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二手房过户需要多少费用 要如何计算
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二手房的税费会因产权类型不同以及房产证填发时间等因素而有所不同：　　　　●二手商品房税费：　　　　二手商品房就是业主从开发商手中按照市场价直接购买后上市出售的房产类型，但是经济适用房不属此类。　　　　契税：成交价格的1.5%，如果是非普通住宅的房产，其契税需要按照成交价格的3%交纳；【名词解释：非普通住宅――凡是“建筑面积在140平米以上、容积率高于1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格1.2倍”的，属于非普通住宅，反之为普通住宅，此外，已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房享受普通住宅待遇】。　　　　印花税：二手房的买卖双方各交纳成交价格的万分之五作为印花税。　　　　营业税：凡是房产证（或者税务部门出具的契税税票）填发时间不足5年的，需要交纳成交价格5.5%的营业税，满5年后，属于普通住宅的免交，属于非普通住宅的按照（实际成交价格－原购买价格）×5.5%的标准交纳；　　　　个人所得税：凡是房产交付时间不足5年的，需要交纳个人所得税，个人所得税有两种交纳方式：1、适用于可以提供房产原价值凭证的：（实际成交价格－原购买价格－合理费用）×20%；2、适用于不能提供房产原价值证明或者合理费用凭证的：房产实际成交价格的1%。【名词解释：合理费用――合理费用一般是指业主在购房时所交纳的税金、贷款利息、装修费用、公证费、手续费等，但是需要提交相应的凭证，如装修款发票等。】如果房产已经满5年的，属于家庭唯一住房的可以免交，否则依旧需要交纳个人所得税。如果业主在出售该房产当年内计划再行购置房产的，可以向税务部门提出书面申请，并先以纳税保证金的形式将个人所得税交纳，在1年内重新购置房产后将相应部分的个人所得税退还。　　　　●房改房税费：　　　　房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型，在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易：　　　　契税、印花税：按照商品房的契税和印花税标准交纳；　　　　土地出让金：房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%/。【名词解释：当年成本价――指的是该房产实际上市出售的当年，由政府颁布的房改房成本价，也就是“今年”的成本价】，北京市市区目前的房改房成本价为1560元/平米（部分郊区县有所下浮），也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米；房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了；　　　　个人所得税：房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款（购房款）的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照“（实际成交价格－原购买价格－合理费用）×20%”的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元/平米；　　　　需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型，标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价（1560元/平米）×建筑面积×6%，交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。　　　　●经济适用房税费：　　　　经济适用房是国家给予相应税费减免和补贴的住房类型，所以该类房产上市交易的限制比较多：　　　　契税、印花税、营业税均按照商品房交易有关规定纳税；　　　　个人所得税：适用于商品房上市交易有关规定，但是由于经济适用房规定5年之内只能原价转让，所以5年内的经济适用房个人所得税事实上是不需要交纳的，满5年后如果不是家庭唯一住房而需要上市交易的，依旧需要纳税；　　　　经济适用房的“5年之限”：1、交付使用不足5年的：该房产只能按照原购买价格出售给符合经济适用房购买资格的家庭【名词解释：符合经济适用房购买资格的家庭――经济适用房的购买资格要求如下：家庭年收入6万元以下、属于无房户或者家庭平均住房面积未达到最低标准的、北京市城镇户口居民或者《持有北京市工作居住证》的外省市来京人员】；2、交付使用已满5年的：可以按照市场价格出售给任何中国公民，但是需要交纳成交价格10%的综合地价款。　　　　这里需要特别注意还有一类“等同于经济适用房管理”的房产类型，这类房产大多为“拆迁安置”类房产或者“回迁房”，他们只是产权证标注为经济适用房，行政管理上比照经济适用房，但是不受经济适用房5年的限制，只要取得产权证就可以上市交易，除了按照商品房税费标准以外，还需要交纳成交价格3%的土地出让金，交纳该土地出让金后，其产权性质变为商品房。　　　　●关于土地增值税　　　　对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。其次，对于居民转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。　　　　在土地增值税的缴纳上，大多是采用了按照成交价格的1%缴纳的方式。　　　　●有关税费减免的规定：　　　　1、拆迁居民可以持拆迁证明免除与拆迁补偿数额对应部分的契税；　　　　2、一年内卖旧买新的可以免除出售原房产所得部分的个人所得税，但是需要先以纳税保证金形式交纳到税务部门。　　
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律师：任宇[上海-普陀区]
上海市恒业律师事务所
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房屋拆迁补偿费用怎样计算？
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　　房屋拆迁补偿费用如何计算？房子是中国人安生立命的地方，拆迁往往会给老百姓带来不便。这时候，房屋拆迁补偿则可以保证老百姓的正常生活。那么如何计算房屋拆迁补偿费用呢？　　土地补偿标准分为农村集体和国有土地二类：　　1.农村土地征用补偿标准，依据我国土地法及土地法实施条例确定。可向当地国土资源部门咨询。　　2.国有土地的标准，参照当地国土部门公布的不同地类地价确定。　　具体说来：　　(1)被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;　　(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。　　(一)房屋拆迁补偿计算标准　　(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)　　(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格　　(二)房屋拆迁安置费计算标准　　(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费　　注：1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;　　2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;　　3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。　　拆迁补偿费　　拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：　　(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。　　(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。　　(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定，拆建单位必须严格执行，不得任意更改。　　房屋拆迁的补偿形式　　是指拆迁人以什么方式方法对拆迁人的损失进行赔偿。通常拆迁人对搬迁人的拆迁补偿可采取三种形式：　　(一)产权调换形式。产权调换，是指拆迁人对被拆迁人的拆迁补偿采取的保留被拆迁人对房屋拥有所有权形式。也就是说拆迁人以易地或再建的房屋作为交换，用作对被拆除房屋的补偿，被拆迁人对该房屋继续拥有原来那种对被拆除房屋的产权关系。　　(二)作价补偿形式。作价补偿，是指拆迁人对被拆除的房屋，按其价值以货币结算方式对被拆迁人给予补偿。　　(三)产权调换与作价补偿相结合形式。产权调换与作价补偿相结合，是指拆迁人对被拆迁人的补偿人的拆迁补偿中，部分采取产权调换补偿，部分采取作价补偿，当拆迁人与被拆迁人之间就被拆除房屋进行补偿时，以产权调换或作价补偿达成协议后，但在拆迁人和被拆迁人双方或某一方出现困难时，可根据具体情况，双方协商采取产权调换和作价补偿相结合的形式，解决对被拆迁人的补偿问题。　　城镇拆迁范围内的居民住房，分为自有自住或出租和承租公私房两种。在拆迁补偿时，应按照我国《城市房屋拆迁管理条例》和《城市私有房屋管理条例》的规定进行处理。《城市私有房屋管理条例》第四条第一款规定：“城市私有房屋因国家建设需要征用拆迁时，建设单位应当给房屋所有人合理的补偿，并按房屋所在地人民政府的规定对使用人给予妥善安置。”因此，必须对房屋所有人给予补偿，对房屋使用人给予安置。根据上述两个条例规定的原则和一些城市的拆迁法规，对城镇居民房屋的补偿方式是：　　(一)拆除居民个人所有的房屋，包括自住和出租的房屋，拆迁时的补偿方式可采取产权调换、作价补偿、产权调换和作价补偿相结合形式的任一种。即由拆迁人按照当地人民政府制定的房屋评价标准，进行估价、补偿、注销产权，补偿费一次付给所有人，或者以相当的房屋与私房屋进行产权交换。　　(二)拆除出租住宅房屋的补偿形式。根据我国《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条的规定：“拆除出租住宅房屋应当实行产权调换，原租赁关系继续保持，因拆迁而引起变动原租凭合同条款的，应当作相应的修改。”即尽管拆迁补偿有三种形式。其中，出租住宅房屋包括用于出租的公房(地方政府直管房、单位自管房)、私房以及其他产权形式用于出租的住宅房屋。由于该类住宅房屋产权人出租住宅，与承租人签有租赁合同，承租人居住的住宅为出租住宅房屋，对该类出租房屋只有采取产权调换方式补偿后，才可使原租赁关系继续保持，才可避免因拆迁而引起租赁户与住宅房屋产权人的矛盾。　　(三)拆除依法代管的私房，建设单位应当会同房地产管理机关(代管执行单位)对房屋现状作出勘验记录或拍照录像，并按照当地人民政府制定的房屋评价标准补偿，补偿费由房地产管理机关代为存入银行。　　(四)拆迁委托代管的私房，除全权委托外，建设单位应当与委托人协商补偿方式和办理补偿有关手续。　　至于公、私房的承租户(不论是单位还是个人)，在拆迁承租房屋时，对他们不存在产权补偿问题。来源：
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律师与律师打官司会怎么样？57万元的律师费如何算的
　　最近接连好几起案子都与&律师费&有关，有一个是律师与律师打起了官司，为的是讨要律师业务费；有一个前两天刚刚报道过，有银行要当事人支付57万元律师费，见报后很多人询问天价律师费；还有一对要离婚的夫妻，来咨询现在离婚请个律师大概要多少钱。
　　快年底了，我们把这些问题放在一起，讲讲透。
　　20%的律师赚了80%的律师费
　　江干区法院九堡法庭昨天受理了一起案子，原告是杭州某律师事务所金主任，告的是他的下属蒋律师。
　　金主任说，前段时间蒋律师说自己要买车，向他借款10万元，他爽快答应，并把钱打入蒋律师指定的第三人账户。没想到，后来得知蒋根本就是虚晃一枪。
　　蒋律师说，这10万元不是借款，本来就是他应得的业务提成，但是主任一直扣而不发。金主任说，借给蒋的10万元是他个人的钱，而蒋要求的业务费应该向事务所要，主体不同。现在起诉到法院，以&不当得利&要求蒋律师归还10万元和利息。
　　这个案子里蒋律师讨要的业务费，其实就是他的收入。
　　社会上流传一种说法，20%的律师赚了80%的律师费。在律师这个行业里，有名气的大律师年薪数百万元，而刚入行的小律师收入三四万元也很正常。
　　在律所中，律师大致分为三种：一种是律所聘用的律师，律所根据律师的资质会确定一个基本年薪，大约五六万元，此为底薪。而后律师所处理的每个案件，该律师还能拿到15%左右的律师费，此为奖金。
　　第二种是律师助理，助理也分两种，有的是律所聘，有的是大律师个人聘。助理收入将根据个人经验贡献大小，面谈。
　　第三种律师相对大牌一点，独立律师，也就是独立接案，案件收入与律所按比例分成，比如律师个人拿案件律师费的45%，剩下55%归所里，有所里代缴个人&五金&。
　　现在高收入的律师大多收入来自于非诉讼代理，比如企业上市、资产重组等。
　　57万的律师费是怎么算出来的
　　这是1月15日本报报道过的一个案子。案子本身很简单，某人向银行抵押贷款550万元，而后因为无法还贷被银行告上法庭。被告当时已经因为涉嫌非法集资被关押在看守所里，替他出庭的是年迈的父亲。最后，父亲说，银行说的我都认，但是，银行说他们的律师费也要我来承担，这个律师费实在太高了呀。
　　这么个案子，银行说律师费为57万元，那个被告父亲是农民，他说，这是我这个农民20多年的收入啊。
　　后来法院也认为57万元不妥当，经重新计算为19万元。
　　当时报道篇幅不大，但是本报96068热线接到不少电话。大家说的问题是同一个：这个律师费太离谱了。
　　目前，律师费的收取标准由物价部门和司法行政部门共同制定。按不同标的分段收费。如果是疑难案件，可以加倍收取，但是上限是5倍。
　　在这个案子里，银行确实比较过分，第一，它把案件列为疑难案件，加了数倍律师费。第二，它把以后可能要申请法院强制执行的、尚未发生阶段的律师费也提前算了进去。
　　法院工作人员说，这些垄断机构，如果把类似这些高额律师费，转嫁到相对弱势的借款者身上，法院就是最后一道防线，对超出合理范围的诉请会果断予以驳回。最近，法院正在考虑向银行等有关部门出司法建议函。
　　离婚官司律师费要多少
　　这是一个读者的咨询，一套房产，若干存款，一共价值300万，如果请个律师打离婚官司大概要多少钱。
　　离婚官司和年末相对多起来的借款官司，其律师费的计算方法是一样的，都属于&涉及财产关系的民事诉讼案件&，按诉讼所涉及的标的额来计费：如10万元以下，收费6-8%；10&50万，5-6%；50&100万，4-5%&&计费按标的分段累计。
　　如果资产在10万元以下(含10万元)的，比例大概是6-8%，收费不足2500元的，可按2500元收取。
　　如果资产是300万，这个金额在杭州家庭来说比较普遍，按一方想获得150万来计算，按最低比例律师费大约为6万左右。
　　资深律师们印象深刻，十多年前很多离婚官司都是按最低律师费标准来收，大约两三千元。如今一套房子动辄两三百万元，律师费也就水涨船高了。
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