答：出租方若是增值税一般纳税人，则出租方可作为向租赁方销售水电并开具增值税专用发票。租赁方可以凭出租方开具的增值税专用发票列明的水电费税额作为进项税额抵扣。出租方在其账面上不再将购进的水电费税额作进项税额转出，而作为销售水电的进项税额进行抵扣。（本页面版权属于天扬君合税务师事务所所有，转载须注明出处）时间的针脚(gh_cd)　
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国税专家解答物业行业营改增问题
点击上方“物业CFO沙龙”蓝色小字关注本公众号，与我们交流物业财务相关问题。如果您觉得文章不错，欢迎动动手指转发到您的朋友圈。导读：4月17日，成都市物业管理协会举办物业行业营改增讲座，邀请了四川省国税局货劳处专家对营改增知识进行培训，并进行现场答疑，对物业公司普遍关心的问题进行了解答和回复。下面我们将答疑内容进行整理，希望给大家的工作带来一些指导。&&&以下为物协提前发给省国税的问题回复&&1、发票管理&物业公司收费点较多，管理户数多，单笔收费金额小、频次多，票据的管理难度较大，营改增后是否必须对每一笔收入开具发票？国税答复：按照目前的政策，应当针对每一住户开发票。小编点评：这是个很现实的问题，小区住户量相当的大，物业行业的收费没有零售业那样标准，在开发票过程中出错的可能性较高，且工作量增加的更多，这对物业公司的影响较大。2、水电公司发票抬头问题住宅小区由于水电开户都是开发商在修建时去水电公司申报的，故水电户头都是开发商的名字，但项目交付后实际是由物业公司交纳水电费，水电公司开出的发票为开发公司名字，营改增后此类发票无法抵扣。物业公司与水电公司协调时，水电公司认为产权人不属于物业，不同意更名，也不同意将发票的抬头开成物业公司。国税答复：已向省市电力公司打电话协调，对方单位提出尽快考虑解决方案。小编点评：此事还需持续关注，水电老虎是否会那么乖？但即便是能够取得物业公司抬头的发票，也只是解决了发票的问题，但未解决物业公司无偿为水电公司打工的问题。法律法规有明确规定，但水电公司应当直接向终端用户收费，水电公司利用其强势地位，强迫物业公司代收代交。这就需要全行业联合起来，要求将小业主水电户头剥离出来，由水电公司自行向小业主收取。3、代收水费、生活垃圾处理费问题根据物价部门政策，物业公司代收水费不得加价收取，过去是作为代理行为，不缴纳营业税，物业公司不存在税负。营改增后，因自来水公司销售自来水实行简易计税办法征收，物业公司取得其发票不能抵扣进项税，如代收水费认定为代销行为，税率又相当的高，为13%，物业公司则凭空增加一笔较大税负，未起到营改增的真正目的。生活垃圾处理费也是同样的道理。国税答复：目前“经纪代理服务”不包括物业公司的代收行为，物业公司反映的税负问题确实是个典型问题，对此，省国税局已向国税总局反映此问题，预计5月内国税总局能出台相关政策或回复。政策出台前，只能承担税负，但因为5月的增值税是6月份缴纳，5月份政策出台后可以马上运营政策调整。小编点评：物业公司不仅要无偿代收自来水费，还要承担高额的税收，确实极为不合理。但这种情况在全国都存在，国税总局应该会很快出台政策。4、公司内部结算是否为视同销售企业内部各非独立核算业务部门之间相互提供产品或劳务进行内部结算，是否视同销售缴纳增值税？国税答复：企业内部部门之间相互提供产品和服务进行内部结算，不属于视同销售范畴，不缴纳增值税。5、物业公司在为业主服务的过程中，也向业主提供其他服务或产品销售税率问题如向业主提供车位租赁、日常生活物品等商品销售、入户维修服务，适用什么税率？是否可认定为混合销售，按照销售服务征税。国税答复：能否认定为混合销售，需要看是否是一项业务的派生业务。如果提供的业务是物业管理服务内的职责，则可以作为混合销售，适用于物管费税率。但如果属于单独的有偿服务，应当视为兼营，分别核算，否则从高适用税率。小编点评：想认定为混合销售确实比较牵强，物业公司尽量避免产生购销行为和修理修配行为，因为税率17%确实较高，即便是取得进项税票进行抵扣，但羊毛出在羊身上，进价自然更高，物业公司提供产品的价格竞争优势便丧失了。物业公司可以尽量以居间服务的形式开展多种经营，对于向业主提供的维修服务，可以尽量外包出去，一般的维修商都是小规模纳税人，其价格也相对便宜些，业主接受度会高一些，物业公司只做少量的简单的业务，如果要做，则价格方面需要提升起来。6、物业公司受全体业主委托经营共用部位税率问题如将电梯轿厢出租给广告公司发布轿厢广告、小区内地面提供给外来商户摆展收取场地费、小区地面临停费，应当按照什么税率？是否可认定为混合销售，按照销售服务征税。国税答复：这些行为属于不动产经营租赁服务，适用于11%增值税率。小编点评：这部分税负是一笔额外税负，完全没有可以抵扣的进项税，但由于广告公司或商户可以获得物业公司的专票，故可以考虑将税负部分转嫁给他们。另一种解决方案是，由业委会自行招商，或者物业公司代为招商，但不负责开票，可以帮业委会到税务局代开发票，资金也不从物业公司走。物业公司只是按照一定比例，如按收入的20%-40%收取管理费，按照6%缴纳增值税。7、人工成本无法抵扣进项问题物业公司人工成本占总成本的60%-80%，这部分按照目前的政策完全无法抵扣进项税，除此以外，物业公司还会有其他的成本可能也无法抵扣进项税，如公共区域水能耗、从小规模纳税人处购进材料等，对人工成本占比较高物业公司来说，国税答复： 人工成本不得抵扣，可以采取劳务外包形式取得进项发票。小编点评：劳务外包并未解决问题，仍旧是羊毛出在羊身上，劳务公司税负增长更大，报价时，必然将税负成本考虑进去。仍需通过行业协会及税务机关向国税总局呼吁，请国税总局出台对于人工成本占比过大的劳动密集型行业出台一定的特别政策，如达人工成本到多少比例以上，超过部分实行进项税抵扣。8、物业公司承租不动产后再次出租，是执行简易计算办法征收还是一般计税办法征收？国税答复：这个问题要看承租的时间，如果实在营改增前，也就是5月1日前承租，可以选择简易征收，5%税率，如果是5月1日以后签订的承租协议，需要按照11%纳税。小编点评：对于开发商产权的地下车位交由物业代为出租的，可以思考管理模式的优化。从税负角度来说，如果5月1日前签订承租合同，开发商和物业公司各自交5%的增值税，合计税负是10%，如果是5月1日后签订承租合同，开发商由于还是属于5月1日前取得的不动产，征收率是5%，物业公司却要按照11%的税率，且不能取得开发商的专票，无法抵扣，合计税负是16%。无论哪种模式，都是亏。所以可以考虑在代收车位租赁费的时候，由开发商提供POS机和发票，物业公司只是帮其收钱开票，钱是到了开发商的账上，票也是开发商的，只需要开发商交税即可，开发商只需要交5%的税，物业公司不交税。9、物业服务合同中的甲方是产权人，物业公司是乙方。根据物业管理条例，房屋的产权人可以和使用人约定由使用人交纳物管费，甲方将商铺租给第三方，第三方向乙方交物管费，物业公司是向合同甲方开发票还是向实际付款人开发票？国税答复：物业公司可向实际付款人开发票。小编点评：合同方、付款方、发票方三者不一致到底有没有涉税风险，会不会认定为虚开增值税发票，一直是纳税人很关心的事情。按照省局的回复，今后物业公司就可以放心的开发票给实际付款人了。事实上，因为物业公司也确实向房屋使用人提供了物业服务，收其款后向其开票，也是合情合理，是基于交易事实所开发票，不应当属于虚开。10、&&& 有的合同条款约定了结算周期，可能存在提前交纳合同款项的情况，如合同约定2016.4月缴纳6.12月的费用，物业公司给对方公司开了地税的发票，也收到了款项。营改增后，是否对于5-12月的这部分收入还要计征增值税，如计征，是否属于重复征税？国税答复：若书面合同明确约定了付款日期，营改增后，对于5-12月的这部分收入不再计征增值税。若合同中没有约定付款时间，则应按照劳务提供时间纳税，5-12月的需要在每月计算缴纳增值税，之前对预收的款项已经交了营业税的，需到地税申请退税。小编点评：地税退税是不现实的，所以，物业公司要关注自己的物业服务合同，需要对物业服务合同中的合约条款进行明确，并严格按照合约约定的结算周期纳税。比如，约定的每季度的第一个月按季度交物管费，那么就应该在每季度的1月份缴纳当季度的增值税。对于业主预交的后续季度的费用，理论上应当在后面季度开具相应的发票，而不是一次将发票都开完，应先开收据。&&以下为现场提问环节部分问题整理&&&1、有的开发商将地下车库免费给物业公司用于出租，收入给物业公司，应当怎么纳税？国税答复：增值税与营业税有一个很大的不同，有大量的视同销售行为。如开发商免费将停车场给物业公司用于出租，属于视同销售中的无偿赠送行为，开发商需要纳一次税，物业公司还需要再交一次税。但开发商只是计算纳税，并不增加其账面收入。2、物业公司帮开发商出租车位，然后按照一定比例互相分成，如何纳税？国税答复：物业公司收到的款项全部做销售额计算纳税，将分成款项拨付给开发商，开发商需要按照所收金额向物业公司开具发票。3、员工食堂采购的粮油生鲜，如果取得增值税专用发票，能否抵扣进项税？国税答复：根据增值税暂行条例，用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务。此问题属于用于集体福利，不能抵扣进项。4、物业公司代收小业主电费，向小业主开具增值税票，取得的电力公司的专票，能否用于抵扣？国税答复：可以。视同转售电业务。5、临停费如何向停车人提供发票？国税答复：按照国税的要求，所有的发票都需要进入开票系统。但对于临停，因营改增时间紧，总局尚未出台有关要求和政策，过渡期可借鉴以前营改增部分特殊行业，使用国税定额发票。6、实际的采购、外包业务是4月份的，但取得发票和付款是在5月份，是否可以抵扣进项？国税答复：按照实际业务发生的时间，营改增前发生的进项不可以抵扣。7、收取5月份之前的欠费，是否需要交增值税？国税答复：根据增值税暂行条例及实施细则规定，销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天。故增值税的纳税义务发生的时间的一个必备条件是提供了劳务。5月份之前的欠费，其纳税义务已经发生，不属于后期的纳税义务，不交增值税，应属于之前的营业税。8、减免物管费是否需要纳税？预交1年物管费送一桶菜籽油，怎么纳税？国税答复：减免物管费，应视同销售，仍需缴税。预交物管费送油，属于视同销售，且属于混合销售，适用于物管费的税率。但若是单独销售油，则属于兼营。9、每月物管费怎么纳税？国税答复：对于当期物管费，应在当期计算并缴纳增值税。对于预交物管费，如果开了发票，则需交税。&
发表评论：
TA的最新馆藏[转]&[转]&[转]&[转]&[转]&物业公司的水电费，如何困扰了我们的营改增呢
内容摘录：
小编在现实当中经常遇到这样的问题，特别是本次营改增过程中涉及的物业公司代收水电费的事，这个“矛盾”就更突出了，其实这个事营改增之前就存在的，只是代理服务的物业公司本身还没有“趟”进这个水中。而之前已有企业因此被税务机关要求就分摊水电费作“转售”水电补增值税税款的案例发生，而其应对的结果说起来也是很惨的，曾经接触的案例，各级税务机关评估下来认为不缴的可能性是非常渺茫的!&
至少现在的物业公司还在迷茫的等着营改增新政策的“宽容”理解，给个差额吧!
给了这么多也不差我们了，但是大家知道，由于水电公司本身也是增值税纳税人，给这个差额好像有点说不过去，因为并不是取不到增值税专用发票抵扣啊，某些税务机关的宣传是，取得抵扣，转售作销项，正好呢!
还有的借用历史上的“代购”概念，认为只要物业公司将水电公司开具给客户的发票转手给客户，只收手续费的，那就不属于转售!
这个理论的前提是水电公司要能够给物业公司的众多客户开具发票才行，这有点难了吧，让水电公司配合国家营改增税制改革，是不是还要买许多电表、水表等，这谁买单呢!
说到钱了才是根本呢! 所以这个事，还不是这么轻易说句话就能解决的。
5.5.2.1 物业公司转售水电的情形案例理解
我们以物业公司为例，来考虑其转售水电带来的系列营改增的问题。这种情形需要考虑主体的增值税纳税人身份来确定，即分一般纳税人和小规模纳税人两种情形。我们以100元为采购价格来评估各链条的业务处理方式：
应纳增值税其实是用100作为销售价格算出来的，之前有保险公司在宣传资料中认为入成本费用多少就是多少销售额，小编不大认同，此处宜用100/1.03*3%来计算。下面一般纳税人也有这个问题。
这个小规模纳税人就晕了，我们一分钱没有挣，还让我们倒贴3元钱给国家交税，这不对啊!
没有啥不对，当下只能这样了。如果下家是一般纳税人，此时物业公司是可以去税务机关代开增值税专用发票的，征收率是3%，那相当于103元价税合计收费，收入100元，3元让下家抵扣，人家相当于也没有浪费3元，因为付了又抵了回来，利益上没有亏着。不过此时，上一链条的100中的增值税可能是多于3元的，如电，17%的税率，增值税额是14.53元，但因为小规模的物业公司中间切入了一下，则这个抵扣利益就没有了。
但是如果下一家是小规模纳税人，这3元就真消化不了了!
这才是让我们找不到解决方案的地方。除非就是下家自己想招单独安装电表了。
(2) &一般纳税人
首先一般纳税人如果取得水电公司的增值税专用发票，是可以抵扣的，因此首先要保障取得增值税专用发票，不然就比小规模纳税人还惨了!
假设不含税价格是100，征收率或税率依表格中比率：
注：自来水3%和13%是其可以选择的两种方式。
从上面来看，如果自来水公司选择的是简易征收率3%计算增值税的情形，此时物业公司取得的只能是3%的抵扣，而自己由于不是自来水公司，这个待遇税务机关基本不予认可，所以只能“认真”的执行起税率13%来，试想哪个物业公司愿意因税多缴纳10的增值税。而且还有附加税费的问题。
(3) &为什么营业税下物业公司相安无事呢
这是因为营业税下是有非常明确的支持政策的，这就是财税[2003]16号文件的规定：
从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
原来物业公司是可以开具地税发票的，直接用转支付的款项差额计算营业税的营业额，没有增值税下因征收率抵扣的差的利益问题。所以如果要破解上述的问题，只有用差额的方式延续，才会出现让物业公司“满意”的历史传统中去，但还是要看推动的力度如何。
(4) &适用税率的问题
这儿一并补充一下，有的人认为，你们不是物业公司吗，与物业服务同时发生的业务不是混合销售吗？可以全用6%的税率啊，不用13%或17%什么的!
这就错了，虽然看拟一个业务中发生的，但这不是同时在一个具体的业务中发生的，说白了，这是一个合同交易中发生的两个事，一个是服务，一个是水电的转售，是两个事，相当于兼营，因此有的人认为，服务企业用什么税率，其他什么的货物之类都用这个税率，这就是对增值税理解的误区了。
基于此，就是服务、货物分别适用不同的税率的问题，也是不同的定性业务，这一点需要充分的理解，并应用到其他相类似的业务当中去。
(5) &转售价格的问题
关于转售价格，我们在视同销售章节会进一步分析，在这儿有的同志可能又有疑惑了。说这儿的100元价格，为何没有溢价呢？财税[2016]36号中说明的，公允价格是如何考虑的呢？要不要加成啊？其实这儿有一个可以思考的地方就是，既然物业公司不是自产水电，那就按其他纳税人的销售价格确定，其他纳税人的销售价格是按多少呢？谁也举证不了哪个中立啊，所以就借鉴供应方的价格来处理吧，这也不失为一种没有占国家“便宜”的涉税处理方式。只是有的人感觉这不是没有为国家做贡献呢？如果都天天做贡献，中国的市场经济估计都挣钱了，所以依照增值税的链条，其价格得到了非营利状态之下的延伸，不失为一种有效的处理方式。
就算平价转让，那位同志已经因税为国家做了“贡献”，这让纳税人不高兴的事，估计纳税人也会想招去应对的，毕竟物业管理才收不到几个钱的。比如厦门人家当地的政策是这样理解推动的，意思是企业要自己想招，不要让税务解决经济交易中的事：
物业公司:营改增后，物业公司代交的水电费如何交税？水费是由物业公司代交给水务公司后在向业主收取，这样要开具什么样的票据给业主，是要开增值税普通发票，还是开收据呢？&
戴副局长:　目前厦门水务已经全面推广了一户一表，物业公司可以联系水务公司由水务公司分户开具水费发票给业主，物业公司不需要开具水费的增值税发票给业主。
而营改增之前，比如有的地方就明确了物业的事，只是上面提到，我们的国税机关是可以考虑一下追征之前的转售水电补增值税的事的，但人家没有挣到钱，是不是可以“网开一面”呢，法理，也要有个理，如此思考。
十九、关于多个纳税人共用水（电）表，发生水（电）转售行为，其发票开具问题
多个纳税人共用水（电）表，水（电）部门只对水（电）表所有权人开具增值税发票，水（电）表所有权人可根据其他共用水（电）表纳税人的实际水（电）耗用情况，开具转售水（电）的增值税发票。
物业公司可能也有存在这儿的情形，但小编未遇到，就是拉的居民用电，人家供电公司不给开具增值税专用发票，因为对于消费者个人的消费对象是不能开具的，此时讲理也不一定讲得通人家内部的风险管理口径，这一点儿还是要自己想办法解决。
5.5.2.2 比如转售水电的经营范围问题
如果物业公司人家为了做生意，“接受”了上面的转售的增值税处理，开具增值税专用发票，但是物业公司又担心了，我们转售水电有这个资质吗？工商机关会不会因此罚我们款如何啊，给个说法啊？
那我们就来看看工商的规定，《企业经营范围登记管理规定》(国家工商行政管理总局令第76号)对此提出了明确的规则：
企业未经批准、登记从事经营活动的，依照有关法律、法规的规定予以查处。
以及《中华人民共和国公司登记管理条例》以下的规定：
公司登记事项发生变更时，未依照本条例规定办理有关变更登记的，由公司登记机关责令限期登记；逾期不登记的，处以1万元以上10万元以下的罚款。其中，变更经营范围涉及法律、行政法规或者国务院决定规定须经批准的项目而未取得批准，擅自从事相关经营活动，情节严重的，吊销营业执照。
小编对于企业经营范围管理规定也看不出个相关法规是什么，但从当下的情形来看，如电那是有电力法规定的，不得随意经营，有特许经营的必须有前置特许，而一些常规的事项，当下的工商政策也越来越宽松，只要不是违法的事。不过从上面物业公司所担心的转售电的事来看，要不要去办理电的许可经营呢？
注意，小编并不这么认为物业公司大马路上吆喝“卖电了”，而是什么呢，是增值税逼着人家“卖”，其实人家就是费用分摊，真正的供电企业只是通过这个物业公司的电表流向了用户，实质上是只是税上视为“卖”，这个电也不是物业公司发出来，也不批发，所以从性质上看它并不属于经营中的销售电、水，而是增值税中的“销售”链条传递，小编认为这种情形之下根本不需要作经营范围变更。真要定经营范围，政府部门也敢批才行啊，有这个批文是不是也可以挣钱了呢!
所以营改增就好好处理税的事吧，别想的过于复杂。
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再问物业公司营改增后代收水电费的账务处理问题
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我们公司是物业公司，之前是纯地税户，代收水电费通过其他应收款这个往来科目核算，余额计入我公司成本。现在改增值税后，还有几点不明，希望能得到各位同学的解答，先谢谢
1.营改增后，代收水电暖我是否应该开增值税专用发票呢？然后我们给自来水或电力公司缴费后，对方也给我们开专票，然后销项税抵扣进项吗？
2.代收这块应该不是我们的收入，那么如果我们收到客户交来的水电费，借记现金或银行存款等，贷记应交税金/应交增值税/销项税额，然后贷记其他应收款科目行吗？我觉得这么做别扭，没有进收入就记了销项税，但是记收入的话，代收水电又不是我们收入-_-，请问大家该怎么处理呢？
3.代收水电供暖的税率应该分别是多少呢?
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同样的问题。营业税时发票开“代手水费，电费”等，现在国税说按销售货物处理，不知道怎么操作好。也没统一答复。还有代收电梯费，要开票怎么办？二次租赁车位交税，也没正式文件。
物业公司如果是小规模纳税人则应当按收款的物业费全额按征收率计算缴纳增值税。如果是一般纳税人则可以抵扣取得的水电费等进项。
如果物业公司是一般纳税人代收水费要交增值税,水费进项税是3%，销项税13%，税负重啊
这块能计入收入吗？按说不能算收入吧，但是如果开专票的话，报税上的应税收入怎么填写呢
是啊，我也 想知道到底转供水电，到底是按多少税率开出去啊？
如果把水电当做货物来处理的话，当做其他业务收入可以吧。但转供税率多少呢？按物业6%来算，还是按销售水电17%和13%计算呢？
物业公司如果是小规模纳税人则应当按收款的物业费全额按征收率计算缴纳增值税。如果是一般纳税人则可以抵扣 ...
销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：
（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。
（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项
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能不能根据这条不作为收入呢？水电公司发票直接开给业主，物业公司代收代付。
之前我问过国税的，水电都按17%开票，水抵扣是13%
之前我问过国税的，水电都按17%开票，水抵扣是13%
那自来水公司开具的水费的增值税税率是多少?可以抵扣吗
自来水公司开出来的是13%
销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
这条我也看到了，现在也没更明确的条文了
这条我也看到了，现在也没更明确的条文了
看了国家税务总局的讲解，这条适用于经纪代理服务。物业不属于经纪代理服务，也就不适用此条款了。
物业公司代收的水电费，应按销售货物，适用税率开具增值税发票。自来水公司、供电局给物业公司可以开具增值税专用发票。
物业公司代收的水电费，应按销售货物，适用税率开具增值税发票。自来水公司、供电局给物业公司可以开具增值 ...
关键是供电所对居民用电是不开增值税专票的，还有供电所只按登记户名用户开票，物业公司代付电费供电所是不对物业公司开增值税专票的，现实很骨感的。
您好！请问您们现在是如何开具代收水电发票？我之前也是纯地税用户，本月营改增
现在不叫代收水电了，叫转售水电，收到客户钱，给他开增值税票算销项，付给水电公司的做进项
小规模纳税人，转售水电费征收率是多少，是3%吗？不能抵损扣，还要征税，分表用户不愿加价，按总表总金额收取，又没增值，为何要征税呢？好纠结哦
代收电费开增值税发票，如果是小规模按3%全额征收，一般纳税人17%，可以进项抵扣。为此我们还被迫成为一般纳税人，税负跟原来差不多，减负成了痴心妄想
请教大家：我们公司将自有商铺出租，有物业管理经营范围，承租方有一般纳税人也有小规模纳税人，转售水电，能开具增值税专用发票吗？
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物业管理企业“营改增”应对与税务筹划
来源：应届毕业生培训网分类：物业管理师时间：编辑：少芬 已有人查看
　　&营改增&政策是中国税制的一次重大变革，&营改增&将会给物业管理企业带来很大的影响，有利有弊。能否享受政策的红利取决于物业管理公司自身的能力和水平。
　　如何根据行业特点，为行业管理者决策提供方向性指引，为财务部门积极应对税制转变做好准备?如何适应&营改增&税制改革，进行合理的税务筹划，降低税负，实现企业价值最大化?这是当前物业管理企业面临的现实问题。
　　由于不同的纳税主体适用于不同的税率，而且纳税主体不同采用的征税方式也不同，我们从一般纳税和小规模纳税人两个方面来讨论&营改增&对物业管理公司的影响。在&营改增&前，物业管理公司实行营业税征收方式，税率为5%，&营改增&后，物业管理公司作为现代服务业，税率为6%，小规模纳税人征收率为3%。
　　(一)&营改增&对于一般纳税人的物业管理公司税负的影响
　　对于一般纳税人来说，当期应缴纳的增值税额==当期销项税额&当期抵扣的可进项税额，销项税税率为6%。这与原来按照5%的税率征收营业税相比，&营改增&后企业适用的税率提高了，从表面上看可能会增加企业的税收负担。
　　但是，增值税是就增值部分计税，它不仅与税率有关，还与销项税额和进项税额之间的差额有关，两者之间的差额越大，应缴纳的增值税额则越多，反之则越少。因此，由于计税方式的改变，即使一般纳税人适用的税率提高了，也不一定就会增加一般纳税人的税收负担。&营改增&对一般纳税人税收负担的影响，还需要结合企业具体实际情况加以分析。
　　假设物业管理公司(一般纳税人)收取的物业费为A，假设只考虑营业税不考虑附加税，&营改增&前收入为A：
　　进一步分析可知，若进项税额&0.006A，则&营改增&后企业的税负额将上升，若进项税额&0.006A， 则&营改增&后企业的税负额将下降。
　　如，一个年物业服务费100万元的物业项目：
　　因当期应缴纳的增值税额=当期销项税额-当期抵扣的可进项税额得知，若进项税额为0.6万元时，应缴纳的增值税额为5万元。与原按照5%的税率征收营业税相比相等，若进项税额&0.6万元(0.006A)，为1万元时，缴纳的税额为4.6万元，小于应缴纳的税额5万元(0.05A)，则&营改增&后企业的税负额将下降。同理，若进项税额&0.6万元(0.006A)时，&营改增&后企业的税负额将上升。
　　换另一个角度分析，假设某物业管理公司(一般纳税人)年营业额为X，&营改增&前的成本费用为Y，&营改增&后的成本费用为Z，可抵扣的进项税额为(Y-Z)，同样可以得出，若(Y-Z)&0.006 X，则&营改增&后企业的税负额将上升，若(Y-Z)&0.006 X，则&营改增&后企业的税负额将下降。
　　(二)&营改增&对小规模纳税人的物业管理公司税负的影响
　　对于小规模纳税人来说，&营改增&之后，小规模纳税人当期应缴纳的增值税额=(全部价款+价外费用)*3%/(1+3%)，由此可知，&营改增&后对小规模纳税人来说，税负大大下降，企业的收入和利润将会得到进一步的提升。
　　(三)税负临界点分析
　　税负临界点即企业在选择一般纳税人还是小规模纳税人时其税负相等，临界点可以通过计算得出。
　　假设物业管理公司销售额为a，进项税额为b：
　　若一般纳税人与小规模纳税人税负相同时即6%a-b=3%a，则b=3%a，也就是说当企业进项税额为销售额的3%时，不管是选择一般纳税人还是选择小规模纳税人，税负相等。
　　(四)&营改增&对物业管理公司财务管理工作的影响
　　&营改增&之后，物业管理公司将纳入到增值税体系当中，这将促使物业管理公司不得不更加规范自己的财务管理制度，根据经济和政策发展的要求来不断完善原有的财务制度。
　　物业管理公司将不得不根据&营改增&政策要求来统一核算口径，不断提高财务信息的真实性和有效性，进而保证财务统计数据的准确性，提高财务管理工作水平和质量。物业管理公司需不断扩大税负效应，提高企业的盈利能力，提高企业的利润率，使得企业在同等条件下能够获得更多的经济效益。
　　&营改增&之后，物业管理公司将必须完善税率和抵扣范围，必须根据&营改增&税制改革的要求来调整自身的产业结构和业务结构，并要对其业务结构进行升级和优化。
　　(五)物业管理企业需要关注的&营改增&问题
　　1、物业费及水电费开具增值税专用发票要区别对待
　　租赁给其他个人的情况下不能开具增值税专用发票。用于与公司经营有关的事项可以开具增值税专用发票。
　　2、物业公司代自来水公司、供电局收取的水电费开具的发票不同
　　物业公司代收的水电费，应按销售货物，适用税率开具增值税发票。自来水公司、供电局给物业公司可以开具增值税专用发票。
　　开发商从市政部门购买水电再转售给租户的，对于转售收入是按照销售水电所适用的17%税率计算增值税还是按照经营租赁服务所适用的11%税率计算增值税，目前尚未有明确的规定，需要进一步向税务机关核实。
　　3、营改增后，原帐上应交税费那部分余额应如何做账务处理?后续收到的物业费需开具增税发票，做账时是否仍按此规则计算缴纳增值税(尤其是预收的那部分)?应如何计算当期应缴纳增值税?
　　原来每月按实际开营票金额作为缴纳营业税依据(即，当月收到的全额物业费，含预收以后月份的物业费)，实际做账时，按权责发生制对每月收入进行确认并计提营业税金及附加，这样对于预收的物业费，应交税费等就会出现借方余额(预交)。
　　1)根据营业税暂行条例及实施细则，物业管理企业收到预收账款时不产生纳税义务，但因为收到预收款时全额开具了发票，故全额计算缴纳了营业税。原账上应交税费的借方余额可以比照《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定申请原主管税务机关退还提前缴纳的营业税。如果收到主管税务机关退还的营业税，则借记&银行存款&贷记&应交税费-应交营业税&;如果主管税务机关裁定不予退还，则逐期借记&营业税金及附加&贷记&应交税费-应交营业税&。
　　2)后续收到物业费全额开具增值税发票的，应当在收款时全额计算缴纳增值税，之后按照权责发生制分期确认营业收入。
　　收款时的账务处理如下：
　　借：银行存款/库存现金
　　贷：应交税费-应交增值税
　　预收账款
　　3)物业企业一般纳税人按照营业税改征增值税试点实施办法第二十一条至二十三条的规定计算缴纳增值税;小规模纳税人按照该办法第三十四条和三十五条的规定计算缴纳增值税。
　　4、注意明确物业管理费的收取方式和开票主体
　　根据目前许多商业地产开发商的通行做法，租赁合同中包含了物业管理服务内容，租户不再与物业管理公司另行签署物业服务合同，对于物业服务费的支付，通常有两种做法：一是租户向开发商支付物业管理费，由开发商开具发票;二是在租赁合同中明确开发商代物业管理公司收取物业管理费，由物业管理公司向租户开具发票。对于第一种模式，开发商既出租物业又提供物业管理服务，应从主业适用税率，按经营租赁服务11%缴纳增值税，增加了开发商的税务成本。相较而言，第二种模式更利于开发商的税务筹划，但因物业管理公司与租户无直接合同关系，物业管理公司向租户开具增值税专用发票存在一定税务风险。
　　5、免租期可能被认定为视同销售
　　商铺租赁经营通常会约定一定期限的免租期，根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十四(一)条：单位或者个体工商户向其他单位或者个人提供无偿服务视同销售。因此，免租期存在被认定为视同销售的风险。许多开发商在租赁合同中已不再使用 &免租&字眼，改称&装修期&。
　　6、物业公司的小区停车费是按照其他生活服务业缴纳6%的增值税还是按照不动产租赁的缴纳11%的增值税?若停车费按照不动产租赁这条进行，有可能申请简易征收吗?
　　1、根据财税[2016]36号文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附：税目解释的规定，停车服务属于一销售服务/(六)现代服务/5租赁服务/经营性租赁服务/车辆停放服务按不动产租赁服务缴纳增值税。增值税一般纳税人不动产租赁的适用税率为11%。
　　2、如果公司服务业连续12月销售总额小于500万元，可以不登记为一般纳税人，并按小规模纳税人计算缴纳增值税。根据国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第16号)第四条规定，征收率5%。
　　3、根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(九)第1点和(国家税务总局公告2016年第16号)第三条第(一)点规定，一般纳税人出租的不动产是日之前取得的，可以选择简易办法，按征收率5%缴纳。
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