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二次加压费不得向业主收取
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　　随着城市的不断发展,高层住宅楼越来越多,6层或7层以上的住户想要吃水或者供暖,就得需要二次加压,否则以正常设备的电机扬程根本达不到。　　以供水为例,记者走访城区多个高层住宅小区发现,大部分的高层6楼以上的住户水费都要高出不少。现代大厦业主刘先生表示,他们小区高层住户没方水要多交0.5元的二次加压费,城区阿尔卡迪亚小区、北顺新城、水城华府等多个高层小区在收取水费的同时都收取了不同的二次加压费用,一些相对较老的小区也要缴纳一部分自来水损耗费用。目前,自来水公司与小区结算水费都是按照贸易总表上的用水量进行结算,加压费都是物业自己收取。　　相比之下,到了冬季,一些高层住宅小区想要供暖也得进行二次加压,而城区高层有些小区按照政府定价收取采暖费,二次加压费不再另收,但也有些小区需要收取部分加压费,而且这部分费用也不低。以城区锦绣园小区为例,他们小区6楼以上的住户取暖费按照建筑面积27元/㎡收取,比政府定价高了4块钱。“说实话,这部分钱收的有些不合理,我认为即使收加压电费,也应该按照实际用电量收取,不能按照房屋建筑面积收取,而且像西湖馨苑等一些高层住宅,他们根本没有收供热二次加压电费。”该小区业主赵女士对于物业的做法并不认可。　　对于供水二次加压电费,该办法有了明确的规定,供水二次加压设备运行电费和供热换热站加压设备运行电费、水费由供水、供热单位承担,不得列入物业服务成本。也就是说,这部分加压费不能再向业主收取,而应该向自来水公司或供热公司收取。门禁卡收费不是想收就能收　　为保障业主安全,便于物业管理,不少小区物业公司安装了门禁系统,实行出入卡制度,业主必须持卡才能开车回家。围绕着一个小小的门禁卡,却引起了不少纠纷。“我们小区的门禁卡还要收管理费”、“物业要收门禁卡押金”……　　陈先生告诉记者,他所居住的小区在两个月前安上了门禁系统,但却要交纳100元钱购买门禁卡,陈先生认为这个钱不该交,但不买门禁卡,进不去小区门,迫于无奈,陈先生花了200元买了两个门禁卡。　　对于车辆出入卡管理,该办法有明确规定。物业服务企业对车辆实行出入证(卡)管理的,应当为业主或者物业使用人免费配置出入证(卡)。因遗失、损坏需要补办证(卡)的,可以据实收取工本费,除此之外不得再另行收取押金、门禁系统管理费、运行费等。　　除了为业主送货、维修等之外的外来车辆,停放超过2小时的,物业服务企业可以收取一定费用,收费标准经业主大会同意后,报当地价格主管部门备案。未成立业主委员会的,报当地价格主管部门审核后执行。电梯运行电费不应单独收取　　近年来,聊城高层住宅如雨后春笋般拔地而起。但高层必不可少的设施——电梯在使用费用上却存在不少问题。各小区收取电梯费的办法五花八门,有的小区按照楼层高低收取,有的由业主平摊,有的就直接包含在了物业费里面。　　新东方龙湾小区业主张先生说,他们小区没有单独收取电梯费,电梯运行电费都是包含在物业费里面的。家住中通·领秀城的王女士说,小区的电梯费按照楼层高低收取,楼层低按0.8系数交,楼层高则按1或1.2的系数。她家住最高层,交的电费比低楼层多出不少。“我们小区收取电梯费的方法和阿尔卡迪亚小区小区差不多。”　　除了按照楼层系数收费之外,城区翠堤湾等小区都是按照刷卡次数收费,而且楼层高低不同收费标准也不一样。以翠堤湾小区为例,1-6层5分,7-12层8分,13-17层1毛,刷卡一次,扣费一次；以城区北顺新城小区为例,由按刷卡次数收费到包月收费。　　对于电梯费,日起施行的《聊城市物业服务收费基准价和浮动幅度》中指出,小区按服务等级收费,带电梯的住宅与不带电梯的住宅收费标准不同,带电梯住宅费用较高一些,带电梯住宅物业费包含电梯运行电费、年检费、日常维护修理费用。　　而新出台的《聊城市住宅物业服务收费管理实施办法》规定,普通住宅物业服务成本包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用,电梯正好在公用设备之内,也就是说,高层住宅所收取的物业费中包含了电梯运行电费,物业公司不能再单独收取。小区内占道停车要交场地费　　近几年来,私家车日益增多,小区停车难一直是困扰业主的问题。在采访中,记者了解到,有很多市民有车不敢开,担心回家晚没地放车。为缓解停车难的问题,不少小区物业利用公共绿地、公共道路或者其他公共区域改造成停车位出租给业主使用。　　家住振兴路一小区的李女士向记者投诉,近期物业又制定了一项新的收费,叫停车管理费。李女士很不解,我自己买的停车位,为何还要缴纳停车管理费?　　车位租赁费的价格如何制定,利用公共部位取得的收益如何分配,买了私家车位的业主应不应该缴纳停车管理费。该办法都有明确的规定。　　该办法规定,物业管理区域内规划用于停放汽车的共有车库内的车位产权人或承租人应当交纳停车服务费。停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。已购买或承租车位但未停放车辆半年以上的,经车位产权人或承租人与物业服务企业确认后,停车服务费按不低于实际执行标准的70%由双方约定执行。　　占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的,应当交纳车位场地使用费,收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。业主大会成立前,经半数以上业主同意,　车位场地使用费收取标准按当地价格主管部门制定的车位租赁费标准执行。　　车位场地使用费以及其他公共部位收益资金归全体业主共有,主要用于补充相关物业管理区域的物业维修专项资金,物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公示共有收益的收支账目,接受全体业主监督。　　车位租赁费、停车服务费和场地使用费应当按月收取。物业合同另有约定的,车位租赁费、停车服务费和场地使用费可以预收,但预收时间一般不得超过半年。房屋闲置超一年物业费按70%收　　房子交工了,但业主没去住,该不该收物业费?这个问题一直是业主和物业关注并且争执的问题。　　家住湖南路一小区的陈先生告诉记者,他的房子2013年9月份交工,交工当天物业便收取了一年的物业费。但因为他现在外地工作,所以房子一直处于闲置状态。“我没住进去,没使用电梯,没制造垃圾,我觉得我不应该交物业费。”　　记者采访了解到,此前因为没有统一的标准,大多数小区按照全额收取,引起了业主不满。对于这个问题,该办法作了详细解释。　　该办法规定,房屋交付后空置一年以上的,经业主或物业使用人与物业服务企业确认后,按照物业服务费执行标准的70%收取;一年内(含一年)的物业服务收费标准按照全额收取。合同另有约定的,从其约定。　　此外,前期物业管理住宅小区,因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因,造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的,物业服务收费应当适当减免,减免比例不低于30%,差额部分由建设单位补偿物业服务企业。　　在办理前期物业服务收费核准手续之前,建设单位或物业服务企业不得向业主收取前期物业服务费；此期间产生的物业管理费用,由建设单位承担,其支付金额和支付方式应在前期物业服务合同中约定。　　在办理前期物业服务收费核准手续后,建设单位自有房屋、未售出房屋或已售出但未交付业主的房屋的前期物业服务费由建设单位支付。已交付业主的房屋,其前期物业服务费自交付业主之日次月开始,由业主按月支付。业主收到书面交付通知后,在通知期限内无正当理由不办理交付手续的,视为交付。　　物业服务合同有约定的,物业服务费可以预收,预收时间一般不超过半年。“办法”内容摘录　　第十五条　房屋交付后空置一年以上的,经业主或物业使用人与物业服务企业确认后,按照物业服务费执行标准的70%收取;一年内(含一年)的物业服务收费标准按照全额收取。合同另有约定的,从其约定。　　第十七条　物业管理区域内规划用于停放汽车的共有车库内的车位产权人或承租人应当交纳停车服务费。停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。车位产权人或承租人对汽车或非机动车辆有看管要求的,应当与物业服务企业另行签订书面车辆看管协议。已购买或承租车位但未停放车辆半年以上的,经车位产权人或承租人与物业服务企业确认后,停车服务费按不低于实际执行标准的70%由双方约定执行。　　第十八条　占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的,应当交纳车位场地使用费,收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。业主大会成立前,经半数以上业主同意,车位场地使用费收取标准按当地价格主管部门制定的车位租赁费标准执行。　　第十九条　停车场地的保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的物业管理服务费用,可依照物业服务合同约定,按实际支出在场地使用费中列支；业主大会成立前,其物业管理服务费用按照当地价格部门制定的停车服务费标准提取。　　车位场地使用费以及其他公共部位收益资金归全体业主共有,主要用于补充相关物业管理区域的物业维修专项资金,物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公示共有收益的收支帐目,接受全体业主监督。　　第二十一条　物业服务企业对车辆实行出入证(卡)管理的,应当为业主或者物业使用人免费配置出入证(卡)。因遗失、损坏需要补办证(卡)的,可以据实收取工本费,除此之外不得再另行收取押金、门禁系统管理费、运行费等。
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《物业服务收费管理办法》解读
(编号：QDCR- 日发布)
第一章 总则
　　[第一条] [目的依据] 为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《》、《》、《物业服务收费管理办法》(发改价格〔号)和《》(鲁价综发〔号)等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
　　【一、【定义】物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。国际上物业管理行业的专业资格，是注册物业管理经理(CPM)
　　二、收费行为规范。市场竞争的价格机制已经形成，市场主体依法经营，参与公平竞争，自觉地规范价格行为;政府依法监督，维护公平竞争，制止不正当的价格行为。实现效率、竞争、秩序三者的有机结合。
　　三、不规范的原因：
　　1、相关主体的法律关系不明确，物业管理涉及业主之间的关系，涉及业主、企业、建设单位相互间的关系，也涉及业主组织与其他组织的关系。由于法律关系不明确，责权利界定不清，容易出现纠纷。
　　2、业主大会成立很难，目前不足30%。即使成立也不规范且缺少制约，民主协商、自我管理、平衡利益的机制很难建立，有时甚至损害业主的利益;
　　3、业主的权利义务不明确，物业管理各法律关系主体之间的关系也不明确，出现问题后无法追究相关责任方的责任;
　　4、物业服务企业的行为不规范，定位不准，意识不明，关系不清，提供的服务质价不符;
　　5、开发建设单位遗留下的质量问题，对物业管理带来不良影响，承担了不应承担的责任。
　　四、制定的原则
　　政府指导、业主自治、合同管理、企业实施】
　　[第二条] [定义] 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
　　【收费的依据---物业服务合同】
　　[第三条][适用范围] 本办法适用于本市行政区域内物业服务收费及监督管理。
　　[第四条] [监管部门] 市和各区、市价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责辖区内物业服务收费的监督管理工作。
　　【定位：定规则，当裁判，搞服务。依法实行监督管理，分清行政行为和民事行为，不能越位，大包大揽。物业管理活动中大量的是民事关系，民事行为就应交给市场解决，一旦发生纠纷，应依照司法程序解决。政府部门既要尊重业主在物业管理上的自主权，也要尊重物业服务企业的独立经营权。】
　　[第五条] [收费原则]物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
　　政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
　　【政府创造公平竞争的市场环境，企业提供质价相符的服务。】
第二章 物业服务收费方式
　　[第六条] [计费方式] 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用，但业主大会成立前的普通住宅物业管理区域的物业服务费用不得实行酬金制。
　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
　　【国家鼓励采用新技术、新方法管理物业，酬金制是一种新方法，应当鼓励支持。】
　　[第七条][成本内容] 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下内容：
　　(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
　　(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，其中不包括中央空调和二次供水运行等费用;
　　(三)物业管理区域环境卫生清洁费用;
　　(四)物业管理区域绿化养护费用;
　　(五)物业管理区域秩序维护、安全防范费用;
　　(六)办公费用;
　　(七)物业管理企业固定资产折旧;
　　(八)物业共用部位、共用设施设备的公众责任保险费用;
　　(九)经业主同意的其他费用。
　　物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
　　【公众责任保险：是指投保人在公共场合发生的意外事故进行保障的险种，主要承保被保险人在其经营的地域范围内从事生产、经营或其它活动时，因发生意外事故而造成他人(第三者)人身伤亡和财产损失，依法应由被保险人承担经济赔偿责任。现设有电梯责任险】
第三章 物业服务收费管理
　　[第八条][管价形式] 物业服务收费根据物业的类型、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
　　普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费实行政府指导价。
　　非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域的物业服务收费和各类非住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。
　　为业主提供的代办服务和其他特约服务项目收费，实行市场调节价，国家、省另有规定的除外。
　　[第九条][范围界定] 普通住宅物业管理区域包括下列建设项目或物业管理区域：
　　(一)经济适用住房、集资建房、房改房、廉租住房物业管理区域;
　　(二)公共租赁性住房物业管理区域;
　　(三)普通(限价)商品住房物业管理区域;
　　(四)配建保障性住房(经济适用住房、廉租住房)的商品住房建设项目;
　　(五)其他符合政府规定的普通住宅标准建设条件的建设项目。
　　【注：普通住宅标准建设条件：容积率大于1.0，单套住房建筑面积不超过120平方米，成交价格不超过同土地级别住房交易平均价格的1.2倍。简单说，可用排除法：
　　纯商品住宅开发项目
　　旧村改造项目的村民安置区】
　　[第十条][物业销售合同约定内容] 建设单位与物业买受人签订的物业销售合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
　　业主大会成立前的普通住宅物业管理区域，因建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境未能达到购房合同约定标准的，物业服务费用应减免20%，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。
　　[第十一条][等级标准及收费标准的制定] 普通住宅物业管理区域的前期物业服务费用根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。
　　物业服务等级标准按照《物业服务规范第1部分：住宅物业》(DB37/T1)执行。
　　市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责制定并定期向社会公布市南区、市北区、四方区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区实行政府指导价的物业服务收费标准。
　　各县级市的价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门制定并定期向社会公布本行政辖区内实行政府指导价的物业服务收费标准。
　　每个服务等级对应的收费标准为基准价格，具体收费标准可在上浮不超过20%的浮动幅度内确定,下浮不限。
　　[第十二条][ 实行政府指导价的物业服务收费标准的制定] 实行政府指导价的物业服务收费具体标准按照下列规定制定。
　　建设单位采用招投标方式选聘物业服务企业的，由建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务等级并按本办法规定拟定收费标准作为招标标底，具体收费标准在不超过标底范围内通过竞标产生;建设单位采用协议方式选聘物业服务企业的，由建设单位与其选聘的物业服务企业根据物业特点和服务要求，选择服务等级并按本办法的规定拟定收费标准。
　　普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费标准在《前期物业服务合同》签订后，应按照《山东省服务价格管理办法》(山东省人民政府令第241号)的有关规定，到项目所在地价格主管部门办理登记手续。
　　【如何办理登记手续?
　　物业服务企业申报办理收费登记手续时，应提供以下资料(复印件加盖公章)：
　　1、建设工程规划许可证;
　　2、住宅小区总平面图;
　　3、《物业服务企业资质证书》;(一级：无限制;二级：30万平米以下;三级：20万平米以下)
　　4、《前期物业服务合同》;
　　5、《中标通知书》(协议选聘物业服务企业的，可不提供此件)
　　6、填写《青岛市普通住宅物业管理区域前期物业服务收费备案登记表》一式三份, 此表可在青岛市价格信息网上下载或自行复印;
　　7、其他需要提供的相关资料。
　　另外，值得注意的是，如不办理备案登记手续而收费的，价格主管部门将按《山东省服务价格管理办法》第二十二条的有关规定责令限期改正，逾期不改正的，给予警告，并可处以2000元以上10000元以下的罚款。】
　　[第十三条][ 实行市场调节价的物业服务收费标准的制定]
　　实行市场调节价的物业服务收费具体标准按照下列规定制定。
　　业主大会成立前，建设单位通过招投标形式选聘物业服务企业的，其物业服务费用标准通过竞标产生，并在前期物业服务合同中约定;建设单位通过协议的形式选聘物业服务企业的，物业服务费用标准由建设单位与其选聘的物业服务企业协商确定，并在前期物业服务合同中约定。业主大会成立后，其物业服务费用标准由业主大会与物业服务企业协商确定，并在合同中约定。
　　[第十四条][计费方式及特殊物业] 物业服务收费按《房地产权证》载明的房屋建筑面积计算。未办理《房地产权证》的，可暂按购房合同所载的建筑面积计算，《房地产权证》与购房合同所载明的房屋建筑面积有误差的，物业服务收费应当多退少补。
　　改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室等按相应的经营性用房物业服务费用标准收取。
　　不能办理《房地产权证》的物业(包括阁楼、储藏室等)，业主大会成立前，其物业服务费用应当按合同约定执行;业主大会成立后，其物业服务费用由业主大会与物业服务企业协商确定。
　　[第十五条][交费方式] 业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费用。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用由开发建设单位交纳。
　　业主或物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费用从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。
　　物业服务合同有约定的，物业服务费用可以预收，预收时间不超过三个月。
　　[第十六条][空置物业收费规定] 业主大会成立前，房屋交付后空置一年以上的，其空置期间的物业服务费用按实际运行费用适当减免，减免的具体费用由业主或物业使用人与物业服务企业协商确定。合同另有约定的，从其约定。
　　业主大会成立后，房屋空置期间的物业服务费用的减免由业主大会与物业服务企业协商确定。
　　【空置物业的确认，由物业服务企业和业主共同参与，自房屋办理交付入住之日起计算，按水表、电表、煤气表是否跑字等因素来判断。双方就此商定后，应当签定书面合同】
第四章 停车服务收费管理
　　[第十七条][停车原则] 物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
　　[第十八条][停车收费管价形式及停车收费名词解释]
　　业主大会成立前的普通住宅物业管理区域内的规划配套停车场(库)，其停车服务费、车位租赁费实行政府指导价;非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域内的停车服务费、车位租赁费和各类非住宅物业的停车服务费、车位租赁费实行市场调节价。
　　停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。停车服务费归提供停车服务的物业服务企业所有。
　　车位租赁费是指车位所有权人将车位出租给租赁人停车所收取的租金。车位租赁费归车位所有权人所有。
　　停车服务费和车位租赁费应当按月收取。
　　市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责制定并公布市南区、市北区、四方区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区实行政府指导价的普通住宅物业管理区域内的停车服务费、车位租赁费标准。
　　各县级市价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责制定并公布本行政辖区内的实行政府指导价的普通住宅物业管理区域内的停车服务费、车位租赁费标准。
　　[第十九条][停车服务费和车位租赁费具体收费标准的制定] 实行政府指导价的停车服务费、车位租赁费的具体收费标准，由建设单位与物业服务企业在政府规定的停车服务费和车位租赁费指导标准范围内协商确定，并在前期物业服务合同中约定。
　　实行市场调节价的停车服务费、车位租赁费具体收费标准的制定。业主大会成立前，由建设单位与物业服务企业协商确定，并在前期物业服务合同中约定;业主大会成立后，停车服务费具体收费标准由物业服务企业与业主大会协商确定，车位租赁费具体标准由车位所有权人与业主大会协商确定。
　　[第二十条][ 停车场(库)所有权属于建设单位或其他单位的停车服务收费管理]
　　住宅物业管理区域内的停车场(库)所有权属于建设单位或其他单位的，业主或物业使用人停车且物业服务企业提供停车服务的，应当交纳停车服务费和车位租赁费。
　　[第二十一条][ 停车场(库)所有权或合法使用权属于全体业主的停车服务收费管理]
　　住宅物业管理区域内的停车场(库)所有权或合法使用权属于全体业主的，业主或物业使用人停车且物业服务企业提供停车服务的，应当交纳停车服务费和车位使用费。业主大会成立前，车位使用费应按前期物业服务合同的约定收取;业主大会成立后，车位使用费的收取及标准的制定与调整，由业主大会自行确定。
　　车位使用费是指车位所有权人或合法使用权人将车位提供给部分业主或物业使用人停车所收取的费用。车位使用费归全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用。
　　[第二十二条][ 业主独立拥有所有权或合法使用权的车位的停车服务收费管理]
　　住宅物业管理区域内业主独立拥有所有权或合法使用权的车位，业主或物业使用人停车且物业服务企业提供停车服务的，应当交纳停车服务费。
　　已购买车位但未停放车辆的，其空置期间的停车服务费减免幅度由业主或物业使用人与物业服务企业协商确定。
　　[第二十三条][ 占用业主共有的道路或其他场地停车的停车服务收费管理]
　　经业主大会同意，占用住宅物业管理区域内业主共有的道路或其他场地停车的，停车的业主或物业使用人应按业主大会的决定交纳公共场地使用费。公共场地使用费的收取及标准的制定与调整，由业主大会自行确定。
　　公共场地使用费属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金。公共场地停车需委托物业服务企业提供停车服务的，物业服务企业可以从公共场地使用费中提取一定比例的停车服务费，具体比例由业主大会与物业服务企业协商确定。
　　【若业主大会成立前，物业服务企业未征得半数以上业主的同意，擅自占用道路、绿地、公共场地进行停车经营的，按照国务院《物业管理条例》第六十六条第一项的规定，由城市执法局限期改正，给予警告，并处以5万&20万元的罚款】
　　[第二十四条][外来车辆进入小区停车的相关规定]
　　物业服务企业不得向进入住宅物业管理区域内为业主或物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取任何费用。
　　除前款规定以外，业主或业主大会若允许其他外来车辆进入住宅物业管理区域临时停放的，物业服务企业可以根据业主大会的决定收取一定费用。
　　[第二十五条][停车看管责任] 业主或者物业使用人对车辆有看管要求的，应当与物业服务企业或其他管理人另行约定。停车看管责任按照约定执行。
第五章 其他管理
　　[第二十六条][装修管理及装修垃圾清运相关规定]
　　业主或物业使用人对其房屋进行室内装修产生的建筑垃圾，委托物业服务企业代为清运的，应当承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。
　　装修保证金应按国家、省有关规定执行。业主或者物业使用人应当就装修保证金的收取标准和退还等相关事宜与物业服务企业签订协议。物业服务企业不得收取装修管理费等费用。
　　[第二十七条][出入口证件工本费相关规定]
　　住宅物业管理区域出入口按照设计实行门禁智能化管理或出入证管理的(包括车辆)应当为业主或物业使用人每户免费配置4张门禁卡或出入证。业主大会成立前，因遗失、损坏需要补办门禁卡或出入证的，可按工本费收取，工本费每张不超过10元;业主大会成立后，工本费由业主大会与物业服务企业协商确定。
　　业主大会成立前，物业服务企业对装修人员实行出入证管理的，出入证工本费可按不超过1元收取;业主大会成立后，出入证工本费由业主大会与物业服务企业协商确定。
　　[第二十八条][电梯运行费相关规定]
　　电梯运行费包括相关日常管理、维护保养、直接物质消耗费用及其他相关检测检验费用。物业服务企业应当单独立账、专款专用，并按照业主大会的要求，定期公布收支账目。
　　业主大会成立前，电梯起始层为住宅的，免收电梯起始层住宅业主或物业使用人的电梯运行费;业主大会成立后，免收电梯运行费的范围由业主大会与物业服务企业协商确定。
　　【第一款是日实施的《青岛市电梯安全监督管理办法》(政府令第210号)第二十六条的规定，并要求每半年公布一次电梯运行费的收支情况】
　　[第二十九条][ 二次供水运行相关规定]
　　二次供水运行维护费在未计入城市公共供水总成本之前，由业主或物业使用人向物业服务企业或供水企业缴纳二次供水运行费。住宅物业管理区域内的二次供水运行费暂按每吨水0.4元收取。
　　【一、青岛市的现实情况与有关政策规定
　　2000年12月，青岛市政府印发《青岛市城市二次供水管理办法》(市政府令第114号)，第九条规定&城市二次供水设施交付使用后，由产权单位或其委托的单位负责日常管理和维护。无产权单位的，由供水行政管理部门指定供水企业或有资质的单位管理。&第十七条规定&城市二次供水的水费收取标准须经市物价部门核定&。根据上述规定，至《山东省物业管理条例》出台前，我市已建设包括住宅物业和非住宅物业约400余处二次供水设施，产权归物业管理区域内的业主所有，由业主委托物业服务企业负责管理维护，并按照市物价部门的规定执行二次供水运行费用0.4元/吨。
　　日《山东省物业管理条例》实施后，2009年3月，青岛市政府办公厅印发《青岛市城市居民住宅二次供水设施实行统一管理实施方案》(青政办字[2009]29号)，计划自2009年起，逐步将居民二次供水设施移交供水企业，由供水企业全面负责二次供水设施的运行维护工作，调整供水价格时，要将二次供水运行维护费计入城市公共供水总成本，制定全市统一的居民住宅供水价格;供水价格调整之前，按规定移交给供水企业管理维护的二次供水设施，由供水企业暂按现行规定，向用户收取居民二次供水运行费用。目前，我市正对居民住宅二次供水设施进行改造，预计2012年底改造完毕，统一由供水企业维护管理，非居民二次供水设施也已列入改造计划。鉴于上述情况，我市新出台的《青岛市物价局物业服务收费管理办法》，本着尊重历史，面对现实的原则，凡是省有明确规定的，一律按省规定严格执行，省未有明确规定的，按照当地有关规定和客观实际执行。
　　二、关于对《山东省住宅物业服务收费管理办法》第九条的理解
　　《山东省住宅物业服务收费管理办法》第九条规定&供水二次加压设备运行电费由供水单位承担，不得列入物业服务成本&。此项规定的范围仅限于住宅物业，且前提是二次供水设施根据《山东省物业管理条例》的有关规定建设，产权属供水单位。对非住宅物业和住宅物业中二次供水设施产权属业主共同所有的，省规定未予明确，而我市《物业服务收费管理办法》对二次供水设施运行费的规定，既包括住宅物业，也包括非住宅物业，凡住宅物业中二次供水设施根据《山东省物业管理条例》的有关规定建设、产权属供水单位的，均按《山东省住宅物业服务收费管理办法》的有关规定执行;对正在改造的产权暂属业主所有的住宅物业和非住宅物业二次供水设施，其运行维护费在过渡期间暂按青岛市的有关规定执行。过渡期结束后，我市就不存在二次供水运行维护费这一收费项目。
　　综上，我们认为青岛市的规定与省规定无抵触之处，若在过渡期间也要求产权暂属业主所有的住宅物业和非住宅物业二次供水设施，统一执行省规定，可能不符合全省各地的客观实际，其结果将造成二次供水设施无人管理、业主用水困难的不利局面，影响社会稳定。】
　　[第三十条][委托物业服务企业收费相关规定]
　　住宅物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、环卫等单位应当向最终用户收取费用。
　　物业服务企业接受委托代专业经营单位及环卫管理单位委托收取费用的，不得向业主或物业使用人收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。
　　专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
　　【最终用户的界定至关重要，现有的规定还比较模糊】
　　[第三十一条][价格自律] 物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符。
　　[第三十二条][明码标价规定] 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准及收费依据、12358价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。
　　[第三十三条][公开共有部分收益的收支账目]
　　物业服务企业应当按照业主大会的要求定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。
　　[第三十四条][物业服务企业及业主的权利义务]
　　物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。
　　物业服务企业依约履行义务的，业主或物业使用人应当按时足额交纳物业服务费用，不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不交纳的，物业服务企业可依法追缴。
　　[第三十五条][ 成本监审制度和价格监测制度]
　　政府价格主管部门对物业服务实行成本监审制度和价格监测制度，物业管理企业应当按照政府价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。
第六章 监督管理
　　第三十六条 政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业违反本办法规定的，由价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为处罚规定》等法律、法规予以处罚。
　　【下列价格行为予以处罚：
　　1、超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;
　　2、低于服务等级要求提供服务并收费的;
　　3、采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;
　　4、强制服务并收费的;
　　5、不按规定实行明码标价的;
　　6其他违反价格法律、法规规定的行为。】
　　第三十七条 价格主管部门、物业主管部门未按照《价格法》、《山东省物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务的，由上级价格主管部门、物业主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。
第七章 附则
　　第三十八条 本办法实施前已签订物业服务合同(包括前期服务合同)尚未到期的，物业服务及其收费标准仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定或有关规定执行。
　　【日起施行的《青岛市物价局物业服务收费管理办法》(以下简称《办法》)(青价格[2012]83号)规定，对业主大会成立前的普通住宅物业管理区域内规划配套停车场(库)停车服务费、车位租赁费实行政府指导价。关于对新旧政策衔接问题，《办法》第三十八条规定：&本办法实施前已签订物业服务合同(包括前期服务合同)尚未到期的，物业服务及其收费标准仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定或有关规定执行&。该条所称的物业服务，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序所从事的服务内容。由于《办法》施行时间是日，对日之前签订的物业服务合同(包括前期物业服务合同)，在合同期内，物业服务及其收费标准仍按合同约定执行;对日之后签订的物业服务合同(包括前期物业服务合同)，物业服务及其收费标准按《办法》执行。】
　　第三十九条 其他管理人的物业服务收费可参照本规定执行。
　　第四十条 本办法自日起施行，有效期至日。《关于印发〈青岛市物价局、青岛市国土资源和房屋管理局物业服务收费管理暂行办法〉的通知》(青价房〔2007〕13号)、《关于印发〈住宅物业服务分等收费标准〉的通知》(青价房〔2007〕14号)、《关于印发〈住宅小区停车服务收费指导标准〉的通知》(青价房〔2007〕15号)同时废止。
　　以上是对日起正式实施的《物业服务收费管理办法》(青价格[2012]83号)进行的政策解读，如以后有关法律法规和政策有新的规定，按新规定执行。
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