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月亮河城堡曝严重质量问题 物业不作为
[导读]据小区居民反映，在入住前两年，物业服务还是可圈可点的。随着时间的推移，服务质量也慢慢下降，业主和物业之间的矛盾也越来越多。
&&&&&& 房屋严重返水业主有家难回
&现在想想，投资这里真是彻底的失败。&家住通州区月亮河城堡的徐女士，提到手中这套房就大吐苦水：&下雨渗水、窗户透风、空调系统故障&&更气人的是，这些问题向物业反映了4年时间，竟然都没能解决。身边的一些邻居们，也有这样那样的问题。&
据了解，由北京东润投资集团投资开发的月亮河城堡，物业为月亮河物业管理有限公司。几年前，刚开盘的月亮河城堡以其行政度假公寓的特色形式，顶尖服务、优美环境等宣传卖点，让很多业主不顾远郊区、高房价，选择出手。
田先生就是彼时购房者中的一位。他表示，当初看重月亮河的环境，2005年以1.5万元/平方米的价格买了一套。&从当初喜欢，到现在忍无可忍决定放弃，房屋出现严重返水的重大质量问题，以及物业不作为是最主要原因。&
原来，今年刚过完年，田先生发现自己房屋卫生间等有严重返水现象，冒出的污水已将一些古董、老唱片等收藏品、地板、毛毯都浸泡了，橱柜也泡散了。物业在得知情况后，到5月24日左右整体维修完毕，历时3个多月。
就在交工后不久的6月5日，返水问题再次发生。据田先生表示，他再三向物业反映后，10日物业才终于有所行动。而原本只是局部泡水的情况，早已蔓延至大半个屋子。&害得我有家不能回，物业真的太不负责了。&
据小区居民反映，在入住前两年，物业服务还是可圈可点的。随着时间的推移，服务质量也慢慢下降，业主和物业之间的矛盾也越来越多。
业主与物业公司积怨已久
笔者赶到田先生的问题房子时，物业工作人员正在拆地板抽水。之前从洗菜池中涌出的污水已将客厅、卧室等大部分地板泡得发霉。当被问及为何屡次反映，直到现在才来维修时，某位物业工作人员表示，以为返水现象是刚刚发生。
随后，赶到现场的前物业负责人陈女士现场对房主表示，油污刚清洗完，这次要打开底下来彻查。她对笔者解释道：&之前有业主保修返水情况，物业只是针对个别住户进行了管道疏通，采用传统的疏通方式进行处理。&她表示，返水问题再次发生，物业意识到问题的严重性，开始检查污水管末端，进行修理。
新的物业负责人尹经理表示，会给有问题的房子尽快修复成原样，让业主满意。对于返水问题，他表示已确定是主管道油垢太多，没有及时疏通的原因。这次会锯开管道，进行彻底疏通。
对此业内人士表示，如果返水一再发生的话，有可能是第一次维修不彻底，也不排除排水设计本身存在缺陷的可能。
笔者注意到，该社区房屋出现的问题并不只是返水问题。同在502E栋、来自台湾的陈先生就表示：&关于房屋出现问题的原因，物业始终没给出最终解释。物业总是把问题拖着不修，即便处理，也没彻底修好。就拿墙皮脱落的事来说，已经报了3年仍无人来修。另外，物业的负责人平均几个月换一次，太频繁了。&
看看就走，找托辞解决不了，找不到负责人&&采访中，业主们总结了该小区物业公司的若干表现。而对6.5元/平方米/月的物业费，很多业主也表示并不值，甚至干脆罢交物业费。
前物业负责人陈女士表示，由于该社区并不是大多数业主的第一居所，物业联系不上业主的情况时有发生，无法进入业主家中，因此给处理问题带来较多不便。
[编辑：梁莨]
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通州区芙蓉园月亮河城堡公寓拍卖
拍卖时间:11-26
拍卖形式： 同步拍卖
拍卖次数：第1次
编辑:彭景露
& 受司法机关委托，我公司将于日10：00对下述标的进行现场与网络同步公开拍卖：& & 北京市第二中级人民法院委托：& & 标的1：通州区芙蓉园（月亮河城堡公寓）501号楼4层B单元505号，建筑面积56.69平方米，参考价：133万元，保证金：15万元& & 标的2：通州区芙蓉园（月亮河城堡公寓）501号楼4层B单元506号，建筑面积102.21平方米，参考价：235万元，保证金：25万元& & 上述标的中,成交款付款期限均为拍卖成交日起5个工作日内付清&& & 拍卖地点：北京市朝阳区东三环北路16号全国农业展览馆内农展宾馆内及中国拍卖行业协会网络拍卖平台（网址：pm.）& & 预展时间及地点：预展时间日至11月25日16：00前（工作日时间），意向竞买人请务必提前与本公司联系。预展地点为标的所在地集中预展（我公司统一组织）。竞买登记程序：请意向竞买人将竞买保证金付至委托方法院指定账户，并持有效证件（原件）到我公司办理竞买登记手续，如需委托代理参与竞买的，委托人与受托人需在拍卖会前到本公司当面办理竞买登记手续。竞买保证金到账截止时间为日前。& & 公司地址：北京市西城区马连道路11号一商大厦16层& & 办理竞买手续详情垂询：　 韩女士　 郝先生 & & 网址：& & 公告详细信息可在“人民法院诉讼资产网”“北京市法院网”“中国拍卖行业协会网络拍卖平台”“北京拍卖行业协会官网”及“我公司网站”查询.& & 特别提示：本场拍卖会采取现场与网络同步拍卖的方式进行，敬请关注本公司关于网络拍卖相关事宜的说明。
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||| ||| ||常见小区物业管理知识问答 不看必后悔
来源：房天下 &&
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市民孙先生：我们时，说小区里边的游泳池只对内部居民开放，可现在物业将它租给外来经营户，外边的人也可以进来消费，搞得小区里进出人员很杂，物业这样做是不是侵犯了的权益？ 答：是否侵犯了业主权益这个问题，是一个游泳池产权归谁的界定问题。目前游泳池的开放对小区内居民要给予最优惠的规定，对外来人员游泳应高一些收费，同时物业对外来人员应加强管理。 市民吕先生：对于占用公共区域进行私搭乱建的业主，物业有责任制止并协助恢复原状吗？ 答：物业应当劝阻、制止，并要求其恢复原状，文字通知，口头通知都可以，如制止不了，物业还应向相关社会管理职能部门反映。 市民张女士：我家住三楼，前几天我家阳台玻璃被人用石头砸坏了，石头还留在我家里，是否属于物业监管不到位？物业应不应该赔偿我的修理费用？ 答：物业有维护公共环境、秩序的义务责任，如果物业按管理协议尽了巡视检查的义务，没有发现扔石头的人，物业可协助住户到派出所报案处理。 楼道里和社区的墙上经常出现很多小广告，非常影响社区环境美观，物业是不是有责任管管那些喷涂小广告的人？有没有责任及时清理掉？ 答：维护社区环境的美好是的职责，应加强管理，及时清理。 市民刘女士：居民个人种在公共绿地里的树木应该属于社区共有还是属于居民个人所有？物业有没有权限对其进行统一管理（如砍伐、修建、移栽等）？ 答：居民个人种在公共绿地里的花木应属于社区居民共有，不能属于个人，物业有权力义务对其进行统一管理，统一维护。 市民高先生：居民养的狗随地大小便，有的还不拴狗链，不养狗的居民就很不满，把对狗和养狗户的不满，把对狗和养狗户的不满发泄到物业人员的身上，说物业故意不管，是“为狗做猖”，其实物业也经常劝那些养狗户，可是效果很差，我们该如何协调？ 答：物业公司应在各单元门口和适当的公共位置放置管理警示牌，同时向各住户发放对养狗的相应规定要求的文字通知，提示养狗户加强维护社区环境的义务。 市民齐女士：我家孩子上的在一个小区里面，过去我们一直都是骑车送孩子到幼儿园门口的，最近物业突然不允许我们骑车进小区了，只许把自行车停在小区外边，丢失还不负责。物业这样做是不是太不合理了？ 答：物业公司出于服务考虑，应为送孩子上幼儿园的电动车、自行车在小区内或小区门口外指定停放场地，且保安应着工作服装和上岗证件。 市民樊女士：我家楼上经常彻夜打麻将，噪音很大，我们投诉到物业，开始物业还来劝说过几次，后来再投诉，物业说管不了，让我们直接找派出所或者打110，还说这本来也不该他们管，物业这种说法让我很不舒服。 答：小区内住户夜间打麻将扰民，物业应首先劝说，二是发文字通知劝止，三是通知派出所制止其扰民行为。深层次来讲，这是一个道德素质问题，全社会应加强居民素质的教育和提高。 市民刘女士：我家住二楼，一楼私自外扩阳台，延伸出一个小房，结果我家被盗，痕迹显示窃贼是从一楼小房顶上进到我家的，一楼是否应负责赔偿我家的损失？ 答：如果一楼住户未经规划部门批准私自扩建阳台，经公安部门鉴定，窃贼是从扩建的阳台顶上进入你家的，一楼住户就应负连带赔偿责任，可通过法律诉讼解决。 市民姜先生：我们楼下一层是门脸房，整天用高音喇叭广播，促销酸奶、啤酒之类的东西，吵的我们不能安静，我们向物业投诉，物业说这是正常经营行为，让我们嫌吵的话就关上窗户。我们认为物业就是在推卸责任。 答：物业应不断的告知门脸房经营者禁止促销吵声影响楼上业主正常生活的行为。物业或业主都可以向社会职能管理部门投诉解决。同时物业工作人员应提高文明服务用语的水平。 市民曹女士：邻居修，日夜，气味噪音都很大，投诉到物业，物业来看了看说只能劝阻，可是邻居家根本不听劝，依然施工，难道物业就没有其他办法和责任吗？ 答：有《业主管理规约》的按规约的相关内容处罚、纠正施工业主。没有《业主管理规约》的住宅小区被影响的邻居可报告给相关管理部门或起诉施工业主解决。 市民曹女士：我家的房子是分户计量的，去年冬天没住也没交暖气费，现在物业把我家的水电给停了，请问物业的做法合理吗？ 答：供热分户计量收费办法至今仍未出台，按现有供热物价政策规定，去年你家应交20%供暖费，在不欠水、电费的情况下，物业停水、停电的做法不合理。 市民高女士：我们小区楼体上挂了许多广告牌，一些宣传栏也变成了广告牌，据说是物业公司把这些位置出租给广告公司了，这些收益应该属于物业公司所有吗？这些东西不是属于全体业主的吗？ 答：住宅区内公共部位广告收益（广告收入-物业招进广告的成本及日常维护费用），应归全体业主所有，但这笔钱也可由物业公司用于住宅区内相关设施设备的更新、改造、维修费用。 市民刘先生：我家买了车，因资金紧张暂时没有购买车位，物业保安不允许我将车开进小区，我只能将车停在外边便道上，非常不放心。物业说除非我购买车位，否则不允许我的车开进小区。我认为物业的做法太过分，对业主太苛刻了。 答：没有车位，车开进小区停放，可能出现影响消防通畅及人行不变的状况，物业应该全面考虑，为业主服务着想，让无车位业主租用一个临时车位或停放在不影响消防通道及人行通道的地方。 市民高女士：我们小区的出口非常狭小，机动车道只有在有车通过的时候才放行，平时关闭；行人、电动车、三轮车、自行车都要从一个不足一米的通道进出通行，非常拥挤而且很不安全，我们提意见他们根本不听，这不是给业主造成生活不便吗？ 答：如门口条件许可，可加宽行人、电动车、自行车通道，保安工作人员尽力给业主营造进出方便的通行及安全环境。物业公司应不断听取业主们的意见，进一步改进工作。 市民曲先生：小区内的下水井盖丢失，我儿子晚上骑车回家，车轮卡在井口，导致受伤，物业公司是否应该承担相应赔偿责任？ 答：小区内井盖丢失，物业公司应及时放置危险警示牌，而后购买新的井盖，如物业没有设置危险警示告知业主，导致业主家人受伤，应承担一定的赔偿责任。 1、市民高先生：我家购买的是村证房，顶楼，现在房顶漏了，物业说开发商没有留下维修资金，所以物业不负责维修可我们每月都按时足额交纳的，请问这种情况我该怎么办？ 武建章：村证房按规定不在法律保护范围之内，按照《物权法》和《条例》规定，房顶属于共有部分，出现问题在质保期内应由承建方负责维修，在质保期满之后，应由本楼座业主大家分摊费用维修。 2、市民李先生：我们这里是新建小区，小区里私搭乱建现象特别严重，堵塞了消防通道也妨碍市民出行，物业公司的人也不管，居民可不可以告物业不作为？ 武建章：小区私搭乱建问题，物业公司有制止权，没有执法权，业主可反映给规划部门进行处理，业主告物业从司法解释上讲不成立。 3、市民蓟女士：物业说楼道对讲门之外的事情归物业管，对讲门之内的事情归开发商管，这种说法对吗？ 武建章：不对。物业应负责公共部位、公共环境的维修、养护和管理，楼道属共用部位。 4、市民谢女士：我家住六楼，楼上住户的平台正好在我家房顶，现在楼上住户要在平台上建房屋，我买房子的时候咨询过，当时商说平台不允许建房，现在我担心楼上建房会威胁到我家的安全，可是物业公司的人拒绝出面阻止，对我的投诉置之不理，我该怎么办？ 武建章：楼顶建房是违规的，是不允许的，物业应主动出面进行劝阻、制止，在物业制止无效的情况下，业主应向规划部门投诉，或向法院起诉。 5、市民苏先生：我家买的是城中村的房子，住在这里的很多人家都不安装数字有线电视而是安装卫星电视接收器（俗称大锅），我家也装了大锅，可是物业就不允许我家装，还给我家断水断电罚款，要求我家必须安装数字有线电视，但是对本村的住户物业就不管。 武建章：安装卫星电视接收器应该经无线管理部门批准才能安装，未经批准是不许安装的，物业对待本村居民和购买房屋的业主要一视同仁。　　楼盘简介
　　公寓位于线附近，靠近CBD，离国贸15分钟左右的车程
　　占地面积:700000平方米
　　总建筑面积:115822平方米
　　开发商:北京凯瑞房地产开发有限公司
　　投资商:北京东润投资集团有限公司
　　物业管理公司:月亮河物业管理有限公司
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