算算算，买房怎么贷款更划算？
&&& 拥有一套属于自己的住房，是很多人的梦想。要买房，大多数人都会需要贷款，因而央行的房贷政策一直都备受关注。今年 3月
17日，央行宣布调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，并允许商业银行最多将贷款利率下浮到相应期限档次贷款基准利率的
0.9倍。同时，个人住房公积金贷款利率各档次也都上调了
0.18个百分点。央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策，房贷利率再次上涨，买房人的还款负担又有所加重。已经贷款买房和准备贷款买房的市民，要怎样应对新房贷政策呢？
买房怎样贷款更划算
对于发放住房贷款，各家银行都有一套严格的审核标准。虽然银行人士表示具体的审核标准不便透露，但据了解，一般有关市民年龄、教育程度、从事的行业及这个行业的发展前景、在工作单位中担任的职务、所在单位的聘用制度、拥有的专业技能证书、是否有稳定的收入来源、收入水平、还款意愿等情况，都是银行在审批贷款时要考虑的问题。
&根据每位市民的不同情况，银行会决定是否接受他的贷款申请，如果决定向其发放住房贷款，还要再给出允许的最长贷款年限和最高贷款金额。市民可以在银行允许的范围内，确定自己到底要贷多少钱、贷多少年。
具体案例分析
&& 张女士今年
50岁，是一位大学教师。她的儿子已经工作，并有不错的收入。张女士希望贷款购买一套住房，供自己晚年居住。
银行人士指出，张女士现在年龄已经比较大，按照银行规定，一般市民办理住房贷款只能贷到退休，对于个别从事收入较高且比较稳定的工作的市民，银行最多宽限到
60岁或 65岁。也就是说，张女士最多还能贷款 10年左右。
张女士在办理贷款时要保持清醒的头脑，认识贷款对自己的压力。此外，张女士还应对自己的身体状况有一个比较客观的认识，比如是否能在贷款期间保持身体健康。因为这个年龄段的市民身体状况已经开始“走下坡”，如果在贷款期间生大病，就很可能无力偿还贷款。来自家庭其他成员的经济支持对张女士来说也非常重要，比如儿子的收入状况如何，因为如果张女士自己将来无力还贷，还可以由儿子帮助渡过难关。
50岁左右的市民，银行允许的贷款年限已经比较短，因而申请相同金额的贷款，每月需要偿还的金额就相对较多。也就是说，这个年龄段的市民贷款，要比年轻人贷款承受更大的还贷压力，所以建议张女士考虑是否可以以儿子的名义申请贷款。这也要求张女士必须全面衡量整个家庭的经济状况，考虑各个家庭成员之间的关系是否和谐，判断自己的健康状况到底如何。
&&& 李先生今年
35岁，是一家大型企业的中层领导。他有一个孩子正在上小学，家里父母已上了年纪，但身体还算健康。李先生想贷款买一套面积大些的住房，以便改善家人的居住条件。
银行人士分析，李先生这个年龄段的市民，一般已经工作多年，拥有了比较丰富的工作经验。因为现在很多单位在招聘员工时，都要求年龄在
35岁以下，所以李先生“跳槽”的可能就比
20多岁的人小了很多。这个年龄段的人一般都已找到了比较合适的工作岗位，在单位工作比较踏实，因此收入的稳定性比较高。到
40岁左右的时候有希望获得提升，所以收入水平也有可能随之上升，但上升的空间已比较小。
30多岁的市民还有一个普遍的特点，就是“上有老，下有小”，孩子要上小学、中学，学费就是一笔“巨额”开销，而父母年龄逐渐增大，其健康状况也会下降，如果生病住院，医药费也需要李先生支付。因此李先生作为一个家庭主要的经济来源，家庭负担比较重。建议李先生办理贷款时“量力而为”，尽量减轻自己的还贷压力，降低将来出现无力还款的可能性。因为一旦还不上贷款，李先生的社会声望就会受到影响，甚至已经获得的社会地位和收入也可能不保。
&&& 银行人士同时指出，这个年龄段的市民有一些可能已经拥有了
20000元左右的月收入，但如果家庭负担太重，比如月收入的绝大部分都要为家人支付医药费，银行在审批贷款时仍然会认为他的收入水平较低，而不向其发放额度太大的贷款。还有的市民已经拥有了自己的企业和住房，虽然在银行申请贷款时说的是买房自住，但实际上可能是将新买来的房屋当作员工宿舍。这种情况会使银行的放贷风险增加，因而放贷时也会仔细考虑。
各银行提商贷罚息情况
各银行调整房贷利息办法
工商银行：工行处理逾期房贷的情况时，将在合同上标明的贷款利率水平上统一加收30%。
交通银行：在北京市的分行将加收50%
深圳发展银行：在北京市的分行将加收50%
&& 中国银行：在北京市的分行将加收50%。
&& 建设银行：总行对各个支行下放的权限是不一样的，每个支行可以根据自己的项目在总行规定的范围内制定额度，但并不是每个支行都有这样的权利。目前对经济适用房的项目，最低执行的是35%，对高档商品房项目最低是50%，然而个别高档项目将达到100%。对于第二套房和第三套房做按揭的客户，罚息将会更高。
工行： 购买第一套住房，按5.508%执行，对于购买高档住房、第二套房、别墅，将按照6.12%执行；购买高档住房、第二套房的首付比例提高到30%至40%。
中行：购买第一套住房，按5.508%执行，对于购买高档住房、第二套房、别墅，将按照6.12%执行。
广发：今年3月17日后办理5年期以上个人住房贷款（商贷）的，实行6.12%；之前已办理贷款（商贷）的购房者，从明年1月1日起实行新利率。
建行：资信好的客户在申办5年期以上的个人住房贷款时将获得5.508%的下限利率。
招行：3月17日之后办理5年期以上个人住房贷款（商贷）的购房者，实行6.12%的利率，对已购房者执行的利率标准待定；
光大：新申请贷款的普通个人购房者实行6.12%的利率；优质客户实行5.51%的利率。
华夏银行：对高风险项目执行6.12%。
农行：5年期以上个人住房贷款（商贷）的，实行5.508%。
民生银行：执行下限5.51%的利率。
北京银行/交通银行：新的个人住房贷款利率仍在制定之中，暂时不受理新办房贷。
新旧房贷利率对照
帮你算算新罚息
&&& 继3月17日上调商业房贷利率后，央行近日又做出新规定，将大幅提高逾期不还房贷的罚息水平。新规定将各商业银行执行的逾期还房贷的罚息水平定为“在借款合同标明的贷款利率水平上加收30%至50%”，各家商业银行可以自己掌握加收额度。央行表示，此项规定对3月17日以后贷款的客户将立即执行，但此前贷款的老客户则要等到明年1月1日以后执行，同时公积金贷款的罚息计算不在此范围内。&&& 一位房贷负责人告诉记者：“虽然加收了逾期不还房贷的罚息，但实际算下来罚款的金额并没有增加多少钱。随着个人金融信用系统的建立，如果总是出现不良记录会影响逾期不还者以后的交易。”&&&&
如果某借款人3000元期款未按期缴付，3000元期款中1200元为本金，1800元为利息，贷款年利率为5.508%，罚息利率为8.262%(5.508%×1.5)。由于罚息是从合同约定的扣款日的次日起计收，假定这名借款人只耽误了两天就把钱还上了，那么其1200元本金部分按每天0.0%／360天)计收利息，两天的利息是0.5508元；1800元利息部分按0.02295%计收复利，第一天的利息是0.4131元，第二天的利息是00＋0.4131)元的0.02295%，为0.4132元。而以往房贷的罚息都是按照统一的日罚息0.21‰来执行。[]
&&& 北京：中行为5．508％，建行为6．12％，工行实施细则尚在研究中；上海：工行为6．12％，中行为5．508％，均根据不同情况适当浮动；消费者应学会适应各银行利率差异化。&&&&
&&& 秦兵律师认为，是否收取提前还贷的违约金，要看双方合同的约定。秦兵还说，“新的贷款购房合同中，如果规定了提前还贷需要交付违约金，也属于霸王条款。银行可能会因此而带来大宗的诉讼。”
&&&&城市“负翁”们总认为，为了一套会不断升值的房子暂时忍受生活水平下降是值得的，然而，近几年“买房即赚”的“铁律”并不能持久，谁又能保证不会出现“炒房炒成‘房东’”的事例呢？&&&
&&&&建设部政策研究中心主任陈淮表示，央行此次不只是简单提高利率，而是把原来以鼓励老百姓买房为目标的优惠住房贷款的利率下限往上调整了0.2个百分点，向正常利率水平适当靠拢。&&&
新华网友：不能用简单的方法来降低房价,这是执政能力低的表现.市场经济有市场经济的规律!市场的问题要用市场的办法来解决.给民众一个更好的投资方向吧!
新华网友：既提高了行政效率，降低了管理成本，还方便了百姓，免的搞这么多账户，一年要对几个账，到底不知个人账户有多少钱。建设部管理职工住房公积金，这么多年没有多大起色，《住房公积金管理条例》连最起码的封顶保底数都没有，此仍个人账户管理的基本常识，真不知是怎么管的，还是交给劳动和保障部门管理吧。
新华网友：目前我国住房公积金基本现状是:1 由于贷款手续繁杂,官商气息太浓;2 支取及其烦琐;3
用途单一;4造就一批腐败;6养活一批废人;
总之,政府只要履行监管职能,公积金应交由商业机构实行市场化操作,人民才会放心,党和政府才会放心!
新华网友：房地产企业的利润最低也在30%以上，调息只会让老百姓增加负担，房地产商顶多转嫁一下就行了！我不明白的是国家为什么不让审计部门查查地产企业的帐，弄清楚他们的成本到底有多少，利润到底有多少，再来个政府指导价的好！
新华网友：这是什么逻辑呀，贷款时利率合同上写的明明白白，现在是你们银行单方面违约，老百姓别不敢说什么，只有满含眼泪东借西凑来提前还贷款，但银行又要收提前还贷违约金，银行是双赢了，老百姓呢惨呀。
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&&& 城市要借此获得财力改变形象；官员从中要政绩；开发商从中要高利润；银行从中要优质客户；有经济实力的个人和机构投资者从中要赚钱；而作为市场参与一方的大多数普通市民则是这场博弈中典型的输家而被市场边缘化。&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&本版策划编辑：吴建琴
&&& 从近来财政部高层在不同场合的表态看，出于遏止房地产投机行为等考虑，开征房地产税已成定局。据透露，目前房地产税试点城市正在筛选之中，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。同样，合并内外资企业所得税也是“箭在弦上”。&&&
由于商业银行自营性个人住房信贷是居民以房屋为抵押的贷款，对商业银行而言是优良资产，考虑到市场竞争因素，多数银行会执行下限利率，预计实际上调幅度在0.07－0.32个百分点之间，因而对新购房居民的影响十分有限。这项政策调整对已购房居民也有一个较长的适应期，已签订的住房贷款合同将到明年初才执行调整后的利率。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
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男朋友准备给我买房月供首付都是他付 房产证写我的名字 再用房子贷款做生意
以后再结婚
其中我担什么风险 对自己有什么坏处和影响吗
我男朋友条件可以贷款买房，而我社保没有满一年，也还没回家办结婚证，现在在深圳看好房了，想一起出钱买，但是怎么可以让买下来的房子也有我一半的财产？？ 我们也准备办结婚证了，以后一起还贷，法律上是不是也就有我一半了？
以后怕离婚，什么都没有了
婚后男方父母出首付，用女方的公积金贷款买房，现在房子还没交付，男方要离婚，女方一个人也还不了房贷，男方也说没钱，马上到了还款日了，女方现在应该怎么办
和男朋友准备一起买房子，准备用我公积金贷款，万一后面分手我要去别的地方发展，怎样让他也有还贷责任？
能在婚前把房产共同拥有吗？还有他婚前开过单身证明，那首付的47万怎么才能变成夫妻共同财产呢
男朋友付了首付，我出了大部分装修，贷款是用他的名字在还，现在准备结婚，房产证上能不能加我的名字，还是要领了结婚证才能加。加我的名字和不加对以后有哪些影响。谢谢
你好，我想咨询1下，我男朋友在我俩结婚之前买的房子，是贷款首付，请问我俩结婚能把我的名字填上去吗？婚后属于我俩的共同财产吗？谢谢
您好，我想了解1下房子合同问题，就是我和我男朋友准备结婚买房，首付的合同可以写两个人名字吗？如果合同只写男方名字婚后房产证写两个人名字的话如果以后离婚房子怎么分？
男友家付的首付，婚后我们一起还贷款，现在还未结婚，现在还能变更购房合同，添加上我的名字吗?需要啥手续，
你好，我想请问1下，我爸今年47了，没有正式工作，想贷款买房，可以么？准备好了首付。
你好。不好意思打扰了。我和我男朋友最近准备在杭州市区买房，房子已经预定，准备下个礼拜签正式合同。打算把我们两个人的名字都写在房产证上（在没有领结婚证的前提下）。我们这套房子是以男朋友的名义贷款（商业贷款）。我社保缴付没有满1年、并且我不是杭州本地人。在这些状况下房产证上还能把我的名字加上去吗？我和女朋友用公积金贷款买房子，首付是我付的，用的是我女朋友的公积金贷款，购房合同什么都是我女朋友签_百度知道
我和女朋友用公积金贷款买房子，首付是我付的，用的是我女朋友的公积金贷款，购房合同什么都是我女朋友签
我和女朋友用公积金贷款买房子，首付是我付的，用的是我女朋友的公积金贷款，购房合同什么都是我女朋友签的字，每个月还贷也是我打订畅斥堆俪瞪筹缺船画钱到我女朋友的账户，要是到办理房产证的时候我们还没有领证，这房子算我的个人财产还是算我女朋友的个人财产？
提问者采纳
共同财产，因为你们两点都花钱了，不过现在的婚姻法规定方式房证上一定得写两个人的名字
首付和贷款都是我出的，我女朋友没有出钱，只不过用的她的公积金做的贷款
你这是婚前财产，钱虽然是你给他的，但是真有是那天是没有证据证明贷款是你还的，因为用的是他的公积金
现在虽然说是婚前财产到你要是没做财产公正，房证上写两个人的名字就是两个人的，法律要的是证据
提问者评价
太给力了，你的回答完美的解决了我的问题！
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其他6条回答
按法律来说名字是她就是她的但是因为是你付的顺便问下这应该都有证据的，如果以后不离婚还好订畅斥堆俪瞪筹缺船画，你还是咨询下法律顾问吧
你女朋又的，建议你把打款的条放好。没结婚最好不要这样做，以免人财两空
你女朋友的个人财产。
你们可以先结婚在办房产证，最好签署一份协议。
写睡的就算谁的，你要小心的，哥们！（人心会变）
公积金贷款的相关知识
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出门在外也不愁如何贷款买房最省钱？房贷月供怎么算？
来源：吉屋网 &&
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在日常购房交易中，大部分购房者会选择的方式来。贷款买房会涉及到计算的问题，对于贷款人来说，房贷月供怎么算就尤其重要了。在进行贷款月供计算之前，首先需要弄清楚的就是自己最合适哪一种。目前主要有以下几种：1、;2、商业性贷款;3、个人住房。1、住房公积金贷款：对于已参加交纳的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，很低，不仅低于同期商业(仅为商业银行的一半)，而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。2、个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。3、个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的，最高限额一般为10-29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。贷款买房最高额度是多少?一般来说，如果是，现在规定首付是3成，贷款7成是上限。最终审批取决于收入、银行流水、家庭情况、工作单位等，这些因素最终决定银行是否相信你具备还贷能力。如果是公积金贷款，则要看公积金缴存额度，公积金一最高额度是50万元，两人最高是80万元。的审批，跟每个月的、年龄、房龄等有关。商业：跟申请贷款人的银行流水、等因素相关，以银行最终的审批为准。公积金贷款额度：根据住房公积金账户内存储余额的倍数、贷款最高限额和三个条件分别算出的最小值就是借款人最高可贷额度。(暂停发放缴存职工家庭购买第三套及以上的住房公积金贷款。)按照住房公积金账户余额计算的最高可贷额度为：(余额+公积金月缴存额×2×至法定退休月数)×22.按照贷款最高限额计算的可贷额度一人申请住房公积金贷款的，最高贷款额为50万元，两人或两人以上购买同一住房申请住房公积金贷款的，最高贷款额为80万元。按照贷款比例计算的可贷额度对购买首套住房且套型在方米(含90平方米)以下或按规定购买经济适用住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，首付款比例不低于20%;对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不低于30%;对购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，贷款利率按同期同档次基准利率的1.1倍执行。哪一种还款方式更?还款法。这种方法第一个月还款额最高，以后逐月减少，所以这种方法常被称为“递减法”。实际每个月的是一样的，只是不一样，由高到低。还款法。这种还款法是按照贷款期限把贷款本息分成若干个等份，每个月还款额度相同，所以这种方法常被称为“等额法”。等额本金还款法看似利息更少，但正是因为有借钱才产生更多的利息，这一点跟上述的首付款多少有点类似，如果有更好的投资渠道，不妨采取等额本息还款法，如果有还款能力，没有其他投资渠道，等额本金还款法则更合适。贷款年限应该长点还是短点?绝大部分购房专家认为还款时限越长越好。因为通货膨胀的因素，实际找银行借钱，本金不变，而利息是变化的。同样是70万元，每一年的支付能力是不一样的。就好像20年前欠银行5万元贷款，每个月几百元的觉得压力很大，但到现在可能就是一餐饭而已。因此，还款时限越长越好。不过，也有人认为如果没有好的投资渠道，在较高的情况下，贷款时间太长，支付的利息也很高，还不如贷款时间短一点，平时咬咬牙也就过去了。值得一提的是，还款的前几年，主要在还利息，如果有的打算，还是选等额本金还款的方式划算，可以多省点利息。房贷月供怎么算?其实最好的方式还是利用各大网站的器计算，简单便捷。第1步： 首先选择您的还款方式是等额本金还是等额本息，填写商业贷款年限、贷款金额 以及贷款实际利率;第2步： 选择是否显示，点击“计算”按钮获得每一期的月供金额和总额和还款总额等详细信息。比如吉屋网的房贷计算器：/calculator/property/吉屋网房贷计算器截图等额本息还款法:每月月供额=〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕每月应还利息=贷款本金×月利率×〔(1+月利率)^还款月数-(1+月利率)^(还款月序号-1)〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕每月应还本金=贷款本金×月利率×(1+月利率)^(还款月序号-1)÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕总利息=还款月数×每月月供额-贷款本金等额本金还款法:每月月供额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率每月应还本金=贷款本金÷还款月数每月应还利息=剩余本金×月利率=(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率每月月供递减额=每月应还本金×月利率=贷款本金÷还款月数×月利率总利息=〔(总贷款额÷还款月数+总贷款额×月利率)+总贷款额÷还款月数×(1+月利率)〕÷2×还款月数-总贷款额首付多点还是月供多点比较好?一般来说，如果没有很好的投资方式，头的钱全部交给首付，月供低一点当然也无可厚非。只不过，这样就手头没钱了。我们从利率的角度来分析，假如房子成交是100万元，可以贷款70万元，但实际贷款50万元就够了。如果是存银行，5年的定期利率是4.75%，5年以上是4.5%，就是说，如果把这余钱存定期到银行，采用公积金贷款，一年利率还可以赚0.25%。是5年以上的为6.55%，当然定期存款利率就不够支付商业贷款成本了，但如果有其他的投资回报，还是可以考虑的。并且利率也是变化的，加上通货膨胀等因素，余钱在手上短期内还可以发挥更大的效益。最划算?其实需要购房者对家庭现有经济实力作综合评估，如果经济条件允许首付多点，月供少点，自然给银行的利息也就少点。
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