业主是否有权利要求物业公司公开收支情况？
Jul 29, :42 PM&阅读(2189)&来源：大连精品楼盘网&作者：
&&& 精品楼盘网网友： 张先生
&&& Q我入住某高档住宅小区多年了，但小区业主委员会、物业公司对相关收支情况从来没有公布过，多次要求公开，但业主委员会、物业公司均不同意公开，我想了解一下，我有没有权利要求公开？
&&& A大连市律师网、北京市融商律师事务所大连分所马文龙律师答复如下： 最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。 该司法解释实施后，业主有权要求物业公司、业主委员会公开物业服务合同、共有部分的使用和收益的情况，物业公司、业主委员会拒绝公开的，有权提起诉讼。
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> 业主大会筹备组成员条件争议中的法律问题
支持楼主!楼主剖析的十分清晰,依据真实.
这个虹达物业是谁牵头引进的?要着力查一查有没有权力小集团之间的见不得人的肮脏利益交换!街道、房地办、居委会各自扮演的不同的角色,用新的谎话来掩盖过去的谎话,用更大的违规违法来掩盖已有的违规违法!这样的"街道、房地办、居委会"就不是为百姓服务的机构,已褪化为一个龌龊的利益小团体!
longlong838
2楼讲得好!摆事实，讲道理，
我们大家支持你
有道理，顶
回复10楼的疑问
中虹物业是由中虹花园五家开发商共同出资组建，开始出资100万，法人代表袁富宝，总经理张伟，副总经理罗建伟。2007年为提升资质，中虹企业股份公司增资170万，张伟出资18万，罗建伟出资12万。但诡异的是一年不到，五家开发商突然集体撤资，中虹物业资本金变成了30万，一下子就没有了资质，不得不退出中虹花园。接下来，通过一番“委托”、“选聘”，中虹集团的另一个儿子——虹达物业粉墨登场了。这个变化很让外界看不懂，为什么自己养的儿子突然遗弃了。袁富宝的解释有三点：1，虹达物业是中虹集团的参股企业；2，是一级资质；3，注册地在虹口且党组织关系在中虹集团。这三点解释太牵强。第一，中虹物业也是中虹集团的参股企业，只不过后来把他遗弃了；第二，中虹物业增资后也有二级资质了，这个一级、二级的差别好像从来没有体现出来；第三，中虹物业注册地也在虹口区，党组织关系不在中虹集团也在凉城街道，差别不大。
D．我们不必去怀疑51号文是否与《物权法》、《物业管理条例》有矛盾，我们也不应当以《物业管理条例》来否定51号文，这二个文件之间有无矛盾，相信市政府法制办、市房地局的人不是吃干饭的。倒是按我们国家的法律法规政策体系，不能以60号文来抵制、否定51号文的，因为51号文时间上在后（2009年），发文单位是市政府，60号文在前（2005年），发文单位是市房地局。
4、何为“拒交物业费”？
于日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，日起施行的最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条是这样说的：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。下面谈些我对这个司法解释的认识：
A．这个司法解释的依据如《解释》一开始就说的是：“为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释”。说明自日起施行的《物权法》以来，业主的维权意识增强，涉及物业服务的纠纷案件数量不断增加。
B．司法解释对“拒交”设定了二个前提：“经书面催交”和“无正当理由”。物业如拿不出“书面催缴”的证据，业主如果提出的理由合法有理，那么，“拒交”是不成立的，法院是不会予以支持的。这改变了过去物业告业主拖欠物业费一告一个准，现在就不这么简单了。
C．我们再回到前面的市政府51号文，它的出台时间是在最高人民法院通过这个司法解释半年之后，在这个司法解释施行一个半月后，所以，51号文可以说是依据了这个司法解释，不会再去使用“未按时”这个词，而严格依法使用了“拒交物业费”。
5、这些获高票推荐的业主有否“拒交物业费”？
就我的调查，没有。
A． 虹达物业从来没有向他们发过一次书面催缴通知。据接近居委会的人士透露，一开始，街道、房地办向虹达物业要催缴通知的凭据，但被管理处的人告知：没有。
不过，虹达物业在房地办的指导下“学乖”了，最近，凡今年第二季度以前未交费的业主全部都收到了催缴通知。
B．这些获高票推荐的业主以前没交的理由是否合法呢？他们所依的法律依据在前面第一、第二部分已经讲了，他们并不是没钱，也并不是对虹达物业有什么“深仇大恨”，要和虹达物业对着干，仅仅是想能在合法的前提下交纳物业费，这样自己的权益就可以有法律保护，这种想法很正常，说明随着社会主义法制建设，公民的法律意识普遍提高，这对建设和谐社会至关重要。
C．这些获高票推荐的业主是否认为虹达物业不合法，暂缓缴付物业费就了事了呢？不是，他们认为，这件事不是自己一个人的事，是事关小区大家的事。据了解，他们多次主动找虹达物业公司的领导，希望他们能和业主对话，向业主解释为何不签管理公约的理由，通过沟通得到业主的理解和谅解，把物业费全交了，但虹达物业公司的领导口头答应却没有行动，进入小区一年多来，没有和业主进行过一次对话，作为服务方和被服务方不签约，不沟通，小区的物业服务怎么搞得好呢？这恐怕也是现在许多业主抱怨一级资质的虹达物业还不如没有资质的中虹物业来得好的道理。
D．这些获高票推荐的业主现在大多数已经在今年4月份交了物业费。
6、街道、房地办为何不敢按市政府51号文件的规定办？
讲到现在，明眼人一看就知道，要害就在拿不出“拒交物业费”的凭据来，所以只能去寻找概念模糊不清的“未按时交纳物业费”理由来，对此，前面已经都进行了分析，他们的说法已经站不住脚了。
问题的关键倒是在作为政府的一个基层部门，为什么要向广大业主隐瞒市政府51号文件？他们不知道有这个文件吗？不，他们知道，而且他们引用了。有人问他们，被他们否定了的筹备组成员是否还能当业主代表，他们回答也不能当，这个依据在60号文中没有，倒是在51号文中才有。可见他们向广大业主隐瞒市政府51号文件是明知故犯。
他们知道拿出51号文就没办法排斥这些高票当选的业主代表，而他们恰恰就是怕他们进入业主大会筹备组，这不得不怀疑有人是想通过控制筹备组来操纵业委会选举，这是需要我们广大业主高度警惕的。
7、“未按时交纳物业费”改正后需多少时间才能再被推选？
街道和房地办认为要到下一届，一届业主大会多少年呢？3——5年。
这是很吓人的。第一，我们国家还没有一条法律法规是限制业主在自己拥有的建筑物中的权利；第二，我们国家的法律没有允许不经法院审理和判决可以由政府剥夺一个业主的权利；第三，这个3——5年的“刑期”完全是他们自己定的，没有任何法律支持；第四，“未按时交纳物业费”的罪比某些刑事犯还重，大多数刑事犯从监狱服刑出来就有了公民权，现在这些被凉城街道、房地办判了刑的人还要被剥夺3——5年的被选举权。这是赤裸裸的非法行政。
四、业主大会（包括业委会、业主代表、筹备组成员）选举到底谁说了算？
1、《物权法》第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。
A．这条规定表明：业主的产权不仅包括你那套房子里面的权利，还包括整个小区共有部分的权利。
B．这个权利是和小区所有业主一起参与管理小区的权利。共同管理的形式就是业主大会。业主的这个权利是业主买房时就同时被赋予了的，是行使自己的私有财产权，这个权利是受我国《宪法》以及《选举法》保护的。
C．遍查我国所有的法律法规，没有那条法律法规对业主的被选举权做出过限制，最有针对性的《物权法》也没有，既没有，业主的这一权利就不能随意被剥夺。
D．也就是说，业主大会的选举应由业主说了算。政府的强行插手，是以公权侵犯私权。公权侵犯私权必然导致腐败。
2、凉城街道和虹房局认为按照60号文件，是他们“组织业主推荐产生”。这里的“组织”的含义是指召集、张罗、贴公示等事务性工作，更进一步说，那你政府还负有宣传、发动的组织工作，广大业主不知道，你应当向业主宣讲有关法律法规，譬如，筹备组成员的条件，又譬如，如何才是“模范履行业主义务”，通过各种形式让业主来参与，来投票，不要马后炮，推选出来一年后又来指责“广泛性不够”，这都是你自己的问题呀，你怪谁呀，你拿了工资不干事啊。
3、凉城街道和虹房局有没有审查、审批权？可以肯定说：没有！
遍查我国所有的法律法规，没有那条法律法规是授权政府行政部门对业主大会有审批权，政府对业主大会的选举有行政指导权，却没有行政干预权，它可以提出自己的意见，但最终的决定权在全体业主。
所以说，经非法行政干预成立的“筹委会”是“伪”的。
下面是引用lilwx于 13:56:17 发表的回复：业主大会筹备组成员条件争议中的法律问题:回复10楼的疑问
中虹物业是由中虹花园五家开发商共同出资组建，开始出资100万，法人代表袁富宝，总经理张伟，副总经理罗建伟。2007年为提升资质，中虹企业股份公司增资170万，张伟出资18万，罗建伟出资12万。但诡异的是一年不到，五家开发商突然集体撤资，中虹物业资本金变成了30万，一下子就没有了资质，不得不退出中虹花园。接下来，通过一番“委托”、“选聘”，中虹集团的另一个儿子——虹达物业粉墨登场了。这个变化很让外界看不懂，为什么自己养的儿子突然遗弃了。袁富宝的解释有三点：1，虹达物业是中虹集团的参股企业；2，是一级资质；3，注册地在虹口且党组织关系在中虹集团。这三点解释太牵强。第一，中虹物业也是中虹集团的参股企业，只不过后来把他遗弃了；第二，中虹物业增资后也有二级资质了，这个一级、二级的差别好像从来没有体现出来；第三，中虹物业注册地也在虹口区，党组织关系不在中虹集团也在凉城街道，差别不大。
中虹物业开始资金100万，2007年为提升资质，中虹企业股份公司增资170万，张伟出资18万，罗建伟出资12万,达到200万。一年不到，中虹物业资本金却变成了30万.....
好深的水啊!?下沉140w!!!
楼主的帖子写得真好，让我们懂了不少法律和道理，可见不懂法确实要吃亏，ZF某些人就是利用业主不可能知道这么多的法律法规，大搞小动作，妄图把业主自己的自治组织搞成他们的御用工具。
我看现在还有一些业主不明白，甚至还有个别的指责那些坚持用法律来保护自己权益的业主，就是他们的行动才使用ZF不敢更加明目张胆，我们应当理解他们，支持他们，拥护他们。他们也不是十全十美的，但毕竟是他们在开发商、物业侵犯我们权益的时候挺身而出，带领大家一起维权，不然的话，小灵通早就装在各家的楼顶上了，公建配套的菜场早就变成火锅城了，中心绿地的违法建筑早就合法地成为开发商经营的会所了，......真的变成这样，我们业主就欲哭无泪了。
支持楼主！
支持那些带领我们维权的业主！
我也支持大家，我也希望尽快成立中虹业委会，但是这个搞法何时有个头啊，各位三思啊，我们都等了8年了，8年啊，人家8年抗战都打完了，我们要打几年抗战啊
> 业主大会筹备组成员条件争议中的法律问题
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圣合家园二期小区业主在道路上随意停车
给小区成立业主委员会，也许很多业主一听并不感兴趣。但如果自己的合法权益受到侵害，维权又举步维艰时，也许这时大家才想起业委会的重要性。连日来，记者走访各大小区，发现没有业委会的小区较为普遍。在没有业委会的小区里，物业方自己说了算，往往是激发与业主之间矛盾的根源。那么，小区要不要成立业委会？业委会能给管理小区带来什么好处？如何才能成立业委会呢？
走访情况 多数小区没有成立业委会
连日来，记者走访各大小区，发现没有业委会的小区较为普遍，这多数与业主法律意识淡薄，参与意识不强有关。
黄雁村华豪丽晶小区，有2000余户业主，算得上是一个大型小区。这样一个大型小区在管理层上面，只有一家物业公司，没有成立业委会。
在环城路旺园大厦小区记者了解到，小区业主入住已有十余年，也没有成立业委会。而业委会迟迟成立不了除了业主们平时比较忙，没有人愿意主动牵头带动大家外，还有一个原因就是，业主们不知道如何成立业委会。
多年从事社区工作的黄女士表示，入住几十年的小区没有成立业委会在西安是普遍现象，而业委会成立缓慢归根到底是业主的法律意识淡薄，因为在小区里当业委会成员，往往被认为是吃力不讨好的事。没报酬，又经常要出来维权，很多人的积极性肯定不高。
业主观点 没有业委会 维权比较难
多数小区没有成立业委会，那么，物业公司在小区的管理势必自己说了算，长此以往会造成什么不良后果呢?
小何住在丈八东路的榕青无界小区，小区有1300多户业主，开发商交房已有8年，其间却始终没有成立业委会。小何说，小区高层楼房仅有3栋，只有3个门禁系统，但入住的第二年起，他就发现1号楼及3号楼的门禁系统出了故障。因为没有门禁系统，什么人都可以随便进出小区。随之而来的就是，住户门上的野广告不断，盗窃案频发。
8月11日，记者来到榕青无界小区，记者发现从小区大门到1号高层楼内，完全是畅通无阻，大门进入并无保安询问。提起门禁系统为何不起作用时，1号楼业主王大妈就一肚子苦水，她说，自从门禁系统坏了，业主多次给物业公司反映过，没有得到解决。随后，小区又来了新物业公司，照样没有给大家解决这个问题。
因为没有业委会监督物业公司，这让在凤城十一路首创国际小区居住的杨大妈深有体会。杨大妈说，小区环境虽然优美，适合老人早晨晨练，但由于垃圾经常在早晨清理不干净，臭味四散，尤其在夏天早上她想下楼锻炼身体都不行。为此，业主多次给小区物业公司反映，但始终没有解决。
物业方立场 成立业委会可化解矛盾
在采访中，记者了解到，不仅业主希望成立业委会监督物业管理，维护自身权益。一些小区的物业公司也希望能成立业委会。
在长安区圣合家园二期小区，记者发现小区有11栋楼，但有一个共同的问题就是，每栋楼的门禁系统几乎全是坏的，小区的消防楼梯成了业主停放自行车、电动车的场所。而且小区虽然规划有车位，但是车辆随意停放现象严重。小区物业办白主任告诉记者，小区有1600多住户，是个大小区。开发商设置门禁系统是为了业主安全考虑，可小区业主入住以来，很多业主觉得门禁系统有碍他们进出，直接将门禁系统破坏。白主任说，如今也希望业主能成立业委会，如此一来既可以监督物业服务，还可以替物业办化解与业主之间的矛盾，使小区更加和谐。
业委会职能
1.召集和主持业主大会。2.审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用。3.采用公开招标方式聘请物业管理公司，并与其订立、变更或解除委托管理合同。4.审议管家制定的对本小区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目。5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准。6.监督物业管理公司对本小区的物业管理工作。&&&难产的业主委员会：小区里的一场&战争&
成立业委会 要走什么程序
一些小区业主虽然想成立业委会，但对成立的条件和向哪一级政府部门提交申请并不了解。记者采访了西安市住房保障和房屋管理局工作人员。据介绍，只需要五步程序，便可以申请完成。
房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上，或者首套房屋出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的，可成立业主大会。
第一步： 物业管理区域符合前款条件后15日内，建设单位应当书面告知物业方所在地街道办事处或者乡镇人民政府。（建设单位未及时履行告知义务的，物业方所在地街道办事处或者乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正，业主也可以书面形式告知。）
第二步： 街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到书面告知30日内，组织成立业主大会筹备组，公示时间不少于7日。同时建设单位及其选聘的物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，提供物业管理区域内业主名单、房屋及其附属设施和相关场地的基本情况等文件资料，并在物业管理区域内提供相应的人力、场地支持。（街道办事处或者乡镇人民政府未在规定期限内组织成立首次业主大会筹备组的，由区县人民政府责令限期改正；逾期未改正的，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。）
第三步：业主大会筹备组应当自成立之日起60日内，组织召开首次业主大会，并选举出业主委员会。（街道办事处、乡镇人民政府未在规定期限内履行组织成立业主大会筹备组职责的，业主可以自行组织成立业主大会。）
第四步： 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持业主委员会备案登记表；业主大会议事规则；管理规约和业主委员会成员的基本情况，向物业方所在地街道办事处或者乡镇人民政府及区县物业管理行政主管部门备案。
第五步：区县物业管理行政主管部门应当自收到上述材料后5日内发出备案回执。业主委员会持备案回执，向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，并在物业管理区域内公告备案情况。
本组文/图 记者 张雷 实习生 何建华
(西安晚报)
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