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小区地下车位 到底该不该卖
作者： 杜慧
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律师认为，开发商是否有权售卖车位应以规划为准。
　　近段时间，一则关于南京星汉花园业委会与开发商争执地下车位的案例在朋友圈传得沸沸扬扬，车位之争的话题再一次成为舆论焦点，尤其不少已经购买地下车位的业主对此高度关注。那么，到底谁才是地下车位的真正主人？
　　连日来记者走访调查发现，省会多个高层住宅小区的地下车位都是被开发商连同住房一并销售出去的，只是双方签订的合同不尽相同。有的是内部认购协议、有的是买卖协议，还有的是长期租赁合同。对此，律师认为，开发商有无权利售卖地下车位是“有条件的”。
　　“您还买车位吗？法院判决开发商无权售卖”
　　近段时间，有一篇《您还买车位吗？法院判决开发商无权售卖》的文章在微信朋友圈疯传，大致内容为：“住宅小区的车位到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？全国首例小区车位之争一审落槌——本月12日，就南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车位之争案件，南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车位移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车位的权益。住宅小区的车位到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？这是个带有普遍性的问题。业内人士称，此案判业主获胜，在全国还属首例，其法律意义十分重大。”
　　现状：开发商卖地下车位成“惯例”
　　连日来，记者走访调查了和平时光、尚东绿洲、国际城、红星国际、国大全城、山水郡等省会10个高层住宅小区。这些小区均建有地下车位，其车位形式及结构各式各样，但无一例外的是，这些地下车位多数被开发商从售楼时就一并卖给了业主。
　　长安区一高层住宅小区建有两层地下车位，分为B1与B2区，每一层都规划着不少平面停车位。记者走访时，一位正在停车的业主告诉记者，从购房之日起，开发商就开始对外出售这些地下车位，“买房时，我们家花了近10万元购买了一个车位，说是规划车位能办下产权证。”入住后，她家车多了，就又买了一个车位，“那时车位价都涨了，卖车位的人就跟我说，有便宜的，就是办不下产权证，因为是人防工程。”因为是自家用，她并不在意地下车位是否有产权证，而且有产权证的和没产权证的地下车位大小一样，并无区分。
　　和平时光小区建的地下车位只有一层，规划有数目不等的停车位，既有平面车位也有立体机械车位，业主王先生花了十余万元从开发商手中购买了一个有产权证的平面车位，“这些车位从开发商卖房时就开始卖了，听说目前还有剩余。”新建小区国际城四期地下车位有700多个，其中500多个是有产权证的平面车位，而剩余的为上下两层的机械车位，“我买的是有产权证的平面车位，十七八万元，机械车位没产权证就便宜个四五万元。”小区业主贾先生说，他买房时从开发商处一并购买了地下车位。
　　裕华区某小区地下车位建有两层，只是有的区域标注有“人防工程”字样，在该区域也规划有不少车位，据不愿意透露姓名的业主介绍，这些车位也被开发商“卖”给了业主，只是签订的合同与购买的有产权证的车位不一样，价格也便宜个三四万元。
　　业主：谁才是地下车位的真正主人？
　　昨日，记者还随机采访了10位购买了地下车位的业主，他们中多数人关注了微信圈那则“南京地下车位之争”的消息。不过，多数业主说，这些年都是开发商在出售或者出租地下车位，他们从未考虑过开发商是否有权这么做。
　　国际城小区业主王先生认为，若购买地下车位的业主顺利办理了产权证，毫无疑问地下车位的产权就归了个人，开发商应该有权出售，否则就存在争议了！新华区红星国际小区业主张先生，在购房时花8万多元选购了一个地下车位。“当初买房时我们签订了一个小区内部认购协议，协议上只写着车位的价钱，至于是否有产权并没有详细约定。”看到这则微信圈的消息，他忧心忡忡：如果办不下产权证，是不是开发商应该退钱？或者这笔钱就打了水漂？
　　尚东绿洲一期业主吴先生在2007年花9万元购买了小区的一个地下车位，双方签订了《地下车位认购书》，“认购书上写得很清楚，车位使用年限同本小区房屋使用年限。按照有关规定，开发商在正式合同签订后三个月内，为购买者办理完毕产权登记手续。”可这么多年过去了，他仍未领到地下车位的产权证，“难道地下车位都属于全体业主，开发商无权出售？我被开发商忽悠了？”
　　开发商：小区车位谁投资谁受益
　　针对“南京地下车位之争”，昨日，一位不愿透露姓名的房地产从业人员表示，目前，省会多数住宅小区的地下车位都是开发商投资进行建设，并统一对外出售。“如果是规划的地下车位，能办理产权证，这就跟房子一样，开发商有权出售。如果涉及到人防工程，一般这部分面积并未算入到公摊面积中，所以按照‘谁投资谁受益’的原则，车位的所属权一般就认为是开发商所有，业主有使用需求则必须购买或者租赁。如果这些车位让业主免费使用，归全体业主所有，这对开发商来说，显然有失公平！”他说。
　　也有人认为，最近朋友圈里热传的“南京地下车位之争”的消息或许会误导广大业主。“说开发商无权售卖车位，显然有失偏颇。”他负责的一个楼盘有车位近600个，分为地上地下两层，一部分是有产权证的规划车位，另一部分为人防工程。“小区所有车位都是我们花巨资投资建设的，既没有列入业主公摊面积，也没有包含在业主房价中，那么这些车位均不属于全体业主，业主购买或使用均应该付费。”
　　物协：车位权属区别对待
　　昨日，石家庄市物业协会秘书长刘明表示，按照物权法规定，能顺利办下产权证的地下车位，毫无疑问，开发商有权出售、附赠或者出租。
　　他说，目前，存在较大争议的就是那些地下车位权属不清晰的，主要集中在人防工程部分。按照人防法第五条有关规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”即为“谁投资谁受益”，“原始投资者为开发商的，在其销售过程中，如果这部分面积已算进公摊面积，成本也在业主房价中进行分摊的，那么，这些地下车位的受益者则为公摊面积的业主所共有。如果合同中没有约定的，那么受益方则为开发商，开发商有权使用、管理、受益。”
　　律师：规划外的地下车位开发商无权出售
　　河北明杰律师事务所主任王惠民认为，根据《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。规划用于停放汽车的车位，产权归开发商；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。笼统地说小区车位归业主共有，是在曲解法规政策。
　　因此对于开发商是否有权出售地下车位，就要看是否有建筑规划，“区划内规划为车位的，开发商有权出售，规划外的，则属于全体业主共有，开发商则无权出售。”他说。
　　(请赵女士领取线索奖50元)
　　相关链接
　　“小区车位判归业主”系讹传
　　南京市鼓楼区法院曾审理过“全国首例小区车位之争”，因涉及众多业主的利益，被广泛关注。近日，一些微信公众号重新对该案作出报道，称“南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车位移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车位的权益。”这条微信一发出，瞬间便火了。但此后，作出此判决的鼓楼区人民法院公开发出郑重声明，称“此判决并未生效”，小区车位的权属问题，应以“生效判决为准”。原来，这个被疯传的结果，并未生效，早已被撤销，而真正的判决结果却与之相差甚远。
　　这份“一审判决”发生于2003年。宣判后，星汉公司不服，向南京中院提起上诉。南京中院经审理后裁定“撤销原判，发回重审”。2014年9月，鼓楼法院作出重审判决：判令星汉公司给付业主委员会车位出售款500000元，驳回业主委员会的其他诉讼请求。宣判后，双方均未上诉，该判决已生效。
　　此案一审判决时，我国《物权法》尚未出台，直到日，《物权法》才真正开始实施，而相关配套司法解释在该法实施过程中才逐步出台并完善。而正因为这个原因，此案相隔了这么多年才作出前属最终判决。据《金陵晚报》
关键词：小区车位,小区业主,开发商
责任编辑：次菁菁&主题：该不该买车位
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本人所在小区现在房价在一万八，刚搬进去时开发商兜售车位，只卖不租，9万一个，没有产权。由于本人长期在外工作，不常回家就没买。每次开车回去都是一番口舌，很是麻烦。小区的闸门也是经常被破坏，今天被工程车堵门，明天被宝马挡道，后来开发商同意按次收费进出才算缓和。好景不常，又不让进了，又开始磨嘴皮子，又有宝马挡道。这次开发商又出台了13万一个产权车位，既然有了产权就可以买卖，现在倒是可以考虑一下，可是本人又不是开豪车的，13万都能搞辆买菜车了，纠结啊。
其实开发商也是傻子，都一万八了，他不如卖一万九附送车位，搞得现在车库里空空荡荡，小区外面成露天停车场。
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有个问题要关注，就是小区户数与车位数的比例，如果达到1比1了，那到没什么好担心的。同时也要注意周围情况，经常有人住在A小区，而去B小区停车的。从房价看，你的车位不算贵。
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有钱便坑也可以买，没钱就省着花
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买吧，舒服往楼下一停，多么惬意的事情啊。
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一万8的房子 产权车位13W没人买？
我小区0.8万的房子，7W一个20年使用权的车位都有好多人买
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买吧 我都后悔没多买几个，回家把车往地下一停，舒舒服服回家多好。
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请问买了停车位，是不是不用交停车费？
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一万八的房子车位居然只要13万
我这里一万多一点的房子，车位是30万！！！！！
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原文由 fsljg 在 12:33发表
请问买了停车位，是不是不用交停车费？ 不用，改交物业费
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原文由 叔叔006麦当劳 在 12:56发表
不用，改交物业费 坑爹的是交了13万还要每年交车位管理费
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原文由 蓝色幽深 在 13:07发表
坑爹的是交了13万还要每年交车位管理费 13万有产权的话还是很不错的，车位管理费多少一个月？
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买了吧，13万五年后能23万出手。
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以经济学眼光来看，无论如何都要先买车位再买车。
车位无论多贵都还会涨。车无论贵贱，几年后都是垃圾。
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原文由 怠速4000转 在 12:37发表
一万八的房子车位居然只要13万
我这里一万多一点的房子，车位是30万！！！！！ 蓝山？
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原文由 thinker.john 在 13:22发表
以经济学眼光来看，无论如何都要先买车位再买车。
车位无论多贵都还会涨。车无论贵贱，几年后都是垃圾。 有眼光！学习！
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愿意住这样物业管理的房子的，才是傻子
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都有产权了，买车位没有问题，不过此地的物管水平实在低下，最好换掉，不然就不是车位的问题了，多住两年，其它方面的问题会渐渐多起来，碰上个傻物管会让你头痛死。
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看你是不是打算长期住，如果以后要换房买不买车位都无所谓。长期住还要看车位好不好租，大的小区应该不成问题并不是每家都有车也不是每家都有人住，小区的空地相对会多些到时方便业委会或者物业拿来搞车位创收
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买，必须的，不管长住还是短住。。。。。
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一定要买，不然就后悔了
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原文由 淡淡的来 在 19:10发表
愿意住这样物业管理的房子的，才是傻子 有强买强卖的味道
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没车位，晚上9点后不敢出门！
[nkr 编辑于
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我小区地下车位…… 800/年租金……
所以暂时不考虑买了……
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5年前，我同时买了一台B级车和一个带产权的车位，现在车已经只剩几W块了，而车位已经翻倍升值。
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才9W？赶紧买车位吧。
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原文由 WolfX-700 在 01:32发表
我小区地下车位…… 800/年租金……
所以暂时不考虑买了…… 便宜，这里路边也要1800/年，180/月。
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我这里的车位都有管理费。这个管理费和露天停车的费用基本是一样的。
这种情况下，还用买车位吗？
露天停车还是有地方的。
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原文由 西 在 19:50发表
都有产权了，买车位没有问题，不过此地的物管水平实在低下，最好换掉，不然就不是车位的问题了，多住两年，其它方面的问题会渐渐多起来，碰上个傻物管会让你头痛死。 物业确实水平有限，年初出了个冒充快递入室抢劫案，现在快递一律不准进，小区也大，每次来个快递都要跑好远去拿。所有人要刷卡进小区，就算天天进出的业主也是，没有卡就要用身份证登记，好烦。
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读者之声 小区该不该对业主收临时停车费
位于长征路的都市花园小区于5月2日实行新的停车收费标准。其中把没有固定车位的业主停在小区内路面的车辆定义为临时停车，并按次进行收费，物业这样收，业主纷纷表示反对。小区物业管理处该不该对业主收临时停车费？
　　网消息()　编辑同志：　　位于长征路的都市花园小区于5月2日实行新的停车收费标准。其中把没有固定车位的业主停在小区内路面的车辆定义为临时停车，并按次进行收费，物业这样收，业主纷纷表示反对。小区物业管理处该不该对业主收临时停车费？　　都市花园小区业主调查附记：　　5月12日，记者来到该小区，看到小区门口挂着小区物业公司有关停车收费的价格牌。往里走，正巧遇业主委员会主任在给业主们发放《停车收费及业主关切问卷》，但许多业主看了问卷后气愤地将其撕毁扔在地上。　　一位不愿交费的业主表示，临时停车的这些位置，是小区的业主共有的道路，当时收费并没召集业主开会。对此，多位业主表示质疑：物业却将其停车费用于共用设施设备的大修、中修和更新、改造。那么小区的专项维修基金去哪了？　　小区物管负责人李俊杰告诉记者，路面临时停车费是从8日开始收的。“小区有560多户业主，车库仅39个，路面停车位70多个，现有机动车300多辆。按照有关文件，物业费高层带电梯每月1.4元/㎡，低层0.9元/㎡收取，目前小区的物业维修基金数量少，收取临时停车费是为了弥补维修基金费用的不足。”　　李俊杰称，收取临时停车费，是想促使小区地面停车有序。“我们在小区已公示，3月下旬，管理处对小区停车收费管理问题上门征询过意见，同意小区停车收费的业主达到了三分之二，收费运行了两天，因许多业主有意见，就暂停了。”　　记者采访发现，这个问题，在市区许多小区都存在，特别是停车位不足的小区，经常发生争抢车位现象。　　小区该不该设临时停车位并收费？市房管局物业科刘希告诉记者，小区地面临时停车位，是否应该设置、收费，都应该由全体业主大会讨论来决定，同意停车收费的业主达到小区全体业主的三分之二是可以执行的。　　刘希说：“根据襄价服规［号文件规定，临时停车位收费是针对非长期在小区停放的车辆和临时进入小区接送客人的车辆，不适用对小区业主长期停放的车辆。停车位紧张的情况下，小区是不应该设置临时停车位的。”　　那么，小区业主没有固定停车位怎么办呢？　　市物价局服务价格管理科负责人佘思敏说：“小区业主如果没有固定车位，可以和物业协商在小区施划固定车位，而不是设临时停车位。”对于占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆，需收取场地占用费的，他称由业主大会讨论通过并报经当地物价管理部门审批后方可收取。业主大会可以委托物业服务企业或者其他管理人员收取场地占用费，支付相应报酬。场地占用费主要用于养护、维修小区道路和停车设施，改善共用设施设备等。场地占用费收取和使用情况，应当向业主公示。　　记者 李晓燕
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相关报道：小区自划车位收费 业主该不该交？
南岸区，金山花园小区内主干道边用红线划的停车位。刘主任承认，小区划停车位收费没有到有关部门备案登记，收费标准也是自己确定的，没有报价格主管部门。金山花园小区占用人行道划停车位的做法不可取。
南岸区，金山花园小区内主干道边用红线划的停车位。记者 龙在全摄
　　商报记者 韩政 实习生 罗贤为
　　重庆商报讯 每个正规的停车场，都会在入口或显著位置设立停车收费公示牌，可家住南岸金山花园小区的王先生发现，他前几天开着刚买的车进小区就有人让交费。王先生一打听，收费的是小区业主，路边的停车位是他们划的，王先生找遍了小区里所有地方，也不见停车收费公示牌，他心里纳闷：这样的停车费到底该不该交？
　　小区占用人行道划车位
　　金山花园小区位于南岸区金山路，是一个老小区，共有1300多户居民。由于没有物管，一直采用业主自治的模式进行管理。
　　王先生说，这个小区没有地下停车库，所有车辆都停在并不宽敞的道路边，在小区内的主干道边上，还用红线划了一排停车位，停了不少的车。
　　“我当时开车回来，一位戴着红袖套的大妈就走过来要求交费。”王先生说，事后，他找遍了小区所有地方，没有看到有停车收费公示牌，但是为了自己的爱车，他只好花300元办了个月票。
　　昨日上午，记者来到金山花园小区，只见小区里的道路都不宽，进出小区的主干道只有双向两车道，但是靠近围墙一侧，已经用红线划了一排停车位，连路边一两米宽的人行道也被占用了。
　　停车收费标准自己定
　　小区内，一位右手臂戴着红袖套的大妈，正指挥进入小区的车辆停车。听说记者要租车位，大妈便介绍起来：“车位有几种，一种是固定停车位，每月300元；还有一种是不固定停车位，每月150元、200元不等，目前固定停车位租完了，只有不固定停车位。”
　　“你们没有一个收费公示牌吗？”大妈回答道，她只是负责收费，如果要了解具体的收费标准，就问小区自治物业管理委员会的刘主任。
　　就此，刘主任称以前该小区免费停车，无人管理，经常出现乱停乱放的现象，为规范停车秩序，从日开始，小区自治物业管理委员会决定划一些露天停车位，收取停车费。
　　“根据车型不同，我们停车费每月收取标准在40元~300元之间，对于小区的业主有所优惠，大约在150元。”刘主任说，收取的停车费除去收费管理员的工资，全部用于小区业主的福利。
　　刘主任承认，小区划停车位收费没有到有关部门备案登记，收费标准也是自己确定的，没有报价格主管部门。
　　南岸主管部门已叫停
　　对于金山花园小区停车收费的问题，有关主管部门也接到了多个小区业主的反映。业主陈先生表示，他之前向市长信箱投诉过这个问题，并得到了回复，陈先生还向记者出示了今年4月10日南岸区发改委作出的回复。
　　南岸区发改委在回复中称，根据重庆市物价局规定，实行政府指导价和市场调节价的停车场经营者，应在取得公共停车楼场备案登记证后，填制《重庆市公共停车收费基本情况表》，将确定的收费标准报价格主管部门，金山花园小区目前未取得公共停车楼场备案登记证，不能对在小区停车的车主收取停车费，区发改委已要求金山花园小区停止收取停车费。
　　对此，刘主任表示，他们目前还没接到发改委的叫停通知。
　　手续不完善可拒交费
　　“如果利用道路等其他公共场所，给业主停车并收取停车费，用于小区日常维护和业主们的福利，这种做法是可取的，但需经业主大会同意之后，报物价部门备案，收费项目经物价部门审批、核定之后才能收费。”重庆锦扬(江北)律师事务所潘兴旺律师认为，金山花园小区的停车收费，没有经过有关部门登记许可，明显属于违规收费，车主可拒绝交费。另外，金山花园小区占用人行道划停车位的做法不可取。
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var cnzz_url=window.location.
if(cnzz_url.indexOf("referer=baofeng")!=-1){
document.write("-->小区停车位该不该买让我来给你支招
来源: 时间: 09:52
& & 现在找个车位很头疼,每次进小区都找半天,还要碰运气,大多数时间他都将车停在小区外。不仅没有固定车位的业主很苦恼,就是租到了固定车位的业主也经常遇到烦心事,自己的车位被占用的情况时有发生,每个月业主和业主之间都会有些摩擦。
& & 在小区里,有一个地下停车场,可和地上车位爆满相比,这里的车辆并不多,现在地下停车场的使用率只有4成,可是很少有人问津,卖不出去。 把车停在上面,可因为秩序混乱,每次停个车都要和别人抢,干脆在地下买个车位。小区300多辆车,只有230个停车位,车辆数量还在增加,停不下了怎么办,一些业主干脆就停在了临街的商铺门口。车辆受损情况经常发生，如车身被划、被乱喷漆、车玻璃被砸等。
& & 记者看到,商铺前后都停满了车,之前有不少业主反映车停在外面不安全,小区物业现在只有开辟部分商业面积,专门派人来看车,只收点管理费。可这也不是长久之计,只有增加公共停车场才能解决停车难这个问题。同时,一些大城市建设的上下层立体停车场,但是建设成本太高,不太可能小城市实现。
& & 买车库、车位是亏本生意？
& & 刘先生家住西郊的一个大型小区，最近小区的车库和车位开始公开销售。刘先生有一辆家庭用车，他考虑到小区车库、车位相当有限，于是打算购买一个车库。可是，刘先生到销售部了解车库售价后却退缩了，原来是一个车库的售价达到了19万元。刘先生自己开的一部自主品牌汽车的身价才是5万元，何况19万元的价格差不多可以买到半套房子了。最后，刘先生还是以继续租车位的方式来解决停车问题。至于今后的计划，他很无奈：&等到小区的车位不够用，自己无处停车的时候，再去想办法了。&
& & 车友程先生不买车库和车位的理由是&买车库是做亏本生意&。他说，按照目前的市场情况看，小区里的车位起码要4万元，车库的费用就更高了。相比起来，在小区里租一个车位的月租金最高也就300元，一年合计是3600元。实际上，不少小区的车位月租金才80元，算下来一年都不到1000元。按照目前普遍的租金情况计算，买一个车位的钱相当于租赁一个车位20年。而且，购买车位、车库大都一次性交完全款，因此买车位不如租车位。
& & 不买车库、车位，日后何处停车？
& & 家住棉纺西路一住宅小区的任先生吃过无处停车的苦，因此他强烈主张买房时应该连带车位一起购买。任先生说，他所住小区已建成10多年时间了，小区开发建设时私家车尚未普及，小区规划建设停车位置并不多。如今小区内的私家车剧增，原有的车库、车位难以负荷，以致小区道路上常停满了汽车，小区内也时常发生停放车辆被刮蹭的情况，还引发多起业主之间因争夺公共车库而起的纷争。
& & 很多车友都觉得买车库、车位的投入太大，宁愿退而求其次租车位使用，可随着私家车的逐渐增加，小区的车位总会有&满载&的时候。到时候，车位主人不愿再出租，车友还是要陷入无处停车的尴尬境地。小编认为有车一族如果有条件，还是应该未雨绸缪尽量连同车位一起购买。
& &&买停车位有讲究
& & 车库、车位哪个的性价比更高？究竟买哪一个更好？这些问题也是车友们非常关心的问题。对此，车友詹先生颇有心得。詹先生认为，相对于车位而言，车库更具有保障性。他说，目前城市内小区的停车位基本上都是没有产权的，而车库则是有产权的，因此购买车库比较有保障。对于车库业主来说，万一哪天出现了经济紧张的情况，还可以拿车库向银行抵押贷款，没有产权的车位则不具备这个&应急&功能。
& & 值得广大车友注意的是，小区的车库有时候还可以有其他用途。现在有不少小区都有这样的情况，居民把闲置的车库用来摆放杂物，等于家里多了一间杂物房，因此，车库的功能还是多样一些。
& & 如今城市里的私家车越来越多，可停车位却越来越难寻觅，许多居民小区里的车库、车位往往是一位难求，甚至在一些单位的家属院附近还出现车辆把周围道路停满的状态。针对这一现状，购房时是否应该连同小区车位、车库一并买下？这个问题备受车主们关注，为此记者在这里为即将买到车的准新车主提个醒儿，买车前，要考虑一下爱车的停放问题。