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银行缺钱 沪银行上调商住两用房贷利率
光大银行某分行个金部人士认为，银行获取资金的成本正在不断加大，从银行的角度来看，二套房贷款利率大幅降低的可能性低。■本报见习记者&毛宇舟&3月底，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，首付款比例调整为不低于40%。新政一出，多家银行第一时间站出来表态，步调一致地称将执行新的二套房政策，首付比例降至四成。不过，本报记者走访调查发现，虽然银行二套房贷政策从总行层面上已经调整，但是传导到贷款末端仍需要时间，京城多名房地产中介人员均对《证券日报》记者表示，目前已经能够申请二套房首付四成的只有少数几家银行，不过在清明节后，大部分银行应该会陆续跟进。而此前银行的业绩报告显示，多家银行认为今年信贷规模将保持稳步增长。工行行长易会满就表示，今年在前两个月份中，工行的信贷增长是可观的，要好于去年水平，今年计划每月增加信贷投放800亿元左右。某股份制银行人士表示，年初银行的贷款积极性都很高，二套房政策亦将有利于银行信贷规模的扩张。多家银行第一时间表态执行3月30日，央行、住建部、银监会三部委联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，首付款比例调整为40%。同时，公积金贷款政策也做出调整，购房公积金贷款首付款比例为20%，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，首付款比例为30%。另外，财政部和国家税务总局也对个人住房转让营业税政策进行了调整，营业税免征门槛由五年变为两年。新政下发后，不少银行反应迅速，第一时间调整了相关的信贷政策。其中，以浙商银行为代表的股份制商业银行反应最快，浙商银行调整后的具体措施为，普通住房总价在500万元以下的公寓，首付比例四成，别墅、排屋以及总价在500万元以上的公寓首付五成。华夏银行总行相关人士也表示，将进一步完善该行个人住房贷款和公积金组合贷款的信贷政策和准入条件，指导经营机构结合区域市场需求、房价变化、信用环境、居民收入等因素，合理确定首付款比例标准，二套房首付款比例可至四成。根据借款人信用状况、还款能力等，具体确定首付款比例和执行利率，确保政策着力点落到支持居民家庭自住和改善性住房需求上来。浦发银行北京分行相关部门人士表示，该行会按照新的政策执行，但由于银行的相关文件有些滞后，他们建议先着手办理购房手续，在这个过程中政策细则即可落实，客户就能享受新的政策优惠。除此之外，国有大行对于二套房政策调整反应也较为迅速，工行、建行、农行、中行均已经明确表示将二套房首付比例调整为四成。工行总行相关负责人表示，工商银行将加强与各地政府部门和金融监管部门的沟通，本着“因地施策”和“风险可控”的原则，根据各城市房地产市场的状况以及借款人的资信状况、还款能力确定贷款首付比例和利率水平，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例为40%。建行北京分行住房金融部相关人士也表示，在3月31日，该分行就已经得到了总行通知，开始执行二套房首付比例下调至40%的政策。京城二手房贷款利率未见松动根据融360数据，北京目前有25家银行提供二套房贷款业务，大多宣布执行二套房贷款新政，即首付四成。不过在利率方面，仍未有银行松动。根据新政，房贷具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等因素合理确定。也就是说，原本二手房房贷利率上浮10%的硬性标准已经没有了。对此，有银行业内人士预计，在银行资金面宽松的背景下，优质的二套房购买者或将享受到利率优惠。光大银行某分行个金部人士认为，银行获取资金的成本正在不断提升，按照以往规定，基准利率上浮1.1倍，银行的积极性还比较大，如果希望继续降低贷款利率，就要看各家银行的贷款额度，只有额度松一点的银行才有调整空间，但是从银行的角度来看，大幅度降低贷款利率的可能性低。该人士还提醒称，一般银行审核房贷的周期为10个到15个工作日，3月中旬申请了二套房房贷的客户，现在可以选择撤回申请，等银行的具体政策出来后再重新申请。不过，对于贷款已发放的客户，恐怕还是会按照老政策执行，客户需结合自有资金合理申贷。在贷款新政执行方面，本报记者走访多家中介发现，目前明确可以立即申请执行四成首付二手房房贷的只有农业银行等少数几家银行，其他银行的相关政策仍未落实到细节。我爱我家一名中介人员对记者表示，清明节后大部分银行的政策调整会正式传达，二套房贷款新政的落实肯定不成问题。购房者还需注意的是，二套房贷首付从六成变四成后，首付款降低两成，直接降低了购房者的首付款压力，但由此产生的另一个变化是，贷款额的增加必然导致月供款的增加。部分银行上调商住两用房贷利率融360数据显示，在不受住房政策限制的商住房方面，大部分银行仍然沿用此前的房贷政策，而上海银行与东亚银行在近日将贷款利率进行了上调，且适当地放宽了贷款条件。上海银行将商住房的房贷利率从基准利率上浮10%调整为上浮30%，具体执行要求为购置商业用房的个人贷款期限最长不超过10年，个人贷款到期日最长可计算到借款人年满70周岁。东亚银行也将商住房的房贷利率从基准利率上浮10%调整为上浮30%，对于贷款人则没有具体要求。此外，对于二手房房贷政策，银行亦显现出差异化，对于房龄、贷款期限等方面，各个银行标准不一。例如光大银行要求二手房房龄与贷款年限相加不超过40年，农业银行要求二手房房龄加贷款年限不能超过55年，中国银行要求个人二手住房贷款期限最长不超过30年，且房龄加贷款年限之和最长不超过30年。
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增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证030367号南通商住两用公寓受宠 市民购买风险预知
来源：搜房网 &&
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赵宝刚的青春三部曲终结篇《青年》前一阵在各大卫视热播，主题歌——汪峰的《存在》也受到很多年轻人的喜爱，“是否找个借口继续苟活，或是展翅高飞，保持愤怒——我该如何存在？”勇于进取还是保持现状，是现代都市年轻人面临的困惑，而对于主要面向年轻购房群体的，“如何存在”也是当前宏调环境下所面临的一个问题：“名分”如何解决，风险如何防范，还是，好地段还是低总价，平层公寓还是挑高LOFT……不同的们有自己的权衡和考量，购房者也在比较中做出自己的选择。商住两用公寓的“名分”问题自以来，住宅市场面临的困境，使得不少开发企业开始转战商业，商业地产迎来了投资窗口期。商住两用公寓以其皆宜和总价较低的特性备受年轻购房群体和创业者的青睐，很多开发商也打出“”的旗号，吸引投资客的参与。但从层面来看，商住两用公寓的名分问题始终悬而未决，作为商业(办公)和住宅的中间产品，政策空隙决定了其生存的空间，而不同城市根据自身发展情况对于商住两用公寓也采取了不同的态度。有趣的是，被广泛应用的“式公寓”这一概念或将因和房屋管理局的一则而改变，在该局7月发布的公告中，再次明确了酒店式公寓特指拥有的酒店式管理住宅，属住宅类物业；而酒店则指拥有的按公寓式(单元式)分隔出租的酒店。这两者的区别，其实早在日起实施的《上海市城市规划管理技术规定》就已经给出了明确定义，但长期以来，并未得到市场双方的广泛采纳。无论是从开发方的宣传还是购房者的认知上，酒店式公寓这一概念都是含混而模糊的，很少会有人将之与70年产权、纯住宅联系到一起。事实上，若严格按照此定义，那可以说，目前场上几乎没有真正的“酒店式公寓”产品，而多是40年产权的“公寓式酒店”或者的“公寓式办公”。既然提到商住两用，就不能绕开“商改住”的问题。早在上世纪90年代初，的过量增长，导致了大批烂尾楼的出现，一些已批复的写字楼，为规避风险，纷纷改头换面，以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。到了2007年左右，在北京也开始大量出现商改住项目，在住宅畸高的情况下，商业性质还是住宅性质对一大批资金不宽裕的购房者已经不再重要，而是更关注它的居住功能；同时其可以注册公司的商办属性，也吸引了不少文化创意产业从业者和SOHO一族的加入。北京的商改住项目，虽然游走在政策边缘地带，但从当时的销售情况来看，得到了市场的充分认可，即使在2011年北京市政府出台相关政策打压商改住项目之后，此类项目仍未淡出市场。多方分析人士指出，商住两用项目之所以表现出顽强的生命力，从根本上来说是因为对这种业态存在庞大的市场需求，低总价、商住两用等特性及其营造的时尚生活氛围，对年轻购房群体充满诱惑力，从更面说，它是对已有规划和物业形式的重要补充，符合城市化发展的需要。商住两用公寓这一类型的产品，如何不仅获得市场认可并且得到政策的正式认同，需要多方努力，也只有获得真正的“名分”之后，这个市场才能得到更为规范、健康的发展。购买的风险预知业内人士指出，购买商住公寓，必须对其特性事先有所了解，开发企业也有必要进行事前的风险预知。首当其冲的当然是产权问题。根据我国《城镇出让和转让暂行条例》第十二条规定，出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。目前南通商住两用公寓基本是40或者50年产权，对于购房者尤其是刚需购房者来说，需要认识到这是获得较低总价的”代价”，而不是开发企业的“赠与或施舍”。“低单价”、“买一层送一层”等宣传只是一种营销手段，从经济学的角度考量，你是否愿意让渡20或30年的使用权，以获得较低总价的房屋来满足居住需要，是要事先认真考虑的现实问题。若只看居住功能，商住两用公寓只是一种过渡性质的产品，对此必须有清醒认识。当然，对于投资客和商办用的购房者来说，这一点影响会较小。需要特别指出的是，除了产权时间的长短不同之外，在到达使用权后的续期问题上，非住宅用地和住宅用地也有所区别。根据我国2007年颁布的《物权法》规定，住宅建设用地使用权期满后，将自动续期；而非住宅建设用地不能自动续期，若需要继续使用，者应该在土地使用到期前一年提出申请，经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金(有关法规还规定，若因社会公共利益需要的，则土地被收回，此条尚存争议)。、管理费以及转让的不同，也是购买商住两用公寓需要提前明确的问题。原则上，商住两用项目都是按照商业用水和商业用电来收费，但部分类住宅项目会转为民用以降低居住成本，这点需要和开发方事先沟通、约定；由于是综合物业，商住两用的管理费一般也会高于普通住宅的收费标准；此外，若涉及到的买卖行为，商住两用公寓的转让契税一般为4%，高于普通住宅(不超过144平方米)的2%，同时，商用转让还要征收、等。最后，在配套设施、等方面，商住两用公寓与普通住宅也有所区别。其中最重要的一点是：一般商住项目都不具备户口迁入、在附近学校就学等资格。至于交通、教育、医疗卫生等公共配套，目前南通的主要商住项目大都位于较为成熟地段或者自身设有完备配套，影响不大。当然，相对住宅而言，商业房的绿化、公共设施等面积也都会有所减少。综上所述，商住两用公寓是不同于普通住宅的产品，若主要以自住考虑，需要考虑清楚两者的差别；当然它也具备住宅所不可比拟的优势，如果你更看重它的长处，自身实际情况也对其缺陷抗性较小，那么商住两用公寓就是你的最佳选择。没有最好的，只有最合适的南通的商住两用公寓，从形态上可以分为两大类，一种是层高在3-3.7米左右的平层式酒店式公寓，一种是层高在4.7米以上，可以分割成两层的LOFT式公寓。其中，LOFT产品较多，区域和价格分布也较为均匀，在新城区，有CBD核心地段的高端LOFT产品中南云公馆和工农南路主打创业和吃喝玩乐牌的等项目；在有大牌开发商万科推出的YOHO公寓和紧邻方特乐园、性价比优势突出的佳达广场等项目；在，42万平方米的城东城市综合体金地国际，也有3栋坐享价值洼地、极具升值潜力的全精装修LOFT产品。需要特别提到的是，港闸区的佳达广场和通州区的金地国际的LOFT产品均为5.5米层高，其开阔空间和良好视野，在当前市场具有一定稀缺性。不过， 多数4.7米层高的LOFT产品，也都在户型设计上下足功夫，通过挑高、次梁隐藏、全景大落地窗等方式，把低层高带来的不适感降至最低；同时大多数LOFT产品为，南北通透，保证良好的采光和通风。的、新城区工农南路的等项目，是南通为数不多的平层公寓，前者以20万元出头的超低总价和精致户型为主要卖点，后者则主打3.7米层高舒适空间和地缘热节能减排概念。鑫湖国贸中心是涌鑫集团自2008年后的第一个本地项目，这几年结合自身汽车销售和南通家纺优势，涌鑫集团在、、多地进行商业，在与国内一线品牌开发商的竞逐中其开发理念、产品线延伸和户型设计等多方面都取得了长足的进步。该项目被涌鑫集团董事长吴涌均称为回馈南通的感恩之作，也被视作汇聚其十余年商业开发经验的升级产品。在接受媒体采访时，吴涌钧说，涌鑫集团要把鑫湖国贸中心成南通最精致的小户型、最具性价比的精装修公寓产品。他非常看好开发区和能达商务区的发展前景，他认为，经过二十多年的建设，开发区域地块已逐步走向成熟，近年来以能达商务区为龙头，发展出完备的商业、商务配套和公共设施；星湖101等地标性项目，进一步聚集了周边人气，随着越来越多的高端商业、办公、住宅项目在此聚集，这里将成为雄踞南通南的产业之城、创业之城、活力之城和浪漫之城，在这样的背景下，鑫湖国贸中心无论从居住还是投资角度看，都具备极大的升值空间。他还透露，10月26日正式开盘当天，项目还将推出100多套总价低于22万的特价房。同样是平层公寓的汇金国际则与鑫湖国贸中心截然不同的路线，地处工农南路中南CBD商圈的汇金国际，目标客户群锁定为周边区域的白领、金领，以其高精装修标准和3.7米的层高营造出适合高端商务人士需求的舒适空间，同时满足部分投资需求。据项目主要负责人朱海进介绍，汇金国际采用纯正“RT DECO”风格，垂直而细致的花岗岩直线条和细腻的金属线由下而上，井然有序地贯穿了整个主体和裙房，体现了本项目建筑的强烈的次序感，成为一种摩登艺术的符号。此外，还拥有屋顶花园面积4600平方米，大面积绿化能带来美观和热导效应。据悉，汇金国际目前正在争取国优称号。低总价的优势显而易见，高装修标准则可提高出租的档次和租金，可以说，鑫湖国贸和汇金国际的地段不同，决定了其锁定的客户群存在较大差异，也决定了不同的产品定位。而同处于一个区域的不同项目，也在寻找差异化经营的思路。以中南云公馆和恒隆国际为例，中南云公馆中南城北侧地块，占据中南CBD绝对核心区域，周边将聚集南通最齐全的生活休闲购物配套、最高端的商务办公建筑群，毗邻南通顶级的地标式超高层五星级酒店(CBD西区420米超高层)，得天独厚的区位优势，成熟商圈的稀缺地块以及中南集团积淀的品牌效应，决定了其从配置到价格都必然走顶尖路线。据项目负责人介绍，智能化应用、高配精装修将是中南云公馆的最大特色，而其营造的都市中心氛围，更是不可复制的独特，其良好的出租回报预期，使其受到大批实力投资客的青睐，同时也吸引了部分青年成功人士的加入。同区域的恒隆国际位于工农南路西侧，与中南CBD核心区一路之隔，他们将主要目标客户群锁定南通的小规模个体、民营企业，以办公居住为基本定位，配以餐饮娱乐为主的服务性商业，打造出一个近CBD核心区的创业者乐园。为了满足创业者蓬勃的DIY需求并使价格更贴近目标客户群，恒隆国际的LOFT项目放弃了精装修，把毛坯房推向市场，9500元的定价和LOFT的高得房率，使其在新城区的核心地带显示出较强的竞争力，占据了一席之地。值得一提的是，该公司的开发方天地置业，拥有成功运营南通市区新天地项目的经验，在餐饮、娱乐等商业业态的持有和培育方面具有一定优势，因此该项目也被不少业内人士看好。最后，还有必要介绍一下两个5.5米层高的LOFT项目。佳达广场在港闸区百安宜家对面，总体量约为5万平方米，其中LOFT约300多套，为毛坯房。其房型亮点不仅在于5.5米的层高带来的开阔空间，还在于其采用的大和4.15米的开间宽度，据测算，仅2个就相当于赠送了将近7平方米的空间，加上真正意义上的买一层送两层，可谓相当超值。项目前为方特乐园，视线无遮挡，未来乐园的开放将带来潜在的租住人流，附近有、等商业项目，本身亦有1-4层的商业配套。据项目负责人介绍，佳达广场是开发方在南通的第一个项目，立足于做品质，做口碑，在停车、户型设计等细节处下了很大功夫，争取成为该区域新的地标建筑。金地国际位于青年东路，新观音山镇政府南，总体量约为41万平方米，它是目前市政府重点打造的新东区城市综合体，负着推动新东区板块整体快速发展的使命。项目涵盖办公、商业、餐饮、娱乐等丰富业态，并规划建一座299米的纯办公超。商住两用公寓共3栋423户，为带家电家具的全精装修5.5米层高LOFT，真正实现拎包入住；目标客户群锁定周边工作生活的年轻、时尚人群以及通州区大量的小企，倾力打造城东区的时尚人居中心。最为令人期待的，是其少量超过的精装修LOFT，将为南通市场带来前所未有的空中概念。在采访结束之后，有人问我，看了那么多商住两用公寓，你客观评价下，哪个项目最好？我仔细回忆所看过的所有楼盘，试图客观地比较出一个高下，却发现很难不带入自己的主观评判；或许产品的本身就没有所谓最好，因为没有谁可以做到完美，我能看到的是，不少开发商都在试图做得更好；而对于消费者来说，好与不好是别人说的，合适不合适才是自己住的。链接：南通部分商住两用公寓推介·中南新世界广场云公馆区位：南通体育会展中心北侧开发公司：中南新世界中心开发有限公司体量：共734户，35248平方米户型：37-68平方米不等开盘和交付时间：云公馆预计11月开盘，交付时间未定金地国际区位：青年东路南太平路东开发公司：南通金地投资发展有限公司体量：42万平方米，其中商务公寓3栋楼，423户户型：60-135平方米不等开盘和交付时间：预计今年12月开盘，公寓2015年交付区位：南通市钟秀路69号开发公司：南通市任港时代广场投资有限公司体量：2栋楼，408户户型：40-88平方米；开盘和交付时间：预计10月底开盘，2014年中交付通商华富国际大厦区位：南通市开发区长虹路12号开发公司：南通通商置业有限公司体量：两栋楼，LOFT238户；公寓式酒店420户户型：LOFT60-94平方米；公寓式酒店34-120平方米开盘和交付时间：9月8日开盘，2013年底交付区位：崇川区世纪大道18号开发公司：南通天地置业有限公司体量：3栋楼，共21层，一层13户。户型：4.7米挑空SOHO公寓，完整的2房2卫1厅开盘和交付时间：9月16日开盘，2014年三季度交付汇金国际区位：南通市工农南路188号开发公司：华东城建投资发展有限公司体量：1栋楼，438户户型：51-77平方米区位：港闸区外环西路与越江路交汇处开发公司：开发集团南通有限公司体量：264户户型：LOFT，面积约米开盘和交付时间：去年11月开盘 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