深圳安居房价进入万元时代 购房心理价位被击穿
今年第四季度深圳市住建局将面向在册轮候人配售2700套安居型商品房，引人注目的是此次配售房源的均价超过了一万元。其中，位于龙岗区坂田街道的嘉悦山花园毛坯房基准价达到13299元/平方米。这是安居型商品房项目首次均价突破万元，标志着具有保障性质的安居型商品房也正式进入万元时代。保障房心理价位被击穿安居型商品房是深圳首创的形式，从2011年开始逐步取代经济适用房成为深圳保障房的主体。其模式是通过对全市新供商品房用地和城市更新项目进行统筹，总量上配建不低于商品住房总建筑面积30%的安居型商品房。因此，安居型商品房兼具保障房与商品房的属性。在深圳房价进入高速上涨时期之后，安居型商品房也终于应声突破万元。尽管这个价格在深圳房价高企的背景下并不显得出奇，却击穿了一般人对于保障房的心理价位。在此之前，配售均价最高的是今年9月1日开放申购的深圳龙华富士嘉园安居型商品房项目，其配售均价为9170元。在更早些时候，2013年深圳市“两会”期间，时任深圳市住建局局长在接受南都采访时称，安居型商品房的价位即便是在最好的地段，“一般也不会过万”。深圳今年保障房供应量达2万套然而昨日上午，深圳市住建局局长杨胜军在相关会议上直言不讳地表示，在深圳这样的城市，人才安居成本在不断提高。杨胜军认为，相比由政府直接投资与运营的保障性住房，通过商品房开发配建，是解决保障性住房房源不足的有效方式，“保障性住房缺地缺资金，如果全部由政府兜底，难度很大”。深圳作为特大型城市，只要保障对象稍微扩展，保障性住房就会出现严重短缺。实际上，深圳住房保障工作的重心早就从“解困型”向“发展型”转变了。安居型商品房的申购不需要评估户籍家庭的收入水平，还规定了面向人才供应的安居型商品房建筑面积所占比例不得低于60%。据悉，今年深圳市的保障性安居工程年度计划可以超额完成，其中保障房供应量可达到2万套以上，超过年度供应计划的10%以上。观点市住建局：安居房定价仅相当于市场价的五六成专家：价格上调正常，但也要考虑群体收入水平深圳市住建局保障处相关负责人称，安居型商品房的基准销售价格是以项目土地出让时间作为评估时点，因此反映的并非今年的深圳房地产市场。该负责人还表示，目前深圳的定价仅相当于市场评估价的50%至60%之间，与北京的自住型商品房的70%到80%相比并不算高。
对此，深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺表示认同。他认为，去年以来深圳房价上涨迅速，安居型商品房价格上调是正常现象。尽管安居型商品房与普通商品房相比存在一些约束，比如经过10年时间才能拥有完全产权，取得完全产权前不能出租出售，增值收益部分要与政府分成等，但这一价格对于“夹心层”来讲仍然具备很高的竞争力，而且此次深圳即将配售的三个项目所在位置都相对不错，龙华区位优势较好。但邓志旺也表示，安居型商品房毕竟还是具有保障房的属性，除了考虑市场价格影响之外，也要考虑群体的收入水平。他建议政府在定价机制方面应当做到公开透明，可以考虑召开听证会，进一步加强公众参与。
本文来源：南方都市报
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专家称：房价持续上涨进入5万元时代很正常
——专家：房价进入5万元时代很正常
　　京沪深高房价已是常态，市区新房进入5万时代大势已定。这并不意味着存在很大的房价泡沫，国际大都市皆如此，伦敦、香港、纽约的房价水平，比京沪深还要高。
　　近日，北京地市颇为热闹，大兴区八块连拍引关注。7月7日大兴区瀛海镇一宗宅地被龙湖首开联合体摘得，楼面单价约为3万元。而早几天的7月3日，瀛海镇另一宅地被北京城建抢得，以3.6万元的楼面价成为区域单价地王。
　　3万元的楼面价，基本与周边现售新房价格接近，3.6万元楼面价则已略超周边房价。按照常规的建安成本、税费成本、房企利润等匡算，未来房价将卖到5万以上，否则房企很难获得合理利润。更关键的是，瀛海镇已出五环，位于五环和六环之间。虽受亦庄开发区辐射，但严格意义上讲，这里已属郊区。如果说近郊新房价格未来将向5万进军，则北京五环以内的新房价格，铁定进入5万时代了。
　　无独有偶，上海亦有类似现象。上海的外环线，等同于北京的五环，总体来看，外环以内可视为市区。浦西发展得早，浦西外环左右的房价，总体明显高过浦东。而今年4月，浦东外环外侧的唐镇，两块宅地剔除配建的保障房，楼面价同样高达3万左右。这也就意味着，上海外环以内的新房价格，也正进入5万时代。
　　京沪的城市格局与房价水平，比较类似，市区新房价格进入5万时代。深圳的城市格局不太规则，今年以来的这轮房价暴涨，核心区是南山区前海、后海，当前南山和福田这两个商务区，平均房价已达5万元。广州房价水平偏低，离5万时代尚有较大距离。
　　从新房均价比较可知，今年5月份，京沪深全市房价水平为3万左右，市区达5万左右也正常。京沪深三大核心大都市，房价事实上正在进入5万元时代，为何在全国楼市普遍呈现低迷之时，核心一线城市房价仍然在持续上涨之中?这是因为，首先是市场供应紧张导致的。住宅是不动产，土地价值决定了房价水平。一线城市地少人多，建设用地非常紧张，比如上海市要求2020年以后实现建设用地零增长。再如北京去年商品住宅计划供地1000公顷，实际供应517公顷;今年计划供地750公顷，上半年实际供地仅175顷。
　　另外，市场需求旺盛。一线城市就业机会多、工资收入高，每年吸引几十万毕业生、各类人才、农民工等，所以每年新增住宅需求巨大。随着收入提高，本地居民改善性购房需求持续增长。还有投资性购房需求，虽然近几年限购将很多人拦在了门外，但只要房价上涨，就不可能杜绝投资需求。
来源：凤凰网
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新房进入5万元时代 为何一线城市房价仍在持续上涨
来源：新京报
京沪深高房价已是常态，市区新房进入5万时代大势已定。这并不意味着存在很大的房价泡沫，国际大都市皆如此，伦敦、香港、纽约的房价水平，比京沪深还要高。
近日，北京地市颇为热闹，大兴区八块连拍引关注。7月7日大兴区瀛海镇一宗宅地被龙湖首开联合体摘得，楼面单价约为3万元。而早几天的7月3日，瀛海镇另一宅地被北京城建抢得，以3.6万元的楼面价成为区域单价地王。
3万元的楼面价，基本与周边现售新房价格接近，3.6万元楼面价则已略超周边房价。按照常规的建安成本、税费成本、房企利润等匡算，未来房价将卖到5万以上，否则房企很难获得合理利润。更关键的是，瀛海镇已出五环，位于五环和六环之间。虽受亦庄开发区辐射，但严格意义上讲，这里已属郊区。如果说近郊新房价格未来将向5万进军，则北京五环以内的新房价格，铁定进入5万时代了。
无独有偶，上海亦有类似现象。上海的外环线，等同于北京的五环，总体来看，外环以内可视为市区。浦西发展得早，浦西外环左右的房价，总体明显高过浦东。而今年4月，浦东外环外侧的唐镇，两块宅地剔除配建的保障房，楼面价同样高达3万左右。这也就意味着，上海外环以内的新房价格，也正进入5万时代。
京沪的城市格局与房价水平，比较类似，市区新房价格进入5万时代。深圳的城市格局不太规则，今年以来的这轮房价暴涨，核心区是南山区前海、后海，当前南山和福田这两个商务区，平均房价已达5万元。广州房价水平偏低，离5万时代尚有较大距离。
从新房均价比较可知，今年5月份，京沪深全市房价水平为3万左右，市区达5万左右也正常。京沪深三大核心大都市，房价事实上正在进入5万元时代，为何在全国楼市普遍呈现低迷之时，核心一线城市房价仍然在持续上涨之中?这是因为，首先是市场供应紧张导致的。住宅是不动产，土地价值决定了房价水平。一线城市地少人多，建设用地非常紧张，比如上海市要求2020年以后实现建设用地零增长。再如北京去年商品住宅计划供地1000公顷，实际供应517公顷;今年计划供地750公顷，上半年实际供地仅175顷。
另外，市场需求旺盛。一线城市就业机会多、工资收入高，每年吸引几十万毕业生、各类人才、农民工等，所以每年新增住宅需求巨大。随着收入提高，本地居民改善性购房需求持续增长。还有投资性购房需求，虽然近几年限购将很多人拦在了门外，但只要房价上涨，就不可能杜绝投资需求。
还有一方面原因就是楼盘精品化的趋势。近几年，一线城市土地市场竞争越来越激烈，尤其是三四线市场低迷之后，一线城市成为众多大房企、中型国企、激进型民营企业的必争之地。近几年“面粉贵过面包”的土地屡见不鲜。既然楼面价已超3万，甚至5万，开发商只能把楼盘精品化、高档化，以吸引对高房价抗性小的精英阶层，于是精装修、高科技、贵配套等渐成“标配”，这都需要“砸钱”，自然增加了房价成本。
总之，京沪深高房价已是常态，市区新房进入5万时代大势已定。这并不意味着存在很大的房价泡沫，国际大都市皆如此，伦敦、香港、纽约的房价水平，比京沪深还要高。作为大都市的一个标签，高房价不受舆论欢迎，但这是经济、社会、城市发展到一定阶段的必然产物。应客观、理性看待。
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合富辉煌市场研究部数据显示，截至2015年底，东莞全市住宅潜在供应量991万平方米，体量虽大，却5年来首次出现同比下降。业内人士认为，经历一年的快速消化后，许多新盘逐渐进入尾盘状态，预计2016年东莞住宅整体供应量将有所下滑。由此，2016年住宅成交将有所放缓，预计较2015年回落20%左右，但仍处于高位。供应&&潜在供应量5年来首现同比下降数据显示，截至2015年底，东莞全市住宅潜在供应量5年来首次出现同比下降，降幅近三成。其中，常平、虎门、塘厦位列三甲：常平镇潜在供应体量最大，接近90万平方米，占全市约9%；其次是虎门镇和塘厦镇。记者注意到，排名前10的区域潜在供应体量均接近50万平方米或以上，而莞城、望牛墩、石排则不足5万平方米。截至日，东莞一手住宅库存面积低至385万平方米，创下连续10个月减少的记录。按照过去6个月平均消化速度测算，去库存时间低至3.8个月，连续10个月减少。2016年东莞房价将受到“低库存”支撑。其中，2/3区域去库存时间在3个月以内，临深片区和市区库存严重告急，去库存时间不足2个月。“2016年东莞楼市供应或放缓，市场呈现‘供不应求’的局面。”东莞中原研究部工作人员认为，经历一年的快速消化后，许多新盘逐渐进入尾盘状态。加上已开工的项目中，大部分新盘已于2015年入市，相应会造成2016年入市新盘数量有所减少，预计2016年东莞住宅整体供应量或有所下滑，但供应体量仍处于高位水平。从资金压力上看，许多房企在2015年收金丰厚，可开发资金十分充裕，预计2016年开发商们会适当加快开工步伐，增加推货量。同时，2016年碧桂园和万科即将开战。大品牌房企每年的业绩任务较大，通常旗下项目开发商周期比较短，因此预计万科云城、万科珠江东岸、松湖碧桂园、厚街碧桂园、麻涌碧桂园等纯新盘会在2016年全面亮相。据监测发现，2016年东莞住宅潜在供应中，除了碧桂园、万科外，还有佳兆业、中惠、嘉宏等品牌房企加大推货力度。成交&&2016年住宅成交仍将持续放量业界普遍认为，受利好政策影响，2016年东莞住宅成交将持续放量。但对比2015年的高位，预计成交有所放缓。合富辉煌市场研究部工作人员预计，预计2016年东莞全市住宅成交面积约800万平方米，较2015年回落约20%，但仍处于历史高位水平。东莞中原研究部工作人员亦表示，预计2016年东莞住宅成交将高位放缓。一方面，市场供应不足，抑制部分需求释放；另一方面，深圳客流入放缓，对楼市成交的支撑力减弱。同时，高房价抑制成交。目前东莞房价已处于高位，与东莞本土购买力严重脱节，一定程度上抑制本土购房需求的释放。“2016年，由于受到多项利好政策刺激作用，购房者的入市积极性仍比较强，东莞总体购房需求量仍较大。”他强调，但基于目前东莞高房价与本地购买力逐渐严重脱节，预计2016年本地需求的增长趋缓慢。房价&&溢价空间透支 上涨势头将放缓2015年东莞住宅成交均价已逼近“万元大关”。监测数据显示，2015年12月，东莞住宅成交套数排行前100名的项目中，近四成项目成交均价过万元。“预计2016年东莞房价将保持稳中有升态势。”合富辉煌市场研究部工作人员认为，房价涨幅约在5%～10%之间，东莞房价有望正式进入“万元时代”。
对此，东莞中原研究部工作人员也表示，东莞房价或将迈入“万元时代”，但房价上涨幅度将有所放缓。一方面，市场供不应求，房价受供求关系影响趋涨；另一方面，地价推高房价。2015年长安、虎门、大朗、大岭山等多个镇街诞生“地王”，且大部分被大品牌房企擒获，并在2016年入市。加上预计2016年上市的地块大都是前两年的高价地块，土地成本推高房价。而深圳客的持续流入也支撑东莞房价高企不下。与此同时，2016年碧桂园和万科带精装修的房源供应量比较大，加上越来越多项目根据深圳客需求带装修出售，精装房上市增多也推高房价。2016年也是东莞轻轨元年，轻轨效应将推动沿线楼盘价格上涨。不过，也有业内人士认为，2015年经历一年的猛涨后，东莞许多区域的洋房价格同比上涨20%，已提前透支4年的溢价空间。目前东莞房价高企，而本地购买力有限，且2016年深圳客流入放缓，将阻碍房价上涨，因此预计2016年东莞房价上涨势头将放缓。
本文来源：信息时报
作者：段亚雄
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2016年上半年广州楼市可谓史上最火半年，成交套数57084套。
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