房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种：（1）作价补偿。拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人，这是一种货币补偿形式。（2）产权调换。拆迁人以自己建设的房屋或者外购的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，这就是我们通常所说的“拆一还一” 实物补偿形式。
企业发生“拆一还一”业务，情况不同，其计算缴纳营业税的方法也不同。
&&& （1）以自己建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人的计算方法
&&& 房地产企业以自己建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，实际上是房地产公司以自己的开发产品抵偿债务的行为，按照税法规定，应申报缴纳营业税。
&&& 关于营业税计税依据问题，按照《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[号）的规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。”
&&& 在《内蒙古自治区地方税务局关于建筑安装营业税问题的批复》（内地税一函[1995]57号）中明确规定，关于房屋拆迁“拆一还一”问题。我们认为房屋开发公司将原街坊进行拆迁改造，房屋建成后，为搬迁户提供新的住房，不论其是否收费或收费多少，都构成了营业税纳税行为。应当按《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定计算征收营业税。
&&& 《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函[号)批复如下：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。
&&& （2）以外购的房屋补偿给被拆除房屋的所有人
&&& 拆迁安置土地增值税的处理问题，《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函[号）明确如下：
&&& （二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
&&& （三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
房地产开发企业“拆一还一”涉税问题的应用及账务处理
9:24:48来源：宁夏回族自治区地方税务局作者：梁国新【中小】
　　房地产开发企业“拆一还一”的涉税问题一直是困扰税务机关纳税检查和企业财务人员账务处理的一个难题。笔者根据自己近年来稽查工作实践并结合相关政策的解读，对上述问题进行了一些粗浅的分析，希望与同行们商榷。
　　一、营业税问题
　　房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种：（1）作价补偿。拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人，这是一种货币补偿形式。（2）产权调换。拆迁人以自己建设的房屋或者外购的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，这就是我们通常所说的“拆一还一”实物补偿形式。同时根据《》(国税函[号)批复如下：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。
　　从以上文件看出房地产开发企业“拆一还一”是应当缴纳营业税，是按偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，就该部分采用成本价计税。其缴纳税款时间为该项目竣工结算时间，即成本能够确认时。
　　二、契税的计算
　　为了进一步明确与国有土地使用权出让相关的契税政策，推动公有住房上市的进程，《》（财税[号文件）对有关契税政策作了如下规定：
　　（一）出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
　　1、以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
　　没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
　　①评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
　　②土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
　　2、以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
　　（二）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。
　　（三）已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。
　　同时按照《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日”。然而其计税依据是什么？又是按什么时间纳税呢？
　　笔者认为，“拆一还一”业务的契税，至少要分二次交纳。
　　第一阶段，为取得土地使用权阶段。
　　计税金额为前期取得土地时发生的一些费用，应当包括：安置补助费、新莱田开发建设基金、青苗补偿费、租房补助费，地上地下附着物和埋藏物补偿费。这些费用一般在拆迁安置协议中有确切记载金额。
　　第二阶段，完工还房阶段。一是以建成后新房在原地等面积偿还原住户面积的，当地有同一地段拆迁补偿安置标准的，按应支付的拆迁补偿安置标准征收契税；没有拆迁补偿安置标准的，按被拆迁房屋的市场价格核定征收契税。二是在异地以现房进行安置的，按房地产开发企业所交付现房的市场价格征收契税”。结合本文，应该是计算出的实际安置价格减去第一阶段支付的费用，即调整额来计算调整契税。
　　从以上文件来看，这个契税计税依据一般应是换出房屋的公允价值，但在土地使用权取得阶段是由于得不到真实准确的数据的，企业可以在第一阶段就纳税情况同主管税务局进行沟通。
　　三、拆迁安置土地增值税及企业所得税的处理
　　这两个税在这个问题上具有一致性的，按照公允价值确认收入，按照真实的开发成本结转。需要说明的是，某些企业会计处理不正规，分不清税法上的视同销售和会计上的视同销售，所以总是把业务做成贷记“开发产品”（成本价），然后再纳税调整。我们说，只要你按照新会计准则，准确理解了会计上的视同销售，这个收入直接从账面主营业务收入里抄过来就行了。
　　为了能进一步理解，我们先看一下相关文件：
　　（一）根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔号）第三条第一款规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产? 其收入按下列方法和顺序确认： ?
　　1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；?
　　2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
　　（二）根据《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函[号）进一步明确如下：
　　1、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
　　2、开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
　　3、货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
　　①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
　　②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
　　（三）根据〈关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知〉国税发［2006］31号第六条第一款关于开发产品视同销售行为的税务处理问题
　　开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
　　1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
　　2、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
　　3、按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%?具体比例由主管税务机关确定。
　　由此可见二者均按照公允价值确认收入。那么我们现就地安置拆迁户的房地产开发项目中，原住户按政府拆迁办法规定的补偿标准内的面积部分不需缴纳房款，超过部分应按规定缴纳房款，这种情况下，房地产开发企业的收入应如何确认？成本应如何扣除？
　　其实拆迁补偿可以采用房屋补偿方式，也可以采用货币补偿方式。对于房地产企业，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本中；如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，对补偿的房屋应视同对外销售，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。另外，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本中。
　　例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平方米，市场售价8000元/平方米，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积8万平米。
　　拆迁补偿费支出：＝4000万元
　　视同销售收入：＝4000万元
　　单位可售面积计税成本＝（2亿＋8000万＋4000万）/80000平米＝4000元/平方米
　　视同销售成本：＝2000万元
　　视同销售所得：＝2000万元
　　需要确认视同销售所得2000万元。
　　会计分录：
　　借：开发成本－土地征用及拆迁补偿费& 4000
　　& 货：应付账款－土地征用及拆迁补偿费4000
　　借：应付账款－土地征用及拆迁补偿费4000
　　& 货：主营业务收入&&& 4000
　　结转成本
　　借：主营业务成本－土地征用及拆迁补偿费 2000
　　& 货：开发成品&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 2000
　　四、土地使用税缴纳时间
　　《》（财税〔号）第二条规定，“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税”。&&&&&&&&&
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拆迁房过户费用一般是多少？
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我来帮他解答
契税：按政府指导价3%征收，若买家是唯一住房，购买房产套内面积在90方以下，契税是1.5%，同样，若买卖双方都是唯一房产，契税是1%营业税：1.房产过五年，而且是非普通住宅，差价*5.6%若房产过五年，而且是普通住宅，免征营业税 2.房产未过五年，全额*5.6%个税：1.卖家唯一住房，房产够五年免征个税 2.普通住宅或非普通住宅，无论房产是否过五年，都是差额*20% 3.无发票的房产，全额征收2%印花税：0.1%杂费等
1、交易手续服务费：住宅6元/平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取：3元/平方米);非住宅10元/平方米。买卖双方各承担一半。
　　2、登记费：普通二手房住宅类为80元/套，买方承担。
　　3、土地收益金(代收)：房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。
　　4、核档费：50元/宗。
　　5、契税：税率为3% ，按正常交易成交价格计征;个人购买的自用普通住宅(建筑面积144平方米以下、容积率1.2以上、交易价格4290元/平方米)契税税率减半，按1.5%征收;拆迁居民因拆迁重新购置二手房的对相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。买方承担。
　　6、印花税：税率1‰，按正常交易成交价格计征，交易双方各承担一半。
和其他房一样，根据所卖的房屋是否满五年减免营业税、是否唯一住房减免个税、评估价、面积、购房者是否首次购房享受契税优惠等情况，缴纳如下：
　　1、测绘费1.36元/平方，买方；
2、评估费0.5%（评估额，允许浮动），买方；
3、契税评估额初次90平内1%、90平~140平内1.5%，超过140平或非首次3%，买方缴纳;
4、所得税按全额的1%，由卖方承担，普通住房满五年唯一住房减免；
5、交易费6/平方,双方;
6、工本费80元,买方(工本印花税5元)买方；
7、营业税5.6%卖方缴纳，普通住房满五年可减免
小小小帅&回答：据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第22条第二款规定：“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。”
适当补偿的标准，就是根据临时建筑的结构特点和使用情况，按照尚可使用期限的残存价值，参考临时建筑的剩余期限给予补偿。具体补偿金额由评估机构进行评估。
对于房屋装修，建设部《城市房屋拆迁评估价指导意见》第3条第二款规定：“房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费用、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补助费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费，临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。
xhp613&回答：购房合同怎么样更名?
　　据上所诉，在前两种情形下，购房合同是可以进行更名，那么这两种情形下，购房合同如何来进行更名呢?
　　(一)商品房买卖合同未拿到交易中心登记。这时只要同房产商协商，把合同注销，以其更名人的名义重新签订一份商品房买卖合同就可以了，此种情况不涉及税费。
　　(二)商品房买卖合同已经拿到交易中心登记，但是该商品房未竣工验收。这种情形下要到市有关单位开具未竣工检查报告，并由开发商提交合同更名的原因，此时只需支付相关手续费用。
　　另外，虽然在商品房买卖合同已经拿到交易中心登记，而且该商品房已经竣工验收这种情形下不能再对合同进行更名了。但是可以在产权证办理出来后再以赠予的形式将产权证的名字改在更名人的名下，这实质上是一种房产继承了。
L_&回答：商业房屋产权过户费用：
一、买房人应缴纳税费：
1、契税：房款的1.5%（面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）
2、交易费：3元/平方米
3、测绘费：按各区具体规定
4、权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。
二、卖房人应缴纳税费：
1、交易费：3元/平方米
2、营业税：差价*5.5%(房产证未满5年的)
3、个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）
-丶-&回答：房产证过户需要交纳的税费主要有：
1、契税：一般是房款的1%（面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%，面积在90平以上144平以下缴纳1.5%，面积在144平米以上的需要缴纳4%）
2、营业税：房产证未满5年的交5.6%，产证满五年可以免交营业税。
3、个人所得税，1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）
4、交易费：3元/平方米（但是一般需要买房人把双方的交易费都交了，也就是6元每平米）
5、测绘费：按各区具体规定
6、权属登记费及取证费：一般情况是在200元内。
提示：个税首套房是根据卖家是否首套房。房屋满5年，但不是首套房都要缴纳1%个人所得税。
-丶-&回答：二手房过户费，依据交易双方的不同情况，具体税费明细如下：
一、契税：
1、买方首次购房90平方以下的房产按照1%缴纳；
2、买方首次购房90平方以上（含90平）144平方以下的房产按照1.5%缴纳；
3、以下情况按照3%缴纳：
（1）144（含144平）平方以上
（2）买方不是首次购房；
（3）车库；
二、营业税：
1、房产证满2年，144平方以下的普通住宅房产免征营业税；
2、房产证不满2年，按照5.55%缴纳营业税；
3、房屋面积超过144平方，房产证满2年的按照差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率5.55%；
三、个人所得税：
1、房产证满五年，并且是卖方夫妻名下唯一一套房产免征个人所得税；
2、卖方夫妻名下不是唯一房产或房产证未满5年，按照1%缴纳；
四、其他费用相对较少：
交易费：6元/平方*房屋平方数
工本费：一个证件80元；共有权证20元/个；
评估费：评估总额的千分之五（银行贷款需要缴纳）；
抵押工本费：100元（银行贷款需要缴纳）；
购房证明：20元一份，一般需开3份；
公证收费标准:300元（如不能本人亲自办理，需要办理本业务收费）。
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拆除工程的税率是多少？
建筑施工、水利工程、装饰及其他工程作业、装璜、土方工程、钻探打井、安装、修桥筑路 、搭棚、装饰安装建筑业税率是3%、 修缮、绿化工程等，常见征税业务、基础工程。包括建筑
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请问拆迁劳务费税率是多少？
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投诉说明：刚建两年的莲花山公园水幕墙拆了 它花了纳税人多少钱？
当初建设完工后备受非议，如今为修地铁10号线拆除让路
&&&&马上问&&&&投诉人:网友、市民&&&&&被点名单位:福田区住建局、莲花山公园水景幕墙&南都跟办:记者&陈铭&&&&经过两天的拆除施工，矗立在莲花山公园东南角的水景幕墙昨日下午寿终正寝，空留一堆废钢筋和混凝土块。如果非要给它立个碑，墓志铭如下：莲花山公园水幕墙，生于2013年8月，卒于2015年12月，终年2岁零5个月。&&&&想当初，它刚出生就惹来争议，被指浪费纳税人的钱以及建设方批示信息不透明。短短两年余，它就脱逃不了被拆的命运，为修地铁让路。&&&&突兀水幕墙，市民觉得怪&&&&拆除现场四周，围上了挡板。施工方负责人施先生说，他们从7日开始进行拆除，预计两三天就可拆完，因为这里马上要修地铁。“水幕墙质量不错，钢筋给得足。”站在拆除现场，他评价道。这面水幕墙，从主体工程到水循环系统设备安装，保守估算，他没个三四百万元搞不定。&&&&“这个水幕墙怪怪的，很突兀，不知道想要表达一种什么样的效果。”在附近关山月美术馆工作的谢先生，无论是从城市规划的角度，还是美学的角度，他认为此处建个水幕墙实属浪费。住在莲花一村的陈先生看来，莲花山公园是个整体，水幕墙有碍观瞻，且时开时不开，时间不固定。&&&&也有说好的。对面中银花园的住户刘女士就觉得，有水则活，显得有灵气。&&&&修地铁必须拆除水幕墙&&&&挡板上，张贴有温馨提示，“因修建地铁10号线工程，施工期间给您带来不便，敬请谅解。”&&&&深圳地铁集团称，经多部门慎重研究、现场核实，确定莲花山公园东南角的水幕景观拆除无法避免，拆除是为了更好地建设地铁10号线。按照交警部门提出的“借一还一”原则，根据交通疏解方案，保证彩田路现状通行能力，交通疏解道路需临时占用彩田路西侧绿化带、人行道和莲花山公园部分绿地，其中包括水幕景观被拆除原地要被占用。已知的事实是，建水幕墙在前，10号线规划在后。届时，整个工程完工后，将根据政府相关部门对该片区的具体规划确定，恢复市政道路设施。&&&&据了解，10号线莲花村站作为与现有地铁3号线莲花村站十字换乘，主体单位和管线迁改单位已进场，即将全面开工建设。届时，除被拆除水幕墙旁的已有地铁3号线莲花村站，又增添了一个10号线莲花村站。&&&&水幕墙建好后惹非议&&&&这座长28米、高8米，内部中空，设有控制中心的水幕墙景观建于20&13年8月。&&&&2013年，福田区多位政协委员提交提案，提出在深圳中心城区分期建设水景，提升深圳城市景观的品位和神韵。&&&&承办单位福田区住建局表示，莲花山水幕墙在设计上采用节能方案，将运行消耗控制在最低成本，水景采用循环水，通过电脑控制每天保持动态水景约8小时，每天的耗电量约80度，用电成本约200元。&&&&日，深圳新闻网就“莲花山公园的水幕墙有必要建吗”开展调查，3天有760名网友参与投票，近81%的市民觉得水幕墙浪费纳税人的钱，约19%的市民觉得起了美化市容的作用。&&&&2013年8月份的“深圳市网络舆情应对能力排行榜”，因信息不够公开、与民众沟通不足，福田区在“莲花山公园水幕墙工程被指浪费”处理上的得分仅为31.83分，在榜单上排名倒数第一。上榜理由为———涉事机构一句“并非所有的工程都需要公示”的回应表明，他们早有预料、心知肚明，却懒作沟通，导致出现了责任“踢皮球”和公示“没必要”的言行，而公开和沟通才是消除质疑的良药。&&&&这道城市景观的工程，究竟花了纳税人多少钱，一直是个谜，当时任媒体穷追猛打，一直没公开。&&&&昨日，关于水幕墙拆除一事，福田区住建局相关负责人表示，不清楚此事，具体向负责拆除后地铁施工的轨道办地铁部门询问。&&&&待答复