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湘银小区物业合同又没有经过业主代表大会授权签订的，我们业主该如何维权！
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想必大家知道，去年到今年株洲湘银小区的新闻不断，小区一期业主集体维权，结果湘银物业停止服务，小区内垃圾成堆，最后经过一期业主的不断上访，一期业主取得了自治，并重新选聘了物业公司，按照订菜单订服务条款的方式，签订了新的物业合同。然而，湘银小区第五届业主委员的主任和成员，将一期中担任业主委员的成员撇开后，即没有增补业主委员会成员，又没有召开业主代表大会，也没有召开楼栋代表大会，更没有提前向全体业主公示服务收费项目和服务条款，瞒着广大业主私自与湘银物业签订了物业合同，置广大业主的利益而不顾，藐视业主权利，侵害业主的知情权和监督权，并且在签订合同后，也没有积极地向广大业主进行解释和说明，这种行为让许多业主十分气愤，我们是一个法治社会，怎么此次的业主委员会居然敢如此胆大妄为，明明知道根据物业管理条例，业主委员会只是一个执行机构，那么没有经过业主代表大会授权签订物业合同就是无效合同，那么他们还要这么做，这是为什么呢！作为业主，我认为依法合规签订物业合同才是王道，物业费用根据市场规律需要涨价无可厚非，但是不约定合同的服务条款，我们业主该如何维权，这中间是不是有猫腻，我们真要问个明白！我们找社区，社区说要找物管办，我们递交了材料，但是没有得到回应，反而是物业公司单方面就贴出物业合同，告诉业主一定要按照合同交费，可合同中并没有公示物业服务详细条款，只公示了收费价格，还约定了业主若不交费就要收违约金等等，这让我们看到的就是一个不平等条约。因此我们有话要说！ 第一：第五届业主委员会虽然在去年10月份产生，但是现在因湘银一期被分离出去，有业主委员会成员是一期的，那么业主委员会为什么不增补委员参与二期管理？请问现在真正为二期业主办实事并履行职责的有哪几位？我们业主有困难有问题，去找谁？怎么找？业委会办公室天天大门关着，空在那里，门上没有业主委员会主任及成员的电话，我们业主怎么倾诉自己的困难，怎么去维护自己的权利？
& & 第二：签订物业合同，为什么不按照法律条款，不召开业主代表大会，为什么不向业主公示物业公司的服务条款和服务收费，就与物业公司偷偷地签订物业合同，且更疑惑和有意思的是，签订的物业合同没有包括二期的别墅，只对电梯房和楼梯房做了约定，那岂不是意味着二期的别墅业主可以不用交物业费用，免费享受湘银物业的服务？这简直是让人匪夷所思。一个整体小区却出现对不同人群的物业合同约定，是电梯房和楼梯房的人更有钱些吗?这简直就让人无法理解。对于物业合同的续展情况,居然在此次的物业合同上约定,若没有组织50%的业主以上同意改选和续聘,那么湘银物业可以继续服务下去！显而易见,这次第五届业主委员会就是偷偷地与物业公司签订了物业合同，没有组织业主投票和开业主代表大会,那么也就意味着,只要以后的业主委员会同样不按法律办事,那么湘银物业无论做的好还是不好都将永远地在这里做下去,因为物业的服务条款和收费内容没有约定，服务到底对不对等,服务好不好,业主都无法依据合同来主张自己的权利。
& & 第三：湘银物业为什么不向业主公示历年来物业的收费情况和支出情况呢？为什么不应业主要求对物业公司的账务进行审计呢？为什么这些年属于业主的公共利益，如物业用房和公共场所的出租收入、电梯中以及公共场地的广告收入和广场摆摊收入从不公示出来，好像永远是笔糊涂账呢？按物业管理条例要求，这笔收入应该是属于全体业主的吧！为什么物业公司不公示这些还天天喊亏钱了呢？若真的是天天亏钱，那么为什么物业公司却又要选择继续留在这里服务呢？还要偷偷地跟业主委员会签物业合同呢？所谓无利不起早吧，湘银应该还是块大蛋糕吧！还是有利可图的。
& & 第四：2014年第四届业主委员会在改选之前在业主办公室那个门上公示了物业用房（门面）有许多是属于我们广大业主的，以前的这部分门面的出租收入是物业公司收了，这个按法律应该是要退给我们业主的吧？那是不是要给我们业主一个交待呢？我们业主有知情权、有监督权啊！第四届业主委员会成立后将后来他们收的这些门面的出租收入已经移交给了第五届业主委员会，听说有十几万了，这可是一笔不小的收入！但是现在门面的租金收取是否都收到了，是否收全了呢？现在第五届业主委员会是不是也应该向我们广大业主公示这笔收入的收取情况以及现在这笔钱的去向呢？到时候这个钱该怎么用呢？若没有人对业主委员会管理的这笔钱的来去进行监督，会不会有问题产生呢？！还有我们的房屋维修基金的提取和管理是否按照了规定进行规范使用，是否存在物业重复报批和高价报帐行为来套取使用我们的房屋维修基金呢？这都值得让我们业主好好地深思！
& & 第五：现在我们湘银小区从2004年到现在过去了10年，也可以说是一个老小区了。现在的状况是，人车不分流，消防通道被完全堵死，32栋那边的那个门通宵对外敞开着，垃圾站一到热天更是臭气喧天，楼下饭店楼上油烟污染，建设银行旁那边的那个门岗形同虚设，电梯和门禁维修不及时，我们小区的车辆和进出人员管理十分混乱，偷盗现象时有发生，整个小区根本就是松散型的管理，那么我们业主的利益又如何能得到保护？物业在去年10月份业主代表大会上承诺若按三级收费服务那么小区就实行封闭式管理，可现在封闭了吗？又能封闭吗？什么时候封闭，这还是一个疑问！！！
& &&&作为湘银小区的业主，我们十分渴望享受好的小区环境，享受好的物业管理，交物业费是每个业主应尽的职责，物业公司服务好广大业主更是应尽的义务。业主不能以不交物业费作为手段，不能以服务不到位作为不交物业费的理由，可是现在这种物业管理肯定是不行的，我们业主不满意，物业收费跟服务是不对等的，合同的签订也是不合法的，找了社区，找了物管办，材料上交，却没有人理睬此事，请问谁能解决我们业主的这些问题？谁能解答我们的疑惑，我们作为业主我们又该怎么办！！！谁能给我们一个答案！我们究竟还该相信谁还能相信谁!
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倒没注意，平时觉得小区的保安还是蛮敬业的呀，晚上经常可以看到他们打着手电巡查
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本帖最后由 相信国家法制 于
00:38 编辑
您也是业主吧，您看到的只是表面现象，湘银小区物业最会做的就是面子工程。但是我们要看本质，小区目前就是一个松散型管理，湘银小区的管理实际上存在很多的问题，并不是说保安，保安是在巡逻，但是巡逻到位了吗？有多少人参与巡逻。是不是小区闲杂人员都被保安清理出去了？是不是偷盗现象没有了？是不是安全保卫的工作都做到位了？巡逻的人员够吗？保洁的人员够吗？这就涉及到一个服务质量的问题，涉及到服务是否与物业管理条例要求对等的问题，实质上说白了就是物业公司管理的问题，现在我们小区物业管理人员看上去是蛮多的，湘银会所里管理人员不少全坐办公室的，前面保洁的，保安的，水电的等服务人员配备足不足呢？不得而知，我们业主看到的就是现在进出小区的车辆是自由进出的，人员是自由进出的，不是封闭的小区，怎么服务收费居然是按照三级服务要求来定价的，这明显的服务是不对等的。三级服务不光要整个小区要实行封闭式管理，必须要进出小区的人员要有门禁，要刷卡进出，规定有保安一天几个班，要几次巡逻，不论是白天还是晚上，这个是有条款规定的，每个楼道保洁要按要求定期几次进行清扫，对于门禁和电梯的维护以及水箱的清理都是有要求的，这个都应该是要在物业合同中进行条款的约定，现在我们的业主委员会就是没有按照法律法规，不召开业主代表大会，也不事先向业主公示物业服务人数，服务条款和服务菜单，所以合同签订上就没有尊重广大业主，当然在合同上不约定详细的服务条款，我们业主的利益就将会受到侵害！法制社会，本就是要依法行事，不尊重业主的做法就是不对的！再一个，我们出钱请物业，肯定是要按菜单付钱，我们享受什么样的服务，我们就出多少费用，这个道理没错吧，总不能说物业给你什么样的服务你都会买单吧，要你出多少钱就出多少钱吧，服务不到位你也出这么多钱，你觉得值吗？根据湖南物业管理条例三级服务标准，我们小区的物业收费与服务绝对是不对等的，实际上目前的管理只达到了普通的一级管理，并且我们小区的水电都是由物业统一收费，不是由自来水和电业局直接控制的，所以将来还会有许多问题，还有我们的维修基金管理也有问题，物业现在的收费除去员工开支，真正用于小区建设的到底有多少，物业公司都没有公示给我们，特别是小区的水管管道维修以及坏境维护，真正开支多少还是个谜，因此，后续小区的维护和建设肯定还会有许多的问题存在，但是现在业主委员会与物业签订合同，在规定上不先召集大家建言建策，就偷偷签订合同，这是不合法的，造成服务好不好对物业公司没有约束，小区的属于业主的公共利益不明晰从而没有保障，以欺瞒的手段来签订合同只会让业主利益受损，这种行为也只会让业主感到反感，不论怎样，业主首先就必须得到尊重，物业有问题，必须要改进要解决，若以这种笼络业主委员会成员瞒着广大业主私自签订这种合同的行为我相信广大业主都会坚决不答应的！
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这个我要顶你一下，湘银的物业管理很垃圾的，我在的庐山恋就是湘银物业，小区里面经常被小偷光顾，很多监控设备都不能使用，卫生，秩序方面也差。。。各种广告骗钱的都可以随意进入小区进行活动。
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哈哈哈哈，总口难调，千万莫前门拒狼，后门入虎
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经世皇城更糟糕！！！！！&&问题详情
业主委员会在没有征得业主的同意小与物业公司签定的合同下签定的合同是否有效?
我们小区的物业公司 与我们签的合同什么内容我们完全不知情 而且没有征求大家的意见就请来 他们签的合同对我们业主是否有效?
您的回答过短，请将答案描述得更清楚一些
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有效的。只要有3成的业主同意,就行
没必要全部都同意吧
这个只要大部分同意就可以的!
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> 物业让签新版供暖合同了，大家都签了吗？新版合同对业主有好处吗
阅读 552|回复 6
物业让签新版供暖合同了，大家都签了吗？新版合同对业主有好处吗？
不知哪年哪月才来实现按热计费啊。。呵呵
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此贴已被版主加精，希望您再接再厉多发好贴噢~
yl526726@sohu.co
我签完了，没注意看，物业说最低温度提高了2度.
我签完了，没注意看，物业说最低温度提高了2度.不知道今年供暖效果怎么样呢？
新版的，达不到温度退费
混汤不换药。
这版合同里物业明确了不支持暂停供暖交60%费用的方式！！
> 物业让签新版供暖合同了，大家都签了吗？新版合同对业主有好处吗
后您才能在本论坛发布信息！因暖气不热业主拒交物业费 法院判决物业公司减免供暖费
发布时间：　　浏览人数：2256人
目前，随着房地产产业的持续升温，沈阳市物业纠纷案件也渐渐增多。一则小区业主因为物业管理企业服务不到位而拒交物业费的现象比较普遍；二则物业公司又因业主拖欠物业费等费用将业主告上法庭的案件也越来越多。在业主与物业公司的法庭博弈中，大多数案件是以业主败诉而告终。对此，许多业主感到很委屈，因为在他们看来，明明自己在理儿，反而还败诉了，真是倒霉！于是，业主与物业公司的矛盾往往会进一步激化。就业主屡屡败诉的问题，记者请教了一些律师。律师支招儿：其实，打“官司”主要是打证据，在业主与物业公司的法庭博弈中，业主败诉的重要原因就是不注意收集有效证据。
案例：暖气不热欠物业费，举证可扣除采暖费
沈阳市沈河区业主张先生买了一处商品房，房子所属的物业小区是独立供暖，入住后第一年的冬天，张先生发现，暖气的温度非常低，张先生便找物业公司前来解决。物业公司认为可能是暖气设备有问题，随即派人修理，可是维修后室温仍然不见上升。为此，张先生很气愤，于是就告诉物业公司，如果不解决暖气问题就不交物业费。最近，张先生收到了物业公司状告他拖欠物业费的一纸诉状。在法庭上，张先生聘请的律师认为，张先生拖欠物业费是因为物业公司未达到供暖标准而引起的，物业公司属违约在先。按照供暖合同规定，供暖方应按照供暖标准供暖，这包括提供暖气和供暖温度达到标准两个方面，只有这样才算履行了合同约定的供暖义务。所以，张先生就是补交物业费，也应扣除其中的采暖费。
法院判决：仅交拖欠物业费，免交采暖费
法庭认为，双方当事人签订的供暖协议属于合同法中规定的供用电、水、气、热力合同中的供用热力合同，依据《合同法》第一百八十四条规定，供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。同时，依据《合同法》第一百七十七条规定，供用电合同的内容包括供电的方式、质量、时间、用电容量、地址、性质，计量方式，电价、电费的结算方式，供用电设施维护责任等条款。据此，当事人在供暖合同中应对供暖方式、质量、时间等做出约定。因此，物业公司应履行供暖合同，包括按照约定的方式、质量和时间等提供供暖服务，否则应负违约责任。因此，张先生“供暖义务应包括提供暖气和供暖达到约定标准”的主张应予支持。判令：张先生补交拖欠的物业费，扣除其中的采暖费。
律师说法：应注意收集相关证据
那么，业主应如何取证暖气温度不达标呢？辽宁和昊律师事务所田志玱律师认为，业主要注意保护自己。首先业主可以与物业公司协商，由物业公司测量供暖期间室内温度，也可以自行委托公证处进行测量，予以公证，以保留证据材料。若供暖确实未达到约定标准，公证费用的支出，系物业公司未按照合同约定履行合同而给张先生造成的损失，应由物业公司承担。另外，业主可以在供暖期内向市、区供暖办公室申请测量或鉴定供暖是否达标，由供暖办公室出具相应的证明材料确认供暖不达标的事实和期限，以此作为自己诉讼中的抗辩证据向法庭出示。
物业公司违约，业主是否可以少交物业费
辽宁和昊律师事务所田志玱律师认为：物业管理企业未按合同要求提供服务或其提供的服务质量与合同约定不符的，属于违约行为。如果业主或业主委员会有证据证明物业公司的违约行为，法院应判令其承担相应的违约责任。法院根据物业管理公司提供服务的质量状况，按质定价，适当减少业主的应交物业管理费用，符合法律规定。
辽宁鼎泰律师事务所主任杨功涵律师认为：物业公司起诉业主，业主是否败诉，主要看业主履行义务是否符合合同要求。一般来说，合同义务的履行有时间的先后顺序，先履行义务的一方没履行义务时，后履行义务一方有权利不履行自己的义务，并且还有权利要求对方承担违约责任，这属于合同法上的“先履行抗辩权”。如果合同约定同时履行义务，一方在对方不履行义务时，也有权中止对义务的履行，如果被对方告上法庭，也可以“同时履行抗辩权”反驳对方。物业企业起诉业主，业主大多败诉是因为业主没有充分行使自己的诉讼权利。一般来说，业主被告上法庭时，积极应诉的较少，大多抱着“物业服务不到位是事实，看法院怎么判决”的心态，而没有去充分收集物业服务不到位的证据，更没有提起反诉——将物管告上法庭、要求承担服务不到位的责任。此外，在诉讼中，物业公司大多有专职的法律顾问出席法庭应诉，而业主大多不熟悉应诉技巧。所有这些都不利于业主胜诉。
来源：蜂巢物业论坛
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