我家老房子，有土地证，房产证，房子老旧我就自行翻修了，没占地，没加高。 - 相关问题 - 110网法律咨询
自己翻修老房子，城建来说要拆。可是邻居们都在修只是比我们快，都修好了，只剩下我就说不给修了，怎么办？还说要拆，那里也没听说要拆迁啊。
我大伯很早就已离开农村，成为城市居民，但老家分家的时候留有老房子2间，后来老房子日益破败，因担心失去宅基地，大伯的弟弟（家在农村）就在和大伯商量以后，大伯同意在上面盖了新的房子，但在办理的1993年办房产证的时候，大伯的弟弟就用大伯的名字去办了，也就是房产证是大伯的名字。2000年的时候，大伯去世。2008年6月，因旧村改造，房屋要拆迁安置，大伯的弟弟就将房子拆了，并跟村里签了拆迁协议。但大伯的遗孀及其儿子（都是远在外省的城市居民）听说这个事情以后，就跑回...
你好！我家老房有土地证、房产证翻建，请问违反了什么法？
另请问专家，我家有1百年老房，96年父亲又在附近修了1个占地面积约78拾平米的房子，这种农村1户两宅怎么办？
你好，我想问问我家有土地使用证，没有房产证，那房子是我家的吗，如果政府拆迁我家可以得到补偿吗
房产证抵押信用社10年，有土地证能把老房子扒了重新建房子吗
我母亲是过继给我奶奶的，这个奶奶的老公是我外公的亲兄弟。奶奶除了我母亲没有其他的子女，奶奶在过世之前，立了遗嘱（遗嘱公证过），将一套住宅给我母亲，且我母亲独自一人承担了奶奶的生老病死。这套房子据说是几十年甚至上百年的老房子，只有土地使用证没有房产证，土地使用证上是我奶奶的名字。现在面临拆迁，我爷爷的兄弟姐妹和我妈妈的兄弟姐妹都来挣此房产，说这是祖上的房子，从来没有分过家，他们都可以来分这个房产。请问，在这种情况下，我爷爷的兄弟姐妹和我妈妈的亲...
产权人（本人的曾祖父）解放前前往泰国躲避战乱，留下妻子（本人的曾祖母）在国内管理房产。
解放后有将原来民国的地契换成了房产证，但后来政府进行土地登记。曾祖父托人将房产证带回国交给曾祖母办理。但是那个人起了歹心，将房产证盗走了还反过来说房产是他的，是我曾祖母住了他的房子！
曾祖父后来失去联系直至过世也没有回过国。现在曾祖父、曾祖母早已去世，房产证也丢失，我该如何才能继承此处房产并将房产证补办回来？
我还有几个问题：
1】现在不知道还能不能查到曾祖...
如题,这样的情况,我让他写张抵押证明,就是说这个房子虽然证没做出来,但是已经抵押给我,没经过我的同意不允许转让,这样的抵押证明有效吗,如果无效去公证处公证有用吗?
我家这要动迁，土地使用证得面积是776平，盖了房子有房照109平，后来加盖厂房了没有房照，这算违建房吗？
我家在农村的房子有土地使用证但房产证被别人用用不不合法的途径办理了房产证现在该怎么办？市州国土资源网站
长沙市国土资源局
株洲市国土资源局
湘潭市国土资源局
岳阳市国土资源局
益阳市国土资源局
衡阳市国土资源局
永州市国土资源局
郴州市国土资源局
邵阳市国土资源局
怀化市国土资源局
娄底市国土资源局
常德市国土资源局
张家界市国土资源局
湘西自治州国土资源局
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关于进一步加强农村村民建房用地审批工作的通知
发布日期：
&&&查看次数： &&&来源：用地科
& 浏国土资发〔2013〕40号
浏阳市国土资源局
生物产业基地分局，各科（室）、二级机构，各国土资源所：
为进一步规范我市农村村民建房用地审批工作，提高行政效能，确保村民建房用地手续依法、规范、高效办理，维护土地管理法律法规的严肃性、权威性，维护人民群众切身利益，现将有关事项通知如下：
一、明确审批权限
集镇规划区以外占用未利用地、旧宅基地的农村村民宅基地审批委托国土资源所长审核后办理；集镇规划区以外占用农用地以及集镇规划区以内的农村村民宅基地审批由国土资源所报用地科审查后按程序报局领导审批。
二、严格审批程序和审批要求
（一）审批程序
村民建房户以书面报告向村、组提出申请→到当地国土资源所领取用地申请呈报表→国土资源所工作人员实地踏看、选址、定点→组、村两级同意→规划、公路、交通、水务、安监、文物等部门同意→国土资源所初审→乡镇人民政府、街道办事处审查→国土资源所按审批权限办理建房许可证，或通过内网程序报局用地科审查并报主管领导审批。
（二）审批要求
1．村民建房申请、呈报表一律用黑色水芯笔或钢笔填写。呈报表必须表面整洁，字迹工整，不得涂改，选址、四至范围、地类、面积准确无误，并经该组村民3/4以上户主签字同意；村组意见栏内应签署“同意建房”的具体意见并加盖公章；国土资源所意见栏要注明是否符合土地利用总体规划，是否存在地质灾害隐患，是否属本村本组村民，并说明户口无迁移情况。若出现并村并组导致户口簿地址与建房地址不符合的情况，需提供并村并组的文件。
2．淮川、集里、关口、荷花等四个街道辖区、各乡镇集镇规划区和中心村范围内的建房户必须附户口簿和户主身份证复印件，国土资源所严格审查身份证地址与户口簿地址的一致性、原件与复印件的一致性后应在复印件上签署“身份证地址与户口簿地址一致、复印件与原件一致”字样并加盖国土资源所公章。
3．城市和集镇规划区范围的农村村民建房必须附建设用地规划许可证和审批单、图纸；四个街道辖区内非城市规划区范围的农村村民建房必须要有规划部门的具体意见。
4．公路两侧、三河（浏阳河、捞刀河、南川河）两岸、文物保护单位的建设控制地带及占用沟渠等水域或水利设施用地的建房审批必须先经公路、交通、水务、文物等部门批准同意。根据上级有关文件规定和会议精神，国省干线公路用地向外延伸1000米范围内地块，三河沿河两岸向外延伸200米、水库淹没线向外延伸100米、水库大坝外坡脚线向外200米、溢洪道两岸50米、渠道外坡脚线或渠道堤顶向外5米范围内及浏阳河河道治理工程占用范围内地块，均属于建设控制管理区域。
5．严格控制校园周边200米、校门口两边300米、危险爆竹烟花和化工生产厂房周边300米范围内以及高压电线安全间距以内新增建设用地。
6．严格旧屋处置。新建住宅户的旧屋基可调剂给本集体经济组织无房户，按要求填写《旧屋（基）调剂协议书》（见附件1）并签字盖章，与其他审批资料一并扫描上报；不作调剂处置的，必须与国土资源所签订《旧屋拆除协议书》（见附件2），待旧屋按协议拆除到位并经国土资源所现场验收后，才能发放新建住宅《村民建设用地许可证》。
7．认真落实送证上门制度。经依法审批的《村民建设用地许可证》达到发放条件后，国土资源所应当在5个工作日内送证上门，用地户在送达回执单上签字，国土资源所在送证台帐上注明送达时间、地点、经办人等，送达回执与送证台帐一并妥善保管存档，以便检查考核。
8．严格面积标准。根据我省规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其用地面积标准为：使用耕地不得超过130平方米；使用荒山荒地不得超过210平方米；使用其他土地不得超过180平方米。
9．建房户人数按常住在册农业人口计算，下列人员可计入户内人口：（1）家庭成员中的现役义务兵、士官；（2）户口已外迁的在校大、中专学生；（3）务农和非农人口组合的家庭，在确定非农户人口没有享受住房公积金、住房补贴或福利性购房的情况下可计入一人指标；（4）正在服刑、劳教的人员；（5）法律法规规定的其他可计入人员。
三、落实减负政策
农村村民建房一律不再收取代办服务费和耕地开垦费，耕地占用税减半按15元/平方米征收。
四、加强审批监管
（一）局监察室、用地科、财务科等科室不定期对各国土资源所用地审批开展检查，对经查实的国土资源所越权批地、超规定面积标准审批、骗取批准等行为，报局党组按相关制度进行严肃处理。
（二）因国土资源所审查把关不严等原因造成非农户特别是国家干部占用集体土地建房的，或造成土地权属纠纷并引起上访等社会不稳定因素的，将追究国土资源所负责人和经办人责任，如造成经济损失的还要承担相应的经济赔偿。
（三）对规划、公路、交通、水务、安监、教育、电力、文物等部门确定的建设控制管理区域内的用地审批，坚持“谁批准、谁负责”和“谁管理、谁负责”的原则，严格实行违规审批和失职责任追究制。
（四）将建新拆旧和送证上门工作纳入国土资源所年终目标责任考核内容，通过检查工作台帐、文字和照片资料以及实地调查核实，严格按工作任务实际完成比例计分。
1．旧屋（基）调剂协议书
2．旧屋拆除协议书
&浏阳市国土资源局
2013年5月8日&&
无标题文档农村村民住宅建设用地申报审核审批程序和时限及申请住宅用地条件（转载于泾县国土局网站）
农村村民住宅用地申报审核审批程序：
&&&（一）村民个人向本村集体经济组织提出住宅用地申请，经所在村民组三分之二以上村民签章同意后，报村民委员会审核；
&&&（二）村民委员会（村农民集体经济组织）将个人用地申请在本集体经济组织或村民小组张榜公布（公布时间为7天，公布内容包括申请人家庭人口情况、原有宅基地情况、建房用地原由、申请用地面积及具体位置等）；
&&&（三）公布期满无异议的，报乡镇审查。如符合建房用地条件，符合土地利用规划和村镇建设规划的，给予初步选址定位，填写《安徽省农村居民宅基地申报表》（乡镇应在7个工作日内完成）。
&&&&不符合建房用地条件或用地规划的，应在5个工作日内予以书面答复。
&&&（四）经乡镇人民政府审查通过后，报县国土资源管理部门审核（应在15个工作日内完成），报县人民政府批准。
&&&（五）经县政府批准后，下达泾县人民政府批复通知书。
&&&&农村村民符合下列条件之一的，可以申请使用宅基地：
&&&（一）因结婚等原因，确需建房分户，原宅基地面积低于分户标准的；
&&&（二）因自然灾害或者实施村镇规划需要搬迁的；
&&&（三）经县级以上人民政府批准回原籍落户，没有住宅需要新建住宅的；
&&&（四）原有宅基地被依法征收的；
&&&（五）法律规定的其他条件。
&&&&禁止城镇居民在农村购置宅基地：
&&&&农村居民有下列情况之一的，不得安排宅基地：
&&&&&1、出卖、出租或以其他形式非法转让房屋的；
&&&&&2、一户一子（女）有一处以上（含一处宅基地的）；
&&&&&3、户口已迁出不在当地居住的；
&&&&&4、年龄未满18周岁，又不具备分户条件的；
&&&&&5、虽在农村居住而户口未迁来当地的；
&&&&&6、其他按规定不应建房和安排宅基地用地的。
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没有房产证和土地证的老房子能否翻新重建?是否有相关法律规定这样的房子拆后就不能重建?
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这个不用担心，重不重建是政府的决定当然不管重不重建只要房子拆了就一定会赔钱给你的，虽然连土地证都没有，但是只有人做个证明就可以了，相对来说比较麻烦点就是了
买房人申请贷款，只要银行审批通过就一定会放款，还没有下贷款应该是因为最近 银行额度紧张，放贷时间会稍长！
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客服电话： 400-850-8888 违法和不良信息举报电话： 010- 举报邮箱：农村村民住宅用地审批&&&建设用地19
农村村民住宅用地审批&&&建设用地19
&( 23:13:07)
农村村民住宅用地审批&&&建设用地19
《土地管理法》第62条&&农村村民住宅用地审批&&
农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
1.《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年3月11日〔1995〕国土&[籍]&字第26号2010年12月3日修订）
第45条&1982年2月国务院发布,《村镇建房用地管理条例》之前农村居民建房占用的宅基地，超过当地政府规定的面积，在《村镇建房用地管理条例》施行后未经拆迁、改建、翻建的，可以暂按现有实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。
第46条&1982年2月《村镇建房用地管理条例》发布时起至1987年1月《土地管理法》开始施行时止，农村居民建房占用的宅基地，其面积超过当地政府规定标准的，超过部分按1986年3月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》及地方人民政府的有关规定处理后，按处理后实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。
符合当地政府分户建房规定而尚未分户的农村居民，其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，可按现有宅基地面积确定集体土地建设用地使用权。
第48条&非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。
第49条&接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。
第50条农村专业户宅基地以外的非农业建设用地与宅基地分别确定集体土地建设用地使用权。
第51条按照本规定第四十五条至第四十九条的规定确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。
第52条&空闲或房屋坍埸、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。
2.《国土资源部印发〈关于加强农村宅基地管理的意见〉的通知》（2004年11月2&曰国土资发〔2004〕234号）
为切实落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号），进一步加强农村宅基地管理，正确引导农村村民住宅建设合理、节约使用土地，切实保护耕地，现提出以下意见：
一、严格实施规划，从严控制村镇建设用地规模
（一）抓紧完善乡（镇）土地利用总体规划。各地要结合土地利用总体规划修编工作，抓紧编制完善乡（镇）土地利用总体规划，按照统筹安排城乡建设用地的总要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则，合理确定小城镇和农村村民点的数量、布局、范围和用地规模。经批准的乡（镇）土地利用总体规划，应当予以公告。
国土资源管理部门要积极配合有关部门，在已确定的村镇建设用地范围内，做好村镇建设规划。
（二）按规划从严控制村镇建设用地。各地要采取有效措施，引导农村村民住宅建设按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当集中兴建村民住宅小区，防止在城市建设中形成新的“城中村”，避免“二次拆迁”。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、重建、改建住宅。
（三）加强农村宅基地用地计划管理。农村宅基地占用农用地应纳入年度计划。省（区、市）在下达给各县（市）用于城乡建设占用农用地的年度计划指标中，可增设农村宅基地占用农用地的计划指标。农村宅基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩。县（市）国土资源管理部门对新增耕地面积检查、核定后，应在总的年度计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。
省级人民政府国土资源管理部门要加强对各县（市）农村宅基地占用农用地年度计划执行情况的监督检查，不得超计划批地。各县（市）每年年底应将农村宅基地占用农用地的计划执行情况报省级人民政府国土资源管理部门备案。
二、改革和完善宅基地审批制度，规范审批程序
（四）改革和完善农村宅基地审批管理办法。各省（区、市）要适应农民住宅建设的特点，按照严格管理，提高效率，便民利民的原则，改革农村村民建住宅占用农用地的审批办法。各县（市）可根据省（区、市）下达的农村宅基地占用农用地的计划指标和农村村民住宅建设的实际需要，于每年年初一次性向省（区、市）或设区的市、自治州申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后由县（市）按户逐宗批准供应宅基地。
对农村村民住宅建设利用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的，由村、乡（镇）逐级审核，批量报县（市）批准后，由乡（镇）逐宗落实到户。
（五）严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。
农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。
（六）规范农村宅基地申请报批程序。农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。
各地要规范审批行为，健全公开办事制度，提供优质服务。县（市）、乡（镇）要将宅基地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划向社会公告。
（七）健全宅基地管理制度。在宅基地审批过程中，乡（镇）国土资源管理所要做到“三到场”。即：受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等；宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地；村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。各地一律不得在宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地有偿使用费。
（八）加强农村宅基地登记发证工作。市、县国土资源管理部门要加快农村宅基地土地登记发证工作，做到宅基地土地登记发证到户，内容规范清楚，切实维护农民的合法权益。要加强农村宅基地的变更登记工作，变更一宗，登记一宗，充分发挥地籍档案资料在宅基地监督管理上的作用，切实保障“一户一宅”法律制度的落实。要依法、及时调处宅基地权属争议，维护社会稳定。
三、积极推进农村建设用地整理，促进土地集约利用
（九）积极推进农村建设用地整理。县市和乡（镇）要根据土地利用总体规划，结合实施小城镇发展战略与“村村通”工程，科学制定和实施村庄改造、归并村庄整治计划，积极推进农村建设用地整理，提高城镇化水平和城镇土地集约利用水平，努力节约使用集体建设用地。农村建设用地整理，要按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则，按规划、有计划、循序渐进、积极稳妥地推进。
（十）加大盘活存量建设用地力度。各地要因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。制定消化利用的规划、计划和政策措施，加大盘活存量建设用地的力度。农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的，不得批准占用耕地。利用村内空闲地、老宅基地建住宅的，也必须符合规划。对“一户多宅”和空置住宅，各地要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。
（十一）加大对农村建设用地整理的投入。对农民宅基地占用的耕地，县（市）、乡（镇）应组织村集体经济组织或村民小组进行补充。省（区、市）及市、县应从用于农业土地开发的土地出让金、新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费中拿出部分资金，用于增加耕地面积的农村建设用地整理，确保耕地面积不减少。
四、加强法制宣传教育，严格执法
（十二）加强土地法制和国策的宣传教育。各级国土资源管理部门要深入持久地开展宣传教育活动，广泛宣传土地国策国情和法规政策，提高干部群众遵守土地法律和珍惜土地的意识，增强依法管地用地、集约用地和保护耕地的自觉性。
（十三）严格日常监管制度。各地要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
要强化乡（镇）国土资源管理机构和职能，充分发挥乡（镇）国土资源管理所在宅基地管理中的作用。积极探索防范土地违法行为的有效措施，充分发挥社会公众的监督作用。对严重违法行为，要公开曝光，用典型案例教育群众。
3.&《国土资源部关于进一步完事农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》(2010年3月2日国土资发〔2010〕28号）
各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土坏境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、规划和国土资源管理局），副省级城市国土资源行政主管部门，各派驻地方的国家土地督察局：
规范农村宅基地管理，对于统筹城乡发展，促进节约集约用地，维护农民的合法权益，推进社会主义新农村建设，保持农村社会稳定和经济可持续发展具有重要意义。为贯彻落实中央有关要求，现就进一步完善农村宅基地管理制度，切实维护农民权益的有关问题通知如下：
一、加强规划计划控制引导，合理确定村庄宅基地用地布局规模
(一）加强农村住宅建设用地规划计划控制。根据新农村建设的需要，省级国土资源行政管理部门要统筹安排并指导市、县国土资源行政管理部门，结合新一轮乡（镇）土地利用总体规划修编，组织编制村土地利用规划，报县级人民政府审批。在县级土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界内的村土地利用规划，要与城镇规划相衔接，合理划定农民住宅建设用地范围；在土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界外的村庄，县级国土资源管理部门要在摸清宅基地利用现状和用地需求的基础上，以乡（镇）土地利用总体规划和村土地利用规划为控制，组织编制村庄宅基地现状图、住宅建设用地规划图和宅基地需求預测十年计划表（即“两图一表”），制定完善宅基地申请审批制度，张榜公布，指导农民住宅建设按规划、有计划、规范有序进行。
(二）科学确定农村居民点用地布局和规模。市、县在新一轮土地利用总体规划修编中，要按照城乡一体化的要求，结合城镇规划，合理确定土地利用总体规划划定的城镇建设扩展边界内的城郊、近郊农村居民点用地布局，严格控制建设用地规模，防止出现新的“城中村”。对土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界外的村庄，要结合县城镇村体系规划、新农村发展规划和产业规划，在乡（镇）土地利用总体规划中合理确定保留、调整和重点发展的农村居民点用地，统筹农村公益事业、基础设施、生沽、生态、生产用地需求，合理确定中心村和新村建设用地规模，指导农民住宅和村庄建设按规划有序进行。
(三）改进农村宅基地用地计划管理方式。新增农村宅基地建设用地应纳入土地利用年度计划，各地在下达年度土地利用计划指标时应优先安排农村宅基地用地计划指标，切实保障农民住宅建设合理用地需求。占用耕地的，必须依法落实占补平衡。农村建设用地计划指标应结合农村居民点布局和结构调整，重点用于小城镇和中心村建设，控制自然村落无序扩张。
二、严格标准和规范，完善宅基地管理制度
(四）严格宅基地面积标准。宅基地是指农民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地，“一户一宅”是指农村居民一户只能申请一处符合规定西积标准的宅基地。各地要结合本地资源状况，按照节约集约用地的原則，严格确定宅基地面积标准。要充分发挥村自治组织依法管理宅基地的职能。加强对农村宅基地申请利用的监管。农民新申请的宅基地面积，必须控制在规定的标准内。
(五）合理分配宅基地。土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界内的城郊、近郊农村居民点用地，原則上不再进行单宗分散的宅基地分配，鼓励集中建设农民新居。土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界外的村庄，要严格执行一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地的政策。经济条件较好、土地资源供求矛盾突出的地方，允许村自治组织对新申请宅基地的住户开展宅基地有偿使用试点。试点方案由村自治组织通过村民会议讨论提出，经市、县国土资源管理部门审核报省级国土资源管理部门枇准实施，接受监督管理。
(六）规范宅基地审批程序。各地要根据实施土地利用总体规划和规范农民建房用地的需要，按照公开高效、便民利民的原則，规范宅基地审批程序。在土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界内，县（市）要统筹安排村民住宅建设用地。在土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界外，已经编制完成村土地利用规划和宅基地需求预测十年计划表的村庄，可适当简化审批手续。使用村内原有建设用地的，由村申报、乡&(镇）审核，批次报县（市）批准后，由乡（镇）国土资源所逐宗落实到户；占用农用地的，县（市）人民政府于每年年初一次性向省、自治区、直辖市人民政府或省级人民政府授权的设区的市、自治州申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后，由乡&(镇）国土资源所逐宗落实到户，落实情况按年度向省（区、市）国土资源管理部门备案。
宅基地审批应坚持实施“三到场”。接到宅基地用地申请后，乡（镇）国土资源所或县（市）国土资源管理部门要组织人员到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地，明确建设时间并受理农民宅基地登记申请。村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地，符合规定的方可办理土地登记，发放集体建设用地使用权证。
(七）依法维护农民宅基地的取得权。农民申请宅基地的，乡（镇）、村应及时进行受理审查，对符合申请条件，且经公示无异议的，应及时按程序上报。县（市）人民政府对符合宅基地申请条件的，必须在规定时间内批准，不得拖延和拒绝。各地县&(市）人民政府要建立健全农民宅基地申报、审批操作规范，并根据本地区季节性特点和农民住宅建设实际，明确宅基地申请条件和各环节办理时限要求，向社会公开，接受社会监督，切实维护农民依法取得宅基地的正当权益。
(八）加强农村宅基地确权登记发证和档案管理工作。各地要按照相关规定，依法加快宅基地确权登记发证，妥善处理宅基地争议。要摸清宅基地底数，掌握宅基地使用现状，并登记造册，建立健全宅基地档案及管理制度，做到变更一宗，登记一宗。要积极建立农村宅基地动态管理信息系统，实现宅基地申请、审批、利用、查处信息上下连通、动态管理、公开查询。
三、探索宅基地管理的新机制，落实最严格的节约用地制度
(九）严控总量盘活存量。要在保障农民住房建设用地基础上，严格控制农村居民点用地总量，统筹安排各类建设用地。农民新建住宅应优先利用村内空闲地、闲置宅基地和未利用地，凡村内有空闲宅基地未利用的，不得批准新增建设用地。鼓励通过改造原有住宅，解决新增住房用地。各地要根据地方实际情况制定节约挖潜、盘活利用的具体政策措施。
(十）逐步引导农民居住适度集中。有条件的地方可根据土地利用规划、城乡一体化的城镇建设发展规划，结合新农村建设，本着量力而行、方便生产、改善生活的原則，因地制宜、按规划、有步骤的推进农村居民点撤并整合和小城镇、中心村建设，引导农民居住建房逐步向规划的居民点自愿、量力、有序的集中。对因撤并需新建或改扩建的小城镇和中心村，要加大用地计划、资金的支持。对近期规划撤并的村庄，不再批准新建、改建和扩建住宅，应向规划的居民点集中。
(十一）因地制宜地推进“空心村”治理和旧村改造。各地要结合新农村建设，本着提高村庄建设用地利用效率、改善农民生产生活条件和维护农民合法权益的原則，指导有条件的地方积极稳妥地开展“空心村”治理和旧村改造，完善基础设施和公共设施。对治理改造中涉及宅基地重划的，要按照新的规划，统一宅基地面积标准。对村庄内现有各类建设用地进行调整置换的，应对土地、房屋价格进行评估，在现状建设用地边界范围内进行；在留足村民必需的居住用地（宅基地）前提下，其他土地可依法用于发展二、三产业，但不得用于商品住宅开发。
四、加强监管，建立宅基地使用和管理新秩序
(十二）建立宅基地管理动态巡查和责任追究制度。县（市）、乡（镇）国土资源管理部门要建立健全农村宅基地管理动态巡查制度，切实做到对宅基地违法违规行为早发现、早制止、早报告、早查处。县市国土资源执法监察机构和乡镇国土资源所是农村宅基地动态巡查工作的实施主体，对动态巡查负直接责任。建立动态巡查责任追究制度，对巡查工作不到位、报告不及时、制止不得力的要追究有关责任人的责任。
(十三）建立共同责任机制。市县、乡镇国土资源管理部门应当与市、县有关部门、乡镇政府、村自治组织建立依法管理宅基地的共同责任机制，建立农村宅基地监督管理制度，落实工作责任，形成执法监管合力，共同遏制违法占地建住宅的行为。
(十四）依法查处乱占行为。各地要认真负责依法查处宅基地使用中的违法行为。对未经申请和批准或违反规划计划管理占用土地建住宅的，应当限期拆除、退还土地并恢复原状。对超过当地规定面积标准的宅基地，经依法处置后，按照《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发〔2008〕146号）要求予以登记的，村集体组织可对确认超占的面积实施有偿使用。对一户违法占有两处宅基地的，核实后应收回一处。
(十五）加强指导，不断研究解决新情况新问题。各地务必从实际出发，切实加强对宅基地管理工作的指导，抓紧落实通知要求的各項措施，尽快研究制定符合本地实际的具体政策规定。同时要深入调研宅基地管理中的倾向性、苗头性的问题，主动采取措施解决，并及时上报，确保各项政策措施的落实。各派驻地方的国家土地督察局要加强对督察区域内农民宅基地审批与管理情况的监督，确保农民合法居住权益得到保障。
理解与适用
宅基地，是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。
宅基地使用权，是指经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员，用于建造住宅及从事一般生产劳动的，没有使用期限限制的集体土地使用权。
[什么是“一户一宅”制度?]
农村建房实行“一户一宅”制，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过各省结合实际分别规定的标准，且应符合宅基地申请条件。对“一户多宅”和空置住宅，占地农民应将多余宅基地予以腾退。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。农村村民建住宅只能使用本集体经济组织所有的集体土地，因此，农村居民只能在户口所在村（村民组）内申请宅基地，不能到其他乡村（或村民组）内申请宅基地，农村村民在本集体经济组织以外建住宅的，应当申请使用国有土地；禁止城镇居民在农村购置宅基地。
实行一户一宅法侓制度原因仍然是基于我国地少人多，耕地资源稀缺的国情，因此，要尽量减少建房占用耕地、提高农村土地的利用率和经济效益。
[集体经济组织能否将权利人已取得的宅基地无偿收回？]
宅基地使用权的取得具有无偿性。权利人取得宅基地使用权后，应积极予以利用。对于权利人取得宅基地使用权后长期闲置不用的，如申请取得宅基地使用权后，满两年未建设房屋的或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的，应视为其对权利的放弃。为有效利用土地，使用权应由集体经济组织无偿收回。对于收回的宅基地，如巳经办理过确权登记，应当由集体经济组织报县级人民政府批准，注销其土地登记。
（来源：《土地案件办案高效手册》，中国法制出版社，2012-7）
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