郴州最大的城市综合体 美美世界
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大家好，我是美美世界的专属置业经理罗小强，感谢大家从百忙之中抽出时间了解美美世界，郴州最大的城市综合体，郴州的万达广场，且还多了海洋馆！
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　　美美世界城市商业广场位于郴州主干道人民西路与国庆北路交汇处，正面北湖公园南门，360度纵览 500亩城市中心绿肺———北湖公园，周边商业气息浓厚，是集商业、住宅、公寓、甲级5A 写字楼、时尚商业街区等多元化业态为一体的新型城市综合体。项目总投资约22亿元，总建筑面积近40 万平方米，工程于 日正式开工，规划八栋高层建筑和一个超大商业广场，其中包括约１7.6 万平方米的商业面积、2.6万平方米的办公面积，近9.4 万平方米住宅面积（1258 户），设有机动车停车位2030个。　　156米的甲级5A级国际总部写字楼并在写字楼顶部设有直升机停机坪，将终结郴州没有国际标准写字楼的现状，项目配有郴州唯一最大型室内海洋公园、郴州唯一室内天幕BLOCK商街、郴州唯一退台式观景餐饮中心、郴州唯一2000多个车位的城市最大规模停车场、郴州唯一近2万平米超级景观屋顶花园、唯一占地近4000 平米室内全景LED 屏广场，五星级奢华巨幕影院、国际购物中心等大型商业业态，汇聚8 大全球顶尖业态，一站式时尚购　
项目拟合作商家有家乐福、大润发、大洋百货、百盛、华润万家、苏宁电器、屈臣氏、星巴克、必胜客、肯德基等数十家国际知名品牌。项目采用全球最先进的标准化商业运营管理模式，为保障商家有序经营，也将为投资客的物业增值提供有效保障。　　据了解，美美世界，是美世界集团旗下最高品质的城市商业综合体，项目地处郴州最核心商圈中心，基于郴州城市国际化进程的推进，也基于郴州人民对高品质生活的向往，美美世界定位为一个国际化都会生活中心，因此美美世界城市商业广场，更是集萃了全国一流高端综合体的精髓。　　　项目地址：郴州市北湖区人民西路与国庆北路交汇处（北湖公园南门）
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湖南郴州市美美世界商业广场策划定位报告(117页)
1郴州市美美世界商业广场策划定位报告谨呈郴州市美世界房地产开发有限责任公司2永联恒泰北京顾问机构大型城市综合体对于深圳、上海、北京已不陌生，然而，一个处于郴州市的大型城市综合体，在一个日益崛起的湘南地级城市，犹如突如其来一个庞然大物。对于这样一个注定要挑战人们生活习惯的综合体，是项目在战略营销层面面临的重要思考。我们在对综合体作整体思考的同时，作为难点和重点的商业，我们将着重进行阐述。作为一个大型城市综合体，不能孤立的单纯从项目所处的区域来考虑，必须基于市场，跳出市场，站在都市体量商业发展的角度，从更广的视野来分析，借鉴国际国内其它同类物业成功发展经验，以期对项目的发展起到重要的指导与借鉴意义。序3永联恒泰北京顾问机构报告目的?明确方向（项目目标、市场竞争下的策略）?清晰思路（执行策略）4永联恒泰北京顾问机构报告目录First综合战略篇second商业篇Third项目篇Fourth定位篇Five执行篇5frist综合战略篇6永联恒泰北京顾问机构从此，一个都市新中心即将崛起，人们的生活及消费习惯将被改变项目属性界定城市中心黄金，钻石中央49133.6平方米土地42万平方米建筑，集办公、住宅、公寓、集群商业这预示着是需求，还是趋势420000方大型城市综合体即将横空出世，国际巨擘、露显新都市风范7永联恒泰北京顾问机构我们联想到了,,美国日本新加坡中国纽约的洛克菲勒中心东京的阳光城60佳丽比湾怡丰城北京国贸中心这正是我们所需要的8永联恒泰北京顾问机构五大商务圈①传统商务圈火车站汽车总站，着力发展以经营贴近大众生活的服装、小商品、电脑IT类商品为主的市场，错位发展，规范经营，逐步从现货交易市场向展（览）贸（易）型市场转变②中央商务圈以人民中路为中心，半径500米范围内形成的商业圈为核心，以步步高（郴州）中心城为核心③五岭广场商务圈重点发展金融、保险等中介商务服务业及总部经济④武广福城新区商务圈以武广高铁车站为中心，大力发展高铁经济，形成城镇化与产业化良性互动的格局，集现代服务业、休闲娱乐业、高品质居住和高科技产业于一体的具有商务功能的交通枢纽型的城市片区级中心。⑤湘南国际物流园商务圈充分利用园区综合物流功能，重点发展商品会展根据郴州市总体规划要求，全力营造358的服务业发展格局，即构建三条旅游带、形成五大商务圈、打造八大市场群。规划，意味着空白9永联恒泰北京顾问机构空白，CBD整合重组、运营城市未来机遇，项目的机遇在于利用城市中心都市圈的区位优势，融入CBD生活圈，成为主流生活圈扩容的差异化有机补充，迫使CBD整合重组，进而升级并运营城市中心之未来。目标，立足郴州，运营城市，辐射长三角乃至周边区域，跳出郴州，使本项目区域化、比肩国际对内互补、对外辐射，一个新中心、城中城。10永联恒泰北京顾问机构机遇，站在城市运营的高度，去诠释以新都市主义，打造郴州的洛克菲勒城市生活中?都市高档居住区?都市工作生活区?都市餐饮聚集区?都市休闲娱乐区?都市时尚购物区城市中心在城市建设与发展中的作用与日俱增，城市生活呈多元化趋势，建筑物的功能开始整合，人们开始讲究城市空间与效率的利用。11永联恒泰北京顾问机构解析，新都市主义都市中心、一站式的便利和满足新都市主义强调以都市中心为工作生活的核心，重视在都市区域内进行有效的合理的填补性开发利用，整合现代生活诸多要素，使居住、工作、购物、休闲等链接起来，构成一个十分完善、便利、现代的生活空间，确保日常工作、生活、商务、饮食、休闲、娱乐在此范围内迅速得以解决，使现代人的生活需求和心理感受得到最大的保证和满足。最具个性、时代、效率的新都市主义生活主张新都市主义生活模式占据城市资源交汇的中心地带，缩短现代人的时间、交通成本，提升机遇、情感等概率。追求成就感、时代进步毗邻都市而居，把握社会进步节奏，进而引发自我奋斗和追求的成就感，这是当代人的主要精神和目标所在。12永联恒泰北京顾问机构定位，出发前，我们对郴州做了思考，对项目做了初步设想以新都市主义，CBD主流建筑将是集居住、办公、餐饮、休闲、娱乐于一体的综合性建筑自由、和谐、共享13永联恒泰北京顾问机构自由，我们这样想象建筑是自由的，空间和环境设计没有拘束和压抑的感觉消费是自由的，饮食、休闲、娱乐、购物、办公、居住，多种自由任你选择服务是自由的，人性化的管理和服务，契合不同人士心情是自由的，所有的一切让你感到轻松、愉悦。14永联恒泰北京顾问机构和谐，甚至，我们还想象了环境是和谐的建筑与空间，人与设施形成了一个和谐的生态环境功能是和谐的丰富购物，多种餐饮、休闲娱乐形式相互依赖，和谐并存文化是和谐的东方与西方，国内与国外，经典与时尚，共创一个和谐的社区文化群体是和谐的不同地域，不同年龄，不同职业，不同层次的人们聚集在一起。15永联恒泰北京顾问机构共享，我们想象的还更多16永联恒泰北京顾问机构构建宏筑，我们罗列跳跃的思续我们做的不是一个产品，而是一个作品这个作品是满足不同功能和群体需求的，而且是站在城市运营的高度，为城市CBD进行升级塑造，引导消费革命，在城市的发展中经得住考验的.是在形式上、规模上、在空间上、概念上、规划上、未来发展上，都要呈现良性互动关系。这正是我们要努力的方向是标新，但怎样立异17永联恒泰北京顾问机构作品，秉承新都市主义的设计理念①空间、时间的高效合理利用②专门主题、鲜明的时代个性③高标准，自然与城市迅速融合的规划手法④与时俱进，展现成就的都市身份色彩18永联恒泰北京顾问机构空间、时间的高效合理利用城市快速发展，许多城市中心地块容积率在提升、建筑在拔高、物业在综合。新都市主义倡导?地块合理划分，精准规划?容积率有效利用?重视人流动线恰当设计，达到有限范围内时间与空间的高效利用。19永联恒泰北京顾问机构专门主题、鲜明的时代个性新都市主义提倡主题和个性，因为只有主题和个性，才能够有活力，对业主可客户形成引力。?商业鲜明主题?住宅鲜明主题?在新都市主义概念规划之下，营造都市标志性生活个性?他就是都市魅力、丰富多彩与舒适20永联恒泰北京顾问机构都市魅力丰富多彩21永联恒泰北京顾问机构高标准，自然与城市迅速融合的规划手法随着现代人们生活节奏的加快，人们离不开都市，更向往自然，都市生态居住成为成功人士追求的方向?尽可能高的绿化率?景观商业成为主流?消费、居住、办公的生态化22永联恒泰北京顾问机构23永联恒泰北京顾问机构与时俱进，展现成就的都市身份色彩都市是稀有中心，永远是时代、进步、身份、财富的象征，新都市主义强调都市身份、价值?高档次完善配套?完善智能化?高标准物业管理?建筑色彩、品质与立面以上构成都市豪宅要素。经典、高标准、诠释24永联恒泰北京顾问机构接下来，我们的战略思考应该怎样深化、具体的产品要做什么探根寻源，我们不妨先从市场，先从商业方面分析开来25second商业篇市场产品26永联恒泰北京顾问机构对于一个主题性商业目的性消费的研究Question1做什么27永联恒泰北京顾问机构项目背景本项目规划总建筑面积42万㎡，其中商业约为17万㎡，面对如此大体量的商业。而且又处在核心商圈内。我们做什么呢28永联恒泰北京顾问机构在市中心区域，一般人的第一直觉是我们做百货那么，做百货能成功吗请看商业部分介绍29永联恒泰北京顾问机构项目所处位置目前郴州商业市场形成了以国庆路、人民路为中心的老城商圈和以五岭广场为中心的五岭新区商圈及香雪商圈，本项目位于国庆路和人民路交汇处，区位优势极佳。①北湖商圈范围主要包括国庆路、文化路、八一路、人民东路、北湖公园附近②五岭新商圈范围以五岭广场沃尔为核心向外扩散。③香雪商圈以今日兴城为中心向外扩散的环形区域，（社区商业中心）规划购物中心式模式北湖商圈五岭商圈香雪商圈本案30永联恒泰北京顾问机构北湖商圈特点市级商业中心规划北湖商圈的商业中心为健康路、国庆路、北湖路、八一路和燕泉路交汇所形成的区域，沿人民路向东西两翼延伸，商业网点近似卧中字型分布。功能定位为服务市区、辐射全市的集购物、餐饮、商务、旅游、住宿和休闲娱乐于一体的城市CBD商务中心，是城市公共活动中心的主体和引导消费、促进消费结构升级的主导力量。规划以调整经营结构、提升经营环境、增强综合服务水平和培育商业品牌为主，适当增加咨询、金融、信息服务等高端功能，发挥现代商业商务中心职能北湖商圈商业规划特点成为集聚购物中心、百货店、专卖店、专业街及宾馆等的综合商业中心区，带动郴州商业企业经营方式的创新和技术进步，体现郴州的城市形象、商业形象和服务形象。31永联恒泰北京顾问机构北湖商圈商业现状本案32永联恒泰北京顾问机构北湖商圈商业百货项目名称所处位置商业面积楼层状况电梯情况主要业态新鸿悦百货人民西路8号5万平方米高档装修，四层每层四部中档百货友谊中皇城国庆北路18号1万平方米高档装修，三层每层四部中档百货步步百货国庆北路5000平方米一层无中档百货兄弟百货国庆北路中段3000平米一层无服装、鞋业伊佳百货国庆北路2万平方米高档装修，三层两部电梯中档百货永城百货八一路2万平米高档装修，二层中高档百货33永联恒泰北京顾问机构北湖商圈步行街项目名称所处位置商业面积楼层状况电梯情况主要业态兴隆步行街国庆北路2.16万平方米共五层底下两层商业无服装、鞋帽、茶楼、网吧、KTV、餐厅、精品店等兴旺风情步行街国庆北路1.3万平方米一层商业无画廊、家居饰品、服装、等八一步行街文化路16万平方米共七层，一二层商业无服装、鞋帽、电器、休闲场所一楼经营商家主要以品牌服饰专卖为主。二楼为拓普家电超市、澳门街商务休闲会所、御康堂等郴州知名品牌.解析郴州的零售商业网点布局颇显规模，但却似乎欠缺合理规划，尤其是商业街区的建设，同质化现象较为严重，其中兴隆、兴旺两街甚至毗邻而建，风格、经营主题并无多大差异化存在，乃至于目前的经营现状都不尽如人意，有相当高的空置率。一定程度上造成了城市中心区黄金地段的资源浪费，同时也可谓是商业网点布局的一大败笔。但不可否认的是，兴隆商业步行街的设计装饰风格相当具备个性化色彩的，尤其是其内廊式街铺（类似广州上下九步行街），不失为一道景观。其商业经营主题以服装为主，中高等档次。街区除却少许休闲设施，其商品结构较为单一，尚不具备一站式消费体系。34永联恒泰北京顾问机构北湖商圈超市项目名称所处位置商业面积楼层状况电梯情况主要业态新一佳超市国庆北路1万平方米三层两部电梯大型生活超市家润多超市国庆南路两层两部电梯大型生活超市步步高超市国庆北路5000平方米一层无大型生活超市分析在市场了解中，可发现目前的郴州商业市场存在较大发展空间，大中型连锁超市新一佳、家润多、步步高、等都已大举进驻，店面规模普遍不小，从其人流量可初步判断经营状况应较为良好，在超市中了解商品价格时，发现其多种商品的零售价与长沙店价位基本相当，由此可见郴州的消费水平隐约已有追赶长沙标准之势头。35永联恒泰北京顾问机构五岭商圈特点以郴州文化馆、华天酒店群和沃尔玛商圈为核心，功能定位于服务城南、辐射全市，以满足城市会展业、政府办公和居民日常生活消费为主的商业中心。规划以扩大会展业，完善酒店餐饮业集群，新建沃尔玛商圈为主要发展方式。以沃尔玛进驻的五岭新天地商业城，完善商业城的购物、休闲娱乐功能，提高经营水平，创新服务方式，满足居民一站式购物和多元化消费需求。与国庆路商业中心共同形成立足市区、辐射郊县、影响湘南的商业体系。五岭商圈规划36永联恒泰北京顾问机构五岭商圈商业现状37永联恒泰北京顾问机构五岭商圈商业介绍项目名称所处位置商业面积㎡楼层状况主要业态七里农副产品批发市场五岭大道5.5万两层农副产品批发七里建材市场五岭大道2.5万共六层一层为市场建材步步高超市中天大厦燕泉南路6000一层百货五岭新天地五岭广场5000一层百货38永联恒泰北京顾问机构五岭商圈商业总结?五岭商圈是郴州商业网点规划中的一个区级商业中心，但从其区位发展和功能来看，该商圈是郴州的一个新城市中心，东进南延的发展线路也使得本商圈的商业充满着契机。它的幅射也将会对本项目所在的商圈较有一定的影响，以五岭广场为中心，周围汇聚着驻如华天、万国、雄森国际、五岭新天地以及沃尔玛等高档酒店，公寓和大型超市，使得该圈以商业、住宅、酒店高档消费区的新城市中一个核心商圈。?五岭广场是目前郴州房地产最为活跃的板块，是以市政府前面的郴州五岭广场为中心的板块，目前从以往的边缘地带蜕化为新城的城市核心区域。这里聚集了天一名邸、山水缘、香雪公馆、香樟雅苑、天润天城等众多高档楼盘，是郴州高档项目的集聚区。武广高铁开通后，这里是郴州站到市区的第一个地产板块。39香雪商圈特点（社区商业中心）规划购物中心式模式建设商业中心基本服务半径是700800米，服务人口48万，设置于另一商业中心至少半径1000米商圈范围外的板块内。根据不同社区自身特点，商业中心发展模式可分为购物中心式、组团式、会所式和邻里式等四种新型商业形态。其中，购物中心模式集购物、餐饮、休闲、娱乐、文体活动、社区服务等功能于一体，设置于交通便捷的新兴区域，或居民数量集中的地方，满足居民一站式消费需求组团式商业模式以中型超市为核心，配置生鲜食品超市、便利店、专业店、专卖店、标准化菜市场、大众化餐饮、社区生活服务网点等会所式商业模式以中高档居住小区居民为服务对象，以综合性会所为载体，突出休闲餐饮、健身娱乐、文化商务、家政服务功能，让居民足不出户就可享受市级商业中心才能提供的服务邻里式商业模式适宜于居民规模较小、交通闭塞的的小型居民区，邻里社区商业以发展小型超市和标准菜市场相结合的农加超形式为主。永联恒泰北京顾问机构40香雪商圈商业介绍项目名称地处位置商业业态商业形态商业面积天润商业广场龙泉路和香雪路交汇处引进人人乐超市、大地影院商住15000㎡南塔美食广场国庆南路和香雪路交汇处餐饮、休闲、美容、茶楼、商住17000㎡龙泉名都龙泉路北湖区党校旁奇石文化市场商住10000㎡总体来说香雪商圈是郴州市的一个社区型商圈，该商圈目前较前面两个商圈的商业氛围显得较为清淡，而且整个商圈区域形象较差，据郴州规划及东进南延的发展路线，使得本商圈在不久的将来会有很大的提升和改善。该商圈由于南塔公园坐腹其中，使得整个商圈以旅游作为定位，发展成为餐饮、汽车美容、休闲商业业态的商圈。永联恒泰北京顾问机构41永联恒泰北京顾问机构典型案例介绍友谊中皇城是郴州目前档次最高、人流量最旺的大型百货购物场所友谊中皇城体量临街0.2万平，友谊阿波罗商城1.5万平米档次中高档营业时间2005年消费定位定位于1845岁中青年为主体的消费群体售价临街2万2.3万元/平米地下层元/平米租金首层租金约150元/平/月业态临街德基、化妆品超市、张万福珠宝、圣安娜蛋糕、服装小店一层进口食品、国际名品、黄金珠宝、玉器、鞋帽箱包、进口化妆品、手表、时尚饰品、名烟名酒二层时尚女装、精品女装、内衣、羊毛、羊绒三层绅士服饰、商务男装、玩具、运动、休闲、童装、阳光乐园地下一层高端品牌服饰折扣店?业态相对单一，经过2011年的品牌提升，中皇城整体调性有所提升，针对的客群年龄层有所变化?经营情况较好，但作为郴州市最顶级的购物中心，其购物环境一般，经营无亮点。42永联恒泰北京顾问机构典型案例介绍兴隆步行街开业时间2003年11月投资商香港万邦集团项目规模2.16万功能定位购物、观光、娱乐休闲于一体的开放式商业步行街铺面面积大小4380平米铺位进深18平米铺位开间3.5平米停车位无物业管理公司兴隆步行街物业是郴州市商业地产标志性作品，提高了商业中心级的辐射效应和影响力。作为市级商圈中的核心商业，租金目前代表郴州最高的水准，辐射面最广，人流最旺盛。43永联恒泰北京顾问机构项目名称步步高新天地建设单位步步高臵业有限责任公司项目概要项目建设地位于建设地位于郴州市国庆北路与北湖路之间总建筑面积19.6万㎡。项目定位集商业、办公、公寓、餐饮、娱乐、休闲等功能的复合型生活街区。物业类型1栋23层写字楼、2栋29高层住宅、6层高商业裙房、一栋33层回迁住宅、一条室内步行街。销售价格210万/㎡.在建项目项目位于郴州市国庆北路与北湖路之间贯穿国庆北路与北湖路，东临北湖路，南临湘运家属区，西临国庆北路，北临兴旺风情步行街。44永联恒泰北京顾问机构商业小结郴州商业市场仍处于起步阶段，目前仅形成了以国庆路、人民路为中心的老城中心商圈和以五岭广场为中心的五岭新商圈，市场对商业街街铺接受程度高。郴州市场高形象、高档次的商业物业缺失，随着城市改造和发展，市中心的街铺将随着改造而日益减少，市中心街铺的价值会提高。郴州五岭购物广场地下人防商业项目已经开业该项目的经营会经历比较长的时间培育期，前期购买该项目的15年经营权的投资者对投资地下商铺经营权有一定的抗性。45永联恒泰北京顾问机构结论百货在市中心急需升级换代，市场还是具有一定的潜力Condition（现状）地理位置目前百货聚集中心、但竞争力不明显业态定位百货对中心区域依赖强，已经形成固定的客群品牌优势目前市场品牌较少但本案的发展是一个锲机客户层面百货占据市场，消费群体庞大Question（问题）百货在市中心，具有发展势头46永联恒泰北京顾问机构通过市场了解，我们适合做百货那么我们做什么样的百货呢结合项目地块我们在做解析47项目篇Third48永联恒泰北京顾问机构项目地理位置项目地处郴州市北湖区人民西路，坐落于郴州市最繁华的北湖商圈西侧，东临北湖路、文化路、八一路和兴隆、兴旺等密集的商业街和中皇城、步步高百货及家润多超市，北侧与新一佳购物中心临街相望。经济指标项目名称郴州美美世界城市商业广场开发项目建设地点郴州市人民西路与国庆路交界处西南侧占地面积49133.6平方米（合73.8亩）建筑面积总建筑面积为422203平方米49永联恒泰北京顾问机构项目地理位置项目辐射范围辐射15公里日常消费区（以北湖商圈为轴心，覆盖老城区全部范围）辐射215公里娱乐休闲消费区（覆盖郴州市区全部范围）辐射330公里以上，边缘区域（包括资兴市及永兴、桂阳等八县）50永联恒泰北京顾问机构项目地理位置项目周边商业国庆路为郴州市最重要的主干道，贯穿于整个郴州市中心，其商业最核心的区域从北湖公园到燕泉路，且与郴州市两条主要步行街相接。该商业街聚集了诸如珠宝、服装等中高档的品牌专卖店。位于该商业街步步高集团投资的郴州目前最大的购物中心已经开工建设人民路东西贯穿郴州市中心，是主要商业及交通主干道，其商业比较发达的部分处在文化路与国庆路之间，业态主要以手机数码为主，其中位于国庆路的新城广场有较多的空置面积。51永联恒泰北京顾问机构项目地理位置项目区域整体分析1.优势strength郴州城市中心一级商圈，周边金融、商贸、服务、餐饮、娱乐商业项目林立。地段优势交通优势规模优势品牌优势项目北临主干道人民路，东侧是商业繁华的国庆路，靠近多条城市交通要道，享有优越的城市交通条件。地处市区核心稀缺地段，拥有52500m?，占地面积，391000m?建筑面积和大体量的商业MALL面积，是郴州市最大体量的地产项目。大型超市大润发超市已入住，必然带动其它各行业主力商家的进住
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美美世界1室1厅1卫36.95㎡
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美美世界1室1厅1卫36.95㎡
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13年(156期)
14年(168期)
15年(180期)
16年(192期)
17年(204期)
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19年(228期)
20年(240期)
21年(252期)
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23年(276期)
24年(288期)
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26年(312期)
27年(324期)
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29年(348期)
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美美世界1室1厅1卫36.95㎡
美美世界1室1厅1卫36.95㎡
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30年(360期)
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25年(300期)
26年(312期)
27年(324期)
28年(336期)
29年(348期)
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购买首套房时，最低首付为2成，利率为基准利率 ：
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开盘时间：
开盘描述：
楼盘位置：北湖区 北湖区人民西路与国庆路交汇处（北湖公园南门）
已有22人报名
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已有13人报名
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