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房地产信托基金破冰 万科成国内首发行公募房企
来源：广州日报
作者：潘彧
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REITS是一种以发行收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金，其特点在于收益主要来源于租金收入和房地产升值。
REITS是一种以发行收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金，其特点在于收益主要来源于租金收入和房地产升值。如有购房问题请拨打热线：400-606-6969
截至2014年，全球共27个国家有上市REITS市场，共有783只REITS产品在公开市场进行交易。
目前，全球REITS总市值已超过1.3万亿美元，2003年～2013年市场年均复合增长率15%。
近日，中国证监会网站公告显示，万科与鹏华基金公司旗下“鹏华前海万科REITS封闭式混合型证券投资基金”于4月22日被证监会受理。业内认为，这是内地版公募房地产投资信托基金(REITS)启航。而万科很可能成为内地首个公开发行首只公募REITS的房地产企业。
记者注意到，此前内地只有越秀、开元、金茂等企业绕道港交所发行H股REITS或商业信托，而去年中信证券开发出两只私募领域的REITS实现此类产品在私募领域破冰。若是鹏华前海万科REITS破冰，将成为内地首个公开发行的房地产公募REITS。
目前，鹏华前海万科REITS并未对外公布其产品详情，也无从知道其收益率等具体情况，仅能从基金名称了解到标的位于前海。
“万科此次希望后续商业项目上以更积极的模式来加快资金回笼。对于万科来说，其品牌效力比商业项目的运营经验更值钱，此类合作预示后续万科商业项目扩张或尝试轻资产模式。” 上海易居房地产研究院研究员严跃进对记者表示。
租金回报率或制约前景
不过，由于目前房地产租金回报率较低，部分业内人士对于此基金未来的回报率有所质疑。
“目前没有具体条款，所以无从知道基金的细节，对于租金收入如何核算并无了解，对基金未来发行的前景不太好评估。”广州一位券商高层对记者表示。
此前，广东省流通业商会执行会长黄文杰认为，REITS对于商业地产的租金回报率有要求，按境外REITS的要求，年租金回报率至少要达3~5个点。内地由于贷款利率比较高，要想顺利推动REITS，物业本身的租金回报率不能低于8%。但是这个租金回报率在内地的房地产市场很难达到。
上述券商高层则坦言，按照以往中信和越秀的模式，对于租金回报率这一块一定会做技术性处理，“把租金提高，把成本估值降低，显得租金回报率就高了，这样才足以覆盖还款来源。”
业内观点：REITS或成为内地房企主要融资渠道之一
多位业内人士对记者表示，这种融资手段放开，将有利于房地产市场化融资，也有利于满足中小投资者投资房地产的需求以及机构投资者需求，“可以想象，后续有公司会跟进这种融资手段，REITS可能成为内地房企未来两三年最主要的融资渠道之一。”上述券商高层表示。
黄文杰此前也认为，在目前的商业地产融资相对不畅的情况下，如果REITS能够放开，“内地的商业地产肯定愿意以这种渠道去融资。能让商业地产开发商或者所有者迅速回笼资金。”
今年3月，在万达商业年报发布会上，执行总裁曲德君便表示，REITS是其一直在努力的项目，只要时机成熟便会启动。
“目前内地融资环境逐渐放松，房地产企业目前更多地将融资的方向转移到了内地市场。”中原地产首席分析师张大伟表示。如有购房问题请拨打热线：400-606-6969
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万科前两月的离职率与去年一整年相当，股权之争已影响至万科内部，万科有史以来首次将“稳定团队”作为核心要务。
宝库2.0发布万科万达推出房地产投资信托基金产品
来源：中国经济网
　　中国的业逐步结束资源型暴利时代，将与中国经济一起进入新常态。这在业界已经形成共识。由于身处产业中游，房地产业的转型之路注定不会平坦。房地产投资(REITs)被业界认为是房地产业实现转型升级的一大利器。国内地产巨头万科、万达近期推出了REITs试点产品。
　　REITs产品于上世纪60年代在美国诞生，是美国大型机构投资者和个人投资者的主流投资品种之一。数据显示，过去20年，多个REITs板块实现两位数的年化总回报，其中写字楼为12%。同时在美国上市的REITs在2013年度派发了大约340亿美元的股息分红，投资价值凸显。
　　大约在2006年前后，内地就有专家提出要发展房地产信托投资基金(REITs)，实现房地产资产证券化。但直到2013年，国内首只酒店地产REITs基金才实现在香港上市。
　　经历挂牌延期、发行规模削减等波折之后，开元酒店地产基金日成功在香港上市，这是中国内地首只酒店地产基金上市。在开元酒店地产基金上市之后，业界即对其寄予厚望，认为这将带动更多的酒店地产、商业地产?乃至产业地产基金的房地产证券化。
　　但事实并非如此。在开元酒店地产基金在香港上市之后，内地地产基金的发展仍是步履维艰。直到日，央行与银监会共同发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。今年年初，住房和城乡建设部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，更是明确建立多种渠道发展租赁市场，推进房地产投资信托基金(REITs)试点。至此，REITs试点的开展才有了政策依据。
　　6月8日，由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITs获批。公示信息显示，鹏华基金管理公司在4月份申报的“鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金”，已正式完成注册。
　　据了解，鹏华前海万科REITs发行规模达到30亿元，一半用于购买前海万科公馆的资金收益权，另一半用于购买固定收益类的产品。机构投资者对首只公募REITs表现出浓厚的兴趣，投资者也可以在二级市场进行交易，交易门槛为10000元。
　　此前一天，万达金融联手快钱公司公布一款众筹产品“稳赚1号”，这是一款类REITs的产品，投资门槛为1000元，期限为七年，预期租金年化收益率为6%，物业增值收益预期年化收益率为6%，以万达广场( 相册 户型 价格 动态二手房)作为基础资产，募集资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目。由于该产品认购起步价只有 1000元，而发行规模数十亿元计，这个众筹产品将大幅度突破私募200个份额的限制。
　　这两个案例被业界认为是国内REITs的破冰之旅，也意味着国内商业地产转型升级迈出了一大步，对整个房地产业的转型升级都将起到一定程度的促进作用。乐观的分析人士认为，三年内，REITs产品将实现在A股上市。
(责任编辑：陈彦娇)
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八问万科股权争夺战 宝能系为什么盯上万科？
来源：京华时报&&
摘要：●7月24日前海人寿及其一致行动人钜盛华对万科二度举牌，持有万科股份15.04%，超过大股东华润，成为万科最大股东。作为万科曾经的第一大股东和持股5%的新晋大股东，华润和安邦保险在此次宝万大战中扮演关键角色。
万科股权争夺战烽烟不断，在过去几天开启刷屏模式。仅半年时间，宝能系一路豪掷数百亿取得了万科22.45%的股权，超过了华润和万科合伙人的持股总量，成为万科第一大股东。面对宝能系强势入股，万科高层王石和郁亮接连发声，表示不欢迎其进入万科，管理层和大股东就此公开宣战。
12月18日中午，涨停的万科启动临时停牌，并表示“正在筹划股份发行，用于重大资产重组以及收购资产”。20日万科又发布公告称，预计在不超过30个自然日的时间内披露公司重组方案。此次停牌的这段时间，将是宝能系与万科管理层决斗的关键。针对市场关注的问题，记者采访业内人士及相关专家，分析目前万宝之争各方可能举措，探讨此次事件发展的可能性及带来的启示。
万科股权争夺战
前海人寿(宝能系)买入万科A约5.5亿股，占万科A总股本的约5%。
●7月24日前海人寿及其一致行动人钜盛华对万科二度举牌，持有万科股份15.04%，超过大股东华润，成为万科最大股东。
●9月4日港交所披露，华润耗资4.97亿元，分别于8月31日和9月1日两次增持，重新夺回万科的大股东之位。截至11月20日，华润共持有万科A股15.29%股份。
●11月27日-12月4日钜盛华买入万科5.49亿股，合计持有万科A股股票约22.1亿股，占总股本的20.008%，取代华润成为万科第一大股东。
安邦系杀入，举牌万科，共持有万科A5.53亿股，约占万科A总股本的5%。
●12月10日
深交所对钜盛华及一致行动人前海人寿成万科第一大股东一事发表关注函。
●12月15日
距深交所问询函限定的“最后时限”过去1天后，钜盛华回复问询称，钜盛华的资金来源合法、信息披露合规。
●12月16日香港联交所数据显示，“宝能系”在12月10日和11日继续增持万科，持股比例已达到22.45%。
●12月17日
万科董事长王石用“不欢迎”三个字表达对“宝能系”欲控股万科的态度。宝能集团随后发表声明回应称“尊重规则，相信市场的力量。”
●12月18日
万科午间发公告称，因正在筹划股份发行用于重大资产重组及收购资产，股票从下午开市起停牌。
●12月20日
万科发公告称，将于日前披露重大资产重组信息，公司A股股票最晚于日恢复交易。前海人寿发表声明否认洗钱。
宝能系为什么盯上万科？
今年以来，在保险资金投资中，以地产为代表的权益性资产最被看好。数据显示,截至今年三季度,已有30家A股上市房地产企业的前十大股东名单中有保险资金身影。万科作为中国发展最为成熟的开发商，受到险资青睐并不出奇。万科虽然是世界最大的房地产企业，但是，万科是一家股权分散的公司，所以容易被资本大鳄盯上。从当前各方持有万科的股份比例来看，华润万科系持有20.64%，包括华润持有的15.29%，盈安合伙持有的4.14%，长期与万科管理层“并肩作战”的刘元生持有1.21%；宝能系持有22.45%，安邦保险持有5%。
宝能系收购资金从哪来？
宝能集团成立于2000年，注册资本3亿元，潮汕籍老板姚振华是其唯一的股东，他通过宝能投资持有钜盛华99%的股份，再通过钜盛华持股前海人寿20%的股份。
此次宝能系动用旗下几家公司来购买万科股份，其中包括前海人寿、钜盛华，以及与钜盛华签订的资产管理计划，包括安盛1、2、3号资管计划，西部立德宝禄1号资管计划、西部利得金裕。据机构测算，宝能系此次收购万科股份累计约花费400亿元。在宝能系举牌万科的资金中，自有资金甚少，除来自银行信贷、债券、股权质押等传统资金来源外，还有通过券商收益互换、资产管理计划等筹集的杠杆资金。
就在市场猜测宝能资金来源时，一篇指责万能险被保险公司当做洗钱通道的文章在互联网广泛传播。12月20日晚间，作为“宝能系”主要成员之一，前海人寿发布声明，回应市场上对其“万能险”涉嫌洗钱的回应。声明称，万能险起源于欧美，已有近百年历史，2000年左右引入中国，是人身保险的常见产品类型之一。作为金融机构，前海人寿严格遵守并符合央行关于反洗钱规定，并定期接受央行监督指导。前海人寿合规经营，严格遵守保监会的各项监管规定。
华润安邦怎么看这件事？
作为万科曾经的第一大股东和持股5%的新晋大股东，华润和安邦保险在此次宝万大战中扮演关键角色。
今年9月，华润回应万科的求援，斥资约5亿元，连续两日买入万科近4000万股，增持万科股份至15.29%，重回第一大股东位置。如今万科和宝能刀光剑影，关键角色华润集团却是引而不发。瞭望智库研究员慈冰表示，华润如果继续做“安静的财务投资者”，则可能面临万科管理层动荡、企业业绩下滑、股价下跌的境况；而如果其要相机而动实现对万科的控股，却要迈过更多难以逾越的沟坎。但应该乐观的是，战事仍在发展，华润仍然握有至关重要的表决权。
资深财经评论人谭浩俊表示，安邦是不是宝能系一致行动人，实难判断。但是，真正能左右万科此次“毒丸”计划的，是手握5%股权的安邦保险。
万科还有哪些招数可使？
万科12月20日发布公告称，预计在不超过30个自然日的时间内披露公司重组方案。同日，中粮集团方面否认参与万科增发事项。分析人士认为，万科管理层仍需要不断寻求资金外援来获得支持。据悉，停牌中的万科，已经启动拉票模式。近日有消息称，万科董事长王石已经与多家投行、大型公募基金接触。
财经评论员况杰表示，万科目前已经停牌，这种状况下宝能系想直接在二级市场上增持已无可能。从万科的角度来说，当务之急是提升一致行动人的持股比例，阻止宝能系的收购。最大的可能是通过定增引入新的投资者，也就是白衣骑士，成为一致行动人，然后持股比例超过宝能系。
不过，不少业内人士表示，无论定增的价格和对象如何，万科管理层绕不开的是，需要有出席股东大会2/3投票权的通过。宝能系手握万科22.45%的股权，对于股权分散的万科，要在股东大会上收获占万科总股本44.9%以上的股权支持，难度极大。
宝能下一步会有何动作？
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对宝能而言，万科若采取长期停牌将对其高杠杆运作的资金带来压力。万科股价短期内大幅上涨，目前应该已远远脱离“宝能系”的成本线。
对于宝能系来说，近期或在四方面有动作。第一是做好舆论战，尤其是不断挖掘宝能及其掌门人背后的民营企业崛起的故事，进而增加与公众的亲密度。第二是或早就预料万科会有反并购的策略，所以背后可能还有一笔未动用的资金。第三是继续加大信息披露，防范各类猜忌包括资金来源不稳定等内容。第四是对宝能内部的地产业务板块进行积极调整，以证实宝能有能力做好地产业务的经营。
中小股东利益有何影响？
由于万科《公司章程》中在董、监事选举方面实行的是累积投票制，在此背景下，鉴于“宝能系”目前持股比例尚不足30%，因此中小股东的态度也可能改变事件格局。此外，争取中小股东也成为万科管理层对抗“宝能系”进入董事会的做法之一。在王石的内部讲话中，将中小股东和公司管理层紧紧“捆绑”在一起。
知名经济学家马光远表示，资本和管理者打架，资本和大股东争夺控制权，中小股东只能任人宰割，没有有效的程序参与决策、保护自己。“这起收购从目前来看，谁是谁非一点不重要，但中小股东的利益被忽视是血淋淋的事实。无论是宝能的收购行为，还是王石的反收购行为，都有可能损害中小股东的利益。”
最后的结局会是什么样?
马光远预计，从目前的攻防看，宝能处于绝对的主动地位，进可攻，退可守，而且有很多手段可以对付王石。宝能即使做不了实际控制人，事实上通过举牌，在二级市场已经获利颇丰。命运不确定的是王石，因为停牌是极其被动的举措，这救不了王石，可能的结果有这么几个：王石找到了同盟，也赢得了中小股东的支持，成功击退宝能，但宝能仍可能通过股东大会，赢得董事会的席位，制衡王石及其管理团队，并随时可能再次发起控制权争夺；如果宝能联合安邦，则几乎意味着王石出局；如果宝能对万科的管理层进行分化瓦解，王石也会黯然退场；王石妥协，接受宝能，宝能也释放善意，但也会采取措施对王石的权力进行制约；王石找到白马王子出手，但无论是持有万科10%左右的证券公司，还是持股2%左右的公募基金，要全部拿下难度很大。
万宝大战带来哪些启示？
易居中国执行总裁丁祖昱表示，这次宝能和万科的控制权之争，让我们重新认识了万科的职业经理人文化，也让我们更清晰地明白，今天无论谁都已经无法改变万科的运营机制。如果没有职业经理人文化，那万科就不再叫万科了。
严跃进表示，此次万科股权争夺战无论结果如何，对于资本市场、企业来说，都是可以写入商学院教材的案例。其启示有三点：第一是传统地产资本和险资等机构资本会有更大的碰撞，后续险资可能比传统地产资本更有优势，这对公司治理结构的改善是一个挑战。第二是目前地产企业对于企业的股权保护是非常乏力的，地产企业若是处于上市状态，股权保卫的难度会加大。第三企业若自身不变革，那么外部环境和力量就会对企业自身的经营形成特大的冲击力。
京华时报记者邢飞京华时报制图杨佳宁
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　　图片来源：视觉中国
　　2015年6月，鹏华基金以公募基金身份首次参与与万科合作的房地产信托（REITS）项目，时隔半年，这份信托设计的细节首度披露。
　　据鹏华基金介绍，鹏华前海万科REITs设计为封闭式基金，在封闭期内投资目标公司股权（目标公司持有万科前海企业公馆，为前海区域的优质甲级写字楼）以获取商业物业租金收益为目标，认购起点为10万元，上市后在深圳交易所场内交易的最低份额为1万元。
　　而关于鹏华前海万科REITs收益情况，其资产部分，据测算，鹏华基金以12.6682亿元的价格获得万科前海企业公馆项目公司50%的股权及100%的收益权。预测其营业收入到期后收益率为8.28%；在债券部分，基金57.77%的资产投资于债券，其杠杆相比其它债券基金更高，理论杠杆上限达270%，因此债券资产部分收益弹性更大。
　　此外，为保证该产品的收益，深圳万科还开立保证金账户，一次性存入不低于2000万元保证金且确保每年维持不低于该数目的保证金。当目标公司当期营业收入扣减物业管理费收入后的余额，低于深圳万科提供并经基金管理人确认的目标公司当期业绩比较基准时，深圳万科会以保证金账户资金余额为限，按目标公司当期实际业绩收入低于业绩比较基准的差额（业绩补偿款），向鹏华前海REITs基金支付业绩补偿。而在激励机制上，鹏华前海REITs基金还与深圳万科制订了业绩分成机制，以促进其经营。
　　中信金石基金执行总经理罗霄鸣分析，REITs做这样一个市场工具，是双方共赢的安排。REITs可以把重资产的增值收益完全从企业里剥离出来，分享给市场投资人。而引入市场投资人进入，一方面减轻了企业报表；另一方面市场资金依靠企业本身产业整合，在重资产的投资中获取较稳定且风险较低的优质回报。
　　介于REITs良好的前景，鹏华基金比照美国1960年REITs约2亿美元的上市总市值，并占当时美国储蓄总额0.16%来测算，未来中国发展REITs初期的规模将达704.88亿元，该规模对房地产资金来源替代率为0.47%。
　　与此同时，鹏华基金认为，长远来看，中国商业物业的REITs证券化水平很可能达到美国当前10%的水平，按2014年底中国商业物业总市值约16万亿元计算，10%的REITs证券化率意味着中国未来上市REITs规模将达1.6万亿元。
　　不过，由于中国目前仍处于房地产证券化的探索阶段，因此其发展条件尚有很多不足之处。发布的《平安地产金融白皮书2016》就指出，在现行制度环境下，房地产证券化相关产品的监管方对基金管理人掌握的现金流管理监管仍然不够，对LP的信息披露和分析服务等不够；在公司决策体系内多数股东处于弱势地位，公司决策过程中处于被动地位；房地产证券化初期经验不足，相关监管体系也不健全；信用体系不健全导致违约成本较低，容易发生信任危机等，都使得房地产证券化产品运作风险增大，投资环境存在不足。
　　随着中国投资者范围不断扩大和成熟，越来越多地将房地产证券化投资纳入其资产配置的范围，同时由于政策层面持续抑制房地产投机，而大量资金需要出口。使得房地产证券化产品开始发展起来。
　　平安银行行长邵平指出，资产证券化在西方发达国家是成熟的金融工具，是解决存量资产、结构性矛盾、增强内生动力的有效工具，它将成为房地产最重要的融资方式之一。
　　在中国房地产证券化发展现阶段，根据平安银行发布的《平安地产金融白皮书2016》显示，截至日，沪深两市地产类股票总市值达24104亿元，占A股总市值的4.63%；房地产债券存量总计达7597.55亿元；房地产信托余额截至去年总规模达1.3万亿元；房地产投向资管产品2015年前九个月累计发行规模194.6350亿元；房地产私募基金2013年募资总额达106.67亿元。与此同时，REITs也成为了中国房地产资产证券化的重要探索方向。
　　住建部政策研究中心主任秦虹认为，一方面，随着房价高速增长期过去，总体上投资实物地产获得高回报也已成为过去，因此投资房地产需要新形式；另一方面，成熟的房地产市场投资门槛将逐步走低，而随着中国房地产市场的成熟，房地产证券化产品将成为降低门槛的工具。
　　目前中国的房地产证券化只是刚刚起步。相关房地产资产证券化尝试仍然有限，主要包括了ABN（资产支持票据）、ABS（企业资产证券化）、MBS（房地产抵押贷款证券化）、REITs（房地产信托投资基金）的尝试。其中，特别是近年来REITs的发展在中国房地产证券化过程中被市场较为看好。
　　从海外REITs产品的发展情况看，REITs的蓬勃发展不仅印证了REITs这一模式在发展商业物业中的优势，也是一个发达、有效金融市场的标志。据彭博统计，目前全球有30多个国家和地区推出了REITs产品，其规模已经从1990年的89亿美元增加到2015年3月底的1.8万亿美元。其中，美国是目前国际上最成熟的REITs市场；澳大利亚则成长为全球第二大REITs市场。
　　随着近年来房地产转型需求的增加及监管层的大力支持，中国REITs也随之起步。2007年，中国成立了REITs专题研究小组；2012年，中国证监会年组织起草了《资产支持证券投资基金暂行规定（征求意见稿）》；2014年，发布的《业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》已提出开展REITs试点工作。
　　到2014年，中国REITs产品也正式进入实操阶段。2014年5月份，发起设立“中信启航专项资管理计划”在综合交易平台挂牌交易标志着中国第一单权益型REITs产品成功发行。
　　进入2015年6月，鹏华前海万科REITs的批准成立、发行和成功募集则意味着中国公募REITs的上市，对后续该领域的探索有重要意义。在此基础上，前海金控董事长李强曾表示，将积极探索、总结，形成可复制、可推广的经验模式。条件成熟时，还计划以公租房这类标的物开展更多的REITs试点。0刘亮LL界面记者万科除了房地产还有什么方面的投资_百度知道
万科除了房地产还有什么方面的投资
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所以其他业务逐渐都转让出去了。今年以来进入商业地产领域2000年以来万科坚持专业化道路，所以会成立一些酒店和商业管理公司操作。目前只剩下房地产业务
不好意思，这个我也不是很清楚，，百度看看...要不就到万科网看下，
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