澳大利亚人借中国“软实力”做生意
　　今年在&袋鼠之国&感受到的春节气氛让我难忘。我和很多人一样，在国外更在意&软实力&的强与弱。这些年无论是文化上还是经济上，中国的&软实力&增长都显而易见。
　　先说传统&软实力&。春节期间，悉尼著名的歌剧院、市政厅和海港大桥夜晚都披上&中国红&。澳政界人士，无论是议员、内阁部长、州长还是反对党成员，纷纷到华人聚居区来&拜码头&，操着蹩脚的中文说&祝贺新春&&恭喜发财&。特恩布尔总理亲自出席华人华侨迎新晚宴并致辞。有些议员还自掏腰包办晚会，答谢华埠的历年支持。澳大利亚贸易委员会东亚部总经理凌德智(David Landers)近日告诉我，他正在学习中文。尽管中文说得结结巴巴，但交谈时他手上始终拿着一个快译通，碰到不懂的单词就查，然后记在小本子上。谈着谈着，他似乎感觉到给双方交流带来不便，但还是愉快地说：&能学到新的中文单词最重要，我这样大的年纪，再不用心学习中文，来不及了。&
　　中国人的购买力也成了&软实力&的一部分。春节期间，当地媒体估算，有25万人次的中国游客赴澳旅游，总消费近25亿元人民币，中国人成了&澳大利亚最优品质的海外游客&。很多澳大利亚生产商在中国的购物网站开设网络直营店。据澳大利亚商会的中国区经理讲，他们在上海还开设了第一家商品展示中心，效果很好，有很多内地城市也欢迎他们去。任何事情均有两面性。中国人代购买空澳大利亚超市里的婴儿奶粉也引起当地人的紧张。我在多个公开场合解释说，没有理由把污水泼向中国消费者，这是中国市场巨大需求和澳大利亚生产商较低产能之间的差异，是销售商的责任，也是行业监管的责任。这样的声音也得到澳方的回应。澳消费者保护机构的发言人称，澳法律没有赋予政府限制零售销售的权利。
　　科技进步也让澳大利亚人见识了中国的&软实力&。比如微信，同事小李除夕夜用微信叫外卖，5分钟后居然有商家送来热气腾腾的馄饨。难怪澳大利亚历史最悠久的百货公司戴维&琼斯也要抢着在微信、微博上做广告。前不久与浩信国际会计师事务所的中国服务总监刘珂女士开会更让我见识到微信&软实力&厉害。她把事务所在澳各地的同事都拉进微信群，居然很多都是&老外&，有的还说：&微信太方便了，好多功能超过了&脸谱&，和中国人做生意，没有它可不行。&
　　货币金融也见证了中国&软实力&的提升。澳大利亚四大银行均已开展人民币业务，并与中国银联合作展开信用卡业务。澳大利亚虽然金融服务业发达，但是使用者成本很高，许多商家拒绝信用卡支付或者收较高的手续费。我前些日子与银联澳大利亚分公司的王总在墨尔本坐出租车，拿出当地银行发放的万事达和维萨信用卡付账，被告知要额外收取5%的附加费。而王总笑着拿出国内银行发放的银联卡后，司机却说&这个不用额外收费&。看得出，王总对此很得意。(作者为中国国际贸易促进委员会驻澳大利亚代表处总代表)
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非PR请注意！澳洲银行海外收入贷款政策发生重大变化！
来源：作者：今日墨尔本时间：
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据澳洲本地微信公众号 第一金融 报道，Westpac (西太平洋银行)及姐妹银行St. George (即是Bank of Melbourne 墨尔本银行)从号，对海外收入贷款政策作出重大调整，这些政策对于那些持有临时签证的人影响尤其巨大！！
源引第一金融消息，&澳洲四大银行中的Westpac (西太平洋银行)及姐妹银行St. George (在维省名字是Bank of Melbourne 墨尔本银行)隶属于Westpac集团；因为其宽松的海外收入贷款政策，一直是海外人士尤其是中国人的最爱。但是从号，该集团对海外收入贷款政策作出重大调整，这些政策对于那些持有临时签证的人影响尤其巨大，这篇文章只是对调整政策作出简单解释：
1、澳洲公民、永久居民（Permanent Resident ）及海外人士使用海外收入贷款有细微调整，这里不详细解释。
2、临时签证（签证类别163、188、457等，这部分变化最大，请仔细阅读）
-贷款申请人生活在澳洲，使用澳洲收入，持有银行接受的签证类别，贷款Yes，但是要受到FIRB 限制。
-贷款申请人生活在澳洲，使用海外收入，贷款No.
-贷款申请人生活在澳洲，不论使用海外或澳洲收入，持有银行不接受的签证类别，贷款No.
-贷款申请人生活在澳洲，使用海外收入，贷款No.
-贷款申请人生活在海外，使用澳洲或海外收入，贷款No.
对于临时签证的贷款政策给出一个例子：如果持有163或188签证，想要使用海外收入购买二手房自住，在新政策下会直接被拒，除非贷款申请人使用澳洲本地收入，或者配偶是澳洲公民。
目前其它接受海外收入的银行还没有对其政策作出调整。
关于这一政策调整，今日墨尔本独家连线FXPLUS墨尔本金融学院院长李东，从专业角度给出如下分析：
西太平洋银行此动作的本质原因是澳洲储行为了给减息预留空间，防止房市过热，所以提高信贷标准。西太平洋银行首先对海外收入发难，其它大行预计很快将会跟进。这样以来，部分华人炒房的贷款难度将进一步增大。
上周四隔夜利率市场显示，澳洲储备银行有68%的可能会在下个月7日的利率会议上降息25个基点，这相比于3月17日的41%的降息概率有27%的增加。
降息概率增加的原因是由于本月中旬的美联储利率决议透露出可能延缓加息进程的消息，造成美元走弱，澳元走强。而强势的澳元对于正在复苏过程中的澳洲经济是一个利空因素，从储备银行的角度来看，管理层一直倾向于低汇率和低利率的氛围，所以在本月初的利率决议中我们都可以发现澳储行口头干预汇率的现象出现。
既然因为美元短期走弱引发的跷跷板效应造成澳元走强，那么这就迫使澳储行不得不使出降息的招数来打压澳元的汇率。目前储行唯一顾忌的就是房屋价格的快速上升，而在上周三澳储行公布的金融稳定性评估报告也提及了这一点。所以管理层很可能会采用严格信贷标准的的政策来抑制房价的上升，为进一步降低利率腾出空间。
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澳洲银行对房子的估价为什么会低
来源：房天下澳大利亚房产网综合整理&&&
作者：佚名&&&
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　　澳洲房产市场正处于历史最低的贷款利率水平，以及澳元对人民币汇率在处于低位，使得本就火爆澳洲房产投资进一步升温，越来越多的人选择投资澳洲房产来换取更高的投资回报，加之最近正在热议的海外人士购房5000元申请费，更使澳洲房产进入疯抢状态，投资者都希望抢占限购令出台钱的黄金时间，抢滩澳洲房产市场，坐等真正限购后的房产升值。
　　不过很多贷款购置澳洲房产这会发现，银行在对房产进行估价时，往往会低于合同价，他们在疑虑为什么的时候也在担心，低估是否代表自己的澳洲房产买贵了。接下来，小编就带大家了解一下这个问题。500)this.width=500' align='center' hspace=10 vspace=10 />墨尔本CBD皇冠赌场投资公寓 贝拉&&&&银行估价和物业市场价
　　1.概念的区别
　　市场价，是指一件商品在公开市场上的买卖价格。换句话说，就是买家愿意出售，而卖家愿意出让的真实价格。
　　估价，只是对于某一个物业的市场价的评估或预测。凡是预测，就肯定不会绝对准确。就算估价师再专业，也不能完全准确判断出物业即将出售的市场价。如果是那么准确的话，那肯定是穿越了。所以市场价和估价在概念上是不能混为一谈的。一个是客观存在的，另一个只是主观预测。
　　2.物业估价客观存在的难点
　　估价是一件非常专业，且非常有难度的工作。这一点体现在房产上尤其明显。因为每一个物业在这个世界上都是唯一存在的。没有任何一个物业和另外一个是完全一样的，就算再相似，也会有地理位置，楼层，方位，噪音等的不同。这也就给了估价师一个难题，每一套物业的估价都没有绝对的参考物。
　　3.有滞后性的历史成交价对比
　　在估价报告中，很重要的一个组成部分就是最近成交价对比。通常，估价师会参考过去六个月的在同一区域的相似房型成交价来给出估价。这个信息的参照在今天的市场是非常滞后的。在悉尼，六个月的时间某一些区域平均价位都可能上升10%了。如果估价师参考的是六个月之前的成交价格，也就不难理解估价为什么会低了。
　　4.银行对&借贷风险&的控制
　　众所周知，银行最大的风险就是借贷人不能继续负担贷款。在这种最坏情况发生时，银行则需要被迫卖掉物业来偿还借款。而在本来的借贷成本上，未来市场的变化，银行通过拍卖所产生的房产中介费，律师费以及一切手续费等都会成为银行的&借贷风险&。
　　那银行怎样才能使&借贷风险&最携呢？那就是估价。说白点就是，房子估低点，就算最坏情况发生，银行也可以再通过较高的市场价来转卖物业以承担全部的成本。
　　5.估价师的主观因素
　　前面提到估价的难度，也就不难理解估价师的主观因素所存在的偏差了。估价时，要考量的东西太多。不同估价师面对不同的物业所带来的价值侧重点也有所不同。所以这也就解释了为什么同一个物业的每次估价可能都都会不同。
　　综上所述，当一个物业估价低于预期或合同价时，请不用太过恐慌，因为估价并不能客观反映真实的市场价。在今天，物业低估只是被扩大了的一个现象而已。作为投资者，应该了解这个现象的存在而准备出一部分额外的资金来应对，量力而行。
　　房产估价低了怎么办？
　　对于资金紧张的投资者来讲，估价如果低了应该马上和您的贷款顾问联系，寻求解决方案。这一点也就体现了broker比起银行的lender更好的优势：独立性。因为只有独立，贷款顾问才能站在客户的角度去选择银行。资深的贷款顾问会熟知各银行的估价走向以及政策，以及银行在各时段银行面对&借贷风险&的不同态度。
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目前澳洲置业炒的最热的话题就是贷款，对于已经在澳洲购置过房产但还没有准备贷款的您是如何看待这个问题的呢？ 是打算把您的房子处理掉？ 还是觉得墨尔本的房产市场对海外人士关闭？ 还是说本来已经要入手房产却因为这个消息放弃了买房的想法？其实这收紧贷款这种事情在澳洲过去的历史上也不是第一次发生了，对于有澳洲房产经验的那些购房元老以及从事澳洲房产多年的我们来说，这种情况已经不再是新鲜事件了。目前已经是第三次风波了，最早的一次是在2003年一次 在2009年也有过一次 现在是第三次有这样的风头了。 那么是什么原因导致目前贷款的门慢慢的开始关紧了呢？现在正卡在澳洲财政年时候 日-日 也是银行在整理年度财政的时候 面对一年即将完成的目表 银行也会对贷款的大门慢慢开始收紧。四大银行目前ANB ANZ还是在接受海外贷款申请的， 西太银行宣布暂时关闭 联邦银行是对海外人士贷款从未敞开过大门目前也正赶在澳大利亚大选的日子，也会收到些影响所以澳大利亚还是可以给海外人士贷款的，虽然目前四大银行只有ANB ANZ 还在接受海外的贷款，还有其他的一些金融机构也可以给海外人士贷款的，只是费用上稍微有些不同而已。大家可以试想一下， 如果澳洲不给海外人士贷款的话， 那将会发生什么样的事情呢？ 开发商？ 澳洲政府？ 这些您都想过么？ 对于目前的贷款状况，并没有任何的新闻说澳大利亚不给海外人士贷款这样的官方消息， 而且相反我么你看到的是我们国内的银行在澳洲也要放贷了。总而言之， 澳大利亚购房目前的贷款机制是非常的严谨， 但并不代表不可以贷款，只要您提相应的贷款材料， 接受澳洲银行的电话调查核实，做好这些工作，贷款还是可以稳稳当当的顺利拿下。购买了澳大利亚房子的您，不要惊慌失措，要理性的去分析问题，如果您马上就面临递交贷款材料， 也不要着急害怕， 按照我们的要求提供相应的贷款材料，然后保证您提供的单位电话可以接通，就百分百没有问题的。【原稿作者：wendy】
Ctrl+D&将本页面保存为书签，全面了解最新资讯，方便快捷。华人对海外房地产投资不断升温，的确，无论是从海外购房的产权，资金投入量，还是从投资回报来说，海外投资购房移民都有着巨大的优势，尤其是在购买房产上的优势。澳洲以其自然、经济、政策等优势吸引了越来越多国内投资者的目光。今天，中智移民纵观澳洲市场，从大环境，房屋市场，法律，细节和趋势等各方面为大家详细解析澳洲房产投资优势。而关于在澳洲购房需要缴纳的费用，以及利用对冲账免利息的优惠购房方式，都将在下周的微信中为您揭晓。敬请期待哦。大环境分析稳定的经济环境相对于中国楼市调控的扑朔迷离，澳洲拥有最稳定的房产投资环境。从大环境方面来看，首先澳洲拥有最优越的自然条件和福利待遇。清新的空气，完善的社会制度和稳定的政治体系让澳洲远离纷争，并历年来都被世界评选为最适宜人类居住的国家之一。其次，澳洲经济弹性良好，即便在全球经济危机下，澳洲也没有出现经济衰退现象，是世界上少数几个始终保持物价稳定并无通货膨胀压力的国家。澳洲实施了经济快速增长及经济结构的重大调整，在投资不损害澳大利亚国家利益的前提下，澳大利亚政府多年来鼓励外国到澳洲投资，各国大型企业不断注入，保持着强劲的经济生产力。对于投资人士来说，一个国家拥有稳定的经济环境非常重要，它决定了市场风险的高低。澳洲房产市场多年来一直保持一个稳定的增长态势。根据RESIDEX的统计数据，澳洲的房产价格在过去30年平均每10年为一个增长周期，这意味着房产价格在每7-8年会增长一倍。并且平均每年4-7%的租金回报轻松以租养息，房价和房租双线持续增长收入。2. 教育和移民拉动人口增长澳洲有着雄厚的教育资源和科研水平。优良的师资力量让很大一部分中国家庭选择留学澳洲，因此海外留学生众多。这奠定了租房市场的部分需求。&此外，澳洲作为移民国家，生活环境舒适，因此吸引了大批海外精英在此定居。据数据显示，澳洲每年新进移民平均约15万人口，大大超出房屋供给量。可以说教育和移民奠定了房屋市场的需求，让投资澳洲多了一重保障。住宅市场分析相关信息透明度高澳洲地产业位列世界第一信息高度透明化，建筑成本以及房价基本完全透明受控，利润率有明确的法定范围。通过相应机构网站还可以查到开发商和楼盘的详细数据，包括周边的居民教育程度，年龄分层，职业结构等等，可以作为理性分析的依据。此外，澳洲房价是由多方参与制定，会经过银行和其他专业评估机构的公开量化，且政府部门对当地区域房价有长期的统计分析，整个房价和利润基本是完全透明的。2. 规范的房屋操作市场澳洲政府严格规范了从事地产行业人员的资质审批，包括律师、代理人、经纪人等。从事地产活动的专业人员必须具有一定的学历，相应的实践经历，且考试合格颁发资质证书，经注册登记后才能执业，行业非常规范。无论是买房卖房，还是租房管理，澳洲都有最完善的体系保护房产持有人。对于海外买家来说，清晰透明的操作市场保证了投资的安全性，买家无需自己操心，完全可以做到足不出户投资海外，即省心又放心。3. 严格控制建造量，空置率低近几十年澳洲房价的逐年攀高也是跟移民数量息息相关的，每年大量人口增长极大的拉动了内需，然而澳洲政府严控房屋审批量，房屋建造量却远远赶不上人口增长。&这直接导致了一房难租的局面。按照国际通行惯例，房屋空置率在5%---10%之间为合理区，此时供求平衡，有利于国民经济的健康发展；而空置率在10%---20%之间为危险区，要采取一定措施，如果空置率在20%以上为严重积压区。而澳洲每年的房屋空置率基本维持在3%以下，远远低于世界平均值。据政府统计，澳洲人口平均每周增长3800人，每年移民配额在20万左右，预计到2031年，澳洲住房需求量将比供应量高出66.3万套。4. 永久产权优势澳大利亚沿袭英国普通法传统，私有制是其核心基础。澳洲绝大部分土地为私有制，业主拥有土地的永久产权和继承权，无遗产税。而且是全世界为数不多的没有房产税的发达国家之一，有效降低长期持有的成本。5. 首付低，资产组合灵活澳洲非常吸引海外投资者的一点就是购买房产的首付低，资产组合灵活，投资风险小，金融杠杆充足。10%的低首付让绝大多数人都可负担起。相比于股票，基金等，房产是最为稳定的投资项目，并且澳洲的10%首付是存于信托账户中，受政府监管，还有利息可以拿，完全无风险。澳洲允许海外人士贷款，做多可贷80%，轻松以租养息，还允许可以不卖房，直接通过增值部分从银行套现来达到“一套房生两套，两套房生四套”这样的资产组合，利用金融杠杆来达到利益最大化。6. 增值潜力大在澳洲，由于政府的调控和经济的稳定等各种综合因素，房价的走势是相当稳定的，大约七到十年翻一倍。澳洲统计局曾做过这个数据调查。法律体系分析很多不熟悉澳洲的人士会担心在澳洲购买房产是否有法律方面的风险。首先，澳洲拥有强有力的核查与制衡制度，以及备受尊重的司法和执法系统，以及公开、有效和透明的法律框架。且澳大利亚的房产市场受严格的国家监管，购房者将受到多方面的保护，风险非常小。这体现在以下几个方面：&1. 职责区分适当，避免形成利益统一澳洲历史不长，制度却很严谨，大部分筵席了英国法律的传统。这体现在各个领域，例如，银行独立承担市场风险，保证其在提供按揭贷款时能够客观地评估房产价值和市场风险，避免金融风险和过度投资；政府相关部门对各种需要审批的信息独立承担审批责任，相关流程同步公开；开发商严格按照通过审批的方案施工，最终审批文件纳入业主购房合同，接受公共监督。澳洲法律体制规定各方适当职责分区，避免了形成利益统一体，大大的保护了购房者。2. 澳洲房产交易强制律师和中介参与在澳洲买卖房产必须通过有资质的中介参与，并且全程需要有律师介入。澳洲的购房合同涉及到多方面专业知识，一般业主或销售人员是无法完全掌握的，双方必须有律师，即使没有合同的因素，通过律师买楼也是强制的，使得业主不必担心操作违规违法。3. 首付款存于独立信托账户管理海外人士最关心购买楼花时的首付款是否安全，这点在澳洲是完全不用担心。法律规定澳洲的首付款必须存于律师和政府共同监管的信托账户里，无论是开发商，还是买家，都不可以动用这笔钱。并且这个账户是有利息的，相当于一个定期存款。买房者等交房，验收无误后前再付剩余的钱。也就是说，开发商只有在交房验收通过后才可获得钱款，有点像国内的“支付宝”，货到才付款。如果开发商中途倒闭或破产，政府会连同10%的首付以及利息返还给客户，安全性高，保障了每一个客户最基本的利益。重要细节购置房产是一个大事，从前面的环境，市场以及法律分析来看，澳洲房产市场已经是一个风险较小，非常稳定和安全的投资。然而澳洲在房产细节处理方面更为让人省心。&1. 精装修澳洲所有的公寓房都是精装修好了的，建好就可以入住。除了基本的硬装之外，澳洲公寓里面几乎配备了所有的必需品如同微波炉、洗碗机、烘干机，天然气、空调、烤箱、地毯，窗帘等。只需要添置软装家具如床铺，沙发，冰箱等即可入住。此外，澳洲建筑业质量过硬，设计感也很强。澳洲本地的大开发商质量都非常好，外观折旧小，可保持十年如新。澳洲很多大的开发商都是世界知名，所造的建筑都是让世界惊叹的。2. 后期维护到位澳洲的生活小区都是非常干净整洁，已经十几年的小区看起来和新的差不多。一方面是住户爱惜，更重要的就是物业管理到位。从最初筛选房客开始，租赁管理公司就会优先评级房客质量，挑选收入稳定的高薪白领人群，保证了租客的质量。其次，物业管理会对公寓每天进行日常清洁，定期清洗地毯，定期维护游泳池、健身馆等设施，包括防火安全检查也很仔细，确保大楼保持安全舒适的居住环境和后期维护。紧跟市场先锋者近年来澳洲地产市场越来越火热，其中不乏很多中国知名人士的大幅投资。&仅2014年，就有李嘉诚，万达，绿地，碧桂园等资金注入。亚洲首富李嘉诚旗下的ARA Asset Management已经开始布局澳洲房地产市场，万达集团也宣布并购澳大利亚黄金海岸的项目。当市场先锋者的脚步已经开始迈进，聪明的投资者们要懂得加快脚步。&纵观澳洲市场，无论是从大环境，房屋市场，法律，细节还是潮流等各方面，都具有无可挑剔的良好条件，是寻求海外投资的人士的最安全，稳妥，放心的选择。
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