子里拾点儿废品我们怎么干涉？ 第８计 暗度陈仓你说这些业主操心自己家的事情不就得了，连我们这些老总、副总到哪儿度假了也都那么关心，一开口就说我们是花他们钱腐败去了。我们出去旅游是谁说出去的？下次再有这样的情况你们一律统一口径，就说我们到先进小区考察，学习人家的先进经验去了！第９计 隔岸观火业主家房漏了？先查查他物业费交齐了没有，如果没有，你可以先答应他马上就去解决，半小时后等他再催的时候告诉他还有几户报修，我们得先给交过费的业主服务，有耐心就让他等吧！第１０计 笑里藏刀看见欠费的业主我们老远就得上前跟人家打招呼，可以夸他的孩子，夸他家的狗，再不就夸他的衣服精神，总之要把他夸得心花怒放，恨不得拿你当知己。在这个时候就可以提醒他该交物业费了。第１１计 李代桃僵保安队伍混乱、管理不善，为平民愤当然不能让保安部长承担责任，因为该部长是总经理的司机兼任的。那撤谁呢？干脆把挂名主管保安部还不到一星期的副总给撤了，该副总牛哄哄的早就瞅他不顺眼了，正愁没理由办他呢。第１２计 顺手牵羊光撤那个副总是不够的，连跟他有关系的党羽亲信也一同拿掉。第１３计 打草惊蛇周三安全检查，赶紧贴通知出去！那些在地下室用电炉子、用煤气罐的租户看见通知就会在你检查之前把安全隐患收拾起来，等我们检查的时候天下太平，这不挺好吗？千万不要搞突然袭击，真到时候发现一大堆问题你怎么办？把人家轰出去？人家是租户，租户交费比业主还积极，不能全得罪光了嘛。第１４计 借尸还魂业主说咱们是“草台班子”，什么叫草台班子？咱们公司这些老总、副总、部门经理以前都是国家大企业的领导干部，如果没有我们，企业怎么能破产；如果企业不破产，那企业所在的这片土地怎么能卖给开发商；如果这块地不卖给开发商，那么这个小区从哪儿来？我们就是这么一路走来，把一个企业变成居民区，因为我们对开发商的杰出贡献，我们也从企业领导变身为物业公司的领导，这有什么不对的？第１５计 调虎离山业主代表找到总经理室反映问题，好像来者不善。客服部经理应该马上出面，把这些人请到会议室，对，就是会议室，会议室离楼梯口远，总经理可以悄悄地撤离。总之不能让他们把老总堵屋里，别人干了让业主反感的事情可以说是领导的意思，老总往哪儿推呀！第１６计 欲擒故纵领导都要抓权，谁也不例外，但你不能一开始就显出对某项工作的渴望，你得先推荐在这项业务上比较差的主儿去抓这项工作，等他把事儿都干砸了，你再出来力挽狂澜，这就能显出你的工作能力了。第１７计 抛砖引玉小区草坪上死了几棵树，要补种又得投资。随便种上一棵，告诉大伙儿是小区业主自己种的，其他业主就会心理不平衡：在公共区域种自己家的树，有这样的便宜为什么不占呢？不用咱们张罗，业主们自己就会悄悄地把树补种上，而且浇水施肥都不用咱们操心，说不定哪天咱们小区就桃李满园了！第１８计 擒贼擒王拣一个对我们意见最大的、嚷嚷得最凶的、拖欠费最久的治他一下，他把欠费补齐了，别人还会不交吗？第１９计 釜底抽薪最烦的就是业主们搅和在一起闹事，什么物业费高、设施不完善，提不完的意见。先办那个最麻烦的，私下里跟他谈谈减免他一些费用，让他别带头折腾了，闹得最欢的不嚷了，其他人也就散了。第２０计 混水摸鱼业主因为房屋质量索赔，好，我们支持嘛，不过开发商、建筑商划过来的钱得经我们的手给业主。我们不是白服务的，在给业主发钱的时候物业费、暖气费得扣出来，如果业主不强烈抗议，连明年、后年的费用也一同扣除。这多好，通情达理的业主从我们手里拿钱还会对我们说声谢谢，我们也预收了费用。第２１计 金蝉脱壳在物业客服部工作不善没关系，可以把你调财务部，到财务部把账目弄乱了没关系，可以把你调到行政办，行政办被你整得一塌糊涂也没关系，你可以去做人力资源。总之，只要老总欣赏你，你就可以做得潇潇洒洒，走得干干净净，弄砸的事情自然会有人替你担责任。第２２计 关门捉贼业主不交费？我就不信他能躲我们一辈子，他买自来水、天然气不都得来我们这儿吗？他只要进了我们这个门儿，我们就要动之以情，晓之以理，没事儿的时候多跟人家推销保险的、商场促销化妆品的学习学习，要学会让业主不交钱不好意思出咱们这个门儿！第２３计 远交近攻这个小区也没有什么潜力可挖了，就这么着吧，我们要把眼光瞄上新建小区，和开发商建立良好的关系。新建小区好哇，一方面是什么都新，没那么多维修量，就是有问题不都还在保修时期内吗。我们接下来，不仅没有什么投入，还有一笔可观的开办费，够我们吃一阵子啦！第２４计 假途灭虢业主报修？好，维修工和收费员一起上门，维修没问题，但您得把欠费给交了。第２５计 偷梁换柱不是原装儿的配件就不能用啦？你不要跟业主说这是真的还是假的，业主不问你别多嘴。业主真问起来你可以说：“次品我能给您用上吗？将来又坏了还不是我来修，我能给自己找不自在吗？”第２６计 指桑骂槐小区公告栏别让它闲着，收集一下最近报纸上的信息，什么哪儿有保安打业主了，哪儿有物业公司把欠费业主给告了，法院判决强制执行了什么的，别让那拨儿人欠费欠得心安理得！第２７计 假痴不癫你问我物业费为什么收这么高？我能告诉你这是我们总经理根据自己的爱好随便想出来的吗？既然企业机密不能泄露，那就只好打哈哈了：“按什么标准收费当然是有依据的，不同的小区有不同的成本当然也就有不同的价格了嘛，计算公式太复杂，一时半会儿说不清……”等把业主说糊涂了，这件事你也就解释清楚了。第２８计 上屋抽梯我们公司竞标接管小区时是怎么承诺的？问那些有用吗？那时候不这么说小区能给我们吗？现在是我们管，那就得按我们的办法办，不然都从你们的利益出发，我们不成了赔本赚吆喝了吗？第２９计 树上开花这一季度收费率达到了８０％，不错，不过客服部就别指望拿奖金拿提成了，管理好那是因为公司高层的领导得法，有奖金也得让领导们分。那什么，下一季度的收费率达不到９５％扣你们工资！第３０计反客为主业主是小区名义上的主人，我们物业公司是小区事实的主人。我们可以决定谁可以在这个小区自由出入，谁进出小区必须接受盘查，包括回家的业主。第３１计美人计你们这些收费小姑娘也别太一本正经了，业主跟你们贫两句就跟人家翻脸，以后还怎么跟人家打交道、怎么向人家收费？开两句玩笑怎么了，跟他们混熟了他们好意思为这点儿物业费跟你们计较吗？第３２计空城计员工会餐时可以锁上门，但电脑一定要开着，给人一种我们刚离开而且马上会回来的假相，不然的话业主会有意见：我们交那么多物业费就是为了让你们吃吃喝喝？第３３计反间计你们家狗狗真可爱！我就喜欢狗，我支持养狗，可是你们家狗狗没少在电梯里撒尿吧？你们楼上好几个业主跟我们反映，大家对狗的意见特别大。别不当回事儿，附近小区就有几起把狗药死的，你们最好把小狗看紧着点儿，出了问题别说我们没提醒您。第３４计苦肉计物业费收缴率和员工工资挂钩（注意，这里指的员工是那些被业主所认可、受业主欢迎、为业主服务热情周到、兢兢业业的员工，至于那些拿着业主的钱洗桑拿、泡脚、喝酒、旅游的领导们当然不计在内），收不上来物业费就扣这些人的工资，凭你付出再多的劳动也是活该，总会有些心软的业主看不过去把物业费交了。第３５计连环计对付业主一条两条计策根本不好使，三十六计您得综合使用，这叫连环计。第３６计走为上实在经营不下去了也没关系，我们可以去接新的小区，反正这个小区前期开办费我们也用得差不多了，留下一个烂摊子谁爱收拾谁收拾吧&br/&&br/&&font color=#0556A3&参考文献：&/font&江南房吧
 已到了给人随意侮辱的地步了，还忍？想得到别人的尊重，就要自己尊重自己。这样的企业文化有点歪曲了，应起诉，敲山震虎。
根据你们对他们提供的场所使用，和业主的使用程度。如果他们是一两个人不交的话，可以使用社区来调解，如果是很多人不肯交，那建议考虑使用先通告原则。或者你们可以改变收物业费的方法和方式。起诉的话，只能放在最后了。想顺利做事，就需要双方的谐调，必要时还是使用法律途径的。一让再让会导致物业与业主间的关系和事件恶化。
还有这种人啊，这不属于物业服务范围啊，开个会讨论一下，看他还好意思
发律师涵给他就行，这种人就爆发户那种，什么也没见过，就是有钱，态度恶劣，最难搞的就是这种人了，如果是高档小区这种情况一般很少发生。楼上麻烦有点素质，复制别发那么多行吗？给个地址还不行非死了百裂的。
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(陌生人甲)
(ERIC CHAO)
(blair.fei)
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rac是怎么收费吗？
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1.是按照节点收费的吗？
2.我们安装免费和授权的有什么区别？
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同问同问，看看谁知道，回复一下吧。
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无维保没有区别，只是维保的时候收钱不一样吧
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貌似是按core收费的。。。。。
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现在不是都应该免费的么
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收费看配置，看节点，看用途
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这个问题问的好，有经验的回答下。
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也就是说找人装rac不是公司内专有人干的吗，还有第三方服务公司吗？
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按core收费好像是要用备份软件的时候把
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可以找第三方公司，但这就要权衡下license费用和维保费用了。某市自来水公司，为鼓励居民节约用水，采用分段计费的方法计算水费，收费标准如表所示：
不超过12度的部分
超过12度不超过
18度的部分
超过18度部分
收费标准（元/度）
（1）小王家8月份用水20度，求应交水费多少元．
（2）小王家第二季度交纳水费情况如下：
问小王家第二季度共用水多少度？
（1）根据上表可列出算式2×12+2.5×6+3×2，进行计算即可；
（2）计算出每一个月用水的度数再相加即可．
解：（1）12×2.00+6×2.50+3×3.00=45（元）（6分）
（2）∵22＜12×2.00
∴22÷2.00=11（度）（3分）
∵34＞12×2.00
∴12×2.00+（x-12）×2.50=34
∴x=16（度）（3分）
∵54＞12×2.00+6×2.50
∴12×2.00+6×2.50+（x-18）×3.00=54
∴x=23（度）
∴22+26+23=50（度）．（3分）