外地人 南京江宁买房-爱福窝装修论坛
外地人 南京江宁买房
我是外地人04年在江宁买房迁户口.现准备在南京买单室间能迁户口吗推荐回答：在南京买60平米的房子是户主就可以迁户口进去了，然后随便你在哪买都可以直接迁进去，江宁也算南京了，当然可以迁户口外地人如何在南京买房？问题详情：我是大三的学生 在南京上学 家里打算近期在南京给我俯郸碘肝鄢菲碉十冬姜买一套房子 但是在这边买房子要交一年的社保或者要本地的户口我在学校问了一下说现在已经不能把户口转到学校这边了 请问有什么其他的办法可以买房吗？推荐回答：其实 只要是你看好了房子，决定 要买了，卖房子的售楼小姐或者先生会帮助你把这些问题都解决的，你只要按照他们的指示去完成就可以了。社保补交就直接去社保局啊，社保补交了之后，贷款方面一般都是开发商售楼处俯郸碘肝鄢菲碉十冬姜直接指定某个银行，然后也会告诉你要办哪些手续去银行办贷款。然后就去银行啊，就可以了、外地人在南京买房条件问题详情：另有加分，社保已经交了1年半了。买二手房跟买期房的区别PS，解释的全面。老婆不在南京工作选择在80-90平米间的房子，本人不差分：===》达人指导下买房注意哪些方面，想在南京买房，感觉二手房也挺便宜的问题。先前一直在看二手房本人不是本地人：看的是南京苏宁天华硅谷庄园高分送上推荐回答：那就没有问题，建设工程许可证，没有实际现成的房子给你看，买期房和二手房的区别在于，这时候你要注意，如交通，商品房使用说明书），其他都没有什么问题的朋友你好外地人在南京买房的前提是，建设工程开工证。希望可以帮到你：你连续缴纳一年或者以上的完税或社保证明，去考察，有没有做抵押：住宅质量保证书，这个时候签 的合同就是商品房买卖合同，你看的房子也只是规划图或者是样板房。二手房毕竟有一段时间，学校等都比较成熟，银行。按你的条件。再一个，商品房预售许可证．二书，开发商有没有五证二书（五证，所以周边的配套，那你签的合同也就是预售合同。而二手房，你可以实际去看：国有土地使用证，只要看房子的产权情况是不是清晰，可以放心签合同：期房不是现房。如果有的话，建设用地规划取得证，是满足条件的，是现房我是外地人，谁能帮我分析下我这种情况适合不适合在南京买房子？在哪买比较好？最近比较纠结，诚心感谢！问题详情：1。女友家希望买房子尽量大一些，家里存款也不多，城南! 万分感谢，我所纠结的如下，月收入4500，月收入1W以上，希望大家以过来人的身份帮我分析下，爸爸说要帮我按揭，现在女友及家里要求买房，桥北，刚刚参加工作两年,年龄24岁周岁！，还想观察下自己以后在公司的发展，房价会不会涨了4，第一次处理这样的大事，女友家说可以帮我们房子装修，父母的血汗钱，30W首付，真不忍心，妈妈在商城做临工1000多工资，能否过几年多存写钱买房一步到位，浦口，现在的收入买房是否早了点，买房子就首付意味着榨干了家底，考虑到四个老人养老，没多少存款我在南京建邺区新城科技园工作，江宁，如要在南京买房，拿不定主意，城东这几块在哪买比较好目前看房过程中觉得尧化门的金尧首府（离公司远）和雨花台的善水湾(单价高)可以考虑大家不要怪我太纠结，最多30W，不希望父母压力大2，公司还可以，我和女友都是独生子，以后可以来南京住一住，家在安徽，三维动画行业。3，他的收入还好推荐回答：还能省下10万块钱买个车子，那总价就是90万，我的建议是买房趁早，早买早划算，过几年有实力了换大的。30W首付是30%，房价越来越高的，而且你有了房子以后再换房也很方便。第一套房子作为婚房面积不需要太大。作为过来人，反正房子会升值，手上有套房子就不慌了，有升值空间。如果你想买大点的房子珠江镇的房子也不错，房价就要控制在之间，会安徽也方便，善水湾挺好，但可能有点超预算了。离你近的就雨花和江宁片区，70-90已经很好了，挺好。最后我要说，南京人挺好说实话，爱秦公寓和金地自在城挺符合你的，楼主的情况我完全理解外地人在南京买房需在南京交多少年的社保？推荐回答：你可以去南京公安局户籍科咨询或者再南京公安局网上查询。南京市人民政府批转市公安局关于《南京市户籍准入登记暂行办法》的通知各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：市公安局拟定的《南京市户籍准入登记暂行办法》已经市政府同意，现予转发，请认真遵照执行。二○○四年六月十九日南京市户籍准入登记暂行办法（市公安局 2004年6月）第一条 为适应南京经济和社会事业发展需要，根据《中华人民共和国户口登记条例》和《省政府批转省公安厅关于进一步深化户籍管理制度改革意见的通知》精神，结合本市实际，制定本办法。第二条 建立城乡统一的户口登记制度。在全市范围内取消农业户口、非农业户口、地方城镇户口等各种户口性质，按照实际居住地登记户口，统称为“居民户口”。第三条 本市实行户口迁移条件准入制。我市市区户口准入基本条件为有合法固定住所和稳定职业（生活来源），此外，还应符合本办法规定的具体准入条件。江宁区、浦口区范围内原江浦县、六合区范围内原六合县城镇及其以下地区户口准入基本条件为有合法固定住所。溧水县、高淳县城镇及其以下地区户口准入基本条件为有合法固定住所或稳定职业（生活来源）。在迁入地无直系亲属的16周岁以下人员，不予准迁。第四条 下列人员户口准入，由人事部门受理：（一）引进的各类优秀和紧缺人才；（二）出国留学回国录用人员；（三）干部异地调动；（四）转业干部安置；（五）录用公务员；（六）按照毕业生就业政策，接收安置大中专以上毕业生；（七）需人事部门审批准入的其他人员。上述由人事部门按照有关政策受理审批。其中（一）至（四）项人员，允许其配偶及未成年或待业未婚子女随迁。第五条 下列人员户口准入，由劳动和社会保障部门受理：（一）企业引进的专业技术人员；（二）职工异地调动；（三）按照毕业生就业政策，接收安置技校、职校毕业生；（四）需劳动部门审批准入的其他人员。上述由劳动和社会保障部门按照有关规定受理审批。其中（一）、（二）项人员，允许其配偶及未成年或待业未婚子女随迁。第六条 市区下列人员户口准入，由公安机关受理：（一）取消原城市居民“三投靠”入户条件限制，属投靠配偶的，投靠人不受年龄、婚龄条件限制，属父母投靠子女的，不受身边有无子女的限制，属子女投靠父母的，未婚子女不受年龄限制；（二）个人在我市投资100万元以上，在本市市区有合法固定住所的，允许其本人、配偶、未成年或未婚子女来宁落户；外商、港、澳、台胞在我市投资20万美元以上，其国内亲属在我市有合法固定住所的，可允许1人来宁落户，每增加10万美元可增办1人；（三）在我市市区购买成套商品住宅房（含二手房）60平方米以上，并实际居住生活，允许其本人、配偶和未成年或未婚子女共3人在我市落户，购房面积每递增20平方米可增办直系亲属1人落户；每套商品住宅房（含二手房）五年内只能享受一次购房落户政策。购买二手房时，业主应在原户主户口迁出其住房后，方可办理交易和户口落户申请手续，否则，公安机关不予受理购房入户申请；（四）私营企业业主连续两年每年纳税2万元以上，个体工商户连续2年每年纳税1万元以上、且在我市有合法固定住所的，允许其本人、配偶、未成年或未婚子女来宁落户；（五）在我市投资100万元以上或年纳税连续两年达20万元以上市外驻宁企业，其法人代表和企业中层以上管理干部或技术骨干在宁任职二年以上，在我市有合法固定住所的，允许其本人、配偶、未成年或未婚子女在宁落户；（六）本科学历以上的毕业生在我市可先落户后就业。大专院校的毕业生被我市单位依法录、聘用累计工作满两年，中专校和技校的毕业生被我市单位依法录、聘用累计工作满三年，依法参加我市社会保障，实际缴费满两年以上，允许其本人在合法固定住所、单位集体户或直系亲属处落户；（七）在本市获得市级以上“劳动模范”、“见义勇为先进”等荣誉称号以及获得其他全国性荣誉称号的外来人员，在宁有合法固定住所，允许其本人、配偶、未成年或未婚子女户口来宁落户；（八）外地地市级以上政府驻宁办事机构正式在编工作人员，在我市有合法固定住所，经市政府办公厅批准，允许其在编工作人员户口迁入我市；（九）注册资金1000万元以上的外地企业，经批准在宁设立驻宁办事机构，其连续在宁任职两年以上的正式在编中层以上管理人员或技术骨干，在我市有合法固定住所，允许其本人户口迁入我市；（十）在经市政府批准实施小城镇户籍管理制度改革的建成区范围内，有合法固定住所和稳定的职业或生活来源，实际居住在小城镇的人员，允许在宁落户；（十一）需公安机关审批准入的其他人员。第七条 涉及国家指令性计划安置的人员和需市政府其他部门审批准入的人员。第八条 在本市市区范围内，江宁区、浦口区范围内原江浦县、六合区范围内原六合县及溧水县、高淳县本区、县范围内申请迁移的，实行以具有合法固定住所为基本条件的迁移登记制度。第九条 本办法所称合法固定住所是指具有合法有效的房屋产权证和土地使用证或公有房屋租赁使用证明的购买所得房、接受馈赠所得房、接受遗产所得房、自建住房或单位租赁给本单位员工使用的公有住房等。本办法所称有稳定职业（生活来源）是指被本市机关、团体、事业、企业等单位依法录、聘用，以及投资兴办二、三产业，具有稳定的经济收入，人均收入不低于南京市城镇居民最低生活保障线。第十条 本市居民在城镇与农村之间的户口迁移和农民子女出生、录取学生办理的城镇居民登记，只作户籍变更登记，对涉及征地补偿安置、退伍安置、社会保障、城镇就业、计划生育等问题，在有关配套政策和措施未出台前，仍按我市原有关规定办理。第十一条 凡符合本办法规定，提出申请要求落户的人员，应根据申请的理由，提供相应的证明材料。第十二条 公安机关是户籍管理的主管部门，负责组织本规定的实施。公安派出所为户口登记机关，具体负责辖区户口登记管理工作。组织、人事、劳动、教育、民政等部门在职责范围内，配合公安机关做好户口迁移管理工作。第十三条 本办法自日起执行。原本市户口准入规定与本规定相抵触的同时废止。一个外地人想要在南京买房，需要做那些准备？问题详情：目前没有社保和公积金。推荐回答：企业员工在南京有缴纳社会保险满13个月及以上、结婚证或单身证明（要2份）等等等等、户口本。外地人南京买房条件2、开具新购住房证明申请表，或领过结婚证但户口分开的，之后有各种费用要支付、要求，或者一年(含)以上南京市社保。而目前南京的房产中介虽多但良莠不齐：1）资料一定要准备齐全。凭此证明与开发商签订商品住宅的买房合同1、递交申请表，外地人在南京买房要什么条件呢，多少能省个几百上千以致上万块、高淳县之外的11个区，全市(含江宁；企业个人在南京有缴纳个人所得税13个月及以上。在南京按揭贷款买房需要提供的资料有：一年(含)以上南京市纳税证明，不要以为交了房款就算、单位开具的收入证明，须在配图之前出具该证明。外地人南京买房条件4、户口没有在南京本地的，买房人带身份证及相关证明?外地人在南京买房需要先去房管部门开具新购房资格证明、鉴证、江北两区和江宁区、在南京工作，要用到各自户口本上的户主页（即盖有有公安印章的）、鉴证。2：各项款项是由买方还是由卖方支付。外地人南京买房条件5。外地人南京买房条件3。2）购新房一定要在有信誉的开发商处购买，暂停在南京市区内向其销售住房、户口本，就需要购买面积不低于60平方米的房屋才能落户，以免发生财务方面的纠纷问题：外地人南京买房条件1，得在南京与老家来回跑、本人及家庭成员的身份证原件及复印件！南京限购令政策明确规定、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等。如没有达到要求、结婚证或未婚证明，要注意的细节还有很多很多。买房先到房管部门开具新购房资格证明南京市住建委的负责人表示，看好了房之后多加洽谈、收入水平一定要比较高，无银行信用问题，而且最好是熟人介绍，再由开发商代为送件。二者只要满足其一，通过这一网络可以查询到购房者在南京市所拥有的房屋套数，会给买房者开具新购房资格证明，而且不会现办现得，就要多花钱托人在房产中介办理，这样对所购房面积没有什么要求、开发商的收款帐号1份： 　　 　　外地人南京买房条件1。如遇到一口回绝给优惠的就算了，经系统认定具备购房资格后，人开发商就属于比较财大气粗的了。溧水县和高淳县也在限购范围内，不然贷款时银行不会接受。4）资金要准备充分，拥有房屋套数的参考依据也是南京市登记的数据为主，先来此填写，房管局规定的费率是多少。除此之外、户口原件及复印件3份(如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明)，开发商总会或多或少让一点的，户口已经迁入南京市集体户口(户口落在公司或者是人才市场的)：外地人在南京买房是有条件限制的，买房不容易、交易税、个人所得税纳税单。外地人南京买房条件3。身份证、有口碑的中介，这些东西都是要在户籍所在地才能办理的、银行存单等，都将开设专门的查询窗口。外地人在南京买房要什么条件，又急于购房，像王女士这样的外地人。朋友。外地人南京买房条件5；哪些尚未支付?南京限购令规定无法提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非南京市户籍居民家庭：户口本资料有讲究，包括工资单、维修基金、江北)各房产交易中心内，不然钱会打水漂，今后市民想要买房。外地人南京买房条件2。如果小两口没领结婚证。即日起，之后与配图一起送件。一定要找开店时间长。南京市以外的购房记录现在还无法准确获得、注意点，包括江南八区，暂时还不能满足购房条件。外地人南京买房条件4，其实是指南京范围内除溧水县，不要等办理手续时发现某个家人资料没有备齐，多咨询有经验的本地朋友吧。“本市市区”包括11个区“本市市区”：1。2、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份，最好找有相关购房经验的朋友陪同，能在当地社保局或地税局打出相关证明，即“认房”，必须先到房管部门开具“新购房资格证明”、有保障的，即可在南京购房。因为购二手房比购新房要多出一笔中介费，那么您就悲催了。对于住房套数的认定，哪些已支付不用再交。外地人在南京买房规定非本地户口在南京市购买房屋需提供。如果需要迁入户口有以下两种情况。南京限购令细则对买房套数的规定限购政策——以家庭实际住房套数为准、一年以上(含)纳税证明或社会保险缴纳证明，谨记可以还价要优惠。买二手房的。满足以上条件的就能在当地社保局或地税局开据相关证明、购房协议书正本，以上资料一定要是整个家庭的所有资料，一定要在交房款前明了、申请人和配偶的身份证，难保不会碰上有意骗人的，然后再提供这些资料。3）购二手房时。目前南京全市十一区的房屋权属登记信息已联网。 　　另、过户费等等等等：契税。现在房子不好卖，即可在南京购房，将按照居民家庭名下实际拥有套数计算。因此2016年外地人在南京江宁买房原房子有户口我可以签推荐回答：原房主户口在里面肯定迁不了。既然买了房，你不让对方迁走嘛。外地人在南京江宁买房落户必须要交两年以上江宁社保吗推荐回答：不需要，只要连续不间断的在南京交满社保12个月就有资格在南京买房了
外地人 南京江宁买房美国退出量化宽松政策将会对金融市场以及跨界资金流动有影响，但是与此同时，美国经济恢复也将会利好中国出口，我们需要看到，正负相抵之下，对经济不全然是负面影响，正面效应也应该重视，因此不应夸大美国QE退市的负面影响。此外，屈宏斌还表示，他并不认同房地产“泡沫论”，贷款风险依然可控。
新加坡市区重建局的数据显示，私宅价格今年一季度比去年第四季度下跌１％，已是连续第六个季度下滑。不过，这一跌幅低于预估。建屋发展局的数据显示，组屋转售价格指数第一季度也下跌１％。这是去年以来最小的环比跌幅。
奇点临近2015年南京楼市盘点
来源：现代快报&&日期： 15:32
摘要：有人说，2015年是南京房地产市场的奇点状态。“奇点”一词源于数学的Y=1/X函数曲线上，当X=0的点，这个点是数学的禁区，给人以无限遐想。2015年，南京楼市也完成了无数的不可能。这一年，河西不仅登上了一直闯不上去的3万元/㎡大关，并且气势汹汹地即将“过四”；这一年，南京出了第一个国家级新区，江北的房价呼呼地蹿上了“2”字头；这一年，南京出了20个地王，证明了地价没有最高只有更高……
有人说，2015年是南京房地产市场的奇点状态。“奇点”一词源于数学的Y=1/X函数曲线上，当X=0的点，这个点是数学的禁区，给人以无限遐想。
2015年，南京楼市也完成了无数的不可能。这一年，河西不仅登上了一直闯不上去的3万元/㎡大关，并且气势汹汹地即将“过四”；这一年，南京出了第一个国家级新区，江北的房价呼呼地蹿上了“2”字头；这一年，南京出了20个地王，证明了地价没有最高只有更高……
3年前咨询过我在哪里买房的朋友，3年后再次鼓起勇气，终于安家仙林湖板块，他说，“没有早点买房，吃了一肚子的后悔药”。可仅仅一个月后，他买的楼盘已经涨了1000元/㎡。
对于购房人来说，买房不失为一场人生的大考。究竟是选择“A”“B”“C”还是“D”，结局不可预料。
2015年末，我们递送出这份最详细的楼市成绩报告单，展现最真实的2015年度楼市考卷，记录这一年的南京楼市变迁、买房人的置业选择以及地产人的专业预判……为你押题2016！
“三好生”薪资大爆料
姓名：潘晨
所属项目：宏图上水云锦
签单额：4亿
“我不是销售,我是置业顾问”
4亿签约额、近100套住宅，这是潘晨今年的销售业绩。凭借这样的成绩，潘晨成为宏图·上水云锦2015年度的销售冠军。而在采访过程中，这位销冠最常说的一句话是“我不是销售，我是置业顾问”。
在潘晨看来，把自己当作销售就会急于成交，与客户沟通时就会带着很强的目的性。“如果你以置业顾问的身份，给客户专业的买房建议，在几个项目中犹豫的客户可能会因为信任你而选择你的项目。”
“去年南京市场很一般，今年5月份市场开始好转，下半年市场的火爆更是超出很多人预期。”潘晨表示。2013年，潘晨也曾以近1亿的销售额荣膺壹城逸境销冠，约占项目年度销售总额的1/2。今年，潘晨再度成为销冠，销售额涨了3倍，占项目年度销售总额的近1/7。
潘晨说，今年的销售成绩除却市场的影响和个人的努力外，上水云锦本身的地段、产品优势也至关重要。“作为河西首个破3万的楼盘，其价值不言而喻。”潘晨告诉记者。
姓名：周雨婷
所属项目：荣盛龙湖1号
签单额：3亿元
毕业一年卖463套房,这个90后小姑娘有点“牛”
姑娘是90后的，刚刚毕业工作的第一年，周雨婷就交出了一年卖出463套房、总销额3亿元的“冠军”成绩单。据周雨婷介绍，卖房没有大起大落“过山车”般的惊险，但要求保证每个月的销售任务，她基本上按照自己的节奏在卖房，每个月她都能按时按量或者超量完成销售任务。
“基本上每个周末都有6-8套的成交，好的话，能有10套以上的成交，荣盛是六合最大的品牌开发商，过来买房的客户有的来一次当场就刷卡交定金了。”
今年的1-6月，六合楼市整体成交量为4571套，而到了7-12月，这个数字是9533套，几乎是前者两倍，周雨婷对此也有自己的看法：“今年我们的成交客户中，来自大厂、桥北甚至主城的客户比例达到了25%以上，前几年这个比例还是在10%以下。”
“自从S8宁天城际一期开通后，来六合看房子的人更多，更重要的是江北新区的利好，板块价值和预期的提升，对我们卖房是有直接帮助的，原本一些对江北置业有抗性的客户，心态明显转变。”
姓名：徐超
所属项目：正荣润江城
签单额：2.2亿元
“不放弃任何一个走进过案场的客户”
2.2亿、140套房源——这是正荣润江城今年销冠徐超的业绩。1990年出生的她，南京人，加入正荣润江城置业顾问团队仅有一年的时间。
徐超告诉记者，很多置业顾问在卖房时，如果遇到购买意向不强烈的客户，他们会考虑，与其在这个希望不大的客户上多花时间，不如去拓展新的客户。而在她看来，任何一个走进案场的客户，无论是来做市调，还是恰巧路过走进售楼处看一看，都是潜在的意向客户。“做房地产销售，很多客户都来源于老带新。我印象最深的一个客户，他自己在我这买了房之后，又向他的亲戚朋友推荐，到最后，他一共给我带来了7个客户”。“今年我们项目卖了35个亿，很多人把这一原因归结到江北新区的利好上，其实我觉得能取得这样的业绩，还是离不开楼盘自身的品质，我自己也对比过江北片区乃至河西的楼盘，我觉得还是我们润江城的品质好。比如我们超前的人车分流制度，我们外立面的选材，我们的物业品质……完全不输给南京任何一家豪宅盘”。
姓名：孙成
所属项目：金隅紫京府
签单额：半年2.1亿元
92年“小鲜肉”揽冠坦言,“买不到房才是正常现象”
出生于1992年的“小鲜肉”孙成是金隅紫京府的销冠，从5月30日项目首次开盘至今，他在半年时间内完成了2.1个亿的签单量。不过，孙成也坦言，虽然大家都认为置业顾问很赚钱，但自己这个“销冠”今年的收入其实只有十几万元，“这和每个公司的情况有关，我的提成是0.072%”。
2014年11月，首次加入金隅紫京府销售团队的时候，孙成说自己对房地产行业什么都不懂，但由于金隅紫京府是到了今年5月底才正式开盘，这让他有足够的时间去了解项目。
当然，销售的火爆，与忙碌相随。孙成说，基本上每次金隅紫京府开盘前，团队的下班时间都要在晚上十点以后。尤其是5月1日-5月3日，项目首次对外公开样板间的三天，每人每天都要接待10-20组客户。
而在即将到来的1月中旬，金隅紫京府还将推出68套房源，孙成说自己手上还有十几组客户在等着买，“那岂不是又有人买不到房？”孙成笑道：明年金隅紫京府和周边的楼盘价格都要升到4万元/㎡之上，买不到房才是正常现象。
姓名：姚思奇
所属项目：保利西江月
签单额：近1.6亿（今年7月至今）
亲和力比销售技巧更重要,明年市场会更好
姚思奇是保利西江月的置业顾问，也是今年整个项目的销冠。截止到目前，姚思奇经手的客户认购额近1.6个亿。
姚思奇告诉记者，自己并没有太多的销售技巧，“我通常盯客户盯得会比较紧，客户在第一次看完房子之后，我会时不时把最新的消息与进展告诉他们，抓住客户的心理与需求。”他坦言，相对于销售技巧，其实亲和力更加重要，“我会去了解客户的家庭生活，以及为什么要买房，从客户的角度出发，给客户更加适合的置业建议。”
在地产销售中，项目自身的优势也是打造“销冠”的重要助力。姚思奇告诉记者，“项目距离纬七路过江隧道与长江都不远，很多楼栋可俯瞰夹江，周边还有湿地公园，自然环境优势明显，很多自住型需求都选择在这里落户，此外还有江北新区政策利好的刺激，成绩理想也是自然的。”
“项目刚开盘的时候，不少客户还有些犹豫；不过到了后来，很多客户已经买不到房了。”姚思奇表示，“明年的市场肯定比今年还要火。”
姓名：邬吉维
所属项目：海峡城
签单额：半年签单1.1亿
毕业才半年,已是月度销冠
今年6月，邬吉维还是一名青涩的大学生，今年12月，他已是海峡城的“月度销冠”。半年签单1.1亿，销售40多套房源，在众多销售能手之中，邬吉维的半年工作业绩算不上最高，但却是项目里一位极具爆发力的“新势力”。
“刚工作时面对客户会不自信，业绩也不高，然而9月份以后一切有了好转，在11月和12月，我突破自己成为了项目上这两个月的销冠。这样的成绩一方面来自于市场热度提升，南京楼市在各项政策支持下，改善需求得到释放。另一方面，海峡城周边迎来了众多利好，更加突显了项目的性价比，客户对海峡城的认可度提高。”
邬吉维表示，在今年8月底，一位客户因外出旅游而错过了开盘，产生放弃买房的打算。然而他对客户并没有放弃，客户在外旅游期间，他及时与客户沟通房源进度。功夫不负有心人，他最终取得客户的充分肯定，客户在旅游期间就用手机向他支付了认购款，与此同时，客户还与他一起分享了旅途中看到的美景。“客户对我的那份信任，以及我自己的那份坚持，给我的工作给予了很大的鼓励。”邬吉维说。
姓名：费亚飞
所属项目：升龙天汇
签单额：1.2个亿
“与客户做朋友是营销法宝”
费亚飞毕业于东南大学，学习的是机械工程管理专业，2012年正式进入房地产行业，在苏南区域锻炼，曾服务过常州、无锡、宜兴等项目，于2014年12月份回到南京，进入升龙地产至今，2015年完成了1.2亿元的销售额。
之所以获得销冠，费亚飞表示，首先是市场的原因，2015年南京整个市场比较好，河西南部区域热度也不错；其次是团队和自身的原因，也使个人的成长比较快；另外，自身的专业能力也比较重要，除此之外，还要与客户处理好关系，把客户当成朋友，因为大多数成交都是老客户带来的，“老带新”的成交占总成交量的30%-40%。
费亚飞告诉记者，刚到升龙，就遇到一个军人出身的南京人来咨询买房事宜，因为和自己很合得来，第一次来看房就买下来了，然后自己就和这个客户成为了铁兄弟，只要售楼处有任何活动，都会第一时间通知这个客户，有时间了两人经常聚会，这个客户成了自己的朋友，经常介绍自己的朋友来买房，无形中就会给自己带来不少意向客户。“我明年的目标计划是实现销售总额1.5-2个亿。”
世茂年销85亿蝉联“一哥”
房企销售十强门槛拔高至50亿
2015年对于开发商来说是个丰收年。克尔瑞房价点评网数据显示，今年南京市开发商卖房金额已超2000亿元，比去年多卖出了600亿。整体楼市“高温”之下，今年南京房企销售金额十强含金量也是颇高。去年的“一哥”世茂，以超80亿元的商品房销售金额继续稳坐“销冠”宝座。房企销售十强的“门槛”也水涨船高，由去年的40亿，提升至50亿。现代快报记者 杨晔
房企成绩单
两个多月前多房企提前“交卷”
在今年10月份，离2015年结束还有近三个月时，不少房企已提前完成了年初制定的销售任务。有数据统计，仁恒、正荣、新城、龙湖、弘阳、恒大、景枫、高科等10余家房企在今年第三季度便完成了2015年全年的销售任务。
“受益于今年南京楼市大环境，我们早就提前完成了年初制定的目标。集团重新追加任务，希望冲刺到55亿，目前差不多也完成了。”一位房企的营销负责人告诉记者。
时至年底，开发商的销售成绩单自然是沉甸甸。根据克尔瑞房价点评网提供的2015年房企销售成绩单显示，截至12月20日，南京市商品房销售中，世茂、仁恒、保利、万科、新城、正荣、弘阳、五矿、苏宁环球、荣盛依次位列十强。
世茂继去年夺冠后，今年以85亿的成交金额再次位居榜首。去年“掉队”的仁恒今年不仅重新跻身十强，更是以72亿的金额冲刺到全市亚军之位。另外，较为抢眼的则是外来房企正荣，正荣于2013年拿地进入南京，今年正荣润锦城与正荣润峯两盘联动，吸金近54亿，首次入围十强。而保利、万科、弘阳、苏宁环球、荣盛则是年三年来一直占据榜单的“大佬”。
对比前两年的房企销售金额排行榜，全市销冠成交金额逐渐拔高。十强的门槛也是逐年创新高。2013年销售十强入榜门槛为30亿，去年为40亿，今年则抬升至50亿元。
“从成交金额前十房企来看，随着南京本土企业原有土地储备的耗尽，拍地成本的高企，资金实力相对不足的本土企业已逐渐淡出舞台。世茂、保利、新城、万科等大牌企业则以多盘联动的布局开枝散叶占据主角。销冠的身价以20%左右的增量金额连年递增，而且前十强成交门槛从2013年开始以每年10亿递增，已经形成楼市强者恒强的发展态势。”南京房价点评网首席分析师周颖表示。
单盘成绩单
单盘销售金额十强河西占6席
江北多盘成交过2000套
从央行数次降息降准、营业税免征年限“5改2”，到降低首套房首付比例、江北国家级新区正式批复……今年的南京楼市是政策利好全方位托举的一年。回顾今年市场上的热销楼盘，表现最为突出的莫过于改善型楼盘。
克尔瑞房价点评网公布的单盘住宅销售金额十强中，河西改善楼盘的吸金能力最强，仁恒江湾城、五矿崇文金城、涟城、仁恒绿洲新岛、海峡城、宏图上水云锦六家楼盘上榜。仁恒江湾城售出的424套房源成交金额达到41亿元，为列榜首。五矿崇文金城从去年的第九名，攀升至第三，吸金33亿元。另外，除了河西的楼盘以外，江北的旭日上城、雅居乐滨江花园，仙林湖的万达茂、金地湖城艺境也有上榜。
“限购限贷政策解除后，一度被压抑的改善市场便接棒刚需成为今年楼市主角，另外，股市盈利资金返回楼市、楼市多次降息政策、二手房房价大涨，这些也为有改善型需求的人群提供了客观条件。”周颖分析道。
而从销售套数上看，江北的楼盘无疑是最大的赢家。在今年南京楼市超10万的成交套数中，从今年7月升级为“国家级新区”的江北销售量急速上涨，截至目前，已经为南京楼市贡献了近一半的成交量。普通住宅单盘销售套数十强榜单中显示，十家楼盘中七家楼盘来自江北。荣盛龙湖半岛卖出了4190套的房源，成为单盘销售套数冠军。另外，威尼斯水城、旭日上城、天润城的销售套数也都达到2000套以上。
明年改善市场
量价涨幅放缓
谈及明年市场的变化，周颖告诉记者，在热门板块布局较多楼盘的房企，其销售任务完成会比较轻松，甚至也能超额完成，而布局在一些被楼市遗忘板块的房企，在没有重大利好前，2016年的日子仍不乐观。“今年是地王年，尤其是地价赶上或者超过房价的区域，在地王的榜样作用下，其周边楼盘量价提升空间较大，或者规划利好十分明显的区域，如江北新区的核心区和青奥片区、鼓楼滨江片区、河西中片、南片、城南的大校场机场、南站片、仙林湖等热点片区，将是明年市场的主力。”
“经过2015年的快速释放，2016年改善市场会延续，但受需求总量相对不足和总价高企的双重影响，量价涨幅明显趋缓。刚需市场随着去库存政策的落实将会较2015年有所反弹，100-200万之间总价的产品将会成为刚需市场追逐的主力。”周颖分析。
而仁恒置地南京公司营销总监孙薇认为，“明年南京整体推盘量预计与今年相当，约有10万套房源将上市，供应量依旧充足。但由于今年地价走高，明年上市的纯新盘，大部分预期价位在20000元/平米以上，可能会出现集体高开的情况。而明年下半年楼市未知因素可能会有所增加。”
2015年房企成交金额排行TOP10 (商品房)
企业名称 成交金额（亿）
世茂地产 85.26
仁恒置业 72.21
保利地产 61.41
万科置业 61.03
新城地产 58.71
正荣集团 53.71
弘阳集团 51.97
五矿地产 51.26
苏宁环球 50.74
荣盛地产 50.57
注：统计周期为51220
数据来源：南京房价点评网
2015年南京单盘销售套数TOP10（住宅）
项目名称 板块 成交套数
荣盛龙湖半岛 江北板块 4190
北外滩水城 江北板块 2808
旭日上城 江北板块 2633
天润城 江北板块 2122
万达茂 仙林板块 2026
朗诗未来街区 江北板块 1792
绿地悦峰公馆 江北板块 1724
荣盛文承熙苑 江北板块 1721
金地湖城艺境 仙林板块 1642
新城香悦澜山 仙林板块 1595
注：统计周期为51220（不含12月退房数据）
数据来源：南京房价点评网
2015年南京单盘销售金额TOP10（住宅）
项目名称 板块 成交金额（亿）
仁恒江湾城 河西板块 41.2
旭日上城 江北板块 33.8
五矿崇文金城 河西板块 33.4
涟城 河西板块 32.9
仁恒绿洲新岛 河西板块 31.3
雅居乐滨江花园 江北板块 31.1
海峡城 河西板块 30.4
万达茂 仙林板块 30.1
宏图上水云锦 河西板块 28.9
金地湖城艺境 仙林板块 28.4
注：统计周期为51220（不含12月退房数据）
数据来源：南京房价点评网
上述数据的最终解释权归南京房价点评网所有
2016楼市预测听谁的？八大业内名家来押题
“今年南京乃至江苏的市场非常好，保利江苏区域65亿的销售额目标，已经提前超额完成，”保利地产江苏公司营销总监许昌芸告诉记者，保利地产江苏公司今年也首次被集团升级为A类区域分公司，而这样级别的分公司全国也就五六家。许昌芸表示，受降息等宏观政策和江北新区落地等利好，保利在南京的项目销售情况都很好，尤其是江北的项目。“南京市场今年上半年和下半年反差还是很大的。上半年，各家房企都在稳步慢走，持续观望，而下半年一下出现明显的集体放量，市场的反应也很大，但我认为这一波的释放，不会持续太久。按照预计，南京明年将会进入盘整期，这也是南京市场的规律。”许昌芸表示。目前，保利有江北的西江月、南站的堂悦、九龙湖的中央公园、仙林的礼墅四个项目热销，10月又以24026元/㎡楼面价拿下河西一块土地，成为南京新晋地王。明年，保利还会在南京继续拓展版图吗？许昌芸表示，保利在南京的拿地策略一直在稳步实施，明年也有拿地的打算。
对于购房者如何置业，许昌芸认为：“无论明年市场怎么样，购房者还是应当调整好自己的心态，比如现在南京有很多热点板块，也有一些冷门板块，购房者不应当跟风花高价去买热门板块的房子，还是要按照自己的实际需求，有计划地置业。”
营销总监 王新芳
明年市场应该和今年下半年相近
王新芳告诉记者，2015年五矿全年的目标营业额度是35个亿，截止到目前为止，完成了50亿，比预计计划多完成15个亿。对于明年市场，王新芳表示：“明年市场应该没有问题，应该和今年的下半年市场表现相近”，从板块角度来说，明年比较看好的板块是河西、城东、江宁及南站板块，随着这些地方地王的出现，这一块的市场还是比较期待。
金隅·紫京府
营销总监 贺天啸
2016年上半年房价持续上涨但增幅变小
2015年，入市仅仅174天，金隅紫京府就已经揽金30亿元。作为河西中部的代表性楼盘，项目计划在2016年1月再次加推68套房源，均价3.8万元-3.9万元/㎡。项目营销总监贺天啸说，这将是以4万元/㎡入住河西中部最后的机会。他进一步透露，金隅紫京府在年后的价格将会突破4万元/㎡，“未来不排除冲击5万元/㎡。”
贺天啸表示，2015年金隅紫京府主要是在走量，2016年则会希望赢取更多的利润。事实上，从库存上来看，金隅紫京府目前只剩下不到600套房源的货量，价值25个亿。明年金隅紫京府将面临清盘，也因此，对于南京仅有一盘的金隅来说，拿地才是当务之急。对此，贺天啸也坦言“必须拿地”。至于在哪里拿地，他表示看好河西、江北以及南站三大板块，“当然如果其他板块有优质地块，我们也会考虑。”对于2016年的市场，贺天啸认为，上半年南京房价还会保持持续上涨，但是增幅会有所变小。而下半年受到大量地王入市影响，市场有可能产生波动。
佳兆业南京公司
营销总监 周亮
明年南京楼市整体将趋稳
周亮认为，明年南京楼市的整体走势，会从火爆趋向稳定，可能春节前后就是一个“分水岭”。
“2015年的市场行情摆在这里，新房成交量破10万，二手房成交量破10万，一些楼盘的房子甚至不够卖。今年客户“抢着买房”的现象太普遍。明年可能会随着市场的成熟，逐渐稳定，买家可持谨慎态度，静观其变”。
对于热门板块的判断，周亮十分看好河西南的前景，今年最后一场土拍，华侨城用83亿，拿下河西南G61地块，成2015年的南京总价地王，华侨城的进驻，未来带来的是河西南各项配套的落地，对于版块的发展，等于说是一个“定心丸”。”河西南太像深圳南山区了，深圳的南山区规划是深圳第二个中心城区，房价目前一路飙到8万元/平米，河西南的整体规划，也是奔着南京的第二个中心去的，目前的房价已经突破3万元/平米。未来河西南房价必定超越河西中部，这个时间，很可能是在5年之内。“
江苏中垠青旅投资发展有限公司
常务副总经理 张守波
2016年市场会延续今年下半年的趋势
中垠作为刚来南京的一个开发商，紫金观邸项目一次开盘去化将近9个亿，首开去化9成。张守波告诉记者，中垠紫金观邸这个项目引进了TOD模式，这是从美国演变过来的一种以交通轨道为主的开发模式，是以商业综合体与轨道交通相结合、住宅开发为辅的开发模式，对南京来讲是一种新的生活模式。
据张守波介绍，2016年中垠集团给了项目15个亿的任务。明年项目的商业部分也将面世，这是一个区别于招商花园城的商业模式，定位也较为高端，为主题商业模式。商业正式运营将会在2018年年底或2019年年初。
对于明年市场情况，张守波认为，明年市场也会比较好，会延续今年下半年的趋势。
景枫投资营销客服中心
副经理 刘宁
2016年三四季度市场会出现“盘整”
刘宁对于2015年还算比较满意，她表示，2015年整体市场比较好，景枫年初定了18个亿的营销目标，目前已实现超过21个亿的营销额。从项目上来看，2015年景枫法兰谷一年开3次盘，每次都实现了80%的成交率，奠定了法兰谷在南京别墅类排头兵的地位，而法兰谷今年5月份提出的“一家两制”的营销概念，也使该项目的成交量占据了江宁区别墅的半壁江山。
据刘宁介绍，2016年，景枫你山、景枫法兰谷会继续加推，同时，新项目景枫凤凰台、景枫山谷城市都会上市，明年将完成23个亿的销售目标。
对于明年市场，刘宁认为，明年的市场整体上看会比较稳定，前两个季度应该还会比较热，年中以后，市场将会出现“盘整”，会有小的调整。热门板块将会集中在河西、江北和江宁。
江苏启迪科技园发展有限公司
营销总监 朱毅
市场的火爆，至少持续到明年年中
启迪方洲营销总监朱毅表示，今年南京的市场完全可以用火爆来形容。纵观集团今年在国内各地的其他项目，南京的表现可称得上是非常抢眼的。截至目前，启迪方洲项目今年15亿的目标也已经提前完成。
“政策方面不断放出的利好，是刺激购房者出手的重要原因，特别是银行不断降息的利好，让观望的购房者及早出手。进入‘金九银十’期间，市场的热度一下就体现出来了”。
朱毅表示，即便现在市场上有很多关于明年南京楼市将会被透支的言论，但在他看来，南京房地产市场的最大驱动力，仍旧是买方市场的刚性需求。所以即便明年政策和市场大环境出现调整，依照南京目前的市场环境，热度完全可持续到明年年中。
“明年我比较看好麒麟板块和河西南板块，这两个板块目前唯一不足的均是配套存在短板，但是这两个板块一个距离主城很近，另一个属于河西，区位优势难得，一旦配套跟进后，发展必定势不可当，所以潜力很大。”
朱毅同时表示，对南京市民来说，无论是投资还是自住，房子还是尽早购买，但选择产品还是要挑选适合自己实际需求的，切忌跟风购买。
银城地产市场营销部区域
营销总监 朱群
2016年下半年高价项目，将出现有价无量现象
2015年银城地产年初目标是实现46个亿的营销额，目前预计实现47个亿，2015年银城地产取得了不少好成绩，朱群表示，单就白马澜山项目，今年也超额完成预计目标。据了解，2016年，银城预计要完成100亿的销售额，其中银城自身项目的销售目标是50-60个亿，外接项目会有30-40个亿的目标量。
对于明年市场，朱群认为，2016年上半年是一个量价齐升的市场趋势，年中之后，会有大量的高价地入市，客户会出现分流，项目的去化量也将会下降。对于高价项目，将会出现有价无量的现象，对于中低价项目将会有一定的促进作用，且需要加大营销力度；从政策环境上来看，国家级的政策不会有大的方向变动，但南京差异化政策会有所显现，一旦落地，将会对预售面积有所限制，也会带来推盘节奏的放缓。
板块两极分化加剧
明年4万套高上市量考验江北后市
全年诞生20幅地王，仙林“地王”几分钟被刷新
在城南，万科今年连续两次拿地，并两次刷新地王价格。其中8月拍下的G22地块，总价15.5亿元，楼面地价14224元/㎡。10月，万科再次以32.2亿元的总价拿下G40地块，楼面地价18201元/㎡。仅时隔两个月，南站地王的价格已经涨了近4000元/㎡ 。江宁地王也在今年不断被刷新，从龙湖G23地块的楼面地价12678元/平方米到苏州中锐G31地块的13218元/平方米再到金辉的G57地块16389元/平方米。仙林地王更是在几分钟内被刷新，同一场拍卖会，新城刚以17884元/㎡楼面地价拿下G50成为地王，高科随后就以21032元/㎡的楼面地价拿下G51地块。
除了刷新频率快，各大板块的地价涨速也非常惊人，记者找到了几年前各板块当时的高价地与最新的板块“地王”进行对比，在江北，2008年浦口建设拿下的地块楼面地价为1521元/㎡，今年中建东孚拍出的地王G55楼面地价则高达14722元/㎡；2009年江宁2974元/㎡的地价，也已被金辉刷新到了16389元/㎡的新高；在仙林板块，新晋地王21032元/㎡的楼面地价则比2008年的3889元/㎡的地价涨了440.8%；河西保利地王24026元/㎡的地价也比2008年五矿的4882元/㎡上涨了392.1%
半年涨幅近8000元/㎡，“地王”邻居盘纷纷涨价
而随着“面粉”价格的攀升，“面包”的价格也在今年得到刷新。曾经“破三”非常困难的河西板块，在今年多家楼盘实现“破三”之后，陆续已经有楼盘在“破四”。尤其是在保利以24026元/㎡的价格拿下河西新地王后，河西各家楼盘的涨价信心也倍增。
4月份，河西盘宏图上水云锦首开成交均价30500元/㎡，10月23日其一期房源收官时均价已经逼近38000元/㎡，涨幅近8000元/㎡，不仅如此，其最高房源单价达43000元/㎡，但仍然卖出了不错的销售成绩。而即将在2016年1月中旬推新的河西盘金隅紫京府也预估均价将到元/㎡。对于2016年的房价，河西中部各盘则纷纷表示将登上4万元/㎡的门槛。
同样，在万科相继刷新南站地王价，并将板块楼面地价拉升至18201元/㎡后，整个南站的涨价氛围也高涨。保利堂悦在今年6月底首次开盘时的均价是23000元/平方米，邻居盘复地宴南都首次开盘时的价格是21000元/㎡，而仅仅数月后两家楼盘都有了元/㎡的涨幅。
在江北，中建东孚以14722元/㎡的地价拿下G55地块，这一价格与板块去年的房价基本持平，旭辉银城白马澜山11月份的房价达到17000元/㎡，比2个月前首开时涨了2000元/㎡。同月，正荣润江城的售价已经达到20000元/㎡。
板块现两极分化，两大刚需板块房价不升反降
并不是所有高价地块周边的楼盘都能够卖得好。在今年6月30日，中海以15093元/㎡的价格拿下迈皋桥地块后，周边许多楼盘悄悄地收回了折扣力度或直接涨价，但板块内大多数楼盘的销售情况并不乐观。
记者在月初做的调查结果显示，包括金浦御龙湾、中铁青秀城、电建海赋尚城在内的多家楼盘在网上房地产的销售数据都不足5成。对此，有开发商坦言，板块得不到市场认可，尤其是外地客户对板块的认知度不足。
事实上，除了城北板块以外，根据网尚机构提供的数据，今年房价不升反降的区域还包括板桥以及麒麟。其中，板桥今年前11个月的房价为12196元/㎡，对比去年微跌0.67%。麒麟前11个月的房价为11418元/㎡，对比去年下跌1.34%。在板桥，均价元/㎡的富力尚悦居在10月份推出的275套房源成交率不足5成。在麒麟，多家楼盘价格也较为稳定。
对此，业内人士坦言如今南京各大板块已经出现了两极分化，一方面，各大板块房价的涨幅受到地价的支撑；另一方面，板块的规划利好以及配套兑现等都会影响购房人预期，从而形成市场接受度。以江北为例，随着国家级新区确立带来的规划利好以及受益于纬三路、纬七路过江隧道即将免费通行的消息，房价一路上涨。反观板桥和麒麟以及迈皋桥区域，则受制于前期规划以及配套利好的无法兑现以及板块的认可度等，房价上涨乏力。
仙林、河西、江北
明年仍是热门板块
根据网上房地产的数据统计，2016全年南京将有约1000万㎡的上市量。其中，江北板块以约370万㎡的体量遥遥领先其他板块。城北、河西的上市量均在百万平方米左右。
数据统计显示，仅江北新区明年就将有约4万套房源推出。华润国际社区、保利西江月、正荣润江城、苏宁威尼斯水城、弘阳时光里等7家楼盘至少将在明年推出1000套以上的房源。
另外，城北板块在明年的上市量也超过万套，近10家纯新盘蓄势待发。同样，江宁板块在明年也有约万套房源计划上市。
需要注意的是，从目前的消息来看，2015年诞生的20个地王中有15个将在2016年亮相，包括河西北辰G10项目、江宁龙湖G23项目、南站旭辉G29项目以及鼓楼滨江中海G34项目、江北三金G35项目、河西保利G39项目、城东新城G41项目等，有业内人士坦言，未来市场将面临被动式豪宅化，在高价地的压力下，市场的产品分化也将越来越大。
克而瑞房价点评网主编卞玮玮表示，今年所有板块的成交量都高于去年，仙林江北和河西表现得最为明显，同时各区域基本都出现了地王，也为明年的涨价打下了基础。但今年火爆的行情透支了一部分成交量，或在明年下半年得以体现。上半年基本还是会呈现量价齐升的态势。
“从今年规划的利好来看，明年仙林湖、河西、城南、江北依旧会是最热门的区域。不过也有开发商心存担忧，“江北今年已经透支了未来1-2年的房价，明年供应量又非常大，可能有很大的风险。”
吴正梅：实体商业代言人
马云已经开始向农民普及网购了，零售实体店将去向何方？
与此同时，王健林正在以平均一周一座的速度布局万达广场，焦点集中在三四线城市。
商业地产与电商的较量进入白热化阶段。
在这个关头，我们走访和准备走访一批商业地产大佬，希望听听他们是如何在电商角逐中生存、壮大，并赢取未来的。
圣诞前夕，南京著名的“mall姐”、江苏景枫投资控股集团副总裁吴正梅女士欣然接受了我们的专访。
何不做“实体商业代言人”
吴正梅的公众形象与时俱进：曾经是“中华第一商圈”联席会议核心成员，曾经先后以水游城、虹悦城神话奠定了自己响当当的“南京mall姐”地位，如今，身为江宁CBD板块核心、智慧型购物中心景枫Kingmo的掌舵者，她更是以“实体商业代言人”的形象出现在我们面前。
“我经常跟我们团队讲，确实是商业地产阶段性过剩、局部型过剩。作为我们做商业的人怎么办呢？如果只能支撑两个购物中心，那我们不能做第三名。就这么简单。”
她是这种人——假如日复一日地做重复性劳动，今天可以预知明天的成功，她就会失去兴趣，失去激情。
积极开发“懒惰”的智慧
正如马云说：“懒惰使社会进步”，因为“懒得爬楼，于是发明了电梯；懒得走路，于是发明了汽车、飞机；懒得每次去计算，所以发明了数学公式……”
之于吴正梅，“懒惰”的智慧，就是不断研究未来主流的购物行为，不断开发适应这种购物行为的环境，不断配套引领这种购物行为的硬件和软件系统。
“70、80、90都是我们的客群。他们的所思所想，在这里都能满足。这是第一。第二，他们的生活习惯和消费方式。我们做了一个智能化商业，也都能够满足。”
比如，一家人开车出游，出门前就可以在Kingmo的APP上预定一个停车位；假如遇上路堵，APP会及时提示：时间快到了，要不要继续预约？当这家人走进Kingmo，Kingmo的智慧终端也迅速地辨识出了他们，哦，他们以前来过，孩子们特别喜欢CGV影院。很快，正在进行的爆款商品促销信息，会自动出现在女主人的手机上。“咦，这不是我最喜欢的牌子吗？”女主人也许很惊喜。但这一切都是理所应当的，因为智慧购物平台永远不会记错顾客的消费偏好。逛好、玩好、吃好之后，这家人驾车离开，只要使用会员积分，就可以轻松支付停车费了。
“一定会慢慢回归实体的”
好莱坞的电影业大佬曾经备受煎熬，因为很难把懒惰的一代从家庭影院中拉回到电影院。之后，天才的Imax技术解决了这个问题。
“在实体店，人的消费体验是不同的。”吴正梅表示，“人希望身处特定的环境之中，这个环境对他的五感将产生完全不同的影响。以前，购物中心谈体验，好像大家以为我们只有餐饮。其实零售也是一种体验。这个过程构成体验。我们的电影院这次即将引入的新技术，属于Imax，但是会超越Imax。在南京，还是第一家。”
“我们的零售商越来越成为家庭活动的发起者。我在国外看到的儿童玩具实体店，在售卖玩具之后，就会定期举行孩子们的生日party，圣诞party，把家长们也吸引过来，实现充分的互动。”
这种体验是互联网取代不了的，正因如此，吴正梅坚信：“零售一定会慢慢回归实体。”
坚持一条：谋定而后动
身为南京mall姐，吴正梅对实体商业的信心是充满说服力的。她什么时候让南京的消费者失望过？
香港德盈集团开发虹悦城的时候，其地理位置曾经备受诟病，项目紧邻城市内环快速交通，不是一个能够让消费者停留的理想场所。这样的商业地产，因为在吴正梅的主导下，坚持了MD规划先行，坚持了商业物业全部自持，开业后彻底焕发光彩，迅速成为南京人心目中一个消费快时尚和家庭品牌的高端购物场所。
水游城、虹悦城、景枫Kingmo，全部坚持这样做了。
由景枫集团开发的Kingmo，从2012年就开始规划，在综合体共有5座塔楼的不利形势中，仍然追求完美的商业动线设计和视觉效果，成功实现了购物空间的悬挑，所有通道没有一根柱子。
吴正梅说：“谋定而后动。等楼起来之后，就迟了。”但资金沉淀和延长回报周期，令开发商承受了“蛮大”的压力，而她所承受的压力必然更大。
Kingmo预计于明年开业。届时，将与21世纪太阳城、瑞都购物中心、同曦假日百货、江宁金鹰天地等商业实体一起，在地铁胜太路站至百家湖站一线，共同缔造一个时尚、年轻的南京新商圈。
问：您怎样看待百家湖板块越来越密集的商业地产布局？
答：竞争无处不在，但我们之间应该团结起来做大。我们未来面对的可能是火车南站商圈、大校场商圈。我们再做一点功课，争取把南京区域的人，最起码雨花台和秦淮，这块区域的人吸引过来。
问：2016年，您最看好哪个板块的商业地产？
答：有机会的板块蛮多的。南京竞争并不充分。我觉得还有好多空白点。我看好的板块，包括河西CBD、仙林湖，以及城北下关板块。
问：您认为商业地产开发过剩吗？
答：我经常跟我们团队讲，确实有商业地产的阶段性过剩，局部型过剩。作为我们做商业的人怎么办呢？如果只能支撑两个购物中心，那我们不能做第三名。就这么简单。这就是我们的任务和压力。
问：能指点个人投资者如何投资商铺吗？
答：首先，我不敢投资商铺。第二，如果要投资，不要完全指望购物中心。商铺贵一点没有关系，要能脱离购物中心独立经营下去。所以说一定要买一楼。一定要买有行人曝光度的。然后，要考虑商铺的基础配套是否齐全，比如停车场。
中垠地产有限公司执行董事、党委书记、总经理张亚峰：
以TOD模式践行“五赢理念”
早在2013年之前，中垠地产有15个项目在三、四线城市，在房地产黄金时代并未抓住机会。近两年来，中垠地产坚持在“一线城市拿‘银’地”“二线城市拿‘金’地”“三四线城市拿统治性大盘”的方针。着力向一、二线城市布局的同时，尤其看重在交通枢纽城市拿地，目前已经在全国658个城市中选择轨道交通交叉点造项目。2015年，中垠地产在南京马群推进了TOD（地铁上盖物业）项目。
“南京是一个非常特殊的城市，有文化，有历史，也是全国航运、铁路的交会点城市。但是，今年南京地价、房价涨得太快了，一年时间里地价翻了一番，个别区域的房价也涨了30％甚至更高，这对城市发展实际上不利。南京的一些楼市项目开发速度快，殊不知‘快’却蕴藏风险。有的企业拿地不久就开盘甚至喊出‘零开盘’的口号，这显然有问题，还是应该讲究均衡逻辑性。”对于2015年的南京楼市，张亚峰说出了自己的看法，“另一方面，南京商办市场发展得很快，项目很多，但是产业投入速度却跟不上。我们应该考虑到购买力导入不足的问题。未来我们会更关注住宅市场。”
TOD综合体将改变人们生活方式
日前，中垠地产在南京的首幅作品正式落子马群，将打造50万平米全能生活城。其中，在紧邻楼盘处配套开发的25万平米南京首席TOD综合体成为亮点之一，也为马群板块再添利好。
TOD是“以公共交通为导向”的城市开发模式。通俗点说，就是以公交站点为中心、以400～800米（5～10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混合用途”，使居民和雇员在不排斥小汽车的同时能方便地选用公交、自行车、步行等多种出行方式。
目前，TOD的模式在美国、日本等发达国家已有相当广泛的应用。此次，中垠地产引进了TOD模式，这也是南京首个TOD综合体项目。对于TOD模式的开发，江苏省城市与交通规划设计研究院院长杨涛指出，马群适合采取特殊的土地开发模式，早在2009年政府便规划建立马群换乘中心，未来“大城东”居民都将受益。
据中垠地产有限公司执行董事、总经理张亚峰表示，中垠将打造城东规模最大、业态最全、品牌最高端的城市商业综合体，其业态、品牌都将直接切入业主24小时生活，不仅改变人们出行的方式，还将满足区域内乃至整个城市的生活需求。
（责任编辑：蔡玥）
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