宅基地上房屋所有权人的认定问题
发布时间：
12:24:44 & 作者：张广才 & 来源：
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　　随着城市化进程的加快，很多农村房屋面临拆迁，由此引发的纠纷日益增多。由于农村房屋宅基地的特殊性，确定宅基地上房屋的权属于确定其他财产权属亦有所不同。笔者根据审判实践，谈谈个人的一些看法。
　　农村房屋的产权人主要以房屋坐落用地的使用权人来确定。在此认定规则下，需解决以下问题。
　　一、户内家庭成员的认定。
　　农村宅基地属村民集体所有，宅基地使用权只能分配给本集体经济组织成员使用。在我国，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，主要根据家庭成员数确定使用面积。用地审批表确定的拥有本集体经济组织户籍的家庭成员应为户内成员，因婚姻、生老病死等原因，宅基地使用权共有人应随着户内家庭成员的增减而增减，但这不影响以户的名义共有。明确此问题，主要解决家庭成员发生变动后所建房屋的权属问题。依据&房地一体&原则，家庭成员变动后所建房屋应属变动的宅基地使用权人所有。
　　二、未成年人或老年人未出资建房时共有人的认定。
　　未成年人在建房时尚无劳动能力，对房产没有出资，如认定未成年人有产权，在一定程度上损害了其父母的利益。基于抚养关系，未成年人的居住权完全可以得到保障，尽管未成年人成年后可能因矛盾无法与父母共同生活，又无法单独取得宅基地，但由于其本身享有宅基地使用权，一样可以通过建筑等形式实现其居住权，而且实践中一般不会发生居住权之争。从拆迁安置的角度来看，即使未成年人没有房屋所有权，仍享有拆迁安置利益，其利益不受影响。对于老年人年老时所建房屋，只要其能从事家庭劳动，对家庭生活有所贡献，也应属于房屋共有人。
　　三、不应认定为房屋共有人的情形。
　　一是户内家庭成员共同申请宅基地后未共同生活或共同出资。对这种情况，如相互之间有约定应按约定处理，没有约定，如不存在夫妻等共有的基础关系，应以对所建房产是否有贡献确定房屋权属。没有共同生活，但有所出资，应认定产权；共同生活，虽未出资，但只要对家庭生活有所贡献，也应认定产权；既未共同生活也未出资，则不应认定产权。二是宅基地上房屋非户内家庭成员建造。对这种情形，应参照农村房屋流转合同效力的认定规则，认定房屋权属。
【作者简介】
张广才，单位为江苏省扬州市邗江区人民法院。
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农村老房子没有房产证到底是怎么回事？
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农村老房子没有房产证到底是怎么回事？
提问者：狄宏峻|
浏览次数：27|
提问时间： 13:43:17
热门活动：
已有3条答案
回答数：85922|被采纳数：171
四川省柯演建筑装饰工程有限公司
所有回答：&85922
农村房产证办理流程主要是依据《房屋登记办法》的如下规定：
　　第八十二条 &&依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。
　　法律、法规对集体土地范围内房屋登记另有规定的，从其规定。
　　第八十三条 &&因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：
　　(一)登记申请书;
　　(二)申请人的身份证明;
　　(三)宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明;
　　(四)申请登记房屋符合城乡规划的证明;
　　(五)房屋测绘报告或者村民住房平面图;
　　(六)其他必要材料。
　　申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。
　　农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。
　　第八十四条 &&办理村民住房所有权初始登记、农村集体经济组织所有房屋所有权初始登记，房屋登记机构受理登记申请后，应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。
　　第八十五条 &&发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：
　　(一)房屋所有权人的姓名或者名称变更的;
　　(二)房屋坐落变更的;
　　(三)房屋面积增加或者减少的;
　　(四)同一所有权人分割、合并房屋的;
　　(五)法律、法规规定的其他情形。
　　第八十六条 &&房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：
　　(一)登记申请书;
　　(二)申请人的身份证明;
　　(三)房屋所有权证书;
　　(四)宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明;
　　(五)证明房屋所有权发生转移的材料;
　　(六)其他必要材料。
　　申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。
　　农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。
　　第八十七条 &&申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。
　　第八十八条 &&依法以乡镇、村企业的厂房等建筑物设立抵押，申请抵押权登记的，应当提交下列材料：
　　(一)登记申请书;
　　(二)申请人的身份证明;
　　(三)房屋所有权证书;
　　(四)集体所有建设用地使用权证明;
　　(五)主债权合同和抵押合同;
　　(六)其他必要材料。
　　第八十九条 &&房屋登记机构对集体土地范围内的房屋予以登记的，应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明“集体土地”字样。
　　第九十条 &&办理集体土地范围内房屋的地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记等房屋登记，可以参照适用国有土地范围内房屋登记的有关规定。
回答数：17250|被采纳数：1
所有回答：&17250
应该说没有土地证才对。房产证是可以办的。因为农村的地都是集体用地，不是国有土地，所以不能过到私人名下。现在有个折衷的办法，因为现在两证合一，所以一般都是去做个房产证，土地会随房产归在你名下。虽然法律上说你只能拥有建筑物，但实际土地也归你使用了。如果村里连集体土地证都没办下来（因为可能不是宅基地），那一般有村证明也没事，房子过户了有村证明也没问题，因为这涉及到很多群众的利益，所以政府一般会统一解决的。
回答数：2170|被采纳数：0
所有回答：&2170
农村土地是属集体财产来的，一般情况下不办理房产证。好多农村房产都是遗留的产权证照不全的情况，找到管理单位说明情况，或补办房产证后过户，或者也可凭土地证和建房的审批手续直接办理过户。就看当地房管部门的要求是不是很严格了。
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农村房屋改建后宅基地所有权归谁
原先有三家人住，现在想买得屋顶使用权？是建房者还是那三家原住者。后来拆除重建时三家人都拆了。修建时没有对房顶归属做出特别备注，在其原址上建成7层商品房。我已经购买其中一套商品房。请问我该找谁有这样一块地
希望法律专家给予帮助，谢谢
提问者采纳
如果不本村村民或是非农户口。如果是本村的村民国家征地拆迁可以重新划拔宅基地并补偿地面建筑物的重置价格农村房屋的土地归集体所有,地面上的建筑归个人所有，只补偿地面建筑物土地没有补偿
完全没有回答问题，全些套话，我也会说。
你真正了解了这些套话的政策含意，你的问题就解决了，不需要再问了。买房首先要了解清楚土地性质，和建房许可，是合法建筑才会发放房屋的产权证明，房屋是以登记确权，如果买的是小产权房是没法取得商品房产权登记证明的，只能回到我的上次的解答。
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农村房子买了，土地随房子了，请问土地的所有权是否属于原来的主人
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农村房子买了，土地随房子了，请问土地的所有权是否属于原来的主人
朝阳区发表时间： 20:00
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您好。农村集体土地所有权属于农村集体经济组织。不属于个人所有。你的房子牵涉到宅基地使用权问题。
律所：北京东卫律师事务所 回复时间： 17:09
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其它回答共 6 条
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您好！土地属于村集体。
律所：北京市易行律师事务所-《法治进行时》
回复时间： 20:01
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土地是属于集体所有的
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回复时间： 20:14
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北京-朝阳区
你好，土地属于村集体的。
律所：北京市盈科律师事务所
回复时间： 23:57
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北京-东城区
您好，我国农村土地为集体所有制，土地属于农村集体所有。
律所：北京市隆安律师事务所
回复时间： 20:36
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土地属于村集体所有
律所：辽宁名崛律师事务所
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土地属于村集体。
律所：辽宁古塔律师事务所
回复时间： 12:43
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